Número do processo: 1000761-87.2016.8.26.0152
Ano do processo: 2016
Número do parecer: 73
Ano do parecer: 2017
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1000761-87.2016.8.26.0152
(73/2017-E)
Condomínio Horizontal – Pretensão de averbação, na matrícula de uma unidade condominial, do aumento da área construída – Necessidade de obtenção da aprovação da totalidade dos condôminos e de apresentação de instrumento de alteração da instituição do condomínio assinado por todos os condôminos, assim como quadro de cálculo das áreas das edificações com observância dos padrões da ABNT – Condomínio de casas que não se confunde com loteamento – Unidade condominial que se identifica com a própria construção – Modificação na área construída com reflexos na instituição condominial, por interferir no cálculo das frações ideais de cada condômino – Pedido de Providências julgado improcedente – Recurso improvido.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Cuida-se de recurso administrativo tirado de sentença que julgou improcedente pedido de providências visando a averbação de alterações na matrícula do imóvel matriculado sob número 97.015, no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Cotia. As averbações pretendidas referem-se à ampliação da área construída de 387,45m2, com inclusão de área de lazer (80m²) e de piscina (47,35m²), totalizando área nova de 127,35m², resultando a área construída total de 514,80m².
Alega, em síntese, que o MM. Juiz sentenciante teria se limitado a julgar improcedente o pedido por falta de documento “que não se sabe de onde vem ou para que serve”, não havendo fundamentação legal para a improcedência e sendo a decisão nula de pleno direito. Aduz, ainda, que o instrumento de alteração da constituição condominial não teria o escopo agregado pelo julgador e não seria necessário à averbação postulada. Isso porque os órgãos reguladores vinculados à Prefeitura Municipal de Cotia aprovaram as alterações e já há a tributação (IPTU) correspondente. Ademais, as exigências guerreadas estariam forçando a paralisação do trâmite comum e atentando contra a dignidade do cidadão, por mera liberalidade do Oficial. Nessa linha de argumentação, defende a prescindibilidade de todos os documentos exigidos, inclusive por não corresponderem a exigências legais.
É o relatório. Opino.
O condomínio (Condomínio Orvalho da Granja) em que se situa a unidade imobiliária do recorrente (Casa 09) se cuida de um condomínio horizontal, de casas, que tem por característica essencial a vinculação de construção ao terreno, ou, ao menos, existência de projeto de construção previamente aprovado pela Municipalidade. Consoante já decidido por esta E. Corregedoria Geral de Justiça, não cabe falar em condomínio de lotes, sob pena de se burlar a Lei de Parcelamento do Solo. Tal questão foi bem sedimentada nos autos do Processo CG n. 2014/141294, que resultou na exclusão dos itens 222.2 e 229 e alteração do item 293, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça, excluindo-se delas a regulamentação do condomínio de lotes.
Por tal motivo, fundamental a vinculação da unidade imobiliária à construção, ou a projeto de construção previamente aprovado pela Municipalidade, em consonância com o disposto no art. 8º, da Lei n. 4.591/64.
Nesse sentido, parecer da lavra do então Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado por Vossa Excelência, no processo n. 143.001/2015:
“(…)
Aliás, a vinculação do terreno às construções como traço distintivo entre o condomínio deitado e o loteamento (tradicional ou fechado) ficou consagrada na jurisprudência administrativa do TJSP:
Já o art. 8º, embora a possibilidade de condomínio em terreno onde não houver edificação, pressupõe o plano para a construção das mesmas. …
A conclusão inafastável é, portanto, no sentido de que a Lei 4.591 não permite o condomínio de lotes, sem vinculação à edificação.
A instituição pretendida pela recorrida não trata da construção de casas. Não há vinculação entre as frações ideais do terreno e as edificações. Ausentes os pressupostos contidos nos artigos 7º e 8º da Lei 4.591/64, é evidente que o condomínio a que se refere o título não tem a ver com o regulado neste diploma legal. (grifei) [1]
A instituição da Lei 4.591/64, posto que não se aplique somente a edifícios, tem sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às construções não há condomínio que se sujeite a lei especial. (grifei) [2]
O art. 8º admite a possibilidade de condomínio em terreno onde não há edificação, mas pressupõe necessariamente plano para a construção. (grifei) [3]
Não resta dúvida existir a possibilidade de construção e incorporação do chamado “condomínio deitado”, composto de mais de uma casa térrea ou assobradada em terreno onde não houver edificação.
