1ªVRP/SP: Pedido de providências – averbação de aditamento de contrato de aluguel que prevê duas modalidades de garantia (caução e fiança) – nulidade – parágrafo único do artigo 37 da Lei 8245/91 – caução configurada embora não nomeada como tal – improcedência

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Processo 0002713-51.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – João Dias Godoy – – Maria Eugência Ortolan Godoy – 13º Cartório do Registro de Imóveis da Capital – “Pedido de providências – averbação de aditamento de contrato de aluguel que prevê duas modalidades de garantia (caução e fiança) – nulidade – parágrafo único do artigo 37 da Lei 8245/91 – caução configurada embora não nomeada como tal – improcedência”. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por João Dias Godoy e sua esposa Maria Eugênia Ortolan Godoy em face da negativa do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital em proceder a averbação na matrícula nº 57.931, do aditamento de um contrato de locação, onde figuram os requerente como locadores, a Drogaria São Paulo como locatária e a empresa DSP – Administração de Bens Imóveis e Participações S/A, como fiadora e principal pagadora. Relata que, dentre as poucas alterações havidas no instrumento original, houve a substituição da garantia, sendo que equivocadamente o Oficial Registrador entendeu como duplicidade de garantia. O Oficial prestou informações às fls. 17/18. Esclarece que em 08.01.2014 foi apresentado instrumento particular de primeiro aditamento ao contrato de locação comercial, datado de 20.09.2013. Todavia, consta no item 5.2 da cláusula V, do referido documento, que a fiadora apresenta como garantia, até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado, a loja nº 01, localizada na Av. Brigadeiro Faria Lima, nº 2.156, matriculada sob nº 57.931, caracterizando dupla garantia (fiança e caução), o que é vedado pelo artigo 37 da Lei Federal 8.245/1991. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 23/24). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial Registrador e o Ministério Público. Os termos do aditamento ao contrato de locação comercial que se pretende averbar (fls. 06/09) afrontam o parágrafo único, do artigo 37, da Lei 8245/91 – Lei de Locações, tendo em vista que ficou, de fato, configurada a duplicidade de garantias. Ao contrário do que sustentam os requerentes, a caução é garantia de caráter real que recai sobre determinado e particularizado bem de domínio do garantidor. A fiança, por sua vez, é garantia pessoal em que todo o patrimônio do garantidor responde pela dívida (v. Proc. 071384/0/01 – 1ªVRP – j.08/08/2001 – Juiz Venício Antônio de Paula Salles). Analisando o título que se pretende averbar; A) a fiança encontra-se configurada no item 5.1, onde é expressamente prevista a solidariedade entre os garantidores, por todos os débitos decorrentes da locação, sem observância do benefício de ordem a que alude os artigos 827, 828, 835 837 a 839 do CC, dispositivos que tratam dos efeitos da fiança; B) a caução encontra-se prevista no item 5.2, onde é estipulado como garantia até a entrega das chaves do imóvel locado, a loja de propriedade da fiadora. Tal questão já foi objeto de exame pela Egrégia Corregedoria da Justiça: “Registro de imóveis – Averbação de caução constituída sobre imóvel em locação – Contrato de locação com dupla garantia (fiança e caução real) – Inadmissibilidade à luz do disposto no art. 37, parágrafo único da Lei nº 8.245/1991 – Nulidade da caução, como garantia subsequente à fiança- Inviabilidade da averbação correspondente – Cancelamento que se determina, com amparo no poder de revisão hierárquica da Corregedoria Geral da Justiça”. (CGJSP Processo nº 34.906/2005 CGJSP – Processo/Localidade: Guarulhos. Data Julgamento? 09/08/2006. Relator: Álvaro Luiz Valery Mirra). Nestes termos, consubstancia-se claramente a nulidade prevista no parágrafo único do artigo 37 da Lei de Locações, o que impede a averbação do próprio contrato de locação. Diante do exposto, indefiro o pedido de providências formulado por João Dias Godoy e sua esposa Maria Eugênia Ortolan Godoy em face do Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital, mantendo, assim, o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, . Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 493) – ADV: JOSE MARIA RIBAS (OAB 198477/SP), WALDEMAR DE OLIVEIRA RAMOS JUNIOR (OAB 95226/SP)

no curso do processo administrativo, diante da impossibilidade de dilação probatória nessa ação. Precedentes. 5. Segurança denegada. (MS 25191, Relator(a): Min. CÁRMEN LÚCIA, Tribunal Pleno, julgado em 19/11/2007, DJe-162 DIVULG 13-12-2007 2-    

Fonte: DJE/SP | 26/06/2014.

