1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com vigência de quinze anos – Objeto da locação é imóvel alienado fiduciariamente – Necessidade de concordância expressa do fiduciário, nos termos do art. 37-B da Lei 9.514/97 – Dúvida procedente (mantida a recusa do ofício de imóveis).

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Processo 0065836-57.2013.8.26.0100
CP 357
Dúvida
Registro de Imóveis
9° Oficial de Imoveis da Comarca da Capital
Auto Posto Mello Peixoto Ltda
Registro de imóveis – dúvida – contrato de locação com vigência de quinze anos – objeto da locação é imóvel alienado fiduciariamente – necessidade de concordância expressa do fiduciário, nos termos do art. 37-B da Lei 9.514/97 – dúvida procedente (mantida a recusa do ofício de imóveis).
1. O 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA. (AUTO POSTO).
1.1. De acordo com o termo de dúvida (fls. 02-03), AUTO POSTO pretende o registro de um contrato de locação (fls. 04-14) celebrado em 19 de dezembro de 2008 (aditado duas vezes em 02 de abril de 2009 e em 03 de maio de 2010), em que PRIME ADMINISTRAÇÃO DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA. (PRIME) dá em locação, à suscitada, o imóvel de matrícula 11.120 do 9º RI.
1.2. O título foi apresentado ao 9º RI em 21 de agosto de 2013, ocasião em que foi qualificado negativamente. Pela leitura da nota de devolução (fls. 15), parece que o título foi apresentado à prenotação em outras ocasiões pretéritas. O registrador notou que o imóvel de matrícula 11.120 foi alienado fiduciariamente à B.S. Factoring Fomento Comercial Ltda. (v. R.20/11.120 – fls. 47 verso) e o contrato de locação que se pretende registrar possui prazo de vigência de 15 (quinze) anos. Neste cenário, é imprescindível, nos termos do artigo 37-B da Lei 9.514/97, a concordância expressa da fiduciária, a fim de que o negócio de locação se torne válido.
1.3. Alegando não poder cumprir com o exigido, AUTO POSTO requereu a suscitação de dúvida (fls. 16-17), instruindo seu pedido com documentos (fls. 19-41). O título foi então prenotado sob número 457.992 (fls. 48 verso).
2. Houve impugnação da suscitada (fls. 51-54).
2.1. AUTO POSTO alega genericamente que não possui condições de obter a concordância expressa da fiduciária B.S Factoring e que o contrato de locação, que se pretende registrar, foi assinado em data anterior à da ocorrência da alienação fiduciária (o contrato foi assinado no ano de 2008 e a alienação fiduciária ocorreu no ano de 2009 v. fls. 47 verso)
3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 69-70).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
5. A suscitada pretende o registro de contrato de locação em desconformidade com a legislação civil.
6. A exigência do registrador encontra guarida expressa em lei. Assim dispõe o artigo 37-B da Lei 9.514/97: “Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.” (g. n.)
7. A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia que o prazo de vigência pretendido extrapola o interregno temporal de um ano (v. cláusula 3ª – fls. 5), fazendo-se assim imperiosa a concordância expressa do fiduciário para a validade da locação.
8. A impugnação apresentada pela suscitada não prospera. A simples e alegada dificuldade em se obter a concordância da fiduciária (difficultas praestandi) não é motivo relevante para que afastar a exigência legal. Ademais, o fato de o contrato de locação ter sido celebrado em data anterior à ocorrência da alienação fiduciária não voga, eis que o instrumento de locação não foi registrado logo após a sua celebração e, portanto, não chegou a gozar de publicidade perante terceiros.
9. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA. (prenotação 457.992). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.
P. R. I. C. São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito
(D.J.E. de 13.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 13/01/14

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CSM|SP: Registro de imóveis – Escritura de sobrepartilha, cessão de direitos de meação e hereditários com adjudicação de bens – Princípio registral da continuidade – Ofensa inexistente – Sub-rogação do cessionário na posição jurídica dos cedentes – Ocorrência antes da partilha do acervo remanescente – Juízo de desqualificação afastado – Dúvida procedente – Recurso provido.