… a hipótese é expressamente prevista no art. 8º da Lei 4.591 (Lei de Condomínio e Incorporações).
O que não se admite – daí a razão do bloqueio – é a falta de vinculação efetiva do terreno à construção. O artigo supracitado é expresso ao determinar que as unidades autônomas se constituem de casas térreas ou assobradadas.
Existe um erro conceitual de base em toda a argumentação da requerente. A unidade autônoma, para a requerente, é considerada não a construção, mas o terreno de propriedade comum e uso exclusivo do condômino (lote). …
Claro que o terreno pode não conter a edificação no momento da incorporação, como, de resto, expressa o caput do art. 8º da Lei 4.591/64, mas pressupõe, necessariamente, plano, projeto para construção. (grifei) [4]
… o que caracteriza o denominado condomínio deitado ou condomínio de casas, e o distingue, fundamentalmente, para o que aqui interessa, do loteamento, é a vinculação efetiva do terreno à construção, constituindo-se as unidades autônomas de casas térreas ou assobradadas. Daí se mostrar impossível admitir a figura do condomínio de lotes. …
É bem verdade que não se tem como imprescindível estar o terreno, desde o início, edificado. Todavia, faz-se necessário que as edificações constem, efetivamente, do projeto levado à aprovação e que sejam elas as unidades autônomas do empreendimento. [5] (grifei)
… em se tratando de condomínio de casas térreas ou assobradadas, há, nos termos do art. 8º da Lei 4.591/1964, necessidade de as unidades autônomas estarem vinculadas a edificações, não se admitindo sua vinculação a lotes. [6] (grifei)
Aqui, portanto, reafirma-se, a incompatibilidade da regra do art. 8.º, a, da Lei nº 4.591/1964 com o condomínio de solo, malgrado não se desconheçam vozes em outro sentido, como a de Marco Aurelio S.Viana, para quem – remodelado o conceito de loteamento e uma vez mitigada a relevância do atrelamento do lote à construção -, o condomínio deitado, que nomeia loteamento horizontal, pode também abranger fração ideal correspondente a unidade autônoma de terreno, independentemente da existência de um projeto de edificação. [7]
Todavia, pelas razões antes aduzidas, o raciocínio não convence. Não há espaço para tão elástica interpretação do artigo 8.º da Lei nº 4.591/1964: a efetiva vinculação das unidades autônomas à construção (e não aos lotes), suavizada por Marco Aurelio S. Viana, é da essência da regra nele positivada. Além disso, as profundas diferenças entre as operações econômicas próprias da incorporação e do loteamento desautorizam o divergente posicionamento. É necessário, de mais a mais, desencorajar práticas com potencial para ocultar loteamentos irregulares.
A ponderação de Francisco Loureiro, ao voltar suas atenções ao loteamento fechado, é, mais uma vez, oportuna:
O que não se admite é a implantação de tais loteamentos sob o rótulo de “condomínios especiais”, em manifesta fraude à Lei do Parcelamento do Solo.
Não há previsão em nosso direito positivo de um tertius genus entre “loteamento fechado” e “condomínio deitado”. Não se admite que, ao sabor dos interesses do momento, crie-se uma figura jurídica híbrida de loteamento e condomínio, aplicando, tão-só, a parte de cada lei que atenda à conveniência do empreendedor.
Admitir o registro do loteamento como se condomínio fosse significaria aniquilar a Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Não mais haveria controle urbanístico e ver-se-ia privada a Municipalidade de expressivo espaço público. A médio prazo, estaria comprometido o próprio sistema viário, uma vez que as cidades estariam totalmente tomadas e cercadas por grandes “guetos” privados. [8]
Ocorre que, consoante acentuado na Apelação Cível n.º 595.415.4/4-00, rel. Des. Francisco Loureiro, j.4.12.2008, em v. acórdão afinado com o pensamento de Caio Mário da Silva Pereira[17] – “a peculiaridade do condomínio deitado, em relação ao condomínio de planos horizontais, é que além da área da unidade autônoma construída, vinculada à fração ideal de terreno e de partes comuns, existe nesta modalidade uma parte de terreno que é de uso exclusivo do condômino, como quintal ou jardim.”
