Questão esclarece acerca da averbação de alteração de denominação de condomínio edilício.

Escrito por

Condomínio edilício – denominação – alteração.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da averbação de alteração de denominação de condomínio edilício. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto:

Pergunta: É possível a alteração de denominação de condomínio edilício, requerida pelos próprios condôminos? Se positivo, qual o título hábil para a averbação prevista no art. 167, II, 4 da Lei nº 6.015/73?

Resposta: Em que pese entendimentos que reclamam unanimidade dos condôminos para o deferimento da mudança de denominação de condomínio edilício, parece-nos de melhor proveito os que defendem que isso aconteça com aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, com suporte aí ao que reza a primeira parte do art. 1.351, do Código Civil, que assim se expressa:

1.351 – Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliário, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos. 

Vale aqui observar que, de acordo com o previsto no parágrafo único, do art. 1.352, do mesmo Código Civil, tais votos devem representar as frações ideais de cada condômino, e não sua individualidade, o que pode até acontecer, se a convenção trouxer previsão nesse sentido. Para melhor avaliação do aqui exposto, segue redação da referida base legal:

1.352 – ….

Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

De importância, ainda, observar que, além do aqui já exposto, deve também o Registrador verificar a regularidade da convocação feita para tal fim, que deve atender ao disposto no art. 1.354, do Estatuto Civil em vigor, que tem a seguinte redação:

1.354 – A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Arrematando a questão, concluímos pela desnecessidade de se ter unanimidade de condôminos para a mudança de denominação de um condomínio edilício, ficando com sua regularidade dentro da proporção acima indicada, parecendo-nos que para tanto deve o Oficial Registrador exigir (i) requerimento do síndico, (ii) com prova de encontrar-se ele regularmente nessa situação, acompanhado de (iii) mostras da regular convocação de todos os condôminos para a assembléia em questão; de (iii) cópia da ata dessa reunião, com indicação de que foi aprovada a mudança de denominação do condomínio em questão, dentro da proporção exigida pelo art. 1.351, c.c. o ditado pelo parágrafo único, do art. 1.352, ambos do Código Civil; e de certidão do Registro de Imóveis mostrando os termos da convenção que legalmente prevalece como a ditar regras para o condomínio em trato, possibilitando assim ao Oficial exame do expediente aqui em estudos dentro do princípio da legalidade.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

TJSC: Compra e venda. Condomínio edilício – personalidade jurídica – ausência. Unidade autônoma – alienação – anuência dos condôminos.

Escrito por

A despeito do debate de o condomínio edilício possuir ou não personalidade jurídica própria, estando a unidade autônoma registrada em seu nome, é possível sua venda, condicionando-se a prática do ato à aprovação unânime dos condôminos.

A Quinta Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC) julgou a Apelação Cível nº 2013.045083-4, onde se permitiu, dada a peculiaridade do caso, que o condomínio edilício aliene imóveis, mesmo sem personalidade jurídica, condicionando a venda à comprovação da nomeação da Síndica e à aquiescência de todos os condôminos. O acórdão teve como Relator o Desembargador Substituto Odson Cardoso Filho e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, a compradora (apelante) apresentou para registro escritura pública de compra e venda de unidade autônoma e vaga de garagem, tendo o pedido sido recusado pelo Oficial Registrador, em virtude da ausência de personalidade jurídica do condomínio, para a alienação dos imóveis. O juízo a quo, ao julgar procedente em parte a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, condicionou a venda à comprovação da nomeação da Síndica, bem como à aquiescência de todos os condôminos, a fim de respeitar a garantia da continuidade registral. Inconformada com a sentença proferida, a apelante recorreu da decisão, argumentando, em suas razões, que a aprovação de todos os condôminos seria impraticável, em razão da quantidade de pessoas e dos interesses de cada um, tendo, inclusive, alguns condôminos falecido com seus respectivos inventários ainda pendentes e outros em locais desconhecidos. Argumentou, ainda, que o correto seria a anuência ser proferida em Assembléia Geral e que o fundamento e as condições lançadas no decisum são aplicáveis tão somente à modalidade de condomínio voluntário e não ao edilício, como é o caso.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu que a sentença originária não merece reforma. Afirmou que, a despeito do debate de o condomínio edilício possuir ou não personalidade jurídica própria, portanto dissociada dos condôminos, é possível admitir, no caso concreto, a conclusão da compra e venda, desde que respeitadas as exigências já apontadas. Isso porque, de acordo com o Relator, no caso em tela, a unidade imobiliária a ser alienada é de domínio, perante o Registro de Imóveis, ao condomínio edilício, sendo que todos os condôminos fazem jus ao quinhão correspondente, devendo se manifestarem sobre o desejo ou não de se vender o bem, preservando a continuidade registral.

O Relator destacou, ainda, a redação do parágrafo único do art. 1.314 do Código Civil, não deixando dúvidas acerca da necessidade de anuência de todos os condôminos para transações que envolvam a coisa comum. Por fim, destacou a ausência de disposição diversa na convenção do condomínio, determinando que a aprovação de todos os condôminos é medida imperativa, considerando a indiscutível copropriedade. Feitas tais considerações, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra.

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Questão esclarece acerca dos atos a serem praticados para o registro de usucapião de parte edificada de terreno de condomínio edilício.

Escrito por

Usucapião – parte edificada. Condomínio edilício. Atos praticados.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca dos atos a serem praticados para o registro de usucapião de parte edificada de terreno de condomínio edilício. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Quais atos o Oficial Registrador deve realizar no caso de registro de usucapião de parte edificada em área comum de condomínio edilício com regular registro na Serventia?

Resposta: Vejamos os ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari, extraídos de sua obra “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 218-219:

“Se o usucapião atingir determinada parte do terreno que contenha área construída de uso comum, a perda dessa área construída acarretará a diminuição das chamadas áreas de uso comum. Considerando-se que estas estão distribuídas proporcionalmente entre todas as unidades, a redução da área comum pela perda de propriedade atingirá a especificação de cada unidade, que terá sua área de uso comum diminuída proporcionalmente e, consequentemente, diminuição na área total. Portanto, neste caso, no registro imobiliário deverá, além do registro do usucapião e das averbações de diminuição do terreno, também serem averbadas, em cada matrícula, a alteração nas áreas de uso comum e total da unidade. O registrador deverá exigir que, juntamente com o mandado de usucapião, sejam apresentados novos cálculos de áreas para que lhe seja possível efetuar as averbações necessárias. A não-exigência desses cálculos e a consequente não-feitura de averbações de diminuição das áreas nas matrículas das unidades autônomas gerará a existência de duplicidade registral, tão indesejada quanto maléfica à segurança e clareza do conteúdo dos registros imobiliários. De alguma maneira, há de ser noticiado que houve perda de área comum e consequente perda de área total da unidade, sob pena de induzir futuros interessados ao erro. As averbações da diminuição das áreas são fundamentais; eventuais dificuldades documentais daí decorrentes não devem servir de causa suficiente para que não sejam feitas.

É importante frisar que, no caso em tela, não haverá modificação nas frações ideais de terreno. A distribuição proporcional das frações que foi feita quando da individuação das unidades autônomas, não será atingida. Quem tinha 10% do terreno primitivo, continuará a ter os mesmos 10% do terreno remanescente.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.