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ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0016919-74.2012.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante JOÃO FARIAS JÚNIOR, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PRAIA GRANDE.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO E, AO REFORMAR A R. SENTENÇA IMPUGNADA E JULGAR A DÚVIDA IMPROCEDENTE, DETERMINARAM O REGISTRO DA ESCRITURA OBJETO DA DESQUALIFICAÇÃO REGISTRAL, V. U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 6 de novembro de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO N° 21.359
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de sobrepartilha, cessão de direitos de meação e hereditários com adjudicação de bens – Princípio registral da continuidade – Ofensa inexistente – Sub-rogação do cessionário na posição jurídica dos cedentes – Ocorrência antes da partilha do acervo remanescente – Juízo de desqualificação afastado – Dúvida procedente – Recurso provido.
Inconformado com a r. sentença que, acedendo à nota devolutiva, manteve a desqualifícação registral [1], o interessado apelou alegando que o registro da escritura de sobrepartilha, cessão de direitos de meação e hereditários com adjudicação de bens não vulnera o princípio da continuidade [2].
Recebido o recurso no duplo efeito [3], os autos foram encaminhados ao C. Conselho Superior da Magistratura [4] e a D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.[5]
É o relatório.
A sobrepartilha objeto do título recusado foi feita em complementação de partilha realizada nos autos do inventário dos bens deixados por João Farias, falecido no dia 18 de janeiro de 1982, processado, nos autos n.° 62/82, sob a forma de arrolamento, pela 1.ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional de Pinheiros. [6]
O novo acervo de bens era composto por um só bem imóvel que deixou de ser partilhado judicialmente, identificado na matrícula n.° 41.188 do Registro de Imóveis de Praia Grande [7], registrado em nome do Espólio de João Farias [8] e de cuja distribuição dependia o fim do estado de indivisão, com especificação da porção do patrimônio formada pela metade ideal do cônjuge supérstite e pelos quinhões dos herdeiros.
A viúva meeira Silvana Benincasa Farias, com quem o autor da herança foi casado sob o regime da comunhão universal de bens, e o herdeiro-filho Antônio César Farias, com a concordância de sua esposa Flavia Ayres Hernandez, cederam gratuitamente seus direitos ao igualmente herdeiro-filho João Farias Júnior, a quem adjudicado, ao final, e na falta de outros herdeiros legítimos, o bem imóvel. [9]
Com a cessão da meação e da cota ideal de um dos herdeiros, concluída antes da partilha do acervo, a integralidade da universalidade de direito que pendia de distribuição foi incorporada, mediante adjudicação, ao patrimônio do cessionário, a quem tocava, inicialmente, um quinhão correspondente a 50% da herança e 25% do objeto da sobrepartilha.
O negócio jurídico translativo ocorreu, assim, é relevante, enquanto subsistente o estado de indivisão, tanto o relativo ao patrimônio comum, coletivo do casal, quanto o referente à herança, ao acervo não partilhado judicialmente: em suma, aperfeiçoou-se antes da concretização da metade ideal e dos quinhões dos herdeiros.
Realmente, não obstante dissolvida a sociedade conjugal pela morte de um dos cônjuges, apenas a partilha identifica os bens, direitos e obrigações integrantes da herança e aqueles componentes da meação do supérstite.
É por meio do inventário, pontua Maria Helena Diniz, que se reparte “o acervo em duas meações, ficando uma com o cônjuge sobrevivente e a outra com os sucessores do de cujus”.[10] Justo, aqui, o escólio de Orlando Gomes, ao abordar a cessação da comunhão universal de bens:
A ocorrência de um desses fatos extintivos não põe termo imediatamente ao estado de indivisão dos bens.
A comunhão termina de direito, mas os bens permanecem indivisos até a partilha.(…).
