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Instrução Normativa DEPARTAMENTO DE REGISTRO EMPRESARIAL E INTEGRAÇÃO – DREI nº 50, de 11.10.2018 – D.O.U.: 15.10.2018.

Postado em 16 de outubro de 2018 às 13:36.

Ementa

Altera os Manuais de Registro, aprovados pela Instrução Normativa DREI nº 38, de 2 de março de 2017.

O DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE REGISTRO EMPRESARIAL E INTEGRAÇÃO – DREI, no uso das atribuições que lhe confere o art. 4º da Lei nº 8.934, de 18 de novembro de 1994, o art. 4º do Decreto nº 1.800, de 30 de janeiro de 1996, e o art. 33 do Decreto nº 9.260, de 29 de dezembro de 2017, e

CONSIDERANDO que o empresário ou a sociedade empresária pode exercer suas atividades em um ou mais estabelecimentos;

CONSIDERANDO que o conjunto de estabelecimentos, independentemente de sua denominação (sede, filial, sucursal, etc.) e das atividades que efetivamente desenvolvem, constitui uma única pessoa jurídica;

CONSIDERANDO que o objeto social, consoante dispõe o Código Civil, é do empresário ou da sociedade empresária, como um todo, e não de determinado estabelecimento; resolve:

Art. 1º O Manual de Registro de Empresário Individual, aprovado pela Instrução Normativa DREI nº 38, de 2017, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“3 FILIAL NA UNIDADE DA FEDERAÇÃO

…………………………………………………………………………………….

3.2.1.1.1 Abertura

…………………………………………………………………………………….

DESCRIÇÃO DO OBJETO: Quando houver mais de um estabelecimento, é facultativa a indicação de objeto para a sede ou para a filial, porém, quando efetuada, deverá reproduzir os termos do texto do objeto da empresa, integral ou parcialmente. (NR)

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

Nota 2: O empresário ou a sociedade empresária poderá indicar em seus atos constitutivos que serão exercidas exclusivamente atividades de administração no(s) endereço(s) de algum(ns) dos estabelecimentos, independentemente de ser sede ou filial. (NR)

Nota 3: Atividades de administração são aquelas de apoio ou relacionadas à gestão dos negócios do empresário ou da sociedade empresária, sem constituir a realização de alguma das atividades econômicas contidas no objeto social. (NR)

CNAE: A indicação de códigos da CNAE é facultativa. (NR)

…………………………………………………………………………………….

4 FILIAL EM OUTRA UNIDADE DA FEDERAÇÃO

…………………………………………………………………………………….

4.1.2.1.1 Abertura de filial em outra UF

…………………………………………………………………………………….

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

CNAE: A indicação de códigos da CNAE é facultativa. (NR)

…………………………………………………………………………………….

4.2.2.1.1 Abertura de filial com sede em outra UF

…………………………………………………………………………………….

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

CNAE: A indicação de códigos da CNAE é facultativa. (NR)

…………………………………………………………………………………….

5 FILIAL EM OUTRO PAÍS

…………………………………………………………………………………….

5.1.2.1.1 Abertura de filial em outro país

…………………………………………………………………………………….

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

CNAE: A indicação de códigos da CNAE é facultativa. (NR)”

Art. 2º O Manual de Registro de Sociedade Limitada, aprovado pela Instrução Normativa DREI nº 38, de 2017, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“1.1 DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA

…………………………………………………………………………………….

Folha do Diário Oficial da União, do Estado, do DF ou do Município que contiver o ato de autorização legislativa, se tiver participação societária de empresa pública, sociedade de economia mista, autarquia ou fundação pública (art. 37, inciso XX da CF e art. 2º, § 2º da Lei nº 13.303, de 2016). (NR)

…………………………………………………………………………………….

4.2.5 DADOS FACULTATIVOS

A indicação de destaque de capital para a filial é facultativa. Se indicado algum valor, a soma dos destaques de capital para as filiais deverá ser inferior ao capital da empresa.

Quando houver mais de um estabelecimento, é facultativa a indicação de objeto para a sede ou para a filial, porém, quando efetuada, deverá reproduzir os termos do texto do objeto da empresa, integral ou parcialmente. (NR)

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

…………………………………………………………………………………….

5.1.7. DADOS FACULTATIVOS

A indicação de destaque de capital para a filial é facultativa. Se indicado algum valor, a soma dos destaques de capital para as filiais deverá ser inferior ao capital da empresa.

