Apelação Cível n.º 1000908-70.2019.8.26.0100
Apelante: Calminher S/A
Apelado: 9º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo
VOTO Nº 37.846
Registro de Imóveis – Tributos – Impossibilidade do exame de prescrição e decadência no âmbito da qualificação registral – Dever do oficial em exigir a prova do pagamento do ITBI – Especialidade objetiva – Descrição do imóvel imprecisa sem possibilidade de compreender sua exata localização – Necessidade de apuração do remanescente que não pode ser suprida por laudo de avaliação – recurso não provido.
Trata-se de apelação interposta por Calminher S.A. contra r. sentença que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do registro de ata de assembleia geral por ausência de apresentação da guia do recolhimento do ITBI e violação ao princípio da especialidade objetiva.
A apelante sustenta a desnecessidade da prova do recolhimento do ITBI, ante a extinção de eventual crédito tributário e a possibilidade de localização do imóvel em razão de laudo de avaliação (fls. 211/220).
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 235/237).
É o relatório.
É dever do registrador, nos termos do artigo 289 da Lei de Registros Públicos, fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício, portanto, correta a exigência atinente à comprovação do pagamento do ITBI.
Não é atribuição do Registrador, e tampouco deste órgão administrativo recursal, o exame da ocorrência de decadência ou prescrição de tributo com a finalidade de afastar a exigência da comprovação de seu pagamento.
O procedimento de dúvida, que é de natureza administrativa, tem por finalidade exclusiva a análise da dissensão entre o apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis sobre os fundamentos adotados para a recusa do registro.
A par da natureza administrativa, o titular do crédito tributário não participa do procedimento de dúvida e, em decorrência, não pode ser atingido pelo pretendido reconhecimento da decadência. Ademais, em razão de sua natureza o procedimento de dúvida não comporta o chamamento do credor tributário para comprovar eventual causa interruptiva da prescrição.
Nesse sentido:
“Registro de Imóveis – Formal de Partilha – Ausência de recolhimento de Imposto de Transmissão “causa mortis” – Dever do Oficial de velar pelo recolhimento – Impossibilidade de reconhecimento de decadência ou prescrição pela via administrativa – Recurso desprovido.” (CSM, Apelação Cível n.º 1042731-63.2015.8.26.0100, Rel. Desembargador Pereira Calças).
O Princípio da Especialidade Objetiva, contido no art. 176 da Lei n.º 6.015/73, exige a identificação do imóvel como um corpo certo objetivando sua localização física.
No presente caso, em razão de várias alienações parciais há necessidade de apuração do remanescente. Assim, a descrição existente na transcrição é imprecisa e lacunosa, impedindo a identificação e exata localização da parcela do imóvel a ser transmitido.
Essa questão já foi objeto de precedente deste Conselho Superior da Magistratura, como se observa de extrato do voto do Desembargador Hamilton Elliot Akel, então Corregedor Geral da Justiça, na Apelação n.º 0010422-67.2013.8.26.0361:
“No que respeita ao principio da especialidade objetiva, ele apenas seria respeitado se o título descrevesse o imóvel tal como no assento e, também, se esse assento contivesse perfeita individualização do bem. Para Afrânio de Carvalho, o princípio da especialidade do imóvel significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro (Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei 6.015/73, 2.ª ed., Rio de Janeiro, 1977, p. 219). Por isso, o imóvel deve estar perfeitamente descrito no título objeto de registro de modo a permitir sua exata localização e individualização, não se confundindo com nenhum outro. Narciso Orlandi Neto, ao citar Jorge de Seabra Magalhães, lembra que ‘as regras reunidas no princípio da especialidade impedem que sejam registrados títulos cujo objeto não seja exatamente aquele que consta do registro anterior. É preciso que a caracterização do objeto do negócio repita os elementos de descrição constantes do registro’ (Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 68). É certo que caberia mitigação no princípio da especialidade, caso o título – formal de partilha – espelhasse a antiga transcrição. Mas nem isso ocorre no caso. Enquanto a certidão oriunda do 1º registro de Imóveis menciona dois lotes de terreno, o formal de partilha, ao tratar de deles, discrimina-os como um só imóvel, não obstante a ausência de qualquer procedimento de unificação. E, mais, como ressalta o Oficial, traz medidas laterais inéditas, que não constam do assento. (grifo nosso) A situação não melhora com os documentos trazidos no curso do processo, que, de mais a mais, não integram o título e, portanto, não podem ser admitidos. Por meu voto, à vista do exposto, nega-se provimento ao recurso.”
O imóvel, com sua atual descrição, não permite individualização. Portanto, imprescindível apuração do remanescente para consecução da segurança jurídica do registro imobiliário.
No caso, não tem lugar a utilização de documentos diversos do título e do constante no registro imobiliário (laudo de avaliação) para identificação do imóvel, porquanto a localização deve ocorrer com os elementos existentes na serventia extrajudicial, daí a necessidade da apuração do remanescente.
Além disso, o laudo referido tinha finalidade de avaliar o imóvel e não estabelecer sua individualização para fins de registro imobiliário, em cumprimento ao princípio da especialidade objetiva.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 28.08.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook e/ou assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito.