Número do processo: 1121469-31.2016.8.26.0100

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 179

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1121469-31.2016.8.26.0100

(179/2018-E)

Registro de Imóveis – Abertura de matrículas em nova circunscrição – Matrícula anterior que descreve, separadamente, área do imóvel e área de servidão de passagem – Área da servidão que não se confunde com a do imóvel que se alega ser o serviente – Elementos tabulares, decorrentes do registro anterior, e provas realizadas neste procedimento que não permitem a abertura de matrículas para as duas áreas, do imóvel e da servidão, como se atualmente integrassem a mesma matrícula e tivessem igual proprietário – Anterior retificação da descrição da servidão que não alterou o conteúdo do registro mediante fusão das duas áreas (servidão e imóvel).

Impugnação sobre o direito de propriedade do requerente oferecida pela Prefeitura do Município de São Paulo que não se mostra fundamentada – Elementos tabulares e provas realizadas neste procedimento, contudo, que não autorizam o afastamento de óbice oposto ao pedido de abertura de matrículas conforme realizado pelo recorrente – Recurso parcialmente provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Itaú Unibanco S.A. contra r. decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente do 7° Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo que manteve a negativa de abertura de novas matrículas, na circunscrição que se tornou competente, para as áreas descritas na Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo como correspondentes ao “imóvel” e à “servidão de passagem”, figurando nas novas matrículas igual proprietário para as duas áreas (fls. 216/222).

O recorrente alegou, em suma, que o cerne da controvérsia consiste em verificar se a área descrita como servidão de passagem é de domínio público ou particular e, portanto, se a impugnação oferecida pela Prefeitura do Município de São Paulo é fundamentada. Assim porque, segundo afirmou, a r. decisão recorrida afastou a recusa do Oficial de Registro de Imóveis em promover a abertura de matrícula para a área da servidão sob o fundamento de que seria de domínio comum pelos proprietários dos imóveis dominantes, o que a r. decisão recorrida fez em consonância com o conteúdo de formal de partilha registrado em 1982. Asseverou que a impugnação da Prefeitura de São Paulo não é fundamentada porque nunca houve a transmissão da área da servidão de passagem para domínio público, nem afetação ao uso comum do povo porque o acesso era restrito aos proprietários dos imóveis dominantes. Ademais, promoveu o fechamento da passagem depois de adquirir a propriedade de todos os imóveis, tornando evidente a natureza particular do uso. Afirmou que a Prefeitura do Município de São Paulo não promoveu a desapropriação da área da servidão de passagem que tem entrada pelo n° 326 da Rua Ana Neri e que a sua propriedade sobre essa área foi corroborada na manifestação do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 230/234).

A Prefeitura do Município de São Paulo ofereceu contrarrazões em que se manifestou pelo não provimento do recurso. Requereu, ainda, a anulação da Averbação n° 5 da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, relativa à retificação da área da servidão, ou o bloqueio da matrícula (fls. 237/249).

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 257/258).

Opino.

O recorrente solicitou ao Sr. 7° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, em razão da alteração da competência territorial, a abertura de matrículas autônomas para as duas áreas descritas na Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo com as denominações de “Um imóvel” e de “PASSAGEM DE SERVIDÃO” (fls. 78), o que fez alegando que a referida matrícula abrange essas áreas de que se tornou proprietário.

A abertura das novas matrículas, porém, foi negada na primeira apresentação do título porque não foi apresentada declaração da Prefeitura Municipal de que a área da passagem não é pública (fls. 40), e foi negada na reapresentação do pedido porque a área da servidão de passagem, originalmente averbada sob n° 2 na Transcrição n° 16.745, não integra o imóvel objeto da Matricula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis que somente abrange o terreno e as construções consistentes nas casas 2, 3 e garagem que foram recebidos por José Sialarello em sucessão hereditária.

Manteve, ainda, a exigência de apresentação de declaração de que a área da servidão de passagem não passou a integrar o domínio público municipal (fls. 41/43).

No presente procedimento, que tem natureza administrativa, a qualificação é devolvida por inteiro no julgamento do recurso, sem que disso decorra decisão extra petita ou violação do contraditório e ampla defesa. Nesse sentido foi decidido pelo Colendo Superior da Magistratura na Apelação Cível n° 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, em v. acórdão de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cf. ApCiv. 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba).

Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo oficial delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial.

Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não arguidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva” (“Revista de Direito Imobiliário”, 39/339).

Incide, ademais, a orientação contida na Súmula n° 473 do Eg. Supremo Tribunal Federal, no sentido de que cabe à Administração rever seus próprios atos:

“A administração pode anular seus próprios atos, quando eivados de vícios que os tornam ilegais, porque deles não se originam direitos; ou revogá-los, por motivo de conveniência ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a apreciação judicial”.

