PROCESSO 1029144-32.2019.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1029144-32.2019.8.26.0100
1029144-32.2019.8.26.0100 Dúvida 5º Oficial de Registro de Imóveis Rita Aparecida Sabarin Garcia Sentença (fls.141/145): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Rita Aparecida Sabarin Garcia, na qualidade de síndica do Edifícios Vinte e Quatro de Maio, diante da negativa em se proceder ao registro do instrumento particular de Convenção de Condomínio “Edifícios Vinte e Quatro de Maio”, datado de 28.10.2015. Os óbices registrários referem-se: a) a necessidade de prévia alteração da instituição e especificação de condomínio para a mudança da denominação dos Edifícios, o que depende da aprovação unânime dos condôminos; b) as convenção e regulamento interno por instrumento particular deverão ser apresentados em duas vias idênticas, nos originais, devidamente assinados pelo síndico do condomínio, presidente e secretário da ata da assembleia convocada e aprovada para o registro da convenção de condomínio, com as firmas reconhecidas de todas as partes; c) apresentação da ata da assembleia convocada pelo síndico, comprovada a sua eleição pelas cópias autenticadas das atas das assembleias que foi eleito, devidamente registrada no Cartório de Títulos e Documentos, e aprovadas com a finalidade específica para o registro da convenção de condomínio, incluída a lista de presença; d) fazer constar na convenção de condomínio as declarações de que o texto dos documentos correspondem exatamente ao que foi aprovado na assembleia. Juntou documentos às fls.05/127. A suscitada não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.135, contudo manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fl.61). Aduz que se trata de erro técnico na redação da escritura de divisão e especificação, haja vista que constou “era denominado Edifícios A ou 1-B ou 2”, consequentemente pressupõe-se que a denominação foi alterada. Salienta que o condomínio está qualificado como “Edifícios Vinte e Quatro de Maio”, desde 1958. O Ministério Público opinou pela procedência da duvida (fls.139/140). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. Na presente hipótese houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. Observo que, apesar dos demais óbices elencados nos itens “b”, “c” e “d”, dependerem da superação do item “a”, verifica-se que a suscitada demonstrou irresignação apenas em relação à necessidade de prévia alteração da instituição e especificação de condomínio para a mudança da denominação dos Edifícios, logo houve o reconhecimento do atendimento das demais exigências. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências e não apenas parte delas sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. E ainda que assim não fosse, no mérito a pretensão do suscitante é improcedente senão vejamos: De acordo com o artigo 1314, parágrafo único CC: “Nenhum dos condomínios pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros” Complementa o artigo 1351 CC: “Depende da provação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”. No caso em tela, de acordo com a transcrição, houve a construção de dois edifícios, denominados Edifício A ou Um, que recebeu os nºs 236, 242 e 250, composto de 17 unidades autônomas, e o Edifício B ou Dois, que recebeu os nºs 208, 216 e 224, composto de 18 unidades autônomas. Todavia, foi apresentada a registro somente uma Convenção de Condomínio para os dois Edifícios, apesar de possuírem entradas distintas. Neste contexto, tratando-se de unidades autônomas devidamente descritas na transcrição em relação as áreas e frações ideais, deveriam ser apresentadas duas convenções e não somente uma denominada “Convenção de Condomínio Edifícios Vinte e Quatro de Maio”, que sequer existe na transcrição, já que são identificados como Edifícios A e B, o que torna primeiramente necessária a alteração da denominação do condomínio e sua especificação para posterior registro. A propósito, cabe menção ao ensinamento de Luiz Antonio Scavone Júnior (Direito Imobiliário, 11ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 871): “E a especificação de condomínio individualiza cada unidade condominial, sua identificação, destinação e discriminação. A este respeito, no Estado de São Paulo, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõem A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos (item 74, cap. XX, atual item 84). Certo abrandamento dessa regra surge em razão do prolongado uso em desacordo com a convenção e com a especificação, consolidando o costume em razão da supressio, ou seja, conforme Luiz Rodrigues Wambier: A supressio significa o desaparecimento de um direito , não exercido por um lapso de tempo , de modo a gerar no outro contratante ou naquele que se encontra no outro polo da relação juridica a expectativa de que não seja mais exercido. Pode-se dizer que o que perdeu o direito teria abusado do direito de se omitir , mantendo comportamento reiteradamente omisso, seguido de um surpreendente ato comissivo, com que já legitimamente não contava a outra parte”. Logo, a inserção da correta denominação do condomínio é expressão do princípio da especialidade objetiva, identificando o imóvel com todas as suas características que lhe são peculiares, como, por exemplo, confrontações, localização, numeração, dentre outros. De acordo com Flauzilino Araújo dos Santos, Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital: “Diante dessa contingencia, ao considerar-se que a denominação de um complexo condominial ou de um edifício traz em seu bojo uma identificação firme e forte relativa à sua especialidade subjetiva ou caracterização (LRP, art. 176, II, 3, a e b), além da importância e da repercussão toponimica do ponto de vista cultural e psicológico em cada condômino, sua nominação ou alteração depende de regular aprovação condominial unanime por todos os titulares especialmente convocados para esse fim e deverá ser averbada na matrícula do empreendimento, nas matriculas filiadas das unidades de uso exclusivo e no registro da Convenção de Condomínio” Daí que deve ser alterada a denominação do condomínio, mediante a aprovação da unanimidade dos condôminos, a fim de unificar os dois edifícios em um só, que em conjunto formarão o “Edifícios Vinte e Quatro de Maio”, como preconiza a legislação civil. Por fim, entendo pertinente as demais exigências formulada pelo Registrador, por estarem em consonância com o principio da legalidade. Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Rita Aparecida Sabarin Garcia, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 07 de maio de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 133)
Fonte: DJe/SP de 09.05.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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