A PANDEMIA VAI PASSAR E O NATAL VAI CHEGAR- POR AMILTON ALVARES

Se Steve Jobs estivesse entre nós, talvez ele dissesse para olhar a pandemia e ligar os pontos.

Steve Jobs fez um discurso notável na Universidade de Stanford, em 2005. Ele disse: “Você tem que encontrar o que ama, não perca a fé. Você deve ligar os pontos dos acontecimentos da sua vida, olhar para trás e aproveitar as lições, precisa aprender com as perdas, perseguir alvos e objetivos com determinação e enfrentar a morte com coragem”. Sabe-se, agora, muito tempo após a sua morte, que Steve Jobs andou fazendo muitas reflexões acerca da finitude da existência humana. Ele deixou um singelo recado para seus admiradores. A suma é: – “Corra atrás de seus sonhos, mas não deixe Deus à margem”.

Milhões foram alcançados pela morte na pandemia. Só no Brasil 150 mil mortos. A morte é implacável e um dia vai alcançar a todos nós.

Ninguém conseguiu escapar; embora ninguém queira morrer. Queremos viver mais e mais, e se fosse possível, viver uma vida sem fim. Mas diante da certeza de que nascemos para morrer, precisamos ligar os pontos do passado ao futuro e desenvolver a nossa esperança. Não há outra maneira de compreender a existência humana. Precisamos olhar para trás. E quando você olhar para trás verá então que alguém já venceu a morte – Jesus de Nazaré. Só Ele pode dar e reaver a própria vida; só Ele aceitou dar a vida por pecadores. Mas não deixe de olhar para a frente. Veja as oportunidades que Deus tem colocado diante você. A pandemia vai passar e as oportunidades se apresentam. Seja generoso, amável, sirva as pessoas, ame o próximo, ande com Deus, seja grato e faça o bem. Você precisa tocar a vida, influenciar a vida de pessoas, mas tem de encontrar aquele que o amou primeiro – Jesus de Nazaré, o Salvador da cruz do Calvário. E precisa conhecer Jesus como seu Salvador. Faça isso agora! Ligue os pontos!

Corra atrás dos seus sonhos. Não largue a mão do Salvador. Creia, a pandemia vai passar. Deus é poderoso para fazer infinitamente mais do que tudo quanto pedimos ou pensamos, conforme o seu poder que opera em nós (Efésios 4.20). Ligue os pontos. A pandemia vai passar, o Natal vai chegar e as esperanças vão se renovar.

* O autor é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

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1VRP/SP: Registro de Imóveis. Convenção de condômino. De acordo com o artigo 1347 da CC, o condomínio deve ser administrado por um único síndico. 2/3. Necessária assinatura de ambos os proprietários (condomínio civil) e cônjuges.

