É necessária a apresentação de alvará judicial para registro de aquisição de imóvel por menor incapaz, quando o pagamento ocorrer mediante uso de numerário que lhe pertence.
O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0007371-65.2014.8.26.0344, onde se decidiu pela necessidade de apresentação de alvará judicial para registro de aquisição de imóvel por menor incapaz, quando omitida a origem dos recursos e houver presunção de que o pagamento ocorreu mediante uso de numerário que lhe pertence. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e foi, por unanimidade, julgado provido.
O caso trata de recurso interposto pelo Ministério Público paulista contra sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada e determinou o registro da escritura de compra e venda na qual um dos adquirentes é menor incapaz, independentemente de prévia autorização judicial, sob o fundamento de que a aquisição do imóvel em nome do menor, com o pagamento do preço feito com valor que não lhe pertence, não lhe trará prejuízo, mas apenas benefícios, pois, a lei e as normas de serviço vedam a lavratura de escritura de compra e venda de imóvel na hipótese de o numerário utilizado pertencer ao menor comprador, o que não ocorre in casu. Em suas razões, o apelante afirmou que os documentos apresentados não são suficientes para afastar eventual prejuízo ao patrimônio do menor em decorrência da aquisição do imóvel, pois há prova de doação de apenas R$25.000,00, realizada ao menor, pelo seu pai, o que corresponde a 50% da parte ideal do imóvel, não havendo prova alguma sobre a origem da diferença de R$25.000,00, utilizada para a aquisição do bem. Disse, ainda, que o valor venal é de R$149.089,30 e que o valor da compra e venda foi de R$50.000,00, causando dúvida quanto ao negócio ser ou não ruinoso aos interesses do menor, em razão da falta de avaliação judicial. Por fim, menciona precedente da Corregedoria Geral da Justiça que, em caso análogo, aplicou pena de repreensão ao Tabelião pela não observância das disposições legais e normativas – item 41, “e”, do Capítulo XIV das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça paulista (NSCGJ/SP) e art. 1.691, 2ª parte, do Código Civil. Em suas contrarrazões, a interessada afirmou que o menor foi beneficiado por doação dos avós materno e paterno com valor em dinheiro, suficiente para aquisição da parte ideal correspondente a 75% do imóvel.
Ao julgar o recurso, o Relator verificou que o imóvel foi vendido ao menor, na proporção de 75% e à interessada, maior de idade, na proporção de 25%, pelo preço de R$50.000,00, sem nenhuma menção quanto à origem do numerário. Posto isto, o Relator afirmou que, à falta de expressa menção da origem da quantia paga aos vendedores, presume-se que o pagamento ocorreu mediante uso de numerário pertencente aos compradores, no caso, do menor impúbere, configurando obrigação contraída que ultrapassa o limite da simples administração, conforme art. 1.691, “caput”, do Código Civil, sendo necessária a autorização judicial. Além disso, as NSCGJ/SP, no item 41, “e”, do Capítulo XIV, exige a expedição de alvará para a lavratura de escritura pública na qual menor de idade figure como comprador ou vendedor.
O Relator ainda entendeu correta a recusa do Oficial Registrador que, ao qualificar o título, tem o dever de proceder ao exame de legalidade deste e apreciar as formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro, bem como sua formalização instrumental, aceitando para registro apenas os títulos em conformidade com a lei. Por fim, o Relator afirmou que, se houvesse menção de que o menor foi beneficiado por doação dos avôs, tratar-se-ia de doação modal, seguida de compra e venda, com nexo de interdependência, sendo necessário o recolhimento do ITCMD correspondente à doação, o que permitiria o ingresso do título no Fólio Real, pois, neste caso, estaria demonstrado que o pagamento não foi realizado com recursos pertencentes ao menor e que o Oficial Registrador, acertadamente, consignou que o aditamento do título nestes termos possibilitaria o registro.
Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.
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Fonte: IRIB.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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