Se a sociedade conjugal se dissolve pela morte de um dos cônjuges, o sobrevivo continua na posse da herança, até a partilha. (…). Procede-se ao inventário dos bens para a partilha, constituindo a meação os bens retirados do acervo comum para compô-la. Não se partilham, obviamente, os bens incomunicáveis nem se leva em conta, na composição da meação, a procedência dos bens. [11]. (grifei)
A jurisprudência administrativa deste C. CSM compartilha idêntico entendimento. Ao julgar a Apelação Cível n.° 425-6/1, em 13 de outubro de 2005, rel. Des. José Mário Antônio Cardinale, e com recurso a outros precedentes [12], este E. Tribunal de Justiça deixou assinalado:
… malgrado não se desconheça que a metade ideal já pertencia à devedora antes do óbito de seu esposo, não se pode deslembrar que, como bem entendeu o digno magistrado, a partilha dos bens decorrente do óbito do marido da devedora recai sobre todo o patrimônio do casal para por fim à indivisão, separando dos bens havidos em comum aqueles que pertencerão ao cônjuge meeiro supérstite dos outros que comporão os quinhões hereditários dos sucessores do “de cujus”.
É possível que a meação do cônjuge sobrevivente e os quinhões dos herdeiros recaiam sobre todos os bens pertencentes em comum pelo casal, que passarão a lhes pertencer em condomínio, mas, também, não se pode descartar a hipótese da meação e dos quinhões hereditários se individualizaram em determinados bens.
Desse modo, a cessão representou, in concreto, e na oportuna compreensão de Orlando Gomes, “mais do que a simples alienação de uma coisa, consistindo em substituição de determinada posição jurídica.” [13]
O cessionário-herdeiro, recorrente, assumiu, na esfera patrimonial, o lugar, a posição, a situação jurídica dos cedentes; sub-rogou-se nos direitos e obrigações então sob titularidade daqueles; por isso, via adjudicação, considerada a fração ideal transmitida-lhe com a abertura da sucessão, recebeu a totalidade do acervo sobrepartilhado.
Enfim, respeitado o entendimento esposado no precedente mencionado pelo Oficial [14], o pretendido registro da escritura pública de sobrepartilha, cessão de direitos de meação e hereditários com adjudicação de bens não ofende o princípio da continuidade.
Tal se daria se a cessão tivesse ocorrido após a partilha e – subsumindo-se ao regime da doação ou, se onerosa, ao da venda e compra -, envolvesse, já cessado o estado de indivisão, o bem imóvel atribuído, em condomínio, à meeira e aos herdeiros.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso e, ao reformar a r. sentença impugnada e julgar a dúvida improcedente, determino o registro da escritura objeto da desqualificação registral.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls. 37-38.
[2] Fls. 44-48.
[3] Fls. 52.
[4] Fls. 54 e 55.
[5] Fls. 58-61.
[6] Fls. 7-9, subitem 3.2.
[7] Fls. 7-9, subitem 3.1. e item 4.
[8] Fls. 13.
[9] Fls. 7-9, subitem 1.1. e itens 5 e 6.
[10] Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito de Família, 22.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 175.
[11] Direito de Família. Atualizada por Humberto Theodoro Júnior, 13.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 198.
[12] Apelação Cível n.° 15.305-0/7, rel. Des. Dínio de Santis Garcia, j. 31.8.1992; Apelação Cível n.° 43.063-0/1, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição , j, 17.4.1998; Apelação Cível n.° 73.570-0/0, rel. Des. Luís de Macedo, j. 19.10.2000.
[13] Sucessões. Atualizada por Humberto Theodoro Júnior, 9.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 245.