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DIREITO CIVIL. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DE FIANÇA EM CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO.

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Havendo expressa e clara previsão contratual da manutenção da fiança prestada em contrato de mútuo bancário em caso de prorrogação do contrato principal, o pacto acessório também é prorrogado automaticamente. O contrato de mútuo bancário tem por característica ser, em regra, de adesão e de longa duração, vigendo e renovando-se periodicamente por longo período. A fiança, elemento essencial para a manutenção do equilíbrio contratual do mútuo bancário, tem como características a acessoriedade, a unilateralidade, a gratuidade e a subsidiariedade. Além disso, não se admite, na fiança, interpretação extensiva de suas cláusulas, a fim de assegurar que o fiador esteja ciente de todos os termos do contrato de fiança firmado, inclusive do sistema de prorrogação automática da garantia. Esclareça-se, por oportuno, que não admitir interpretação extensiva significa tão somente que o fiador responde, precisamente, por aquilo que declarou no instrumento da fiança. Nesse contexto, não há ilegalidade na previsão contratual expressa de que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato principal. Com efeito, como a fiança tem o propósito de transferir para o fiador o risco do inadimplemento, tendo o pacto contratual previsto, em caso de prorrogação da avença principal, a sua prorrogação automática – sem que tenha havido notificação resilitória, novação, transação ou concessão de moratória relativamente à obrigação principal –, não há falar em extinção da garantia pessoal. Ressalte-se, nesse ponto, que poderá o fiador, querendo, promover a notificação resilitória nos moldes do disposto no art. 835 do CC, a fim de se exonerar da fiança. REsp 1.374.836-MG.

Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/10/2013.

Fonte: Informativo do STJ nº. 0534 | Período: 26 de Fevereiro de 2014.

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TJ/MS: Fiador é responsável mesmo com prorrogação de contrato

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Os desembargadores da 1ª Câmara Cível decidiram, por unanimidade, dar provimento ao recurso de A.F.L., que, em primeira instância, havia perdido ação para cobrança de aluguéis atrasados do fiador.

Com a decisão, J.L.O. terá que arcar com as despesas de um ano de aluguel, mais o montante de quatro anos atrasados de IPTU. O valor total chegou a R$ 7.928,79, mais todas as despesas da recorrente com honorários advocatícios.

A causa de discussão foi que no contrato primeiramente firmado entre a apelante e O.R., para o período de abril de 1998 até abril de 1999, havia uma cláusula que responsabilizava o fiador pelas faltas do inquilino, mesmo que se o contrato fosse indeterminadamente prorrogado, o que, de fato, aconteceu.

Na sentença de primeiro grau, o juiz decidiu que “vencido o contrato e não manifestada, pelo requerido-fiador, sua disposição em continuar como garantidor da dívida, extingue-se a fiança, independentemente de cláusula contratual que os obrigue até a efetiva entrega das chaves”.

Em seu voto, o relator do processo, Des. Divoncir Schreiner Maran, explicou a evolução da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que, em princípio, tinha o mesmo entendimento que o prolatado na sentença. Entretanto, desde 2006, e especialmente após o advento da lei do inquilinato, o STJ tem entendido que o fiador tem, sim, responsabilidade, mesmo em contratos indeterminadamente prorrogados.

“Ademais, a manutenção da responsabilidade do fiador que expressamente garantiu o contrato de locação até a entrega efetiva coaduna-se com o princípio da boa-fé objetiva, que determina um padrão comportamental a ser seguido baseado na lealdade e na probidade (integridade de caráter), proibindo o comportamento contraditório e impedindo o exercício abusivo de direito por parte dos contratantes, no cumprimento não só da obrigação principal, mas também das acessórias”, finalizou o relator.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 0011317-41.2007.8.12.0001.

Fonte: TJ/MS | 06/02/2014.

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