1ª VRP/SP: Pedido de providências. Bem de Família – registro da instituição anterior à citação em processo de execução- incidência da regra dos artigos . 5º, da Lei n. 8.009/90, e 1.711, do Código Civil – Pedido deferido.

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Processo 0074441-89.2013.8.26.0100 – Processo Administrativo – Registro de Imóveis – Rosemari Aparecida de Oliveira Peli – – Paulo Roberto Peli – CONCLUSÃO Em 03 de fevereiro de 2014, faço estes autos conclusos a MMª. Juíza de Direito Dra. Tânia Mara Ahualli, da 1ª Vara de Registros Públicos. Eu, _____________, Escrevente, digitei. Pedido de providências Bem de Família – registro da instituição anterior à citação em processo de execução- incidência da regra dos artigos . 5º, da Lei n. 8.009/90, e 1.711, do Código Civil – Pedido deferido. CP 433 Vistos. Trata-se de pedido de providências proposto por ROSEMARI APARECIDA DE OLIVEIRA PELI e seu marido PAULO ROBERTO PELI, visando a averbação da Escritura Pública de Instituição de Bem de Família Convencional, lavrada no 8º Tabelião de Notas da Capital, referente ao imóvel matriculado sob nº 116.186 junto ao 4º Registro de Imóveis da Capital. Adotadas as formalidades legais, com a publicação do edital para conhecimento de terceiros, conforme previsto no artigo 262 da Lei 6.015/73, houve impugnação pela Sociedade “Brandi Advogados” (fls. 23/78). Sustenta a impugnante a impossibilidade de se instituir o bem de família do referido imóvel, visto que se encontra em tramite processual Ação de Execução de Honorários Advocatícios (processo nº 583.00.2003.147571), em fase de execução provisória, na qual figura como credora a impugnante e como devedora a empresa Editora Pesquisa e Indústria LTDA – EPIL, sendo o requerente administrador da empresa. Aduz que, na qualidade de gestor desde 2003, Paulo Roberto Peli praticou atos de fraude à execução e contra credores da empresa devedora, resultando na prolação de decisão judicial pelo MMº Juiz da 7ª Vara Cível do Foro Central de reconhecimento da desconsideração da personalidade jurídica , incluindo, consequentemente, o requerente no pólo passivo da ação de execução. Assim, diante destes fatos, a instituição do bem de família teria como escopo impedir a satisfação dos débitos da empresa. Ponderam os requerentes, em resposta, que a instituição do bem de família é anterior à decisão judicial proferida nos autos de execução. O Ministério Público opinou pelo deferimento do pedido (fls.103/104). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. A controvérsia dos autos versa sobre a possibilidade da instituição da residência familiar como Bem de Família, por escritura pública, e a impugnação à sua averbação, por integrar o requerente o pólo passivo da Ação de Execução de Honorários Advocatícios, em fase de execução provisória (processo nº 583.00.2003.147571). Ressalto, de início, que a citação na ação executória ainda não ocorreu. Logo, mesmo que se reconheça a responsabilidade do requerente pela dívida, este ato seria posterior à instituição do bem de família, estando este livre de penhora. Conforme nos ensina CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA: “A instituição do bem de família é uma forma da afetação de bens a um destino especial que é ser a residência da família, e, enquanto for, é impenhorável por dívidas posteriores à sua constituição, salvo as provenientes de impostos devidos pelo próprio prédio” (Instituições de direito civil, v. 5, p. 557/558.). Para a comprovação de que o imóvel eleito pode vir a se tornar bem de família, as certidões imobiliárias dos cartórios de registro de imóveis do local de residência dos requerentes são documentos aptos à demonstração dos requisitos necessários para a constituição pretendida, ou seja, que somente eram proprietários de um bem imóvel capaz de lhes servir de moradia naquela localidade ou, na existência de titularidade de outros, que o bem objeto da indisponibilidade é o de menor valor ou, ainda, que possui registro em cartório da condição de bem de família, conforme art. 5º e parágrafo único da lei nº 8.009/90. Nesse diapasão, a Segunda Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região já assentou que: “Visando a lei a proteger a unidade familiar, deixando a salvo da penhora o bem destinado a sua residência, não merece prosperar qualquer argumentação de existência de outros bens, desde que não se encontre devidamente comprovada através de certidão passada pelo cartório de registro imobiliário” (AC 321217/PB – Relator: Petrúcio Ferreira). Conforme demonstrado nos autos, a inclusão do requerente no pólo passivo da ação supracitada, foi posterior à tentativa do registro da escritura pública em cartório, sendo, portanto, inadmissível a exigência formulada pelo Registrador, visto que a impenhorabilidade, que virá em decorrência da instituição, não alcança as execuções por dívidas anteriores a ela. Portanto, não se apresenta aceitável que a noticiada existência de dívidas anteriores, objeto de execuções aparelhadas, obste a instituição do bem de família. No caso em testilha, não se entrevê, com a instituição, qualquer prejuízo a terceiros, salientando-se que os demais bens não ficarão a salvo de responder pelas dívidas de responsabilidade dos requerentes. Segundo consta na escritura pública (fls. 13), o imóvel que se pretende instituir como bem de família tem valor inferior a um terço do patrimônio líquido do casal, em consonância com o art. 1.711 do Código Civil. O objetivo do legislador é que o proprietário do bem não se torne insolvente, o que de fato não ocorreu no presente caso. Ademais, mesmo se o casal não possuísse outros bens, a residência fixa usada como moradia seria impenhorável, por força de lei. Veja-se que a norma jurídica editada pela lei 8.009/90 teve como escopo justamente proteger a residência familiar. Nas lições do professor Álvaro Villaça de Azevedo: “O instituidor é o próprio Estado, que impõe o bem de família, por norma de ordem pública, em defesa da célula familial. Nessa lei emergencial, não fica a família à mercê de proteção, por seus integrantes, mas é defendida pelo próprio Estado, de que é fundamento.” (Álvaro Villaça de Azevedo – Bem de Família – 5ª ed. 2009). Dispõe, com efeito, o art. 1º do aludido diploma legal: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta Lei”. Outrossim, em relação a alegação de fraude à execução ou de fraude contra credores, não há como o registrador no âmbito da qualificação registral dar solução à questão de direito material não decidida, ou cuja decisão não ficou demonstrada, porque o exame da qualificação é questão meramente administrativa, não protegida pela segurança da coisa julgada. Por todo o exposto, DEFIRO o pedido de providências deduzido por ROSEMARI APARECIDA DE OLIVEIRA PELI e PAULO ROBERTO PELI, a fim de determinar a averbação da Escritura Pública de Instituição de Bem de Família Convencional, lavrada no 8º Tabelião de Notas da Capital, referente ao imóvel residencial matriculado sob nº 116.186 junto ao 4º Ofício de Registro de Imóveis da Capital. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe recurso administrativo, com efeito suspensivo, no prazo de quinze dias, para a E. Corregedoria Geral de Justiça (Cód. Judiciário, art. 246). Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, . Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 433) – ADV: PAULO ROBERTO IOTTI VECCHIATTI (OAB 242668/SP), ADRIANO CÉSAR DA SILVA ÁLVARES (OAB 166733/SP) (D.J.E. de 17.03.2014 – SP) 