[14] CSM – Apelação Cível n.° 990.10.423.737-8, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 19.4.2011. (D.J.E. de 10.01.2013 – SP)

Fonte: D.J.E. | 10/01/14

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1ª VRP|SP: Dúvida – Instrumento particular de compromisso de venda e compra eivado de irregularidades – Pluralidade de promitentes vendedores – Necessidade de outorga uxória, muito embora parte ideal do imóvel seja de propriedade exclusiva de um dos promitentes vendedores, casado sob regime da comunhão parcial de bens (inteligência dos arts. 1.642,II; 1.647 e 1.668, I, CC/2002) – Necessidade de alvará judicial que autorize o espólio a prometer sua fração ideal à venda – CND do INSS da promitente compradora: reconhecida sua inexigibilidade pelo registrador – Necessidade de procuração com poderes específicos aos promitentes vendedores que assinaram em nome de outros promitentes vendedores – Dúvida procedente.

Escrito por

Processo 0066698-28.2013.8.26.0100
CP 363
Dúvida – Registro de Imóveis
Primax Empreendimentos Imobiliários Ltda
Dúvida – instrumento particular de compromisso de venda e compra eivado de irregularidades – pluralidade de promitentes vendedores – necessidade de outorga uxória, muito embora parte ideal do imóvel seja de propriedade exclusiva de um dos promitentes vendedores, casado sob regime da comunhão parcial de bens (inteligência dos arts. 1.642,II; 1.647 e 1.668, I, CC/2002) – necessidade de alvará judicial que autorize o espólio a prometer sua fração ideal à venda – CND do INSS da promitente compradora: reconhecida sua inexigibilidade pelo registrador – necessidade de procuração com poderes específicos aos promitentes vendedores que assinaram em nome de outros promitentes vendedores – dúvida procedente.
Vistos etc.
1. O 13º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de PRIMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (PRIMAX).
1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-04), em 12 de junho de 2013 fez-se prenotar, sob o número 277.875, no 13º RI, instrumento particular de promessa de venda e compra, datado de 14 de maio de 2013 (fls. 12-18). O objeto do título é o imóvel de matrícula 27.974 daquela serventia. No referido instrumento a suscitada figura como promitente compradora e, na qualidade de promitentes vendedores, comparecem Ivo Rosset (casado sob o regime da separação obrigatória de bens – v. fls. 18), Isaac Mauro Rosset e sua esposa Silvia Rosset (casados sob o regime da comunhão universal de bens – v. fls. 29), Aron Rosset (casado sob o regime da separação total de bens – v. fls. 32), Carlos Maurício Rosset (casado sob o regime da comunhão parcial de bens v. fls. 30) e Espólio de Henrique Rosset (falecido em 05/12/2012 – v. fls. 31), representado pelos promitentes vendedores já citados.
1.2. Apresentado o título ao 13º RI, houve qualificação negativa (fls. 26) pelos seguintes motivos: (a) o registrador entendeu ser necessária a outorga uxória da esposa de Carlos, por força do artigo 1.647, I, do Código Civil – CC/2002; (b) indispensável se faz a apresentação de alvará judicial que autorize o Espólio de Henrique Rosset a alienar a sua parte ideal no imóvel; (c) deve-se apresentar Certidão Negativa de Débitos (CND) do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), ou declaração de não vinculação da PRIMAX como empregadora; e (d) deve ser apresentada procuração com poderes específicos outorgados para Aron e Isaac, vez que ambos assinaram o título em nome de Ivo e Silvia.
1.3. Pela leitura dos autos (em especial fls. 25 verso), parece que o título já fora apresentado ao 13º RI em mais de uma ocasião. Inconformada com as exigências, a suscitada requereu procedimento de dúvida (fls. 09). A prenotação vigente tem o número 280.757 (v. fls. 05 e 06).
1.4. O termo de dúvida veio instruído com documentos essenciais e outros de interesse para a causa (fls. 05-46). 1.5. PRIMAX está representada ad judicia (fls. 10-11).
2. A suscitada apresentou impugnação (fls. 48-54), rechaçando, uma a uma, as exigências do registrador.
3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 60-62).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
5. PRIMAX pretende o registro de instrumento particular de promessa de venda e compra em desconformidade com a legislação registrária e civil.