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

Art. 3º O Manual de Registro de Sociedade Anônima, aprovado pela Instrução Normativa DREI nº 38, de 2017, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“8.2.5 DADOS FACULTATIVOS

A indicação de destaque de capital para a filial é facultativa. Se indicado algum valor, a soma dos destaques de capital para as filiais deverá ser inferior ao capital da empresa.

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

…………………………………………………………………………………….

9.1.7 DADOS FACULTATIVOS

A indicação de destaque de capital para a filial é facultativa. Se indicado algum valor, a soma dos destaques de capital para as filiais deverá ser inferior ao capital da empresa.

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

Art. 4º O Manual de Registro de Cooperativa, aprovado pela Instrução Normativa DREI nº 38, de 2017, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“5.2.4 DADOS FACULTATIVOS

A indicação de destaque de capital para a filial é facultativa. Se indicado algum valor, a soma dos destaques de capital para as filiais deverá ser inferior ao capital da cooperativa.

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

Nota 2: A cooperativa poderá indicar em seus atos constitutivos que serão exercidas exclusivamente atividades de administração no(s) endereço(s) de algum(ns) dos estabelecimentos, independentemente de ser sede ou filial. (NR)

Nota 3: Atividades de administração são aquelas de apoio ou relacionadas à gestão dos negócios da cooperativa, sem constituir a realização de alguma das atividades econômicas contidas no objeto social. (NR)

…………………………………………………………………………………….

6.1.2.6 DADOS FACULTATIVOS

A indicação de destaque de capital para a filial é facultativa. Se indicado algum valor, a soma dos destaques de capital para as filiais deverá ser inferior ao capital da cooperativa.

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

Art. 5º O Manual de Registro de Empresa Individual de Responsabilidade Limitada, aprovado pela Instrução Normativa DREI nº 38, de 2017, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“1.1 DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA

…………………………………………………………………………………….

4.2.1 ASPECTO FORMAL

…………………………………………………………………………………….

Em qualquer hipótese, deve ser indicado o endereço completo da filial e, nos casos de alteração, transferência ou extinção, também o seu NIRE e CNPJ. (NR)

…………………………………………………………………………………….

4.2.5 DADOS FACULTATIVOS

A indicação de destaque de capital para a filial é facultativa. Se indicado algum valor, a soma dos destaques de capital para as filiais deverá ser inferior ao capital da empresa.

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

…………………………………………………………………………………….

5.1.2.6 DADOS FACULTATIVOS

A indicação de destaque de capital para a filial é facultativa. Se indicado algum valor, a soma dos destaques de capital para as filiais deverá ser inferior ao capital da empresa.

Nota 1: Não há obrigatoriedade de as atividades elencadas para as filiais constarem das atividades que forem elencadas para o endereço da sede. (NR)

Art. 6º Esta Instrução Normativa entrará em vigor no dia 14 de novembro de 2018.

CONRADO VITOR LOPES FERNANDES

Nota(s):

Este texto não substitui o publicado no D.O.U.: de 15.10.2018.

O conteúdo deste ato é coincidente com aquele publicado oficialmente. Eventuais alterações posteriores em seu objeto, ou sua revogação, não são consideradas, isto é, este ato permanecerá, na Base de Dados INR, tal qual veio ao mundo jurídico, ainda que, posteriormente, alterado ou revogado.

Fonte: INR Publicações.

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Apelação e Remessa Necessária – Mandado de segurança – São Bernardo do Campo – ITBI – Contrato de promessa de compra e venda de imóvel “na planta” com financiamento mediante a constituição de propriedade fiduciária – Controvérsia acerca da extensão da base de cálculo do imposto: valor da compra e venda ou valor global do contrato (incluindo, portanto, o valor do financiamento)

Postado em 16 de outubro de 2018 às 13:34.

Escrito por portaldori

ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 1006803-46.2017.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, são apelados ALEX SANDRO ALVES DOS SANTOS e LUCINETE DE ARAUJO LIMA.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento a remessa necessária e negaram provimento ao apelo. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), MÔNICA SERRANO E GERALDO XAVIER.

São Paulo, 4 de outubro de 2018.

