Apelação nº 1011373-65.2016.8.26.0320

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1011373-65.2016.8.26.0320
Comarca: LIMEIRA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1011373-65.2016.8.26.0320

Registro: 2017.0000990293

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1011373-65.2016.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são partes é apelante LUIZ CARLOS DOS SANTOS, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE LIMEIRA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, para viabilizar o registro do título . v. u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 5 de dezembro de 2017.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1011373-65.2016.8.26.0320

Apelante: Luiz Carlos dos Santos

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Limeira

VOTO Nº 29.849

Registro de imóveis – Dúvida – Carta de Adjudicação – Ordem de indisponibilidade emanada de Juízo diverso daquele em que arrematado o imóvel – Provimento 39/14 do CNJ que, em seu artigo 16, permite o registro, ainda que faça alusão à menção, na carta de arrematação, de “prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo” – Prescindibilidade de previsão expressa – Prevalência ínsita à própria expedição da carta de arrematação – Entendimento pacífico e reiterado deste Conselho Superior da Magistratura – Precedentes das Câmaras de Direito Privado e de Direito Público deste E. TJSP, bem como do C. STJ – Dúvida improcedente – Recurso provido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Limeira, que julgou procedente dúvida suscitada para o fim de obstar registro de carta de arrematação, referente a imóvel sobre o qual recaem ordens judiciais de indisponibilidade, emanadas de Juízos distintos daquele em que havida a arrematação.

O apelante afirma, em síntese, nulidade da r. sentença, por falta de fundamentação. Pondera que o título cujo registro se almeja foi expedido anos antes da decretação de indisponibilidade. Sustenta que o artigo 16 do Provimento 39/14 do CNJ merece interpretação diversa daquela que lhe deu o MM. Juízo singular, a viabilizar o registro obstado.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Preambularmente, cumpre observar que a r. sentença recorrida contém suficiente fundamentação a amparar a solução alvitrada pelo MM. Juízo a quo. Bem delineados os motivos que conduziram ao decreto de procedência da dúvida, com citação de fontes legislativas e antecedentes jurisprudenciais. Em nulidade, pois, não se há falar.

À luz do artigo 16 do Provimento 39/14 do E. CNJ:

“As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art.53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a inscrição de constrições judiciais, assim como não impedem o registro da alienação judicial do imóvel desde que a alienação seja oriunda do juízo que determinou a indisponibilidade, ou a que distribuído o inquérito civil público e a posterior ação desse decorrente, ou que consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução.

Parágrafo único. Consistindo eventual exigência para o registro de alienação judicial de imóvel atingido por ordem de indisponibilidade na falta de indicação, no título, da prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução, será o fato comunicado ao Juízo que expediu o título de alienação, visando sua complementação, ficando prorrogada a prenotação por 30 dias contados da efetivação dessa comunicação.”

Consoante se verifica da parte inicial do caput do art. 16, ordens judiciais de indisponibilidade não impedem que se providencie válida alienação judicial do imóvel, com respectivo registro. Esta, a regra. O dispositivo em voga prevê a condicionante de que a alienação tenha emanado do mesmo juízo que decretou a indisponibilidade, ou de que esteja “consignado no título judicial a prevalência da alienação judicial em relação à restrição oriunda de outro juízo ou autoridade administrativa a que foi dada ciência da execução”.

Na específica hipótese dos autos, apesar de o decreto de indisponibilidade advir de Juízo distinto daquele que providenciou a alienação forçada, é de se amainar a necessidade de que a carta de arrematação contenha expressa menção de prevalência da venda judicial. Deveras, a preferência da alienação judicial sobre eventuais decretos de indisponibilidade é ínsita à expedição da carta de arrematação ou de adjudicação. A finalidade precípua da carta é viabilizar o registro da venda forçada. Seria de todo incongruente que o Juízo em que efetuada a hasta pública expedisse carta de arrematação ou de adjudicação, se não fosse para que arrematante ou adjudicante pudesse levá-la a efetivo registro. Quando da ordem de expedição da carta de arrematação, o Juízo que providenciou a alienação já está afirmando, porque consequência imanente ao ato, que o respectivo registro há de ser efetuado, ainda que Juízo distinto tenha decretado a indisponibilidade do bem arrematado.