6. Primeiramente, discorro sobre a exigência de outorga uxória para aperfeiçoar o negócio do promitente vendedor Carlos. A suscitada tenta afastar a exigência com o argumento de que a parte ideal que pertence a Carlos está gravada pela cláusula de incomunicabilidade (v. fls. 50 e AV.05/27.974 – fls. 23-24).
6.1. Como bem foi exposto pelo Ministério Público (fls. 61), é verdade que os bens gravados com cláusula de incomunicabilidade estão excluídos da comunhão entre os cônjuges, tudo nos termos do artigo 1.668, I, do Código Civil. Portanto, tem-se que a parte ideal do imóvel de matrícula 27.974, do 13º RI, pertencente exclusivamente a Carlos (casado sob o regime da comunhão parcial de bens), configurando seu patrimônio próprio.
6.2. O artigo 1.642 do Código Civil assim dispõe: “Art. 1.642. Qualquer que seja o regime de bens, tanto o marido quanto a mulher podem livremente: […] II – administrar os bens próprios” (g. n.)
6.3. Porém, na lição de Silvio Rodrigues, a leitura deste dispositivo deve ser integrada com as restrições do artigo 1.647 do mesmo diploma legal: “Assim, na administração, mesmo de patrimônio próprio, conforme o regime de bens, haverá vedação à venda ou oneração sem autorização do Cônjuge”(Direito Civil: Direito de Família: Vol. 6 – 28 ed. rev. E atual por Francisco José Cahali; de acordo com o novo Código Civil (Lei. n. 10.406, de 10.01.2002), – São Paulo: Saraiva, 2004, p. 161 – g. n.) “Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis” (g. n.)
6.4. Portanto, mesmo que a parte ideal de Carlos lhe pertença com exclusividade, a sua alienação não escapa à necessidade de outorga uxória. Situação diferente haveria se Carlos fosse casado pelo regime da separação absoluta de bens.
7. Analisemos, agora, a exigência de alvará judicial que autorize o Espólio de Henrique Rosset a alienar sua parte ideal no imóvel.
7.1. Tal óbice tem fundamento no artigo 992, I, do Código de Processo Civil, e sua inobservância acarreta a nulidade do ato: “Art. 992. Incumbe ainda ao inventariante, ouvidos os interessados e com autorização do juiz: I – alienar bens de qualquer espécie;” (g. n.)
7.2. Pela leitura dos elementos dos autos, infere-se que ainda não foi ultimada a partilha dos bens de Henrique Rosset, logo: “Falecendo o titular de domínio sem a ultimação da partilha em processo de inventário, durante o interregno a alienação de bens pelo inventariante só pode ocorrer mediante prévia autorização judicial, nos termos do art. 992, I, do Código de Processo Civil. É necessária a comprovação da representação legal das partes, quando não comparecem para a lavratura do ato.” (Proc. 100.10.001900-4 – 1VRP – São Paulo – j.24.03.2010 – rel. Gustavo Henrique Bretas Marzagão – g. n.)
8. No que tange à exigência de CND do INSS, assim como foi reconhecido pelo registrador (fls. 03), esta se encontra superada em face de atual entendimento jurisprudencial do E. Conselho Superior da Magistratura, que a entende como sendo sanção indireta (v. Apel. Cív. 9000003-22.2009.8.26.0441 – TJSP e Proc. 0035785-63.2013.8.26.0100 – 1VRP – SP).
9. Por fim, A necessidade de procuração, com poderes específicos outorgados a Aron e Isaac, encontra guarida no artigo 661, § 1º, do Código Civil. O documento apresentado a fls. 27 é uma certidão de procuração outorgada pela suscitada aos seus representantes legais e em nada serve aos promitentes vendedores.
10. Por tudo, há de se reconhecer a razão do registrador em obstar o ingresso do título em fólio real.
11. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 13º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a pedido de PRIMAX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para que se mantenha o impedimento de registro do título (prenotação nº 280.757). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP/1973, art. 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.
P. R. I. C.
São Paulo, . Josué Modesto Passos JUIZ DE DIREITO
(D.J.E. de 08.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 08/01/14

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