Henrique Harris Júnior

Relator

Assinatura Eletrônica

VOTO Nº 12619/2018

14ª CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO

APELAÇÃO Nº: 1006803-46.2017.8.26.0564

APELANTE: Município de São Bernardo do Campo e Remessa Necessária

APELADO: Alex Sandro Alves dos Santos e Lucinete de Araújo Lima

COMARCA DE SÃO BERNARDO DO CAMPO

APELAÇÃO e REMESSA NECESSÁRIA – Mandado de segurança – São Bernardo do Campo – ITBI – Contrato de promessa de compra e venda de imóvel “na planta” com financiamento mediante a constituição de propriedade fiduciária – Controvérsia acerca da extensão da base de cálculo do imposto: valor da compra e venda ou valor global do contrato (incluindo, portanto, o valor do financiamento) – Art. 8º, §§ 2º. 3º e 4º, da Lei Municipal nº 3.117/89 – Solução da controvérsia que passa por definir precisamente o objeto da promessa de compra e venda – Apelados que mencionam a fração ideal do terreno não edificado – Contrato que se refere à unidade autônoma futura (apartamento) de empreendimento imobiliário – Encargos financeiros do financiamento (juros) assumidos pelos apelados que não pode ser confundido com a assunção do empreendimento por parte dos adquirentes das futuras unidades autônomas – Base de cálculo que deve ser o valor venal da unidade autônoma – Impossibilidade, todavia, da incidência do ITBI sobre a mera promessa de compra e venda de imóvel futuro – Necessidade de se aguardar a conclusão das obras, com o desmembramento da certidão de matrícula “mãe” do terreno entre as diversas matrículas das unidades autônomas individualizadas – RECURSO DESPROVIDO – REMESSA NECESSÁRIA PROVIDA, com determinação para o cancelamento do registro deferido em liminar.

Trata-se de mandado de segurança impetrado por ALEX SANDRO ALVES DOS SANTOS e LUCINETE DE ARAÚJO LIMA contra ato do DIRETOR DO DEPARTAMENTO DE RENDAS IMOBILIÁRIAS DO MUNICÍPIO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, consistente na negativa de registro do “contrato de aquisição de terreno e construção” de fls. 33/60 na certidão de matrícula do imóvel de fls. 13/28, ante a recusa dos impetrantes em recolher o ITBI devido, calculado sobre o valor global do contrato.

Os impetrantes alegam que o contrato formaliza a prática de dois negócios jurídicos distintos: (i) a compra e venda de uma fração ideal do imóvel (um terreno), negociada com o seu proprietário (operação sujeita à incidência do ITBI); e (ii) a contratação de financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF), mediante a constituição de propriedade fiduciária, para a construção de unidade autônoma futura, integrante do empreendimento imobiliário denominado Condomínio Residencial Mundi, levado a cabo pela empresa incorporadora do terreno (operação não sujeita à incidência do ITBI).

Em seus próprios termos, alegam que “o que gera o tributo em questão [o ITBI] é a compra e venda do referido terreno, ou seja, no caso em questão a compra e venda da fração ideal do mesmo. A constituição em propriedade fiduciária é sobre uma futura construção que, no momento, não existe; e que, quando passar a existir, haverá necessidade do HABITESE, ocasião em que se comprovará o recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços), tendo em vista ter havido a construção, e não o ITBI” (fl. 04, grifos no original).

Sustentam que, nos termos do art. 8º, § 3º, da Lei Municipal nº 3.117/89, “No caso de aquisição de terreno, ou sua fração ideal, relativa a imóvel construído ou em construção, a base de cálculo do imposto será o valor do terreno, acrescido do valor da construção existente até o momento em que o adquirente tenha assumido o ônus da construção”, ou seja, “Não pode o ente municipal incluir na base de cálculo do imposto o financiamento de unidade residencial futura, pois será ela construída com financiamento pago pelospróprios adquirentes do terreno” (fl. 07).

Em outras palavras, alegam que o ITBI incide tão somente sobre o imóvel objeto da compra e venda, ou seja, sobre a fração ideal do terreno, antes da construção do empreendimento imobiliário e da entrega, pela empresa incorporadora, da unidade autônoma correspondente, cujos ônus (de construção) correrão a expensas dos impetrantes.

Alegam que o financiamento só é liberado pela CEF após o registro do contrato na certidão de matrícula do imóvel, comprovando-se o reconhecimento do ITBI, motivo pelo qual requerem a concessão da medida liminar, determinando-se o registro mediante o recolhimento do ITBI calculado tão somente sobre o valor da alienação da fração ideal do terreno não edificado.

Requerem a concessão da segurança, convertendo em definitiva a liminar anteriormente concedida.

Inicialmente, foi deferida a liminar pleiteada (fl. 107).