Note-se que o registro não trará, em tese, prejuízo àquele cuja demanda tenha ensejado o decreto de indisponibilidade. O crédito que possui subroga-se no preço da arrematação, sem alteração alguma na ordem de preferência.

Tampouco se olvide que o destinatário da determinação judicial de indisponibilidade é o próprio devedor. A ordem presta-se a obstar que o devedor, sponte propria, por alienação entre particulares, desfaça-se de seu patrimônio, furtando-se ao pagamento da dívida. Todavia, a ordem de indisponibilidade não impede a venda judicial do bem.

Há, aliás, expressa previsão em similar sentido, no item 405, do Capítulo XX, Tomo II, das NSCGJ:

“As indisponibilidades averbadas nos termos do Provimento CG. 13/2012, e na forma do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrição judiciais do imóvel.”

É, ademais, entendimento sedimentado por Este Egrégio Conselho Superior da Magistratura que eventual decreto judicial de indisponibilidade apenas diz respeito à venda voluntária do bem pelo devedor. Não impede que se o penhore, que se o leve à hasta, nem que se registre a alienação forçada.

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Título judicial – Carta de arrematação – Propriedade do imóvel em nome de terceiro estranho à execução – Falta de registro dos direitos dos executados no fólio real – Direito real de aquisição sobre o imóvel pertencente a terceiro – Vaga de garagem não especificada – Ofensa aos princípios registrais da continuidade, disponibilidade e da especialidade objetiva – Averbação de indisponibilidade que não constituióbice à alienação judicial – Dúvida procedente – Recurso desprovido.

Em arremate, a mencionada averbação n.º 1 também faz expressa alusão à indisponibilidade dos bens em nome do promitente comprador Sergio Saccab, averbada sob o n.º 6 na matrícula n.º 29.896 do 3.º RI desta Capital. Quanto a isso, entretanto, o obstáculo levantado pelo suscitante não merece prevalecer. Consoante orientação retirada do item 405 do Cap. XX das NSCGJ, tal indisponibilidade não impede a alienação, oneração e a constrição judicial do imóvel por ela atingido.” (APELAÇÃO CÍVEL: 1077741-71.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, DJ 16/6/16)

“Registro de Imóveis – dúvida – carta de arrematação – imóveis indisponíveis – penhora em execução fiscal a favor da fazenda nacional – recusa de registro com base no artigo 53, §1°, lei 8.212/91– alienação forçada – registro viável – recurso provido.” (APELAÇÃO CÍVEL: 3000029-33.2013.8.26.0296, Rel. Des. Elliot AKEL, DJ 5/5/14)

“REGISTRO DE IMÓVEIS – dúvida inversa – imóvel penhorado com base no art.53, §1°, da Lei 8.212/91 Indisponibilidade que obsta apenas a alienação voluntária Possibilidade de registro da Carta de Arrematação – Recurso provido” (Apelação Cível n 0004717-40.2010.8.26.0411 – Relator Desembargador Renato Nalini, DJ 27/8/12).

Para o mesmo Norte, aponta a remansosa jurisprudência das Câmaras de Direito Privado e de Direito Público desta Alta Corte Bandeirante:

“A decretação de indisponibilidade atinge apenas os atos voluntários do titular do bem, não o tornando impenhorável para outras execuções. Assim, o decreto de indisponibilidade do imóvel pela averbação na matrícula em desfavor do executado não é fato impeditivo para a realização da constrição.