Em razão disso, serão apreciados em sua totalidade os motivos opostos pelo Oficial de Registro de Imóveis para a negativa da abertura de matrículas separadas para o imóvel e a servidão de passagem mediante indicação do recorrente como proprietário desses imóveis.

A Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo é relativa a imóvel assim descrito:

“Um imóvel que compreende Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem) situadas na Vila, com entrada à Rua Ana Néri, n° 236, localizadas na Passagem de Servidão abaixo descrita e caracterizada, no 12° Subdistrito-Cambuci, medindo o terreno 6,40m pela frente à servidão mencionada, em segmento que inicia-se na altura de 45,46m e verticalmente à linha divisória esquerda da vila; daí vira à direita, no sentido fundo-frente da vila e numa distância de 10,10m, com frente ainda à servidão de passasem; daí vira á esquerda à uma distância de 15,00m confrontando com José Antônio Galdeano, daí vira a esquerda a uma distância de 15,60m confrontando com a viela particular de Joaquim Ferreira, desse ponto vira a esquerda até a distância de 21,25m, formando o fundo da propriedade e onde confronta com Eduardo Tijon, desse ponto vira a esquerda fechando o perímetro a distância de 5,50m, onde confronta com Miguel Arjona Pedrosa…” (fls. 78 – grifei).

Prossegue a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo descrevendo a servidão de passagem;

“…e a PASSAGEM DE SERVIDÃO é assim descrita: tem sua entrada pela Rua Ana Néri n° 326 onde mede 3,10m, do lado esquerdo, visto da rua, mede 45,46m confina com Miguel Arjona Pedrosa, do lado direito seguindo a mesma orientação, mede em direção ao fundo 20,35m desse ponto, deflete à direita e segue por uma linha ligeiramente inclinada, na extensão de 4,20m desse ponto, deflete à esquerda e segue em linha reta na distância de 21,60m, confinando em parte com a casa de n° 330 da rua Ana Neri, de propriedade de Guilherme Arjona Pedrosa e em parte como as casas n°s 330 e 332 da aludida via e ainda em parte com a casa n° 2 e com a citada garagem da referida vila, desse ponto deflete à esquerda e segue na extensão de 6,40m, fechando o perímetro e confinando com a casa de n° 3” (fls. 78).

A referida matrícula foi aberta em 02 de setembro de 1982 figurando como proprietária Maria Josephina Menda, também conhecida como Maria Giuseppa Menta, que transmitiu o imóvel para José Sialarello por sucessão hereditária conforme partilha homologada no Processo n° 4/66 da 4ª Vara da Família e das Sucessões de São Paulo (fls. 78/79).

Por sua vez, a Matrícula n° 60.407 tem origem na Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis que originalmente dizia respeito a uma casa e a uma vila com as casas 1, 2 e 3 e garagem, sendo a entrada da vila realizada pela “servidão de passagem” descrita tanto na transcrição como na matrícula n° 60.407, e tendo todos os imóveis como única proprietária Maria Josephina Menda (fls. 84).

Assim, verifica-se a partir das descrições contidas na Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis, em que incluída a servidão de passagem, que todos os imóveis eram de propriedade de Maria Josephina Menda e que o terreno maior já estava dividido em imóveis distintos, sendo um deles consistente em Vila composta pelas casas 1, 2 e 3 e garagem.

A Transcrição n° 16.745, porém, não permite reconhecer que a servidão de passagem integrava os diferentes terrenos e construções que compunham a Vila, pois descrita separadamente na transcrição, embora sendo de propriedade da mesma pessoa.

Igual conclusão decorre da Matrícula n° 60.407 que diz respeito ao terreno em que situadas as casas 2 e 3 e a garagem, com medidas e confrontações separadamente descritas, e que faz frente para a “servidão de passagem” que também é descrita de forma separada tanto na matrícula como na transcrição de origem (fls. 78/85).

As áreas, medidas e confrontações dos terrenos que integravam a Transcrição n° 16.745, nesses incluído aquele em que situadas as casas 2, 3 e garagem que atualmente são objeto da Matrícula n° 60.407, e também as da servidão de passagem, podem ser melhor visualizadas na planta de fls. 44 em que a área da servidão de passagem está marcada em cor amarela e a área do terreno com as casas 2, 3 e garagem está marcada em cor verde.

A referida planta mostra que o imóvel objeto da Matrícula n° 60.407 (terreno e casas 2, 3 e garagem) não se confunde com o terreno da “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, ou seja, que a servidão de passagem não é parte do terreno em que situadas as casas 2, 3 e garagem e que esse terreno, portanto, não é serviente em relação aos demais que têm acesso pela mesma servidão.

Essa conclusão também decorre do inventário dos bens deixados pelo falecimento de Maria Josephina Menda porque, segundo os documentos de fls. 100 e seguintes, o herdeiro José Sialarello recebe imóvel que não se mostra superior ao terreno com as casas 2, 3 e garagem (fls. 134/135, 140 e 149).