O MUNICÍPIO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO, na qualidade de assistente litisconsorcial passivo da autoridade impetrada, prestou informações às fls. 114/122, alegando que, nos termos do § 2º do art. 8º da Lei Municipal nº 3.317/89, “Na aquisição de imóvel em construção para entrega futura, a base de cálculo do imposto será o valor equivalente ao do imóvel pronto”.

Alega que não houve assunção dos ônus da construção pelos impetrantes (nos termos do art. 8º, § 3º), na medida em que a empresa incorporadora responsabilizou-se contratualmente com todos os adquirentes das unidades autônomas futuras pela entrega do empreendimento imobiliário concluído.

Sustenta que “Os impetrantes não podem alegar que a base de cálculo do ITBI será somente sobre o valor do terreno, pois os adquirentes não formaram um grupo de pessoas, em condomínio, e não solicitaram a aprovação de um projeto e contrataram uma construtora para realizar a obra” (fl. 119), o que seria necessário, em seus termos, para a configuração da assunção dos ônus do empreendimento pelos impetrantes e demais adquirentes.

Requer seja denegada a ordem.

Finalmente, o feito foi julgado procedente, concedendo-se a segurança (fls. 130/132), convencido o juiz de primeiro grau de que “se os impetrantes adquiriram um terreno e, nesta mesma ocasião, contrataram a construção de unidade autônoma junto à Caixa Econômica Federal, com prazo para o início e término da construção, é irrefutável que devem pagar somente pelo terreno que adquiriram no momento da contratação e não pelas benfeitorias futuras que seriam a ele incorporadas com o passar do tempo” (fl. 132).

Inconformada, a Municipalidade interpôs o presente recurso de apelação (fls. 145/151), reiterando o alegado.

Foram ofertadas contrarrazões pelos apelados (fls. 157/165).

Feito sujeito à remessa necessária nos termos do art. 14, § 1º, da Lei nº 12.016/09.

É o relatório.

De rigor o desprovimento do recurso e o provimento da remessa necessária.

A questão cinge-se à interpretação que deve ser dada aos dispositivos da Lei Municipal nº 3.317/89, mormente os §§ 2º e 3º de seu art. 8º (que devem ser analisados em consonância com o § 4º), abaixo transcritos:

§ 2º Na aquisição de imóvel em construção para entrega futura, a base de cálculo do imposto será o valor equivalente ao do imóvel pronto.

§ 3º No caso de aquisição de terreno, ou sua fração ideal, relativa a imóvel construído ou em construção, a base de cálculo do imposto será o valor do terreno, acrescido do valor da construção existente até o momento em que o adquirente tenha assumido o ônus da construção.

§ 4º Na hipótese do § 3º deste artigo, o contribuinte deverá comprovar que assumiu o ônus da construção, por conta própria ou de terceiros, mediante a apresentação dos seguintes documentos:

I – contrato particular de promessa de compra e venda do terreno ou de sua fração ideal, com firmas reconhecidas;

II – contrato de prestação de serviços de construção civil, celebrado entre o adquirente e o incorporador ou construtor, com firmas reconhecidas;

III – documentos fiscais ou registros contábeis de compra de serviços e de materiais de construção; e

IV – quaisquer outros documentos que, a critério do fisco municipal, possam comprovar que o adquirente assumiu o ônus da construção.

A apelante alega que o caso se subsome à hipótese do § 2º. Os apelados defendem a aplicabilidade do § 3º. Conforme se adote uma ou outra solução, as consequências práticas variam bastante. Prevalecendo o cálculo do ITBI pela fórmula do § 2º, o valor do imposto deverá ser substancialmente maior que pela regra do § 3º, na medida em que, no primeiro caso, toma-se como base de cálculo do tributo o valor do imóvel pronto, ou seja, o valor da unidade habitacional futura a ser entregue pela construtora aos apelados, enquanto que, no segundo caso, adota-se tão somente o valor da fração ideal do terreno não edificado.

As consequências são diversas porque, em cada caso, o objeto da operação tributável é diverso: pelo § 2º, presume-se que o adquirente tenha contratado a compra e venda de imóvel futuro[1]; pelo § 3º, presume-se que o adquirente tenha contratado a compra e venda de terreno para posterior edificação, assumindo os ônus da construção, por conta própria ou de terceiros.

