CSM/SP: Garagem – Condomínio comercial – Venda a terceiros – Impossibilidade – Ausência de expressa autorização na convenção condominial – Impedimento previsto no art. 1331, §1º, do código civil – Recurso desprovido.




ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1107811-71.2015.8.26.0100

Registro: 2016.0000698108

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1107811-71.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são partes é apelante ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A. (ESTAPAR), é apelado 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 20 de setembro de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação n.º 1107811-71.2015.8.26.0100

Apelante: ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A. (ESTAPAR)

Apelado: 10º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO N.º 29.526

Garagem – Condomínio comercial – Venda a terceiros – Impossibilidade – Ausência de expressa autorização na convenção condominial – Impedimento previsto no art. 1331, §1º, do código civil – Recurso desprovido.

Cuida-se de recurso de apelação tirado de r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada, para o fim de manter a recusa a registro de compra e venda de unidades condominiais de garagem, firmada ente condômino e terceiro, ao argumento de não constar, da convenção condominial, autorização expressa para que pessoas alheias ao condomínio adquiram vagas de garagem.

O apelante afirma, em síntese, que as vagas de garagem adquiridas são unidades autônomas, individuadas, de uso exclusivo, e situadas em prédio comercial, de modo que escapariam da regulamentação do artigo 1.331, §1º, do Código Civil. Seria inexigível, assim, que a convenção condominial autorizasse a venda de vagas de garagens a terceiros.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

À luz do artigo 1.331, §1º, do Código Civil:

“§ 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”

Para a alienação de vagas de garagem a terceiros, pessoas alheias ao condomínio, essencial que haja, na convenção condominial, autorização expressa. E afigura-se incontroverso que a apelante não seja proprietária de qualquer das unidades condominiais. Perante o condomínio, é, seguindo-se a dicção legal, “pessoa estranha”.

Seria de rigor, pois, para validade do negócio jurídico em análise, que a venda de unidade de garagem a terceiros viesse expressamente autorizada pela convenção do condomínio aludido. Não obstante, o documento de fls. 42/132, elaborado, frise-se, mais de ano depois da entrada em vigor da atual redação do art. 1.331, §1º, da Lei Civil, não contempla permissão alguma para tal. O silêncio, como resulta da norma retromencionada, há de ser tomado como óbice intransponível às pretensões da apelante.

O intuito do legislador parece ter sido o de aprimorar a segurança das unidades condominiais, ao vedar, ressalvado explícito consentimento na convenção, que pessoas a elas alheias circulassem pelo edifício apenas porque proprietárias de vagas de garagem. Assim é que se faz de todo irrelevante averiguar se o propósito do condomínio é residencial ou comercial. A regra em berlinda incide indistintamente, como, aliás, decorre da alusão a “apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas”, na parte inicial da respectiva redação.

Conforme os magistérios do eminente magistrado Francisco Eduardo Loureiro:

“As limitações da parte final do §1º alcançam apenas as vagas de garagem indeterminadas, ou mesmo as vagas determinadas que se encontrem vinculadas a uma unidade autônoma principal, seja habitacional ou empresarial.

(…) A vedação á alienação ou locação das vagas de garagem pessoas estranhas não é absoluta, pois pode ser admitida por expressa previsão da convenção de condomínio. No silêncio, persiste a restrição.” (Código Civil Comentado, 7ª edição, SP: Manole, p. 1.340)

Nem se olvide que, previamente à alteração do artigo mencionado, a hipótese era regulada pelo art. 1.339, §2º, do mesmo Diploma Legal, que se apresentava ainda mais restritivo, ao exigir, para alienação a terceiros de parte acessória da unidade, que a faculdade constasse do ato constitutivo do condomínio, e que a ela não se opusesse a assembleia geral. A regra vigente, todavia, segue impondo, em casos tais, expressa autorização havida na convenção condominial, ausente, reitere-se, na situação sob análise.

Novamente calham os ensinamentos de Francisco Eduardo Loureiro:

“Ainda que tenha a garagem ou outra parte acessória matrícula, fração ideal de terreno e individualização própria, encontra-se a alienação a terceiros subordinada a requisito de autorização expressa na convenção de condomínio

(…) Prevalece a regra do art. 1.331, §1º, lei posterior que trata da mesma matéria de alienação de vagas de garagem para terceiros estranhos ao condomínio” (op. cit., p. 1.367/1.368)”

Desta feita, bem postada a recusa do Sr. Oficial, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 13.10.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 13/10/2016.

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