Certidão evita problemas na compra do imóvel

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Você dorme proprietário de um imóvel. Acorda com a notificação da Justiça do Trabalho informando que o apartamento vai ser leiloado para quitar uma dívida trabalhista do ex-dono. A situação inusitada pode acontecer com o comprador desatento de um imóvel usado. Na pressa de fechar o negócio, nem sempre as pessoas se ligam nos documentos que devem ser exigidos, para comprovar que o imóvel está desimpedido. Uma "pegadinha" é a certidão negativa de débitos trabalhistas e com o INSS. Se houver uma demanda na esfera trabalhista, o patrimônio pode ser vendido para saldar a dívida.

É o que aconteceu com a proprietária de um imóvel em Boa Viagem Maria Goretti Cordeiro de Queiroz. Ela se desfez de um bem familiar para comprar o apartamento usado no valor de R$ 120 mil. A transação comercial foi intermediada por uma imobiliária e por um advogado, que se apresentou como procurador do dono. Quatro anos passaram e agora ela foi surpreendida por um oficial de Justiça com a notificação. "Eu confiei no corretor, na imobiliária e no advogado. Paguei o imóvel e tenho a escritura. Agora tenho que provar que não sou responsável pela dívida".

Um vacilo de Goretti na hora de fechar o contrato é o motivo da dor de cabeça. Ela confiou no advogado do proprietário, que declarou por escrito que não havia débitos trabalhistas e cíveis. Especialista em direito imobiliário Daniel Assunção, do escritório Chapoval & Assunção Advocacia, diz que ela foi induzida pelo procurador e dispensou a certidão. Para reverter a situação, Assunção entrou com um embargo de terceiros na Segunda Vara da Justiça do Trabalho de Jaboatão.

Para evitar surpresas desagradáveis, é preciso reforçar os cuidados antes de fechar o negócio. Assunção recomenda que todos os documentos do imóvel usado sejam exigidos pelo comprador. É importante ter em mãos as certidões negativas de dívidas com impostos e taxas, além de uma declaração do condomínio atestando que não existem débitos. "Abrir mão das certidões é um risco. Recomendo que o comprador faça a pesquisa antes de assinar o contrato", reforça.

Em relação ao débito trabalhista, a advogada Anna Carolina Cabral, do escritório Queiroz & Cavalcanti, diz que a Justiça do Trabalho pode leiloar um bem imóvel ou móvel para quitar uma dívida. Segundo ela, na fase de execução do débito, primeiro é feito a penhora online. Esse procedimento permite que a Justiça faça uma busca na conta corrente do devedor e se encontrar recursos suficientes, o débito é quitado. Ela salienta que o atual dono de um imóvel não pode ser responsabilizado por uma dívida trabalhista executada anteriormente.

O assessor jurídico da Ademi-PE, Fernando Cunha, explica que na compra de um imóvel usado a responsabilidade é do comprador checar as condições do bem e a documentação. Ele recomenda que as pessoas verifiquem se a imobiliária e o corretor possuem registro no Creci. Situação diferente do imóvel novo quando o cliente negocia diretamente com a construtora ou com a incorporadora.

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Compra de imóvel usado

Documentos que devem ser apresentados: – Certidão vintenária (informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos); – Certidão de nascimento do atual proprietário; – Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade em que reside o proprietário; – Certidão negativa do distribuidor cível federal, estadual e municipal e do distribuidor criminal federal e estadual do proprietário; – Certidão negativa de execuções federal, estaduais e municipais do proprietário; – Certidão negativa da Justiça do Trabalho relativa a reclamações nas quais o proprietário figure como reclamado; – Certidão negativa de IPTU do imóvel; – Declaração de inexistência de débito condominial da unidade, assinada pelo síndico; – Certidão negativa da Junta Comercial em nome do proprietário; – Certidão de interdição ou tutela (indica se o imóvel tem pendências e se o proprietário está na sua capacidade civil).

Fonte: Anoreg/BR | 14/07/2014.

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Questão esclarece acerca da anuência de confrontante, no caso de retificação de registro, quando o imóvel retificando confrontar com serra.

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Retificação de registro. Imóvel confrontante com serra – anuência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da anuência de confrontante, no caso de retificação de registro, quando o imóvel retificando confrontar com serra. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto:

Pergunta: No caso de retificação de registro, quem deve anuir quando o imóvel retificando confrontar com uma serra?

Resposta: Sobre o assunto, Eduardo Augusto assim explicou:

“4.4.8.1 Confrontação com serra ou montanha

Engenheiro civil, que faz medições nesta comarca, apresenta dúvida com relação à exigência deste Registro de Imóveis para que identifique o confrontante que se encontra “acima do impossível da serra” lançado por ele na documentação apresentada para averbação de área remanescente. Está correto o procedimento? A serra não seria um simples acidente geográfico e não um imóvel confrontante?377

A exigência registral está corretíssima. O argumento contrário normalmente é fruto da conveniência particular daquele que não quer assumir o ônus de buscar tal anuência. Se isso ocorre com o agrimensor, que deve passar pessoalmente por todas as divisas para medi-las com a devida precisão, a probabilidade desse novo levantamento ser falho é enorme.

