Questão esclarece dúvida acerca da permuta de imóveis




Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca da permuta de imóveis. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta:  Em uma permuta de imóveis, localizados na mesma circunscrição imobiliária, em que cada um dos permutantes recebe e entrega um bem, é possível o registro de apenas uma dessas transmissões, cindindo, assim, o que ali foi contratado?

Resposta: Inicialmente, informamos que o tema não é pacífico, uma vez que, existem duas correntes acerca do assunto. A primeira entendendo que não é possível a aplicação do princípio da cindibilidade do título, no caso de permuta de imóveis situados na mesma circunscrição. A segunda, ao contrário, admite tal possibilidade.

Defendendo a primeira tese, que indica impedimento para que tal cisão ocorra, aproveitamos dos termos e fundamentos do que já foi decidido pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, lançada em 4 de junho de 1996, nos autos de Apelação Cível de número 30109-0/2, decorrente de procedimento de dúvida, suscitada pelo Registrador de Imóveis de Ubatuba, da qual destacamos o que abaixo se segue, como de interesse para o caso:

[……]

No mais, sabido ser a permuta um contrato pelo qual cada uma das partes se obriga a dar uma coisa para haver outra. Embora apresente estreita analogia com a venda e compra, tanto que a lei civil determina a aplicação subsidiária de suas regras, é preciso notar que na troca cada uma das duas coisas é contemporaneamente objeto e preço e cada um dos contratantes é contemporaneamente comprador e vendedor. Decorre da própria essência do negócio jurídico da permuta, onde há duas transferências recíprocas e inseparáveis, o preceito do artigo 187 da Lei n° 6.015/73. Ingressa o título sob um único número de ordem no protocolo, com subseqüentes registros nas matrículas correspondentes. Tal regra, diga-se, não constitui novidade em nosso direito. Corresponde, grosso modo, ao artigo 203 da lei anterior, que, por seu turno, teve inspiração no artigo 256 do Regulamento 370 de 1.890 e no artigo 28 do Regulamento de 1.865. Isso porque, na justa observação de VALMIR PONTES, “a transcrição da permuta é de natureza dúplice ou múltipla, conforme o caso, não admitindo a lei apenas o registro de uma das transmissões, ainda que um só dos permutantes requeira o registro.”

[…..]

Uma vez, portanto, apresentado a registro título de permuta, o ato não se completaria, com prejuízo para uma das partes, se o oficial tivesse que fazer, a pedido do apresentante, apenas a transcrição de uma das alienações”( Registro de Imóveis, Editora Saraiva, 1.982, pág. 91). Em termos diversos, dada a indivisibilidade decorrente da interdependência das estipulações existentes na permuta (como sucede, aliás, na venda com hipoteca adjeta), a inscrição há de abranger um e outro direito, não podendo assinalar apenas um deles, postergando o outro com o qual se acha acoplado no título (cfr. AFRÂNIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, 2ª Edição, Forense, 1.977, pág. 376).

Em sentido contrário, ou seja, a permitir tal cisão, temos entendimento do Grupo Gilberto Valente, disponível em sua página eletrônica – http://grupogilbertovalente.blogspot.com.br/2010/05/permuta-cindibilidade.html. (acesso em 12/12/2016)  -,  lançado em consulta que lhe foi feita, que segue transcrito em sua integra, para melhor avaliação do caso:

Permuta – Cindibilidade

Consulta:

Conforme disposto nas Normas, a escritura de permuta deve ser lançada com um único número no protocolo. Estamos com uma escritura de permuta envolvendo vários imóveis. Um deles, por ofensa ao princípio da continuidade não poderá ser registrado (dependerá do registro de uma partilha). Os interessados estão requerendo o registro apenas daqueles imóveis que estão aptos ao registro. Podemos aplicar a cindibilidade do título nesse caso? Se não me falha a memória havia um entendimento de que no caso de permuta não poderia haver cindibilidade. 21-10-2.008.

Resposta: Quanto à cindibilidade, temos que abdicando-se a Lei dos Registros Públicos de 1.973, no entanto, do sistema transcritivo, a convergência para a matriz já não se perfaz pelo título (em sentido formal), senão que pela causa (título em acepção substantiva). Disso resulta a afirmação da cindibilidade instrumental, que tem sido acolhida pelo E. Conselho Superior da Magistratura, como conseqüência da conjugação do fólio real com a técnica inscritiva.

De certa forma, a cindibilidade (cisão) somente é possível se os fatos jurídicos puderem ser dissociados, pois não se pode cindir o título que contenha atos inter relacionados, por exemplo, venda e compra e usufruto, venda e compra e pacto de hipoteca, etc.

No entanto, pelo princípio da cindibilidade, extrai-se do título somente o que comporta inscrição, permitindo que o registrador, valendo-se de sua independência funcional e de sua função qualificadora, aproveite o título, embora falho, para realização do ato registral naquilo que estiver correto, registrando parcialmente o instrumento. Portanto, possível extrair só o que comporta inscrição, afastando-se aquilo que não puder constar do registro.

Já permuta, esta na realidade encerra duas vendas e compra, e apesar de o artigo 187 da LRP, prever que nesse caso, pertencendo os imóveis à mesma circunscrição, serão feitos os registros nas matriculas correspondentes, sob um único número de ordem no Protocolo, um dos negócios será qualificado positivamente e o outro negativamente, não podendo este último interferir no registro do outro que tem condições de registro.

No entanto, ‘ad cautelam’, será conveniente pedir ao apresentante que assine um requerimento pedindo que caso não seja possível registrar a outra transação seja registrada apenas a sua aquisição.

Nessa linha de pensamento, conjugo com Dr. Gilberto que dizia não ser necessário o registro simultâneo dos dois imóveis objetos da permuta.

Não se podendo criar uma regra que só valha quando os dois imóveis estejam subordinados a mesma circunscrição e que ela não tenha valor quando os imóveis estiverem em circunscrições diferentes. São dois contratos distintos, são duas vendas e compras que podem, perfeitamente, ser registradas a requerimentos de cada adquirente, em momentos diferentes.

Desta forma, no caso concreto, entendo ser perfeitamente possível a cindibilidade do título a requerimento do interessado.

É o parecer sub censura.

São Paulo Sp., 21 de Outubro de 2.008.”

Com o aqui exposto, deve o Oficial Imobiliário, dentro da independência jurídica que goza para o exercício de suas funções, aproveitar do que entender melhor para aplicação do direito, admitindo ou não a cisão da permuta, o que poderá ser feito com suporte nas bases aqui apontadas, ou outras que venha a julgar como melhor aplicáveis a espécie.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 22/12/2016.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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