A controvérsia é, na realidade, bastante simples. O ITBI incide, mormente, sobre a transmissão da propriedade imobiliária. Esta se concretiza com o registro da alienação na certidão de matrícula do imóvel (ressalvada a possibilidade do Tabelião exigir o recolhimento antecipado do tributo, conforme precedentes: STJ, REsp nº 1.236.816/DF, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 15/03/2012, DJe 22/03/2012; TJSP; Agravo de Instrumento nº 2146871-43.2015.8.26.0000; Relator (a): Beatriz Braga; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de Jardinópolis – 1ª Vara; Data do Julgamento: 08/10/2015; Data de Registro: 15/10/2015; TJSP; Apelação nº 1022918-94.2015.8.26.0053; Relator (a): Henrique Harris Júnior; Órgão Julgador: 14ª Câmara de Direito Público; Foro Central – Fazenda Pública/Acidentes – 9ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 06/04/2017; Data de Registro: 11/04/2017). Desta feita, a base de cálculo do imposto deverá corresponder ao valor venal do imóvel (art. 38 do CTN) no momento da transmissão da propriedade, ou seja, no momento do registro do título translativo na certidão de matrícula do imóvel (art. 1.245, caput, do Código Civil). Modificações anteriores no estado do imóvel que impliquem alterações de seu valor venal entram, naturalmente, na base de cálculo do imposto, mas não as alterações posteriores, assumidas pelo próprio adquirente, na medida em que estas constituem intervenções em bem próprio – sem que haja, portanto, transmissão da propriedade –, incidindo, quando muito, o ISS sobre os serviços de construção contratados com terceiros.

O que importa definir, portanto, é o objeto da compra e venda, resolvendo-se a questão pela análise do instrumento de “contrato de aquisição de terreno e construção” de fls. 33/60.

Como alegam os apelados, o contrato em testilha formaliza a realização de dois negócios jurídicos distintos: uma compra e venda e um financiamento mediante a constituição de propriedade fiduciária. A compra e venda tem por objeto – esta é a alegação dos apelados – uma fração ideal do terreno onde será construído o empreendimento imobiliário descrito nos autos, no qual adquirirão, futuramente, uma de suas unidades autônomas (apartamento). O financiamento, por sua vez, embora contratado entre os apelados e a Caixa Econômica Federal (CEF), será creditado em nome da empresa construtora, que se incumbiu perante os apelados e demais adquirentes das frações ideias do terreno pela conclusão das obras.

É sabido que na dita compra e venda de imóvel “na planta”, a construtora não assume diretamente os encargos (juros) do financiamento do empreendimento, repassando tais ônus aos adquirentes das futuras unidades autônomas. Desta forma, não é a construtora que contrata diretamente com a instituição financeira (no caso, a CEF) a concessão de um único financiamento para a conclusão de toda a obra, mas são os adquirentes que, individualmente, contratam vários financiamentos, creditados em nome da construtora para o início da execução das obras, responsabilizando-se pessoalmente pelos encargos decorrentes.

Nesse sentido, é correto afirmar que os adquirentes das futuras unidades autônomas assumem, por conta de terceiro, os ônus de sua construção, nos termos dos § 3º da Lei Municipal nº 3.317/89.

Contudo, disso não decorre e esse é o ponto fundamental que o objeto da compra e venda seja efetivamente uma das frações ideias do terreno. Ora, não interessa aos apelados a aquisição de uma parte ideal de um terreno não edificado, mas uma das futuras unidades autônomas do empreendimento. Não foram os vários adquirentes que, primeiro, formaram um condomínio para a compra e venda do terreno e, posteriormente, contrataram a construtora para a sua edificação. Na realidade, o terreno pertence a uma empresa (ao que tudo indica integrante do mesmo grupo empresarial da construtora), que primeiro se incumbiu da aprovação do empreendimento – prenotado na certidão de matrícula do terreno com todas as suas especificações (vide fl. 16 e seguintes dos autos) , para, depois, compromissar a venda as suas futuras unidades autônomas[2]. O fato de que são os adquirentes das futuras unidades autônomas aqueles que contrataram pessoalmente o financiamento da obra pode levar à confusão de supor o contrário, ou seja, que sejam eles os “condutores” do empreendimento. Na realidade, eles apenas assumem os seus encargos financeiros (juros do financiamento), mas quem conduz o empreendimento, desde o princípio, são as empresas incorporadoras do terreno (proprietária e construtora). Tivesse a construtora assumido pessoalmente os encargos do financiamento, a questão apresentar-se-ia indene de dúvidas.

