Registro de Imóveis – Loteamento urbano – Contrato-padrão previsto no art. 18, VI, da Lei 6.766/79 – Sugestão de imposição de cláusula obrigatória que esclareça ao adquirente acerca da possibilidade de registro de transmissão dominial mediante prenotação do compromisso de venda e compra de lote acompanhado de prova de quitação, nos termos do art. 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 – Impossibilidade – Normas da Corregedoria Geral da Justiça que já impõem o respeito ao Código de Defesa do Consumidor, não sendo lícito criar dever de inserção de cláusula não prevista em Lei – Inteligência do item 188, do Capítulo XX, das NSCGJ – Presunção, outrossim, de lisura da atividade tabelioa, em cumprimento dos deveres de eficiência, urbanidade e presteza




Número do processo: 98552

Ano do processo: 2017

Número do parecer: 274

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 2017/98552

(274/2017-E)

Registro de Imóveis – Loteamento urbano – Contrato-padrão previsto no art. 18, VI, da Lei 6.766/79 – Sugestão de imposição de cláusula obrigatória que esclareça ao adquirente acerca da possibilidade de registro de transmissão dominial mediante prenotação do compromisso de venda e compra de lote acompanhado de prova de quitação, nos termos do art. 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 – Impossibilidade – Normas da Corregedoria Geral da Justiça que já impõem o respeito ao Código de Defesa do Consumidor, não sendo lícito criar dever de inserção de cláusula não prevista em Lei – Inteligência do item 188, do Capítulo XX, das NSCGJ – Presunção, outrossim, de lisura da atividade tabelioa, em cumprimento dos deveres de eficiência, urbanidade e presteza.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Cuida-se de pedido de providências formulado pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Mirandópolis, sugerindo a imposição de cláusula obrigatória nos contratos-padrão de loteamento urbano, esclarecendo ao adquirente quanto à possibilidade de levar a registro, para transmissão dominial, o instrumento particular de compromisso de compra e venda acompanhado de prova da quitação (art. 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79).

Sustenta, em síntese, que tem notado que os adquirentes de lotes não têm sido informados sobre o permissivo legal e, dessa forma, sempre se dirigem ao tabelionato de notas para lavratura de escritura de venda e compra, que seria dispensável. Argumenta com a transparência que deve permear os contratos de adesão, nos termos do art. 54, parágrafo 3º, do Código de Defesa do Consumidor. Aduz, ainda, que, em observância aos princípios do direito consumerista, passou a exigir, em sua própria unidade, que os contratos-padrão de loteamento (art. 18, VI, Lei 6.766/79) contenham informação sobre a faculdade mencionada, desde o ano de 2014.

Consultado, o Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo (CNB/SP) posicionou-se contrariamente à sugestão em análise, a teor de que: 1) a lavratura de escrituras públicas é recomendável por imprimir maior segurança ao negócio jurídico formalizado; 2) somente mediante alteração legislativa seria possível exigir a inclusão da cláusula sugerida pelo requerente como conteúdo obrigatório do contrato-padrão. Por fim, postulou investigação da conduta do registrador, tendo em vista exigir inclusão de cláusula não prevista em lei como obrigatória.

A Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP) apresentou manifestação no sentido de que a providência sugerida feriria o disposto no art. 108, do Código Civil.

O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) manifestou-se no sentido de que: 1) os direitos e interesses invocados pelo requerente já estão exaustivamente protegidos em nosso ordenamento jurídico; 2) a lei é clara e acessível ao homem médio, presumindo-se que dela tenha conhecimento, nos termos do art. 3º, da LINDB; 3) a questão já está suficientemente regulamentada pela Corregedoria Geral da Justiça e a lei já prevê o conteúdo mínimo dos contratos-padrão, facultando às partes a inclusão de outras cláusulas que respeitem os limites legais; 4) por vezes, é conveniente e seguro que se adote a forma de escritura pública para celebração de negócios jurídicos.

É o relatório. Opino.

A sugestão do digno Registrador não pode ser acolhida.

Isso porque, como ponderam sabiamente o Colégio Notarial e o IRIB, a Lei 6.766/79 estabelece quais são as cláusulas obrigatórias dos contratos-padrão de loteamentos, não sendo possível impor aos interessados, ainda que com intuito de proteger direitos de partes hipossuficientes, a inclusão de outras cláusulas que não correspondam a imposição legal expressa.

Não é por outro motivo que as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, no item 188, do Capítulo XX, assinalam a necessidade de observância dos arts. 26, 31, parágrafos 1º e 2º, 34 e 35, todos da Lei 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor na elaboração dos contratos-padrão de loteamento urbano.

A Lei 6.766/79 estabelece quais são as cláusulas que, necessariamente, devem figurar no contrato-padrão, ao passo que o Código de Defesa do Consumidor compreende conjunto de normas que protegem a parte hipossuficiente nas relações de consumo. No dispositivo legal invocado pelo requerente (art. 54, parágrafo 3º, do CDC), impõe-se a necessidade de redação clara e transparente das disposições contratuais, não podendo ser extraída dessa norma a obrigatoriedade de inclusão da cláusula por ele sugerida. Cabe ao Registrador obstar a inserção de cláusulas que contrariem as disposições legais em comento, o que dista de impor redação desta ou daquela cláusula que considere relevante e que não esteja expressamente prevista em lei.

Outrossim, como bem ponderou o IRIB, a lei se presume conhecida e, ademais, é presumida a boa-fé dos notários e a adequação do serviço por eles prestado, em cumprimento aos deveres de eficiência, urbanidade e presteza, o qual contribui para a preservação de direitos das partes contratantes.

Em suma, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência, é no sentido de se rejeitar a sugestão do requerente, oficiando-se ao MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis de Mirandópolis, com cópia deste parecer, a fim de orientar o Titular quanto à impossibilidade de exigir inclusão de cláusulas não obrigatórias por Lei, sob pena de responsabilidade.

Sub censura.

São Paulo, 21 de julho 2017

Tatiana Magosso

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora desta Corregedoria Geral de Justiça, no sentido de se rejeitar a sugestão do requerente para inclusão de cláusula obrigatória nos contratos-padrão de loteamento urbano, oficiando-se ao MM. Juiz Corregedor Permanente do Registro de Imóveis de Mirandópolis, com cópia do parecer supra, a fim de orientar o Titular quanto à impossibilidade de exigir inclusão de cláusulas não obrigatórias por Lei, sob pena de responsabilidade. Publique-se. São Paulo, 25 de julho de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça.

Diário da Justiça Eletrônico de 02.08.2017

Decisão reproduzida na página 205 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicações

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