Registro de Imóveis – Registro de compra e venda – Compradora casada pelo regime da comunhão parcial de bens – Retificação visando a averbação de que os imóveis constituem bens particulares da mulher que os compromissou comprar antes do casamento e os pagou com recursos próprios – Necessidade de retificação das escrituras públicas, com participação da vendedora e do marido, ou de declaração em ação própria de que se tratam de bens reservados – Recurso não provido.




Número do processo: 1019673-89.2019.8.26.0100

Ano do processo: 2019

Número do parecer: 339

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1019673-89.2019.8.26.0100

(339/2019-E)

Registro de Imóveis – Registro de compra e venda – Compradora casada pelo regime da comunhão parcial de bens – Retificação visando a averbação de que os imóveis constituem bens particulares da mulher que os compromissou comprar antes do casamento e os pagou com recursos próprios – Necessidade de retificação das escrituras públicas, com participação da vendedora e do marido, ou de declaração em ação própria de que se tratam de bens reservados – Recurso não provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Sylvia Maria Ferreira dos Santos e Olvison da Silva Pinto contra r. decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente que indeferiu pedido de retificação das matrículas nºs 116.101 e 116.102, ambas do 7º Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, para que seja averbado que os imóveis são bens particulares da recorrente que compromissou compra-los antes do casamento e os pagou com recursos próprios.

Os recorrentes alegaram, em suma, que foram casados entre 25 de setembro de 1971 e 12 de junho de 1985, quando se divorciaram, e que voltaram a se casar, pelo regime da comunhão parcial de bens, em 04 de fevereiro de 2006. Disseram que a recorrente Sylvia compromissou comprar os dois imóveis por meio de contratos celebrados no dia 23 de abril de 2001, quando era divorciada, e pagou integralmente os preços fixados nos compromissos de compra e venda utilizando recursos próprios. Asseveraram que as escrituras públicas de compra e venda foram outorgadas no ano de 2011, após a quitação dos respectivos compromissos, quando eram casados. Informaram que existe consenso para a retificação das matrículas a ser feita mediante averbação dos contratos de compromisso de compra e venda, o que, porém, foi negado pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis. Por fim, para afastar qualquer discussão sobre a propriedade dos imóveis, o marido manifestou sua renúncia em relação aos direitos que possa ter, conforme termo de doação que juntaram com as razões de recurso (fls. 70/78).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 88/90).

Opino.

As certidões de fls. 25/27, 37/39, 49/51 e 52/54 demonstram que os imóveis objeto das matrículas nºs 116.101 e 116.102, ambas do 7º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, foram comprados pelos recorrentes, casados pelo regime da comunhão parcial de bens, por meio de escrituras públicas lavradas em 12 de setembro e registradas em 26 de outubro de 2011.

As escrituras públicas e os seus respectivos registros mantêm consonância com o estado civil dos recorrentes que se casaram em 04 de fevereiro de 2006, pelo regime da comunhão parcial de bens (fls. 10).

Além disso, os registros foram realizados em conformidade com as escrituras públicas de compra e venda que, embora indiquem que foram outorgadas em cumprimento de contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados no ano de 2001, não ressalvaram que se tratavam de bens particulares da mulher que os compromissou comprar antes do casamento e que teria efetuado o pagamento integral utilizando recursos próprios.

Em razão disso, o presente procedimento, que tem natureza administrativa, não se presta para a retificação dos registros que não contém erros decorrentes de equivocada transposição de elementos constantes dos títulos transmissivos.

Assim, porque não é possível ao Juiz Corregedor Permanente, por meio de procedimento de retificação, alterar declaração de vontade manifestada pelas partes em escritura pública para modificar elemento integrante do negócio jurídico. Neste sentido, entre outros, foi o r. parecer da então MM. Juíza Auxiliar da Corregedoria, a E. Desembargadora Maria Adelaide de Campos França, no Processo nº 98/90, a seguir transcrito:

“A emenda de atos notariais mediante intervenção do Poder Público é admitida, tão somente, quando as circunstâncias indicam ser o erro material evidente, independente de qualquer conjectura e verificável a olho nu. Tal admissão da correção de mero equívoco material pela via administrativa encontra seu fundamento no poder de autoridade da Administração Pública sobre seus próprios atos” (Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo – 1990, Coord. Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio, Ed. RT, págs. 210/211).