De fato, a decretação de indisponibilidade de bens tem apenas a finalidade de impedir que o réu de determinada ação aliene ou grave por vontade própria seu patrimônio, esvaziando-o em prejuízo de eventuais credores, o que não impede que sobre ele também recaia penhora.” (Agravo de Instrumento nº 2006767-64.2016.8.26.0000, 8ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Ponte Neto, j. 25/5/16)

“Agravo de instrumento Ação de execução de título extrajudicial Alegação de nulidade por ausência de fundamentação que não prospera Decisão que esclareceu o motivo pelo qual indeferiu a penhora – Penhora – Indeferimento tendo em vista a indisponibilidade do bem, decorrente de execução promovida pela Fazenda Pública – Alegada possibilidade da constrição – Acolhimento – Indisponibilidade que impede tão somente atos de disposição do devedor, não obstando penhora do bem, nem alienação judicial – Necessidade de observância, apenas, da preferência do crédito fiscal Recurso provido. (Agravo de Instrumento 2200292-45.2015.8.26.0000, Relator(a): Jacob Valente 12ª Câmara de Direito Privado, j. 30/11/2015)

EXECUÇÃO. Decreto de indisponibilidade de bens proferido em ação civil pública não impede a penhora determinada em outras exceções movidas contra o mesmo devedor. Precedentes. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento 2187730-04.2015.8.26.0000, Relator(a): Paulo Alcides, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 02/10/2015).

Não bastasse, é a firme posição do Colendo Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NA MEDIDA CAUTELAR. IMÓVEL PENHORADO EM EXECUÇÃO FISCAL. INDISPONIBILIDADE. ART. 53, § 1º, DA LEI 8.212/91. NOVA PENHORA EM OUTRO PROCESSO. POSSIBILIDADE. ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. EFICÁCIA DO ATO FRENTE AO EXECUTADO E AO ARREMATANTE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM PENHORADO. LAPSO TEMPORAL RAZOÁVEL ENTRE A AVALIAÇÃO DO BEM E A HASTA PÚBLICA. REAVALIAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE. SIMPLES ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA.

A indisponibilidade de que trata o art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91, refere-se à inviabilidade da alienação, pelo executado, do bem penhorado em execução movida pela Fazenda Pública, o que não impede que recaia nova penhora sobre o mesmo bem, em outra execução. Precedentes. (…) Agravo a que se nega provimento“ (AgRg na MC nº 16.022/SP, 3ª Turma, Relatora Ministra Nancy Andrighi, 27.4.2010).

“PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA. INDISPONIBILIDADE. IMÓVEL PENHORADO EM EXECUTIVO FISCAL. ART. 53, § 1º, LEI 8.212/91. ALIENAÇÃO FORÇADA. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 711 DO CPC.

I – A indisponibilidade a que se refere o art. 53, § 1º, da Lei nº 8.212/91, traduz-se na invalidade, em relação ao ente Fazendário, de qualquer ato de alienação do bem penhorado, praticado sponte propria pelo devedor-executado após a efetivação da constrição judicial.

II – É possível a alienação forçada do bem em decorrência da segunda penhora, realizada nos autos de execução proposta por particular, desde que resguardados, dentro do montante auferido, os valores atinentes ao crédito fazendário relativo ao primeiro gravame imposto.” (RECURSO ESPECIAL Nº 512.398 – SP (2003/0031765-1) RELATOR: MINISTRO FELIX FISCHER, j. 17/2/04)

Por todo o aduzido, dou provimento ao recurso, para viabilizar o registro do título.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.05.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 22/05/2018.

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Apelação nº 1036633-91.2017.8.26.0100

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1036633-91.2017.8.26.0100
Comarca: CAPITAL

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1036633-91.2017.8.26.0100

Registro: 2018.0000187367

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1036633-91.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, é apelada ANA MARIA DOS SANTOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento à apelação, para julgar a dúvida procedente, com observação, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 9 de março de 2018.

PINHEIRO FRANCO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação nº 1036633-91.2017.8.26.0100

Apelante: Ministério Público do Estado de São Paulo

Apelado: Ana Maria dos Santos

VOTO Nº 37.283

Registro de imóveis – Recusa ao ingresso de escritura pública de inventário pela falta de prévias inscrições das partilhas de bens de titulares de domínio que se casaram e se separaram ou divorciaram – Registro do novo título que pressupõe a atualização dos estados civis dos proprietários – Especialidade subjetiva – Averbações de divórcio e de separação que dependem, porém, da apresentação de escritura pública ou de carta de sentença – Inteligência do subitem 14 da letra “b” do item 11 do Capítulo XX das NSCGJ – Inscrições prévias obrigatórias das partilhas de bens decorrentes da separação e do divórcio – Afastamento – Inteligência da nota ao subitem 14 da letra “b” do item 11 do Capítulo XX das NSCGJ – Averbação de dissolução da sociedade conjugal que pode ser feita independentemente da partilha de bens – Recurso provido, com observação.

