1ª VRP/SP: Registro de distrato de compra e venda com cláusula resolutiva – justificativa de não mais convir às partes – caracterização de compra e venda inversa – onerosidade do ato – incidência de ITBI.




Processo 1087401-55.2016.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Jose Eduardo Matarazzo Kalil – “Registro de distrato de compra e venda com cláusula resolutiva – justificativa de não mais convir às partes – caracterização de compra e venda inversa – onerosidade do ato – incidência de ITBI”Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de José Eduardo Matarazzo Kalil, tendo em vista a negativa de registro de escritura pública de distrato de compra e venda com cláusula resolutiva dos imóveis matriculados sob nºs 209.831 e 209.832, firmado entre o suscitado e Filomena Maria Mariangela Briana Matarazzo. Aduz o Registrador que os imóveis foram vendidos ao suscitado sob condição resolutiva, consistente no pagamento do preço até 60 (sessenta) dias após a data do vencimento, fixada esta em 10.10.2016, sendo as escrituras registradas nas matrículas. Informa que no instrumento público de distrato de compra e venda as partes justificam a resilição bilateral pelo fato de não mais lhes convir o contrato. O óbice registrário refere-se à ausência de recolhimento de ITBI devido à nova transmissão da propriedade. Juntou documentos às fls.05/49. O suscitado argumenta que não houve o pagamento do preço decorrente do negócio entabulado entre as partes, razão pela qual não se cumpriu a condição, ou seja, a cláusula resolutiva inserta na escritura, o que acarretou o distrato firmado e consequentemente a devolução do preço, o que não configura compra e venda regressiva (fls. 50/53 e 57/68). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.72/74).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. Conforme consta do registro nº 08 (fls. 11 e 21), a proprietária Filomena Maria Mariangela Briana Matarazzo transmitiu os imóveis matriculados sob nºs 209.831 e 209.832, por venda feita ao suscitado, pelo valor de R$ 3.000.000,00 cada, sendo tais títulos gravados com cláusula resolutiva estabelecendo que o valor total, de R$ 6.000.000,00, seria pago à vendedora em uma só vez no dia 10.10.2016, sem juros e sem correção correção monetária, sendo que se não efetivado e decorrido o prazo de 60 dias, ficaria de pleno direito desfeito o negócio jurídico, nos termos do artigo 474 e 475 do Código Civil. O contrato de compra e venda possui como elementos a coisa ou objeto, o preço e o consentimento. Ao contrário do que alega o suscitado, a presente hipótese trata de compra e venda pura, sendo que as partes acordaram o preço e o objeto do contrato. Assim, a partir do registro na matrícula, a compra e venda se aperfeiçoou, bem como houve a transferência resolúvel da propriedade. Observo que a condição resolutiva produz efeitos de imediato, tanto é que o imóvel pode ser vendido a terceiros. Neste contexto é claro o artigo 1245 do Código Civil ao estabelecer que:”Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título traslativo no Registro de Imóveis”. No caso de haver resilição bilateral do negócio, gerando consequentemente o distrato da compra e venda, a vendedora volta ser a proprietária do imóvel, revestindo tal ato de caráter oneroso, incidindo o imposto sobre a transmissão de bens imóveis. Neste sentido dispõe o artigo 2º do Decreto Municipal 55.196/14:”Art. 2º Estão compreendidos na incidência do Imposto:(…)XIII – todos os demais atos onerosos translativos de imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis”Conforme precedente do Egrégio Conselho Superior da Magistratura em questão análoga:”Venda e compra pura, perfeita e exaurida. Apresentação posterior de escritura pública relativa a distrato de tal negócio jurídico com menção, outrossim, a pacto comissário avençado em documento particular. Necessidade de a condição resolutiva constar do título aquisitivo, inadmissibilidade de distrato, se já exaurida a compra e venda, distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do imóvel. Necessidade de apresentação da guia de pagamento de ITBI. Registro recusado. Decisão mantida” (Ap. nº 67.781-0/3 – Guarulhos). Como bem exposto pela Douta Promotora: “para que as partes pudessem voltar ao estado anterior, sem a incidência do ITBI, teriam que aguardar o prazo da condição resolutiva sem o adimplemento por parte do comprador, para que a resolução contratual operasse de pleno direito, consolidando a propriedade na anterior detentora do domínio”. Contudo tal situação não ocorreu, já que as partes optaram pelo distrato bilateral do negócio jurídico pelo fato de não mais lhes convir o contrato, caracterizando compra e venda inversa, onde o atual proprietário (comprador) retransmite o direito de propriedade à antiga proprietária (vendedora). Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de José Eduardo Matarazzo Kalil, e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 24 de outubro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ADRIANA HADDAD SOLDANO CAMAROTTO (OAB 140931/SP) (DJe de 26.10.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 26/10/2016.

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