A respeito, observe-se que, conquanto o contrato discrimine entre “valor de aquisição da unidade habitacional” e “valor da compra e venda do terreno” o primeiro composto de “recursos próprios pagos em moeda corrente”, “recursos da conta vinculada ao FGTS” e “financiamento concedido pela credora fiduciária” (a CEF); o segundo, tão somente, de pagamento em benefício da “vendedora” , no item “descrição e características do terreno objeto da venda e compra e da garantia fiduciária”, vê-se claramente que o objeto da operação não é a aquisição de uma fração ideal do terreno, como os termos erráticos do instrumento fazem supor à primeira vista, mas, como consta, de “Futura unidadeautônoma/aparamento nº 75, torre B contendo área privativa de 53,545 m²” etc.

Disso não decorre, por outro lado, que devamos enquadrar o caso na regra do § 2º da Lei Municipal nº 3.317/89, calculando-se o ITBI devido sobre o valor total do contrato. Primeiro, porque o dispositivo refere-se a “valor equivalente ao do imóvel pronto”, que não necessariamente guarda relação de igualdade com o valor do contrato.

Segundo, porque, como visto, trata-se em verdade de promessa de compra e venda, avença inidônea para transmitir a propriedade imobiliária, portanto, incapaz de atrair a incidência do ITBI. Ressalte-se, nesse tocante, que o ITBI incide, tão somente, sobre a transmissão da propriedade imobiliária e de direitos reais sobre imóveis (bem como sobre a cessão de direitos sobre a sua aquisição), nos termos do art. 156, II, da Constituição Federal e art. 35, I, II e III, do CTN, mas não sobre a promessa de sua transmissão.

Terceiro, porque, de todo modo, a transmissão da propriedade apenas se efetiva com o registro do título translativo na certidão de matrícula do imóvel. Mas, na medida em que o imóvel alienado, ou seja, a futura unidade autônoma, ainda não foi construída, inexiste certidão de matrícula individualizada em que possa ser registrado o título. Há unicamente a matrícula “mãe” do terreno (fls. 13/28), mas não é nela que deve ser registrado o título dado em quitação ao contrato, pois, como dito e redito, a alienação é referente à futura unidade autônoma do empreendimento imobiliário, não à pretensa fração ideal do terreno não edificado.

Deve-se aguardar a conclusão das obras, com o posterior desmembramento da certidão de matrícula do terreno entre as diversas certidões das unidades autônomas para, apenas então, proceder-se ao registro na matrícula correspondente à unidade alienada do título translativo de sua propriedade.

Apenas então nascerá para o Fisco o direito à constituição do crédito tributário relativo ao ITBI, pois apenas então se efetivará a transmissão da propriedade do imóvel objeto da compra e venda.

De modo que, se o recurso da apelante deve ser julgado desprovido, também é o caso de se reconhecer a inexistência do direito líquido e certo invocado pelos apelados, na medida em que só se pode exigir da administração pública o registro do título translativo na medida em que exista a certidão de matrícula em que o registro deva ser inscrito, ou seja, na medida em que seja possível efetivá-lo.

O registro não pode ser realizado porque o imóvel a que ele se refere ainda não existe. A satisfação da promessa de compra e venda se realiza com a assinatura do contrato de compra e venda. Contudo, não basta a antecipação do pagamento do preço da compra e venda para que esta se realize. Deve se dar, também, a sua contraprestação, qual seja: a entrega do imóvel compromissado a venda. Se o imóvel ainda não está concluído, se, de outra forma, ele ainda não existe, não há compra e venda, mas mera promessa, que só se concluirá ao final das obras, com a entrega do imóvel aos seus legítimos adquirentes.

Desta feita, deve-se dar provimento à remessa necessária, revertendo-se a medida liminar anteriormente deferida, mediante o cancelamento do registro do contrato na certidão de matrícula do terreno, denegando-se a segurança.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso e DÁ-SE PROVIMENTO à remessa necessária, para que seja DENEGADA a segurança, cassando-se a liminar anteriormente deferida, mediante expedição de ofício ao cartório de imóveis competente, para que seja cancelado o registro do contrato na certidão de matrícula de fls. 13/28.

HENRIQUE HARRIS JÚNIOR

Relator – – /

Nota:

[1] Na realidade, não existe propriamente compra e venda de imóvel futuro, mas apenas uma promessa, posto que a concretização da avença é incerta, na medida da intangibilidade do bem futuro. Voltaremos a esse ponto mais à frente.

[2] Vimos, anteriormente, que não existe propriamente compra e venda de bem futuro.

Dados do processo:

TJSP – Apelação Cível nº 1006803-46.2017.8.26.0564 – São Bernardo do Campo – 14ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Henrique Harris Júnior – DJ 08.10.2018

Fonte: INR Publicações.

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