Processo 1008003-20.2020.8.26.0100

Dúvida – Notas – Condomínio Edifício Sandra – Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Condomínio e Edifício Sandra, Blocos A e B, diante da negativa em se proceder ao registro de Instrumento Particular de Convenção de Condomínio. Os óbices registrários referem-se: a) falta da descrição das áreas comuns e vagas de garagem; b) na cláusula 23ª consta que a administração do condomínio caberá ao síndico, tendo sido designados dois, sendo um para cada bloco (A e B); c) a redação da cláusula 24ª do Capítulo V – Da Administração, está em desacordo com o artigo 7 do Regulamento Interno; d) a redação do artigo 11.6 e do artigo 12.7, ambos do Regulamento Interno, devem ser revistas, pois a primeira está em desacordo com a segunda; e) deverá ser excluída a cláusula 19ª, tendo em vista que o direito de comparecer às Assembleias não pode ser suprimido a nenhum condômino; f) consta da convenção do condomínio que a síndica do bloco B é Aparecida Gomes Azevedo, todavia a última eleição para síndico foi em 30.04.2013, logo a interessada deverá apresentar as atas relativas à eleição da referida síndica; g) quanto às subscrições dos comparecentes na Assembleia, verifica-se que foram apostas assinaturas de apenas um dos co proprietários (não constou assinatura de ambos os cônjuges, bem como nas unidades em que estabelecido condomínio civil, apenas um dos condôminos assinou), logo necessária nova aprovação da convenção de condomínio, devendo ser observado o quorum de 2/3, sendo que as assinaturas devem ser de todos os condôminos. Juntou documentos às fls.06/606. O suscitado apresentou impugnação às fls.614/615. Insurge-se apenas em relação aos itens “b”, “e” e “g”, concordando com os demais óbices. Em relação a exigência mencionada no item “b”, entende que é possível que a administração do condomínio seja exercida por dois síndicos, tendo em vista tratar-se de condomínios distintos, com CNPJ’s, contas bancárias e administrações diferentes. No que concerne ao item “e”, salienta que a cláusula 19ª não menciona que o outro proprietário não poderá participar, mas tão somente representar a unidade em termos de registro da ata. Por fim, em relação ao quorum para aprovação da convenção, ressalta que 21 assinaturas são suficientes para a prática do ato, uma vez que 2/3 representaria 21,33333 e arredondando para menos o resultado seria o obtido, qual seja, 21 assinaturas. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.621/622). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Na presente hipótese houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo registrador. Observo que o suscitado insurgiu-se apenas em relação a três exigências, logo, houve o reconhecimento da necessidade do cumprimento das demais. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do titulo protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame de qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências, e não apenas parte delas, sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Neste sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. E ainda que assim não fosse, no mérito a pretensão do suscitado é improcedente. A situação apresentada a exame é bastante incomum. De acordo com o artigo 1347 da CC, o condomínio deve ser administrado por um único síndico. O fato do condomínio ser dividido em dois blocos não descaracteriza a existência de um só condomínio, conforme denota-se da própria convenção (fls.16/42), mas ostenta dois números de CNPJ’s ou duas contas distintas. Observo que, nas décadas de 80 ou 90, em virtude da Receita Federal não ser informatizada e ser menos exigente com a questão documental, pode ter possibilitado a obtenção de dois números de CNPJ’s, o que deverá ser regularizado pelo condomínio, vez que se trata apenas de erro administrativo. Destaco que para a resolução de alguns conflitos que possam surgir envolvendo mencionados Blocos poderá o síndico valer-se de dois subsíndicos e conselheiros, que o auxiliarão na administração do condomínio. Logo, mister a manutenção do óbice, concernente a modificação da cláusula 23ª, devendo constar a eleição de apenas um síndico para a administração de ambos os blocos. Em relação à exclusão da cláusula 19ª, a redação analisada pelo registrador não equivale àquela constante na convenção condominial. De acordo com o registrador: “Da clausula 19ª consta que “Se uma fração autônoma pertencer a mais de um proprietário, escolherão antes, por escrito, qual condomínio os representará”. De acordo com a cláusula 19ª da convenção que se pretende registrar: “ Cada fração ideal corresponde a um voto; havendo empate caberá ao Presidente da assembleia o voto de desempate. Paragrafo único – Os condôminos que estiverem inadimplentes ou em mora não terão direito a voto (art. 1355, III CC), ainda que estiverem em situação de acordo de quitação com prestações vencíveis”. Entendo que a redação constante da cláusula 19ª encontra-se correta, razão pela qual não há razão para ser excluída. No que se refere-se à exigência de subscrição de todos os condôminos a Assembleia, entendo que se encontra correta, vez que tratando-se de direito real é imprescindível a outorga marital ou uxória para questões envolvendo o imóvel. Neste contexto propicia a lição do ilustre Drº Ademar Fioranelli, mencionada pelo registrador: “As alterações são averbadas na ficha do próprio registro da Convenção, mediante requerimento dos condôminos que reúnam o quorum exigido. Lembre-se, ainda, que de condômino é aquele que tem titulo devidamente registrado no Cartório de Imóveis e se casados, dependerá da presença do cônjuge co proprietário” (Direito Registral Imobiliário, editor: Sérgio Antonio Fabris, Porto Alegre, 2001). E ainda que assim não fosse, para alteração da convenção é necessário o quorum de aprovação de 2/3 dos condôminos. Contando que o empreendimento tem 32 unidades, 2/3 resulta em 21,333, logo para a alteração da convenção deve haver mais de 21 assinaturas, e não o arredondamento para menos, conforme aponta o suscitado. Por fim, em relação às demais exigências que contaram com a concordância do interessado, devem ser mantidas, vez que se encontram em consonância com o princípio da legalidade. Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento do Condomínio e Edifício Sandra, Blocos A e B, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: DAYANE SOARES (OAB 347294/SP) (DJe de 06.04.2020 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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CSM/SP: Registro de Imóveis – Formal De Partilha – Atribuição de quinhões certos e determinados – Impossibilidade de se afirmar a titularidade dos herdeiros sobre área determinada – Afronta aos princípios da especialidade objetiva e da unicidade matricial – Recurso não provido

Apelação n° 1000542-47.2019.8.26.0418

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1000542-47.2019.8.26.0418

Comarca: PARAIBUNA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1000542-47.2019.8.26.0418

Registro: 2019.0001054536

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000542-47.2019.8.26.0418, da Comarca de Paraibuna, em que é apelante CIRILO ANTONIO DOS SANTOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE PARAIBUNA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 10 de dezembro de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1000542-47.2019.8.26.0418

Apelante: Cirilo Antonio dos Santos

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Paraibuna

VOTO Nº 38.018

Registro de Imóveis – Formal De Partilha – Atribuição de quinhões certos e determinados – Impossibilidade de se afirmar a titularidade dos herdeiros sobre área determinada – Afronta aos princípios da especialidade objetiva e da unicidade matricial – Recurso não provido.

Cuida-se de recurso de Apelação interposto em face da r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Paraibuna, que julgou procedente a dúvida suscitada para o fim de manter a recusa a registro de formal de partilha por violação aos princípios da especialidade objetiva e unicidade matricial.