Observo, porém, que nada impede que as escrituras públicas sejam retificadas para constar que os imóveis foram adquiridos com recursos próprios da compradora e, portanto, constituem bens particulares, desde que a retificação seja realizada por meio de nova escritura pública outorgada por todos aqueles que participaram do negócio jurídico, ou seja, o vendedor e os compradores.

Prevalecem, sobre essa matéria, os fundamentos expostos no r. parecer apresentado pelo E. Desembargador Roberto Maio Filho, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, no Processo nº 2011/95456 que foi aprovado pelo Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Maurício Vidigal, com o seguinte teor:

“Dispõe o Código Civil:

Art. 1660. Entram na comunhão:

l – os bens adquiridos na constância do casamento por título oneroso, ainda que só em nome de um dos cônjuges;

Art. 1659. Excluem-se da comunhão:

(…)

II – os bens adquiridos com valores exclusivamente pertencentes a um dos cônjuges em sub-rogação dos bens particulares;

Das normas acima transcritas, conclui-se que, no regime da comunhão parcial de bens, a regra geral (art. 1.660, I) é a da comunhão dos aquestos onerosos.

Isto não ocorrerá, entretanto, (exceção prevista no art. 1.659, II), se a hipótese configurar sub-rogação de bem particular, ou seja, estar referido bem entrando no patrimônio do cônjuge em substituição a outro de caráter privado.

Tal sub-rogação, em regra, tem que estar devidamente documentada, contando com menção expressa no título de venda do bem anterior (substituído) e no da compra do posterior (substituto). Com qual finalidade? A de comprovar uma efetiva e verdadeira ocorrência da sub-rogação, evitando prejuízo ao outro cônjuge que não gozará da comunicação patrimonial.

Mas não é o que aqui parece ocorrer. Os nubentes têm, como regra, liberdade para escolher seu regime de bens [1], podendo, inclusive, alterar suas regras ao longo do matrimônio [2].

Termos em que, interpretando de modo menos literal (e primando pelas exegeses teleológica e sistemática) a regra contida no já transcrito inciso II do art. 1.659, pode ser concluído que a sub-rogação se verifica, não só na substituição do imóvel-imóvel, como também na aquisição de bem mediante uso do capital privado de um dos cônjuges. Note-se que há referência a “valores” na norma em comento.

Disto resulta que a manifestação de vontade expressa no título, pela qual o imóvel foi adquirido com capital exclusivo, consistindo em bem particular, não ofende a legislação aplicável ao referido regime de bens do casamento, lembrando não haver lugar para ilações nesta seara administrativo-registral, conforme reconhecido por esta Corregedoria Geral da Justiça nos autos do Processo CG nº 4.693/2007:

…sabido que, nesta esfera administrativa, não cabe ao Oficial Registrador, ao Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente ou mesmo à Corregedoria Geral da Justiça enveredar em tal seara, para fins de interpretar a vontade das partes, matéria reservada à esfera jurisdicional (Proc. CG. 120/84; Proc. CG nº 605/94; Proc. CG. Nº 1.583/95; Proc. CG nº 1.109/2005).

Há mais. Conforme já se pronunciou esta Corregedoria Geral da Justiça, em parecer da lavra do Meritíssimo Juiz Auxiliar, Dr. Vicente de Abreu Amadei, aprovado pelo eminente Desembargador Dínio de Santis Garcia, então Corregedor Geral da Justiça:

