Áreas públicas devem ser excluídas da matrícula de imóvel integrante do patrimônio privado, independentemente da existência de procedimento de desapropriação, mesmo que uma ou mais parcelas resultantes do seccionamento possuam área inferior à Fração Mínima de Parcelamento da região.
Pergunta recebida pelo IRIB:
Em recente decisão paulista (Apelação Cível n° 0006806-14.2014.8.26.0664), foi adotado um critério totalmente diverso do que o IRIB tem proferido – especialmente ao albegar o entendimento do Dr. Eduardo Augusto – no que se refere à separação das glebas seccionadas por estradas (com ocupação consolidada pelo poder público). Neste sentido, até então sempre foi sustentado que seria desnecessário a apresentação de título constitutivo do direito em favor do Estado/Município/União – já a sentença (e outra também) diz o contrário: “não houve desapropriação formal da área ocupada pela estrada”. Atualmente estamos todos alinhados: Cartórios e INCRA – não há necessidade de título formal, mas de mera notícia da ocupação. O que muda (ou não) com este novo entendimento da CGJ paulista?
Parecer:
Prezado consulente:
O posicionamento defendido pelo IRIB (que é o mesmo defendido por todos os órgãos públicos ligados à Governança Fundiária) não muda, permanecendo a orientação de que é obrigatória a exclusão de áreas públicas (estradas, rodovias, ferrovias, rios navegáveis) da matrícula de imóvel integrante do patrimônio privado, independentemente da existência de procedimento de desapropriação, mesmo que uma ou mais parcelas resultantes do seccionamento possuam área inferior à FMP (fração mínima de parcelamento) da região.
A decisão judicial em comento tratou de caso diverso, com particularidades especiais.Doiscondôminos pretendiam extinguir o condomínio mediante divisão amigável do imóvel em duas glebas, uma com área inferior à FMP, sob a argumentação da existência de estrada municipal seccionando o imóvel em duas parcelas, uma delas com área diminuta. Apesar de, “data vênia”, estar equivocada a argumentação utilizada no acórdão para negar o pretendido (o argumento cabível seria outro), tal decisão não serve de paradigma para as retificações de registro, uma vez que tratou de caso especialíssimo e, principalmente, porque isso contraria frontalmente todos os princípios delineadores da Governança Fundiária de nosso País, que está totalmente embasada na legislação do georreferenciamento e dependente de seu fiel cumprimento.
Se somente fossem excluídas das matrículas as estradas geradas por desapropriação, quase a totalidade das matrículas não representaria a realidade jurídica do imóvel, pois as antigas estradas não foram abertas pelo poder público, mas sim pelo povo, que por necessidade abriu uma simples passagem, a qual, com o passar do tempo, com a multiplicação dos imóveis e com o aumento do tráfego, transformou-se, por comprovada destinação, numa via pública de administração e responsabilidade do poder público municipal. Por já ser um bem público, como poderia o Município regularizar a situação se não se pode desapropriar um bem que já se encontra em seu patrimônio? Além disso, por garantia constitucional, não existe desapropriação sem o prévio pagamento de justa indenização. Poderia o Município pagar pelas estradas que já lhe pertencem? Lógico que não!
Por outro lado, convém esclarecer a existência de alguns casos (também especialíssimos) em que a exclusão da via pública da matrícula não pode ser feita por simples retificação:
1) nos casos em que se observa o claro intuito de fraudar a legislação do parcelamento do solo urbano, com a criação de ruas e quadras para fugir das obrigações inerentes ao loteador (aqui cabe ação civil pública); e
2) abertura de novas estradas ou ampliação de trecho para construção de praças de pedágio, quer pelo poder público ou por concessionárias (deve-se exigir o devido processo legal quando da retificação da descrição tabular desse imóvel que perdeu parcela de sua área, pois obviamente houve pagamento e a omissão do registro representa, no mínimo, fraude tributária).
Nestes dois exemplos, não cabe uma simples retificação da descrição tabular do imóvel, nem optando-se por retirar ou manter a via pública no interior do polígono do imóvel. A retificação (regularização) somente se concretizará com o integral cumprimento da legislação aplicável ao caso.
É o parecer.
Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do IRIB e da Anoreg-BR
NOTA DA REDAÇÃO: Recomenda-se a consulta das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para verificar se não há decisão normativa em contrário. Havendo divergência, recomenda-se obediência às referidas Normas, bem como à orientação jurisprudencial local. Por fim, as respostas dadas pelo IRIB não implicam qualquer responsabilidade do Instituto acerca de seu conteúdo, sendo estas uma opinião do seu colaborador, conforme item 5 das Condições de Uso do serviço de Consultoria.
Fonte: IRIB | 16/06/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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