Ou esse imóvel faz confrontação com outro bem particular no alto da serra, ou ele faz confrontação com ‘a própria serra’, se esta for um parque ou reserva municipal, estadual ou federal. Mas, mesmo nesse caso, há que se identificar o titular, na hipótese a Fazenda Pública municipal, estadual ou federal, que deverá anuir aos trabalhos técnicos ou ser notificada de sua existência.

Imóvel confronta-se com imóvel. A serra pode até configurar um grande imóvel, mas isso não desonera o interessado da verificação de quem seja seu titular, uma vez que deverá buscar sua anuência para viabilizar o procedimento retificatório.

Além de tudo isso, é um absurdo descrever que o imóvel confronta com ‘o impossível da serra’. Não é crível que um agrimensor regularmente inscrito no CREA tenha se utilizado dessa expressão em seu memorial descritivo. Se utilizou esse linguajar, muito provavelmente nem apresentou descrição técnica (azimutes e distâncias coerentes) do imóvel nessa confrontação, o que, por si só, deve resultar na improcedência do pedido. Por esse motivo é salutar a exigência de laudo técnico em que o agrimensor declare expressamente, sob as penas da lei, que fez pessoalmente o levantamento do imóvel e que os valores dos azimutes e distâncias são os por ele apresentados na oportunidade. Se algo estiver errado, ele certamente relutará em assinar tal declaração.

A apuração de remanescente é um procedimento de retificação de registro (LRP, artigo 213, §7º) e, hoje, não há mais dúvida de que deve ser tratada com toda a cautela e seriedade possível, ou seja, deve o agrimensor cumprir não apenas as regras do direito registral imobiliário, mas também, com base no princípio da especialidade objetiva, todas as regras da agrimensura.

___________

377 Questão enviada ao IRIB-Responde, em 18/7/2006 (Prot. 3178), que foi por mim respondida.”

(AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 375-377).

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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STF: Suspensa decisão do CNJ que impedia notificação via postal

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O ministro Dias Toffoli, do Supremo Tribunal Federal (STF), suspendeu os efeitos de decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), tomada em pedido de providências, que determinou a observância, por cartórios de todo o país, do princípio da territorialidade na realização de notificações, proibindo-os de emitirem notificação extrajudicial por via postal fora do município em que se localizam, mesmo que se refiram a atos registrais por eles praticados. O ministro concedeu liminar na Ação Originária (AO) 1892, ajuizada pela Associação dos Notários e Registradores do Distrito Federal (Anoreg-DF).

Embora esteja pendente, no Plenário do STF, julgamento sobre o alcance da competência originária da Corte para apreciação de ações ordinárias propostas contra o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em razão de pedido de vista formulado pelo próprio ministro Dias Toffoli, ele considerou que, no caso dos autos, a análise do requerimento liminar se impõe, “sob pena de se sobrepor a atenção às regras de competência aos prejuízos que a indefinição dessa questão pode causar”.

A Anoreg-DF sustenta que a decisão do CNJ choca-se com decisão judicial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recurso especial julgado sob a sistemática do recurso repetitivo, no sentido de que “a notificação extrajudicial realizada e entregue no endereço do devedor, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por Cartório de Títulos e Documentos de outra Comarca, mesmo que não seja aquele do domicílio do devedor”. Segundo a entidade, na prática, sob a interpretação do CNJ, a ultimação de um procedimento de notificação extrajudicial passará a ter o prazo de 54 dias.

Para a Anoreg-DF, o CNJ extrapolou seu poder regulamentar ao criar para registradores de títulos e documentos de todo o país uma norma de competência geográfica/territorial inexistente na legislação. Na avaliação do ministro Dias Toffoli, o próprio conflito entre a deliberação do CNJ e a decisão do STJ aponta para a existência da fumaça do bom direito (fumus boni iuris), “a evidenciar a necessidade de que se resguarde, cautelarmente, a manutenção de um só comando, de forma a privilegiar a eficiência e a racionalidade no âmbito do Judiciário”.

Segundo o ministro Toffoli, evidencia-se o perigo da demora porque a ampliação do prazo de ultimação dos procedimentos notificatórios para 54 dias é algo que efetivamente trará custos (inclusive a terceiros) e poderá inviabilizar a eficácia do modelo de atuação das serventias extrajudiciais. Somado a isso há a possibilidade (já constatada em petição juntada a esses autos) de que notários e registradores venham a responder a processos administrativos disciplinares por inobservância da deliberação do CNJ.

“Afinal, se o Conselho Nacional de Justiça detém a supervisão administrativa sobre os tribunais locais (e, por decorrência, sobre as atividades que lhe são vinculadas), ao Superior Tribunal de Justiça é dado fixar a correta interpretação da legislação pátria, com reflexos sobre toda a estrutura de Poder, especialmente quando proferida no âmbito da sistemática dos recursos repetitivos (artigo 543-C do Código de Processo Civil)”, concluiu o ministro Dias Toffoli.

A notícia refere-se ao seguinte processo: AO 1892.

Fonte: STF | 18/06/2014.

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