Fonte: DJE/SP | 17/03/2014.

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A Segurança Jurídica na Arrematação de bem em hasta pública

Escrito por

* Gabrielle Rossa

A consequência natural do processo de execução é a satisfação do crédito exequendo. O curso do processo todo tende a este fim e, muitas vezes, por haver no patrimônio do devedor somente bens imóveis, de difícil liquidação, surge a necessidade de alienar bens imóveis em hasta pública para que o credor seja satisfeito.

A lei processual estabelece diversos requisitos para que o ato da alienação em hasta pública seja revestido de segurança jurídica que forneça ao arrematante a tranquilidade necessária para comprar o bem nesta modalidade de alienação com a certeza de que terá em mãos um bem desembaraçado de eventuais dívidas, coisas e pessoas e que se preste ao fim colimado, seja investimento ou uso próprio.

A segurança jurídica da alienação em hasta pública interessa a todas as partes e à sociedade como um todo, pois coloca fim a um processo custoso e restabelece o equilíbrio patrimonial com a satisfação do crédito do exequente.

Não é à toa que a lei processual estabelece que o edital de alienação em hasta pública deve trazer diversas informações, que servem para que o potencial arrematante analise o imóvel e sua viabilidade, com base no preço da avaliação. As informações de essencial divulgação são, entre outras, a descrição do bem com remissão à matrícula e registro, o valor do bem e a menção da existência de ônus.

Já a lei tributária garante ao arrematante que há a sub-rogação dos créditos tributários sobre o respectivo preço da arrematação (Art. 130 CTN).

As garantias legais que cercam a alienação e hasta pública, como já dito anteriormente, são essenciais à segurança jurídica desta modalidade de alienação e protegem o próprio processo judicial de execução, à medida que incentivam interessados à arrematar os bens e pôr fim a processos que, de outra forma, se acumulariam durante décadas nas estantes dos fóruns.

É por isso que vemos com estranheza a decisão que flexibiliza as normas acima mencionadas em detrimento do arrematante. Em decisão proferida no agravo 1.412.944, da relatoria do ministro Benedito Gonçalves, publicado em 8/2/12, o ministro entendeu que, havendo expressa menção no edital acerca da existência de débitos condominiais e tributários incidentes sobre o imóvel arrematado, a responsabilidade pelo seu adimplemento transfere-se para o arrematante.