A necessidade de vinculação do edifício, ou, ao menos, de projeto de construção previamente aprovado, à unidade imobiliária também se confirma pela leitura do art. 32, e, da Lei n. 4.591/64, que impõe ao incorporador que somente possa negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no Cartório de Registro de Imóveis, dentre outros documentos, o “cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída”.
Não se confunde com o loteamento, em que determinado terreno é parcelado em lotes, destinando-se ao Poder Público Municipal as áreas de circulação entre esses lotes. No condomínio horizontal, o sistema viário integra as áreas comuns e o que se negocia são casas térreas ou assobradadas, ou o projeto de construção já aprovado dessas futuras edificações, assim como área de terreno para jardim ou quintal. Confira-se, ainda, sobre o tema, parecer também da lavra do Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado pelo então Corregedor Geral de Justiça, Dr. José Renato Nalini, nos autos do processo CG N. 84.852/2012, citando v. acórdão nos autos do Recurso Especial n. 709.403/SP (Relator Ministro Raul Araújo, j. 06/12/2011):
(…) Com base nessas considerações, pode-se inferir que o loteamento, disciplinado pela Lei 6.766/79, difere-se do condomínio horizontal de casas, regulado pela Lei 4.591/64 (art. 8º). E a diferença fundamental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condomínio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que, no primeiro, há mero intuito de edificação (finalidade habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de construção. No segundo, no entanto, se ainda não houver a edificação pronta ou em construção, deve, ao menos, existir aprovação de um projeto de construção. (grifei)
Idêntico entendimento, acentuando a vinculação do terreno às construções como o principal traço distintivo entre o condomínio deitado e o loteamento, tem sido reiteradamente prestigiado, e há tempos, pela jurisprudência administrativa do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo. Confira-se:
Já o art. 8º, embora a possibilidade de condomínio em terreno onde não houver edificação, pressupõe o plano para a construção das mesmas. …
A conclusão inafastável é, portanto, no sentido de que a Lei 4.591 não permite o condomínio de lotes, sem vinculação à edificação.
A instituição pretendida pela recorrida não trata da construção de casas. Não há vinculação entre as frações ideais do terreno e as edificações. Ausentes os pressupostos contidos nos artigos 7º e 8º da Lei 4.591/64, é evidente que o condomínio a que se refere o título não tem a ver com o regulado neste diploma legal. [9] (grifei)
A instituição da Lei 4.591/64, posto que não se aplique somente a edifícios, tem sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às construções não há condomínio que se sujeite a lei especial. [10] (grifei)
O art. 8º admite a possibilidade de condomínio em terreno onde não há edificação, mas pressupõe necessariamente plano para a construção. [11] (grifei)
Não resta dúvida existir a possibilidade de construção e incorporação do chamado “condomínio deitado”, composto de mais de uma casa térrea ou assobradada em terreno onde não houver edificação. … a hipótese é expressamente prevista no art. 8º da Lei 4.591 (Lei de Condomínio e Incorporações).
O que não se admite – daí a razão do bloqueio – é a falta de vinculação efetiva do terreno à construção. O artigo supracitado é expresso ao determinar que as unidades autônomas se constituem de casas térreas ou assobradadas.
Existe um erro conceitual de base em toda a argumentação da requerente. A unidade autônoma, para a requerente, é considerada não a construção, mas o terreno de propriedade comum e uso exclusivo do condômino (lote). …
Claro que o terreno pode não conter a edificação no momento da incorporação, como, de resto, expressa o caput do art. 8º da Lei 4.591/64, mas pressupõe, necessariamente, plano, projeto para construção. [12] (grifei)
… o que caracteriza o denominado condomínio deitado ou condomínio de casas, e o distingue, fundamentalmente, para o que aqui interessa, do loteamento, é a vinculação efetiva do terreno à construção, constituindo-se as unidades autônomas de casas térreas ou assobradadas. Daí se mostrar impossível admitir a figura do condomínio de lotes. … É bem verdade que não se tem como imprescindível estar o terreno, desde o início, edificado. Todavia, faz-se necessário que as edificações constem, efetivamente, do projeto levado à aprovação e que sejam elas as unidades autônomas do empreendimento. [13] (grifei)
… em se tratando de condomínio de casas térreas ou assobradadas, há, nos termos do art. 8º da Lei 4.591/1964, necessidade de as unidades autônomas estarem vinculadas a edificações, não se admitindo sua vinculação a lotes. [14] (grifei)
Tal peculiaridade do condomínio deitado torna premente que quaisquer alterações na área construída das unidades condominiais devam ser submetidas à aprovação da integralidade dos condôminos, uma vez que a unidade condominial é representada pela própria construção, e não por lote de terreno, de maneira que alterações no edifício implicam alterações na própria unidade em si, repercutindo no cálculo da fração ideal atribuída à unidade modificada.