Trata-se de recurso de apelação interposto pelo Ministério Público contra a r. sentença de fls. 56/59, que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital e determinou o registro na matrícula nº 223.473 da escritura pública de inventário dos bens deixados por Ana Martinha dos Santos.

Sustenta o apelante, em resumo, que as inscrições prévias da separação, divórcio e partilha de bens relativos aos herdeiros da falecida é imprescindível para que a matrícula esclareça aos interessados quem são os verdadeiros proprietários do bem; e que o afastamento do óbice gera instabilidade incompatível com o fólio imobiliário (fls. 65/71).

Ana Maria dos Santos, uma das suscitadas, apresentou contrarrazões (fls. 76/79).

A Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 86/94).

É o relatório.

No ano de 1991, por meio do registro do formal de partilha dos bens deixados por Joaquim Francisco dos Santos, a titularidade do imóvel descrito na matrícula nº 223.473 do 14º RI da Capital foi dividida na seguinte proporção: metade para Ana Martinha dos Santos, viúva do falecido, e um sexto para cada um de seus filhos (João Carlos dos Santos, Ariovaldo dos Santos e Ana Maria dos Santos), que, à época do falecimento de Joaquim (1968 fls. 7), eram todos solteiros e menores (cf. R.9 da matrícula nº 223.473 fls. 7).

Com o falecimento de Ana Martinha dos Santos, em 01.11.2012, fls. 16), seus filhos apresentaram para registro escritura de inventário, por meio da qual partilharam a metade do imóvel da matrícula nº 223.473 em três partes iguais. Ocorre que, passados vários anos, os beneficiados pela partilha ostentam estados civis diversos do que ostentavam em 1968. João Carlos dos Santos é separado judicialmente; Ariovaldo dos Santos é casado com Ivete Zardo Santos; e Ana Maria dos Santos é divorciada (fls. 15).

O Oficial negou o registro do título, exigindo a apresentação das cartas de sentença de separação e divórcio, respectivamente, de João Carlos dos Santos, que foi casado com Judith Elizabeth Lepratti Hauret, e de Ana Maria dos Santos, que foi casada com Hélio Gasporotti, com a homologação das partilhas de bens.

Suscitada a dúvida, esta foi julgada improcedente pela r. sentença de fls. 56/59, com fundamento no registro do título não afrontar a continuidade e a possibilidade de futura averbação da separação judicial e do divórcio.

Recorre o Ministério Público pleiteando o restabelecimento do óbice ao registro da escritura pública.

Respeitada a convicção da MM Juíza Corregedora Permanente, o recurso merece acolhimento.

A atualização do estado civil dos herdeiros na matrícula é medida necessária.

Isso porque, de acordo com o R.9 da matrícula nº 223.473, João Carlos dos Santos, Ariovaldo dos Santos e Ana Maria dos Santos permanecem como solteiros, embora sejam, respectivamente, separado, casado e divorciado, estados civis mencionados no título levado a registro (fls. 15).

Assim, para que se observe a especialidade subjetiva, previamente ao registro do novo título, necessário que sejam averbadas as mudanças de estado civil dos três herdeiros de Ana Martinha dos Santos. Deverão ser realizadas, portanto, as seguintes averbações: casamento e separação judicial de João Carlos dos Santos; casamento de Ariovaldo dos Santos; e casamento e divórcio de Ana Maria dos Santos.

Essas averbações, na particularidade do caso em exame, não se realizam somente com a apresentação das certidões de casamento atualizadas para a concretização de todas essas averbações.