Ora, tal decisão fere as normas que disciplinam a questão e traz insegurança aos potenciais arrematantes que, muitas vezes só arrematam os imóveis porque têm a certeza de que as dívidas incidentes no mesmo serão sub-rogadas no produto da arrematação, já que as dívidas de condomínio e de imposto podem tão altas a ponto de inviabilizar a arrematação de imóveis nessa situação.

A decisão mencionada está na contra mão da tendência da justiça moderna. Veja que em recente julgado da relatoria da Nancy Andrighi (REsp 1.092.605-SP, Rel. Min.), a turma, ao dar provimento ao recurso especial, consignou que o arrematante não responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação do imóvel em hasta pública que não constaram do edital da praça. Salientou-se que, nesse caso, os referidos débitos sub-rogam-se no valor da arrematação (assim como ocorre com os débitos tributários nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN), podendo o arrematante requerer a reserva de parte do produto da alienação judicial para pagar a dívida. Segundo a ministra relatora, responsabilizar o arrematante por eventuais encargos incidentes sobre o bem omitidos no edital compromete a eficiência da tutela executiva e é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. Ressaltou que, embora o art. 694, § 1º, III, do CPC estabeleça que a existência de ônus não mencionados no edital pode tornar a arrematação sem efeito, é preferível preservar o ato mediante a aplicação do art. 244 da lei processual civil.

Ora, corretíssima a decisão, já que o edital é o aval do poder judiciário para que o arrematante compre o bem com tranquilidade. Se o comprador adquiriu imóvel com garantia expressa do Poder Judiciário de que as dívidas condominiais não seriam de sua responsabilidade, ele não pode ser cobrado posteriormente por conta dessas dívidas.

No mesmo julgado, a ministra ainda avaliou que, mesmo em hipóteses diferentes da julgada, a interpretação da lei que autoriza a transferência para o arrematante dos débitos condominiais de imóvel adquirido em juízo pode ser prejudicial ao sistema. Isso porque tal interpretação afastaria o caráter de garantia do imóvel, fazendo com que, em vez de viabilizar a redução da dívida, ela seja eternizada.

Em seu voto, a ministra deixa clara a necessidade da garantia à segurança jurídica da alienação em hasta pública à medida em que explicou que "basta pensar num exemplo simples: imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lance".

Ou seja, o respeito à lei tributária que determina que as dívidas serão sub-rogadas no produto da arrematação e ao entendimento que as dívidas condominiais anteriores à arrematação devem ser sub-rogadas da mesma forma deve prevalecer em nome da segurança jurídica e da efetividade do processo de execução.

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* Gabrielle Rossa é advogada do escritório Rayes Advogados Associados.

Fonte: Migalhas I 27/11/2013.

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Registro da penhora

Escrito por

* Ivanildo Figueiredo

Entenda como funciona o processo e em que casos pode ser revertido

A penhora representa ato judicial de constrição sobre imóvel resultante de processo de execução contra seu proprietário. A penhora considera-se constituída só a partir do registro do ofício ou certidão judicial com a ordem de penhora no cartório de imóveis. O art. 239 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), dispõe que “as penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos, os nomes do juiz, do depositário, partes e natureza do processo”.

Em respeito ao princípio da continuidade registral, o art. 237 da mesma Lei de Registros Públicos prescreve que “ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”. Portanto, dessas considerações iniciais, conclui-se que os requisitos primários para o registro da penhora são que o imóvel deve possuir matrícula no cartório de registro e que o mandado judicial seja dirigido contra o proprietário do bem.

O Código de Processo Civil, alterado pela Lei 10.444/2002, estabelece, no seu art. 659, § 4º, que “a penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exequente, sem prejuízo da imediata intimação do executado, providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, o respectivo registro no ofício imobiliário, mediante apresentação de certidão de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial”. Desse modo, cabe ao exequente ou credor, solicitar ao cartório de registro de imóveis a efetivação da penhora.

Se a certidão ou ofício de penhora não for dirigido contra o proprietário do imóvel, o cartório deve recusar o registro, como assim entende a jurisprudência: “Execução trabalhista. Continuidade. Inviabilidade do registro. Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Pretendido registro de mandado de penhora – Execução trabalhista – Executada que não é titular do domínio – Alegada responsabilidade de empresa componente do mesmo grupo econômico – Ausência de específica decisão judicial – Quebra da continuidade registrária – Inviabilidade dos registros – Recurso desprovido.” (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível nº 65.157-0/1, Catanduva). Se a penhora não for registrada na matrícula, tampouco poderá ser objeto de registro a carta de arrematação em leilão. E a ausência do registro afasta a presunção de fraude à execução, conforme preconiza a Súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

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* Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital.

Fonte: Jornal do Commercio Online I 19/09/2013.

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