Nesse sentido, precedente retratado em parecer da lavra do Juiz Assessor Álvaro Luiz Valery Mirra, nos autos do Processo CG N. 2008/62419, aprovado pelo então Corregedor Geral de Justiça, Dr. Rui Pereira Camilo:
Ocorre que não basta, no caso, para autorizar a alteração da incorporação em questão, a aprovação da Municipalidade, impondo-se, ainda, seja dado cumprimento ao disposto no art. 43, IV, da Lei n. 4.591/1964, o qual condiciona a alteração do projeto de construção pelo incorporador, notadamente no que concerne às unidades dos adquirentes e às partes comuns, à autorização unânime dos interessados.
Observe-se que os “interessados” a que alude o referido dispositivo legal são todos aqueles que possuem direitos reais registrados, decorrentes do mesmo empreendimento, vale dizer, para o que aqui interessa, todos os condôminos que tiveram seus títulos de domínio registrados na matrícula n. 37.166, conforme se verifica às fls. 18 a 54.
Conforme esclarece Ademar Fioranelli a respeito do tema:
“Não existindo prazo de carência fixado pelo Incorporador, por ocasião do registro da Incorporação, esta, por conseguinte, aperfeiçoa-se logo que registrada. Nessa fase, o projeto de construção pode ser alterado, acrescendo ou diminuindo o número de unidades, excluindo ou aumentando as áreas comuns. Nesta hipótese, o ato de retificação é de mera averbação, sem implicar o cancelamento da primitiva Incorporação e novo registro.
No ato retificatório que deverá ser requerido pelo incorporador, serão incluídas as retificações pretendidas, mediante documento hábil fornecido pela autoridade competente, isto é, o competente projeto modificativo, com a juntada, ainda, dos novos gráficos modificadores a que aludem as letras g e h do art. 32 da Lei 4.591/64, com as assinaturas correspondentes.
O Oficial deverá observar o que determina o art. 43, inc. IV, da mencionada Lei 4.591/64, exigindo, sempre, anuência prévia de todos aqueles que possuem direitos reais registrados e decorrentes do mesmo empreendimento.” (Direito Registral Imobiliário. Porto Alegre: Instituto de Registro Imobiliário do Brasil/Sergio Antonio Fabris Editor, 2001, p. 584, sem grifos no original).
Anote-se que, diversamente do sustentado pelos Recorrentes, a Lei n. 4.591/1964 tem incidência, igualmente, ao denominado condomínio “deitado” ou condomínio de casas, por força do disposto no art. 8º, letra “a”, do referido diploma legal, aplicando-se, dessa forma, por igual, a norma do art. 43, IV. Assim, ausente autorização para a pretendida alteração da incorporação, concedida pela unanimidade dos condôminos com títulos registrados, inviável se mostra o acolhimento do pleito formulado e, por via de conseqüência, a subseqüente averbação da construção da casa n. 72 do Bloco “D” do condomínio residencial denominado “Village Terras de Indaiá”.
Por fim, cabe lembrar que a circunstância de terem sido equivocadamente averbadas construções de casas com metragens diversas daquela prevista na incorporação registrada, sem a anuência da totalidade dos condôminos, não autoriza que se persista no equívoco, pois, como reiteradamente decidido por esta Corregedoria Geral da Justiça, erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registral irregular.
Nesses termos, o parecer que se submete à elevada consideração de Vossa Excelência é no sentido de ser negado provimento ao recurso interposto.
Nota-se, do exposto, que é necessária a anuência de todos os titulares das unidades autônomas, nos termos do art. 1.351, do Código Civil, uma vez que a construção em análise implica alterações na especificação do condomínio. Também, pelo mesmo motivo, é necessário que se apresente instrumento de alteração da instituição do condomínio, com assinatura de todos os condôminos. Com relação à descrição das demais unidades imobiliárias, o interessado deverá se ater ao que já estiver formalizado, não sendo necessário confrontar sua descrição formal com a situação concreta, uma vez que é de interesse de cada condômino providenciar a respectiva regularização.