De plano, o apelante afirma que cumpriu as exigências atinentes à especialidade subjetiva. No mais, sustentou não subsistir o óbice registrário, uma vez que a partilha amigável contemplou todo o acervo hereditário; foi devidamente homologada judicialmente, além de se tratar de bem divisível, à luz do artigo 87 do Código Civil.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 548/549).

É o relatório.

De proêmio, cumpre consignar que a natureza judicial do título apresentado não impede sua qualificação registral quanto aos aspectos extrínsecos ou aqueles que não foram objeto de exame pela Autoridade Jurisdicional.

Com efeito, o item 119, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça é expresso acerca do dever do Oficial do Registro de Imóveis a tanto, como se constata de sua redação:

119. Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais.

Essa questão é pacífica nos precedentes administrativos deste órgão colegiado, entre muitos, confira-se trecho do voto do Desembargador Manuel Pereira Calças, Corregedor Geral da Justiça à época, na apelação n. 0001561-55.2015.8.26.0383, j. 20.07.17:

A origem judicial do título não afasta a necessidade de sua qualificação registral, com intuito de se obstar qualquer violação ao princípio da continuidade (Lei 6.015/73, art. 195).

Nesse sentido, douto parecer da lavra do então Juiz Assessor desta Corregedoria Geral de Justiça, Álvaro Luiz Valery Mirra, lançado nos autos do processo n.º 2009/85.842, que, fazendo referência a importante precedente deste Colendo Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n.º 31.881-0/1), aduz o que segue:

“De início, cumpre anotar, a propósito da matéria, que tanto esta Corregedoria Geral da Justiça quanto o Colendo Conselho Superior da Magistratura têm entendido imprescindível a observância dos princípios e regras de direito registral para o ingresso no fólio real – seja pela via de registro, seja pela via de averbação – de penhoras, arrestos e seqüestros de bens imóveis, mesmo considerando a origem judicial de referidos atos, tendo em conta a orientação tranquila nesta esfera administrativa segundo a qual a natureza judicial do título levado a registro ou a averbação não o exime da atividade de qualificação registral realizada pelo oficial registrador, sob o estrito ângulo da regularidade formal (Ap. Cív. n. 31.881-0/1).”

Fixada esta premissa, passo, pois, ao exame do título com protocolo n.º 27.475.

Com efeito, o artigo 176 da Lei n.º 6.015/1973 dispõe que:

“O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 6.688, de 1979)

I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;

II – são requisitos da matrícula:

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2) a data;

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 2001)

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; (Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001)

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001)

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

5) o número do registro anterior;

III – são requisitos do registro no Livro nº 2:

1) a data;

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

3) o título da transmissão ou do ônus;

4) a forma do título, sua procedência e caracterização;

5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

§ 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior . (Incluído pela Lei nº 6.688, de 1979)

§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

§ 4º A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo. (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)

§ 5º Nas hipóteses do § 3o, caberá ao Incra certificar que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme ato normativo próprio. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)

§ 6º A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente apenas ao seu perímetro originário. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)

§ 7º Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos, contados a partir do primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período. (Incluído pela Lei nº 11.952, de 2009)

§ 8º O ente público proprietário ou imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou de expansão urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, podendo a apuração de remanescente ocorrer em momento posterior. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)”.

O princípio da especialidade objetiva, contido em referido dispositivo legal, exige a identificação do imóvel como um corpo certo objetivando sua localização física.

Para Afrânio de Carvalho:

“o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro” (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2a ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219).

Em face disso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização   individualização, não se confundindo com nenhum outro.

Narciso Orlandi Neto, ao referir Jorge de Seabra Magalhães, destaca que:

“as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro” (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68).

No presente caso, da partilha em análise constou a atribuição do imóvel matriculado sob n.º 5.811 em dois quinhões distintos, denominados de: “quinhão 1” e “quinhão 2”, como um “corpo certo e determinado”, não havendo, contudo, possibilidade de se localizar os referidos quinhões com a descrição constante do mencionado formal, em desatenção, portanto, ao referido princípio.

Tratando-se de área determinada, integrante de área maior, sem o prévio destaque, pertinente o óbice registrário, devendo a atribuição ser constituída em condomínio entre os herdeiros, ou seja, em partes ideais.

Por pertinente, cumpre-nos, ainda, relembrar o princípio da unicidade da matrícula, constante do artigo 176, §1º, I, da Lei 6015/1973, por meio do qual se estabelece que cada imóvel será objeto de uma matrícula e cada matrícula descreverá apenas um bem.

Assim é que, no caso em espeque, não se afigura viável a descrição de dois imóveis individualizados e destacados da área maior em uma mesma matrícula, sob pena de ofensa ao mencionado princípio.

Em resumo, faz-se necessário o registro da partilha em partes ideais e, após, caso assim pretendam os herdeiros, poderá ser feita a divisão amigável do imóvel e o registro dos quinhões autônomos.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 31.03.2020 – SP).

Fonte: DJE/SP.

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