Com efeito, de acordo com o subitem 14 da letra “b” do item 11 do Capítulo XX das NSCGJ:

11. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos:

(…)

b) a averbação de:

(…)

14. escrituras públicas de separação, divórcio e dissolução de união estável, das sentenças de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;

Desse modo, embora os casamentos possam ser averbados por meio da apresentação das certidões respectivas, as inscrições da separação e do divórcio dependem da exibição de escrituras públicas ou de cartas de sentença que tratem da questão.

E isso ocorre porque o tema da partilha de bens, informação de fundamental importância para o registro imobiliário, constará exclusivamente na escritura pública ou no processo judicial de separação ou divórcio.

Por outro lado, caso a escritura ou carta de sentença não trate da partilha ou adie a decisão sobre o tema para momento futuro, não haverá motivo para que não se realize a averbação. Sobre a matéria, estabelece a nota ao subitem 14 da letra “b” do item 11 do Capítulo XX das NSCGJ:

NOTA: A escritura pública de separação, divórcio e dissolução de união estável, a sentença de separação judicial, divórcio, nulidade ou anulação de casamento será objeto de averbação, quando não decidir sobre a partilha de bens dos cônjuges, ou apenas afirmar permanecerem estes, em sua totalidade, em comunhão, atentando-se, neste caso, para a mudança de seu caráter jurídico, com a dissolução da sociedade conjugal e surgimento do condomínio “pro indiviso”.

Isso quer dizer que não se pode exigir a prévia partilha dos bens de João Carlos e de Ana Maria para o registro da partilha do quinhão de titularidade de Ana Martinha dos Santos (fls. 7). Apresentados os documentos necessários para a averbação dos três casamentos, da separação de João Carlos e do divórcio de Ana Maria, a escritura copiada a fls. 15/24 obterá qualificação positiva.

E isso se dá mesmo nesse caso, em que Ana Maria dos Santos, que agora é divorciada, e João Carlos dos Santos, ora separado, casaram-se com seus respectivos cônjuges pelo regime da comunhão universal de bens e, na forma dos artigos 1.667 e 1.668 do Código Civil assim como de seus correspondentes do Código de 1916 , os quinhões que receberam enquanto menores passaram a pertencer também a seus consortes.

Indiscutível que informações completas sobre a titularidade do bem são sempre mais adequadas, de modo que o registro prévio da partilha facilitaria o entendimento da situação dominial do bem. No entanto, considerando as previsões das Normas de Serviço já citadas, embora a atualização dos estados civis seja necessária, não se pode exigir o prévio registro das partilhas de bens para o ingresso do título ora apresentado.

Por todo o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação, para julgar a dúvida procedente, com a observação de que embora os casamentos, a separação e o divórcio dos herdeiros devam ser averbados, o registro da escritura copiada a fls. 15/24 não depende das prévias partilhas dos bens decorrentes da separação de João Carlos dos Santos e do divórcio de Ana Maria dos Santos, acaso não tenha havido partilha.

PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 07.05.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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PROCESSO Nº 2017/106303

Espécie: PROCESSO
Número: 2017/106303
Comarca: CAPITAL

PROCESSO Nº 2017/106303 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.

(194/2018-E)

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Incidência do desconto previsto no item 1.6. (especialidade de Notas), da Lei de Emolumentos, a toda escritura pública de compra e venda que tenha por objeto lote enquadrado no parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79. Manutenção do entendimento da Corregedoria Geral da Justiça. Não revogação do artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 pelo artigo 167, inciso II, 32., da Lei de Registros Públicos, com a redação dada pela Lei n. 13.465/17 – Requerimento indeferido.

Trata-se de requerimento dos D. Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo e Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo referindo a revogação do disposto no artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 ou, sucessivamente, a modificação do precedente desta Corregedoria Geral da Justiça de molde a não caber concessão de desconto de emolumentos para as escrituras públicas lavradas em cumprimento a contrato de compromisso de compra e venda (a fls. 47/66).

O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil mencionou a excepcionalidade do compromisso de compra e venda servir de causa à transmissão da propriedade ao lado da regra geral do contrato de compra e venda constante do artigo 108 do Código Civil (a fls. 83/89).

É o breve relatório.