É importante que se ressalte que o condomínio em questão, em que pese se cuide de condomínio de casas, tem a mesma disciplina dos condomínios edilícios de apartamentos, o que torna essencial que qualquer alteração na área construída da unidade imobiliária seja aprovada pela totalidade dos condôminos, por repercutir na integralidade do condomínio, com reflexos na distribuição de frações ideais de cada unidade.
Quanto à aprovação da Prefeitura, já ocorreu, como se denota da análise de fls. 17 (habite-se), 18 (alvará de licença) e 19 (tributação incidente sobre a nova área construída), não havendo necessidade de nova aprovação.
Não tendo havido demolição de paredes, mas apenas a construção de piscina e de área de lazer, desnecessária a apresentação de documento expedido pela Prefeitura que comprove a demolição de paredes. Ademais, foi apresentada certidão negativa de débito, emitida pela Receita Federal (fls. 20).
Por fim, já consta quadro de cálculo da área das edificações (fls. 56/65). Entretanto, tendo em vista as implicações já mencionadas na instituição condominial, é necessário que seja apresentado cálculo da nova área segundo as normas técnicas da A.B.N.T., o que está em consonância com o disposto no art. 53, da Lei 4.591/64 e tem o escopo de assegurar que a nova fração ideal da unidade condominial corresponda com precisão à realidade da obra.
Ante o exposto, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo.
Sub censura.
São Paulo, 14 de março de 2017.
Tatiana Magosso
Juíza Assessora da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora, para o fim de negar provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 16 de março de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: Cauê TAUAN DE SOUZA YAEGASHI, OAB/SP 357.590.
Diário da Justiça Eletrônico de 25.05.2017
Decisão reproduzida na página 143 do Classificador II – 2017
Notas:
[1] Apelação Cível n.º 2.002-0, rel. Des. Bruno Affonso de André, j. 13.6.1983.
[2] Apelação Cível n.º 2.349-0, rel. Des. Bruno Affonso de André, j. 4.7.1983.
[3] Processo CG n.º 16/89, parecer n.º 285/89 da lavra do hoje Desembargador Kioitsi Chicuta, aprovado em 9.4.1989.
[4] Processo CG n.º 1.536/96, parecer de autoria do hoje Des. Francisco Eduardo Loureiro, aprovado em 27.9.1996.
[5] Processo CG n.º 2.051/2007, parecer de autoria do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado, em 16.10.2007, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas.
[6] Processo CG n.º 2010/128661, parecer n.º 84/2011-E da lavra do Juiz Assessor da Corregedoria Hamid Charaf Bdine Júnior, aprovado, em 09.03.2011, pelo Des. Maurício da Costa Carvalho Vidigal.
[7] Loteamento fechado e loteamento horizontal. Rio de Janeiro: Aide, 1991. p. 114-128.
[8] Loteamentos clandestinos – prevenção e repressão. In: Doutrinas essenciais: direito registral. Ricardo Dip; Sérgio Jacomino (Org.). São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. p. 957-977. v. IV. p. 966-967.
[9] Apelação Cível n.º 2.002-0, relator Desembargador Bruno Affonso de André, julgada em 13.06.1983.
[10] Apelação Cível n.º 2.349-0, relator Desembargador Bruno Affonso de André, julgada em 04.07.1983.
[11] Processo CG n.º 16/89, parecer n.º 285/89 da lavra do hoje Desembargador Kioitsi Chicuta, aprovado em 09.04.1989.
[12] Processo CG n.º 1.536/96, parecer de autoria do hoje Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, aprovado em 27.09.1996.
[13] Processo CG n.º 2.051/2007, parecer de autoria do Magistrado Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado, em 16.10.2007, pelo Desembargador Gilberto Passos de Freitas.
[14] Processo CG n.º 2010/128661, parecer n.º 84/2011-E da lavra do Magistrado Hamid Charaf Bdine Júnior, aprovado, em 09.03.2011, pelo Desembargador Maurício da Costa Carvalho Vidigal.
Fonte: INR Publicações
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