Anota-se, porém, quanto à área total dos imóveis recebidos por José Sialarello e demais sucessores de Maria Josephina Menda, que segundo consta às fls. 135 teriam recebido área que ficou em comum entre todos, isso além dos imóveis de sua propriedade exclusiva (fls. 135).

Por seu lado, em razão do falecimento de Maria Josephina Menda foi o imóvel objeto da Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis partilhado em favor de pessoas distintas (fls. 100 e seguintes).

Em razão disso, não é possível reconhecer, neste procedimento de natureza administrativa, que o terreno com as casas 2, 3 e garagem objeto da matrícula n° 60.407 é o serviente em relação à área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” descrita na mesma matrícula (art. 1.378 do Código Civil).

Ao contrário, a forma de redação da matrícula e os documentos juntados aos autos indicam que se trata de imóvel dominante em relação à servidão de passagem, conclusão que também se coaduna com o princípio da unitariedade da matrícula.

Ressalva-se, porém, que a análise realizada neste procedimento é restrita à possibilidade de abertura de duas matrículas novas tendo como origem a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, uma para o terreno com as casas 2, 3 e garagem, e outra para a “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, como se atualmente fossem um só imóvel a ser desmembrado, ambos de propriedade do recorrente.

Por seu turno, não prevalece a alegação do Município de São Paulo de que a retificação da descrição da área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” realizada pela Av. 5 da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis é nula.

As duas áreas (terreno e servidão) continuam a ser descritas separadamente na Averbação n° 5, e não há alegação de que a retificação não foi realizada “intra muros” tabulares (fls. 80/82).

Igual ocorre com a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo em relação ao domínio da “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, fundada em irregularidade do parcelamento do solo urbano e na transmissão do domínio da área ao Poder Público mediante afetação (fls. 180 e seguintes).

Assim porque, conforme a Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis, a divisão do imóvel ocorreu no ano de 1938 e consta na transcrição que foi construída no terreno vila dotada de casas, barracões, quartos e garagem (fls. 83).

A retificação do registro para especificação das casas e da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” foi realizada por mandado de 26 de julho de 1971, averbado sob n° 2 à margem da Transcrição n° 16.745.

Além disso, o referido imóvel foi de propriedade exclusiva de Maria Josephina Menda entre 17 de outubro de 1938 e 29 de junho de 1957, data em que faleceu, e somente então foi partilhado entre seus herdeiros e cessionário de herança como demonstram os documentos de fls. 100 e seguintes.

Desse modo, não houve parcelamento do solo urbano com a finalidade de venda dos lotes mediante pagamento do preço em parcelas, razão pela qual não incidiram as regras do Decreto-lei n° 58/37 que era vigente na época da construção da Vila e da averbação da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” que, observo, não teve verdadeira natureza de servidão de passagem, com imóveis serviente e dominantes, até o falecimento de Maria Josephina Menda que foi, em vida, a única proprietário de todo o imóvel.

Em decorrência, não se pode falar em parcelamento do solo urbano irregularmente realizado.

Por fim, também não há qualquer prova de que a área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” foi declarada pública por ato da Prefeitura do Município de São Paulo, nem de que foi afetada ao uso comum do povo.

A planta de fls. 44 mostra que se trata de passagem somente com acesso à Rua Ana Néri, ou seja, que não liga duas vias públicas, e o uso da servidão de passagem somente pelos titulares dos imóveis dominantes não permite reconhecer, neste procedimento, que foi afetada ao uso comum do povo como via de circulação pública.

Por essas razões, a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo não é fundamentada, mas permanecem os motivos da recusa da abertura de duas matrículas, na forma pretendida, porque não há como reconhecer, neste procedimento, que a “PASSAGEM DE SERVIDÃO” a que se refere a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis integra a área da referida matrícula como de propriedade do recorrente, ou de seus antecessores.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja dado parcial provimento ao recurso para afastar a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo, porque não fundamentada, com manutenção, porém, da recusa da prática do ato pretendido porque não comprovado, neste procedimento administrativo, que o imóvel objeto da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, consistente em “…Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem)” é o imóvel serviente da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” com área descrita separadamente na mesma matrícula.

Sub censura.

São Paulo, 27 de abril de 2018.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer por seus fundamentos, que adoto, e dou parcial provimento ao recurso para afastar a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo, porque não fundamentada, com manutenção, porém, da recusa da prática do ato pretendido porque não comprovado, neste procedimento administrativo, que o imóvel objeto da Matrícula nº 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, consistente em “…Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem)”, é o imóvel serviente da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” com área descrita separadamente na mesma matrícula. Publique-se. São Paulo, 07 de maio de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogada: MARCOS SAYEG, OAB/SP 298.876 e EDUARDO MIKALAUSKAS, OAB/SP 179.867 – DEMAP 13.

Diário da Justiça Eletrônico de 10.05.2018

Decisão reproduzida na página 082 do Classificador II – 2018

Fonte: INR Publicações

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