No presente processo administrativo foi fixado precedente administrativo no sentido de que o “desconto previsto no item 1.6. (especialidade de Notas), da Lei de Emolumentos, aplica-se a toda escritura pública de compra e venda que tenha por objeto lote enquadrado no parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79”; conforme publicação no DJE (a fls. 24/31 e 35/44).

Passamos ao exame das alegações dos Doutos CNB – Seção São Paulo e ARISP por meio das quais é pretendida a modificação da referida orientação.

O primeiro argumento a ser analisado envolve a eventual revogação tácita do art. 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 pelo artigo 167, inciso II, 32., da Lei de Registros Públicos, com a redação dada pela Lei n. 13.465/17.

O artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79, estabelece:

§ 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

De outra parte, o artigo 167, inciso II, 32., da Lei de Registros Públicos, prescreve:

II – a averbação:

32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.

Não obstante a respeitável compreensão exposta, as hipóteses tratadas nos diplomas legislativos indicados são diversas.

A previsão contida no artigo 167, inciso II, 32., da Lei de Registros Públicos é uma norma específica para fins de exoneração de responsabilidade tributária pelo promitente vendedor; como consta do início de seu quarto final “exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município” (grifos meus).

Aliás, a parte final, ao estabelecer “não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização”, aclara a situação do aspecto tributário, do contrário, competiria ao promitente vendedor responsabilidade pela comprovação do recolhimento do imposto de transmissão para realização da averbação.

A averbação do termo de quitação do compromisso de compra e venda registrado, no aspecto em comento, tem um fim exclusivo – exoneração de responsabilidade tributária.

De outra parte, a previsão contida no artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79, regula fenômeno jurídico diverso, qual seja, a transmissão da propriedade imobiliária pelo registro do título, situação jurídica absolutamente diferente da exclusão da responsabilidade sobre tributos municipais.

Mas não é só.

A adoção da interpretação sugerida implicaria na exclusão do disposto no artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79 do sistema jurídico.

Nesse momento, de ausência de precedentes jurisdicionais e administrativos a respeito, a interpretação merece ser realizada com utilização da prudência e do comedimento, sobretudo na via administrativa.

A prudência (sensatez), objeto das considerações de Aristóteles (Ética a nicômaco. São Paulo: Atlas, 2009, p. 140), calham no presente:

Se, por conseguinte, deliberar bem é próprio dos sensatos, a boa deliberação será a correção de deliberação a respeito do que é conveniente como meio para o fim, do qual a sensatez tem uma concepção verdadeira.

A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei n. 4.657/42) concede foros normativos ao juízo prudencial no âmbito administrativo, em consideração de suas consequências, como consta de seu artigo 20, caput:

Art. 20. Nas esferas administrativa, controladora e judicial, não se decidirá com base em valores jurídicos abstratos sem que sejam consideradas as consequências práticas da decisão.

Ainda que a interpretação se volte ao Direito e a aplicação se volte ao fato da vida, não é possível separação absoluta entre esses momentos ante a ínsita comunicação existente entre eles (Zagrebelsky, Gustavo. La legge e la sua giustizia. Bologna: Il Mulino, 2008, p. 163).

Nessa ordem de ideias, qualquer que seja o raciocínio eleito, respeitosamente, não há elementos seguros para conclusão da revogação tácita defendida.

Passamos ao exame do segundo argumento – a submissão do compromisso de compra e venda à regra de forma prevista no artigo 108 do Código Civil e, também, violação às regras de direito tributário incidentes.

A compreensão da interpretação e aplicação do disposto no artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79, a qualquer loteamento regular é assente no C. Conselho Superior da Magistratura desde o julgamento da Apelação Cível n. 0012161– 30.2010.8.26.0604, em 06.10.2011; o que vem sendo seguido pela Corregedoria Geral da Justiça a exemplo do decidido no Processo n. 35.956/2014, em 22.04.2014; consolidado na esfera deste processo administrativo.

O artigo 108 do Código Civil dispõe:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (grifos nossos)

O artigo em exame, no aspecto dos imóveis com valor superior a trinta salários mínimo, à partida, fixa a possibilidade legislativa de disposição legal diversa, destarte, há previsão de regramento excepcional, ou seja, a utilização de instrumento particular.