“(…) se houve algum equívoco este é do título causal, não do registro imobiliário que é formalmente perfeito e, conforme nossa doutrina e precedentes administrativos, o erro do registro não se confunde com o erro do título causal e não se pode admitir a via administrativa da retificação do registro imobiliário para sanar defeito de escritura: a) “a retificação de erro constante do registro não se confunde com o erro cometido no negócio causal que originou o assentamento imobiliário” (Walter Ceneviva, Lei dos Registros Públicos Comentada, Saraiva, 1991, p. 372); b) “se o erro se deu na escritura, pública ou particular, somente por outra poderá ser retificado, sendo que as particularidades poderão sê-lo pela escritura pública, e jamais a pública pela particular” (Aguiar Vallim, Direito Imobiliário Brasileiro, RT, 1984, p. 109); c) ”falta qualquer competência aos Juízes para decretar sanações e, até, para retificar erros das escrituras públicas: escritura pública somente se retifica por escritura pública e não por mandado judicial” (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, t. III, §338, nº 1 com referência ao Acórdão publicado na RT 182/754; d) “o registro errado, resultante de uma escritura pública erradamente lavrada, por exemplo, só poderá ser retificado depois que as partes comparecendo novamente à presença do mesmo ou de outro notário, o façam lavrar, para ser por elas assinada, outra escritura, de retificação da primeira” (Valmir Pontes, Registro de Imóveis. Saraiva, 1982, p. 124-125); e) “se o suposto engano está no título que deu origem ao registro cuja retificação é pretendida, é aquele que deve ser corrigido” (CSM – AC 271.205 – Santo André, j. 5.10. 78, em Registro de Imóveis, Narciso Orlandi Neto, jan./78 a fev/81, verbete 93, p. 103; pareceres desta Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, relativo a Procs. CG 216/86 e 14/87 (Decisões Administrativas da CGJ, 1987, Ed. RT, pp. 110/111 e 116/117); ao Proc. 23/86 (Decisões Administrativas da CGJ, 1986, Ed. RT, pp. 118/119) e ao Proc. 259/84 (Decisões Administrativas da CGJ, 1984/1985, Ed. RT, pp. 168-169), entre outros” (Proc. CG 38/92).

No mesmo sentido:

Bem por isso, o registro, …, nada mais fez do que refletir a situação retratada no título, não tendo contado sequer com a oposição dos interessados na época da sua realização.

Assim, se houve erro ou omissão na celebração do instrumento…, trata-se de equívoco do título causal e não do registro imobiliário, o qual não pode ser retificado administrativamente, sem prévia retificação do título que lhe deu origem (Processo CG nº 2009/129476).

É caso, pois, de se respeitar a manifestação dos cônjuges (fls. 11/12 e 21) e dar provimento ao recurso, ressalvados, por evidente, eventuais direitos de credores ou outros terceiros que, por ventura, venham a demandar, na via própria, questionando a já referida declaração de vontade que resultou na atual situação patrimonial do referido bem.

Assim decidiu o Egrégio Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível nº 96.913-0/4:

Registro de Imóveis – Escritura de aquisição com expressa declaração de que parte do preço pago resulta de alienação de bens particulares do adquirente – Interveniência da virago, acedendo à discriminação da parte ideal de propriedade exclusiva – Acesso ao fólio possível – Recurso provido.

(…)

Não há porque remeter as partes à via jurisdicional, ademais inidentificável, se marido e mulher declaram, ambos, que parte do preço de aquisição do imóvel decorre de sub-rogação de bem só a um deles pertencente, com exclusividade. Tanto mais, vale o acréscimo, quando nada indica qualquer pretensão de burla do regime de bens do casamento.

Por fim, mesmo diante de terceiros, o registro não impede se socorram, eles sim, da via jurisdicional adequada, caso entrevejam alguma lesão a direito seu”.

Entretanto, e para evitar questionamentos, ressalvo novamente que a distinção entre o precedente citado e o presente caso concreto é que as escrituras públicas outorgadas em favor dos recorrentes não ressalvaram que os imóveis são bens particulares da compradora, razão pela qual não há erro no procedimento de registro que possa ser corrigido neste procedimento.

Por outro lado, os contratos particulares de compromisso de compra e venda celebrados pela recorrente não foram registrados, e não podem ser averbados, depois da transmissão da propriedade, somente para que conste nas matrículas que foram celebrados quando a compradora era divorciada.

Igual ocorre com a declaração de fls. 77/78 porque a doação é negócio jurídico que deve ser registrado, mediante protocolo do respectivo título, e porque sua validade depende de escritura pública quando relativa a imóvel com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, além de demandar a comprovação de que houve declaração e recolhimento do imposto devido (ITCMD), ou de que foi reconhecida sua isenção.

Por fim, também não há vedação para que os recorrentes obtenham a retificação das matrículas por meio de determinação judicial, se assim preferirem, mas para isso deverão mover ação própria, contenciosa, perante o Juízo que for competente.

Ante o exposto, o parecer que submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de negar provimento ao recurso.

São Paulo, 02 de julho de 2019.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria, por seus fundamentos que adoto, e nego provimento ao recurso administrativo. Oportunamente, restituam-se os autos à Vara de origem. Intimem-se. São Paulo, 15 de julho de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: WASHINGTON LUIZ MOURA, OAB/ SP 374.273.

Diário da Justiça Eletrônico de 29.07.2019

Decisão reproduzida na página 143 do Classificador II – 2019

Fonte: INR Publicações

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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