STJ: Construtora fica impedida de continuar obras de edifício próximo ao morro do Careca

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O vice-presidente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ministro Gilson Dipp, suspendeu provisoriamente decisão judicial que havia autorizado a construtora Natal Real Empreendimentos Imobiliários a retomar as obras do edifício Villa del Sol, nas proximidades do morro do Careca, em Natal.

Após ter a licença ambiental do empreendimento suspensa pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente, a construtora moveu ação contra o município, com pedido de liminar, para dar continuidade às obras.   

Na petição inicial, a empresa disse que a construção estava amparada por alvará emitido pela própria secretaria. Segundo ela, meses após a licença ambiental ter sido concedida, quando a obra já havia começado, o órgão municipal suspendeu a concessão de forma ilegal.

O juízo de primeiro grau concedeu a liminar, mas depois julgou o mérito do pedido improcedente por reconhecer a legitimidade da suspensão da licença. A construtora apelou, e o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) autorizou a continuidade das obras.  

Impactos paisagísticos

O Ministério Público interpôs recurso especial, que teve seguimento negado com base na Súmula 83 do STJ. Insistiu interpondo agravo em recurso especial e, com o intuito de que a decisão de segunda instância ficasse suspensa até o julgamento desse agravo, impetrou medida cautelar com pedido de liminar. 

Afirmou que a construtora teve a licença suspensa porque o órgão ambiental constatou que a avaliação de impactos fora realizada de forma incompleta, sem considerar os efeitos paisagísticos do empreendimento.

Defendeu que, com a manutenção da decisão de segunda instância, "há uma grande possibilidade de que venha a ser produzido um dano ambiental consistente na modificação de uma paisagem notável, uma vez que o edifício impedirá a visão do morro do Careca em sua totalidade”.

Segundo o Ministério Público, a perícia técnica realizada pela universidade federal concluiu que o empreendimento é poluidor, pois afeta as condições estéticas do meio ambiente. Registrou ainda que a paisagem que se pretende proteger não se restringe ao interesse local, visto que a zona costeira é considerada patrimônio nacional pela Constituição Federal.

O ministro Gilson Dipp considerou as peculiaridades do caso e verificou estarem presentes os requisitos para concessão da liminar.

Ele deferiu a liminar, atribuindo efeito suspensivo ao Agravo em Recurso Especial (AREsp) 292.862 para determinar, até o julgamento da medida cautelar pela Segunda Turma do STJ, a suspensão dos efeitos da decisão proferida pelo TJRN.

A notícia refere-se ao seguinte processo: MC 22814.

Fonte: STJ | 23/07/2014.

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Questão esclarece acerca de incorporação imobiliária em imóvel gravado com servidão predial.

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Incorporação imobiliária. Imóvel – gravado com servidão predial.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca de incorporação imobiliária em imóvel gravado com servidão predial. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível incorporação imobiliária em imóvel gravado com servidão predial?

Resposta: Sobre o assunto, Mario Pazutti Mezzari, com muita propriedade, assim explica:

“O imóvel gravado com servidão de não construir estará impedido de ser incorporado. Quanto a outras servidões, como a de trânsito para acesso à via pública, porto ou fonte de água, deve-se buscar a forma de remoção consentânea com o disposto no artigo 1.384 do Código Civil, ou adequar o projeto ao encargo.

É bom lembrar, no entanto, que toda a servidão não aparente deve estar registrada no Registro de Imóveis. Assim, sempre que se deparar com uma servidão registrada, deve-se analisar o grau de incidência dela sobre o empreendimento projetado e recusar o registro deste sempre que houver incompatibilidade entre ambos.” (MEZZARI, Mario Pazutti. "Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis", 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p.115-116).

Recomendamos, para maior aprofundamento no assunto, a leitura da obra acima mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 17/07/2014.

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STJ: Empresas terão de restituir valores por atraso na entrega de resort em Angra

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma incorporadora e uma construtora devem ressarcir uma terceira empresa pelo atraso na entrega de apartamentos localizados em resort de grande porte em Angra dos Reis (RJ). Elas não tomaram todas as cautelas necessárias e possíveis para o licenciamento ambiental do empreendimento, o que não permite a exclusão de responsabilidade por caso fortuito, força maior ou culpa de terceiro.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou em seu voto que, para caracterizar o caso fortuito ou a força maior como excludentes da responsabilidade pelo atraso, seria necessário que o evento, além de impossibilitar o cumprimento da obrigação, decorresse de circunstâncias alheias à vontade do devedor, que não teria meios de evitar ou impedir seus efeitos.

Para a relatora, mesmo a margem de interpretação criada pela legislação ambiental não justifica a pretensão das empresas, que recorreram do dever de restituir todos os valores pagos pela compradora, além da integralidade dos ônus sucumbenciais.

“Cabia às recorrentes, grandes empresas no ramo de incorporação imobiliária e construção civil, tomar as cautelas necessárias para o regular licenciamento ambiental do empreendimento, o que uma simples consulta administrativa satisfaria”, afirmou a ministra.

Ibama

No caso do recurso especial em julgamento na Terceira Turma, as empresas responsáveis pela entrega do empreendimento até obtiveram licença ambiental junto ao órgão estadual competente, mas faltou, antes da celebração dos contratos de compra e venda, a diligência de consultar o órgão federal, o Ibama, acerca da apresentação do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e do Relatório de Impacto Ambiental (Rima).

“O arquipélago de Angra dos Reis constitui região de notório interesse ambiental, em virtude das áreas de preservação da fauna e flora lá instaladas, não sendo crível admitir que as recorrentes não pudessem antever eventual competência federal na regularização de um grande resort a ser construído no local”, ponderou a Nancy Andrighi.

A ministra entendeu que o atraso na obra poderia ter sido evitado caso as empresas tivessem tomado as diligências necessárias para a realização de um empreendimento desse porte. Sendo previsível o fato, não existe o requisito de inevitabilidade para a configuração do caso fortuito ou força maior.

Seguindo o voto da relatora, a Turma negou o recurso das empresas, que foram consideradas responsáveis pela demora na entrega dos imóveis na modalidade culpa por negligência.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1328901.

Fonte: STJ | 30/05/2014 (http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=num_pro&valor=REsp1328901).

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