São hipóteses de exceção à regra geral, a constituição do direito de real de aquisição na forma do artigo 1.417 do Código Civil e as transmissões da propriedade imobiliária previstas no artigo 61, parágrafo 5º, da Lei n. 4.380/64, artigo 38 da Lei n. 9.514/94 e artigos 53 e 64 da Lei n. 8.934/94.

Assim, o artigo 108 do Código Civil não obriga a forma pública em todas as transmissões imobiliárias ante a possibilidade de prescrições legais específicas, fora da regra geral.

No sistema brasileiro de aquisição de direitos reais imobiliários, o registro é constitutivo nos termos do artigo 1.245 do Código Civil.

O Brasil adota o sistema do título e modo, o qual, conforme Mónica Jardim (Efeitos substantivos do registro predial. Almedina: Coimbra, 2013, p. 51):

No sistema de título e modo a aquisição, modificação ou extinção dos direitos reais dependem de um título – fundamento jurídico ou causa que justifica a mutação jurídico-real – e de um modo: acto pelo qual se realiza efectivamente a aquisição, modificação ou extinção do direito real, acto através do qual se executa o prévio acordo de vontades.

A esta altura compete verificar a adequação do previsto no artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79, ao sistema do título e modo.

O compromisso de compra e venda de bem imóvel no Brasil é um relevante instrumento jurídico voltado às transferências imobiliárias com total aceitação social.

Apesar do absoluto respeito pela culta posição doutrinária acatada no r. parecer de fls. 24/31, humildemente, pensamos de forma diversa, pois, o compromisso de compra e venda, ainda que impróprio, não encerra uma espécie do contrato de compra e venda.

O compromisso de compra e venda utilizado de forma atípica (impróprio), com antecipação dos efeitos de direito material do contrato de compra e venda ou com finalidade de garantia para o recebimento do preço, não prescinde da celebração do contrato de compra e venda (contrato definitivo).

Francisco Eduardo Loureiro (Responsabilidade civil no compromisso de compra e venda. In: Tavares da Silva, Regina Beatriz. Responsabilidade civil. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 168 e 169), tratando desses pontos, assevera pela necessidade da celebração do contrato definitivo, ainda como obrigação não principal, nos seguintes termos:

Uma nova e relevante função atípica a um contrato preliminar, via de regra não cogitada pela doutrina, é a de servir de instrumento de garantia ao recebimento do preço.

(…)

Situação diametralmente diversa é a dos contratos preliminares que têm por função apenas a garantia do preço parcelado, ou a obtenção de vantagens fiscais. Em tais funções, o contrato preliminar produz desde logo efeitos substanciais, e a celebração do contrato definitivo é apenas mais uma das obrigações – nem sempre a principal – assumida pelas partes.

Luiz Díez-Picazo e Antonio Gullón (Sistema de derecho civil. v. II. Madrid: Tecnos, 2001, p. 46), ao tratarem da causa do contrato afirmam:

En tal sentido, la causa puede ser definida como el propósito de alcanzar un determinado resultado empírico con el negocio.

Ahora bien, la dificultad radica en destacar cuál de los propósitos que se dan en el seno del querer interno de las partes va a poseer aquella cualidad.

Para que tenga relevancia el propósito há de ser común a las partes del negocio o, por lo menos, si una de ellas lo ha tenido, ha sido reconocido y no rechazado por la outra, que consiente en la celebración del negocio para alcanzarlo.

Cuando no exista un propósito específico, la causa se encuentra simplemente en el propósito de alcanzar la finalidade genérica del negocio, o, si se quiere decir de otra manera, la finalidad práctico-social del mismo. Así, en la compraventa será el intercambio de cosa por precio; en el arrendamiento, el intercambio del goce de cosa ajena a cambio de una merced; en la donación, el de enriquecer al donatario, etc. Esas finalidades han sido reconocidas previamente por el Derecho como merecedoras de protección, al tipificarse y regularse los negocios (compraventa, arrendamiento, donación, etc.).

Ainda que a causa do contrato não seja tratada de forma expressa no Código Civil é da estrutura da lei substantiva civil sua presença. A respeito afirma Rosa Maria Nery (É possível a convivência do princípio da autonomia privada com o da lealdade, dito da boa-fé objetiva? Revista de Direito Privado, São Paulo, vol. 73/2017, p. 20, Jan / 2017):

A formalidade da declaração de vontade, como mecanismo de segurança jurídica, nunca foi suficiente – desde os primórdios do direito privado – para deixar claro que, para além das formalidades alusivas à declaração de vontade, o direito privado não dispensava outro elemento para justificar as atribuições patrimoniais acrescidas ao patrimônio dos celebrantes de uma avença, e que esse elemento era a causa.

Causa é um elemento do negócio jurídico que não aparece tão claramente na sua estrutura tradicional, como a vemos concebida no CC 104 e artigos seguintes, mas que está absolutamente imbricada com a funcionalidade do contrato e com a justificabilidade das atribuições patrimoniais devidas aos celebrantes, por decorrência do negócio jurídico de que participaram.

A causa do compromisso de compra e venda é a celebração do contrato de compra e venda, em conformidade ao disposto no artigo 463 do Código Civil, portanto, acaso fosse modalidade de compra e venda desnecessário seria a celebração do contrato definitivo (compra e venda).

Nessa linha, como mencionado pelo Dr. Ivan Jacopetti do Lago, na manifestação do IRIB (a fls. 85/88), a possibilidade da consideração do compromisso de compra e venda enquanto espécie do gênero contrato de compra e venda teria melhor pertinência em sistemas com transmissão de propriedade pelo título, a exemplo dos sistemas francês e italiano.

O artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79, por incidência do princípio da heteronomia da vontade, fixa efeito substancial legal ao compromisso de compra e venda, como contrato definitivo fosse, mediante apresentação da prova da quitação do contrato.

Diante disso, a lei concede ao compromisso de compra e venda acrescido da quitação força de título translativo do direito real de propriedade, equiparando-o, no plano dos efeitos, ao contrato de compra e venda.

Nessa ordem de ideias, o compromisso de compra e venda realizado por instrumento particular, forma mais comum na realidade econômica, social e jurídica, mediante apresentação da quitação, ocorrerá outra hipótese de exceção ao fixado no artigo 108 do Código Civil, dada a natureza particular do título apresentado.

Acaso os compromissários optem pela realização do contrato mediante forma pública, ocorrendo exatamente a situação jurídica contida no artigo 26, parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79, incide o desconto previsto no item 1.6 das Notas Explicativas da Especialidade de Notas; porquanto o negócio jurídico admite forma particular.

Essa compreensão não flexibiliza ou expande a aplicação da disposição legal, pelo contrário, é limitada às escrituras públicas de venda e compra que tenha por objeto lote enquadrado no parágrafo 6º, do art. 26, da Lei n. 6.766/79 (a fls. 28).

Ante o exposto, respeitada a culta compreensão exposta pelas Doutas Associações, o parecer que, respeitosamente, submetemos à elevada apreciação de Vossa Excelência é no sentido da manutenção dos precedentes desta Corregedoria Geral da Justiça.

Sub Censura.

São Paulo, 09 de maio de 2018.

(a) Marcelo Benacchio

Juiz Assessor da Corregedoria

(a) José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

(a) Paulo Cesar Batista dos Santos

Juiz Assessor da Corregedoria

(a) Stefânia Costa Amorim Requena

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer dos MM. Juízes Assessores da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, mantenho o entendimento desta Corregedoria Geral da Justiça acerca da incidência do desconto previsto no item 1.6. (especialidade de Notas), da Lei de Emolumentos, a toda escritura pública de compra e venda que tenha por objeto lote enquadrado no parágrafo 6º, da Lei n. 6.766/79. Encaminhe-se cópia do parecer e desta decisão aos D. Colégio Notarial do Brasil – Seção São Paulo, Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo e Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. Publique-se o parecer e esta decisão no DJE. São Paulo, 11 de maio de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça. (DJe de 22.05.2018 – SP)

Fonte: INR Publicações | 22/05/2018.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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