1ª VRP/SP: Registro de Carta de Arrematação – violação do princípio da continuidade – coproprietário que não figurou no polo passivo da ação que originou a arrematação – falta de comprovação de que o imóvel ficou pertencendo exclusivamente à ex esposa na partilha – dúvida procedente




Processo 1092790-21.2016.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Volmir da Silva Matos – Registro de Carta de Arrematação – violação do princípio da continuidade – coproprietário que não figurou no polo passivo da ação que originou a arrematação – falta de comprovação de que o imóvel ficou pertencendo exclusivamente à ex esposa na partilha – dúvida procedenteVistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Volmir da Silva Matos, diante da negativa de ingresso da carta de arrematação expedida pelo MMº Juízo da 38ª Vara Cível da Capital (processo nº 0646222-76.1997.8.26.0100), extraída da ação ajuizada por Condomínio Edifício Arouche em face de Maria Aparecida Brandão Oliveira Netto, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 66.469. O óbice registrário refere-se à violação do princípio da continuidade, uma vez que o bem também pertence a Candido José Escobar Medeiros, ex cônjuge de Maria Aparecida Brandão de Oliveira Netto, estando ela qualificada como casada sob o regime da comunhão universal de bens (certidão de casamento – fls.13/14). Candido não integrou a ação em que foi levada a efeito a arrematação, bem como não houve a comprovação de que o bem foi adquirido apenas por Maria após o divórcio do casal, o que obsta o registro. Juntou documentos às fls.04/29. O suscitado argumenta que o imóvel foi recebido por doação e que o real intuito da doadora era mante-lo apenas no patrimônio de Maria, constituindo parte de herança incomunicável. Informa que a ausência do imóvel na partilha do casal indica que Candido concordava que ele pertencia apenas à sua ex esposa. Salienta que a arrematação é modo originário de aquisição da propriedade, não havendo que se falar em violação ao princípio da continuidade (fls. 30/36). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.43/46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Preliminarmente, importante destacar que o tema sobre a qualificação dos títulos judiciais pelo Oficial, já foi decidido pelo o E. Conselho Superior da Magistratura nos autos da Apelação Cível 464-6/9, de São José do Rio Preto: “O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registraria, sob o estrito ângulo da regularidade formal, o exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”. Assim, os títulos judiciais não estão isentos de qualificação registral para ingresso no fólio real. A qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial. Portanto, não basta a existência de título proveniente de órgão judicial para autorizar automaticamente o ingresso no registro tabular. Como ensina o ilustre doutrinador Francisco Eduardo Loureiro, em Código Civil Comentado:”O princípio da continuidade, também chamado trato sucessivo e trato contínuo, está previsto nos arts. 195 e 237 da Lei n. 6.105/73. Expressa a regra que ninguém pode dispor de direitos que não tem, ou de direitos de qualidade e quantidade diversa dos quais é titular. Diz que, em relação a cada imóvel, deve haver uma cadeia de titulares, à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Não se encontram sujeitos a tal princípio os títulos que expressam modos originários de aquisição da propriedade, como a usucapião e a desapropriação”(Comentários ao Código Civil, Coordenação Francisco Eduardo Loureiro, Ed. Manoli). Sobre o tema merece ser mencionado o parecer de Narciso Orlandi: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios”. (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes, pags. 55/56). Portanto, o título que se pretende registrar deve estar em conformidade com o inscrito na matrícula, caso contrário traria insegurança jurídica ao Registro de Imóveis. Na presente hipótese, o imóvel foi transferido a Maria Aparecida Netto Medeiros, que quando solteira assinava Maria parecida Brandão de Oliveira Netto, assistida por seu marido Candido José Escobar Medeiros (fls.11/12), sendo certo que nos Autos da Separação Judicial Consensual não há qualquer menção de que o bem tenha sido partilhado exclusivamente para a cônjuge virago. Portanto, Candido continua figurando como coproprietário, sendo imprescindível que figure no polo passivo da ação na qual ocorreu a arrematação ou que seja aditada a partilha de bens na ação de separação consensual do casal, a fim de constar que o imóvel pertence exclusivamente a Maria. Descabida a alegação do suscitado de que a ausência do imóvel na partilha do casal indica que Candido aceitava a propriedade exclusiva de sua esposa, uma vez que tal afirmação depende de prova a ser produzida nas vias ordinárias com a presença do contraditório e ampla defesa, além do que não consta qualquer documento que leve a supor que o imóvel foi doado apenas a Maria.É certo que os títulos originários não estão sujeitos ao princípio da continuidade, por sua natureza constitutiva, pois nesta forma de aquisição da propriedade não há a transmissão de um sujeito para outro. Todavia, em recente decisão proferida pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível: 9000002-19.2013.8.26.0531 CSMSP – Apelação Cível. Localidade: Santa Adélia. Data Julgamento: 02/09/2014 DATA DJ: 17/11/2014 Relator: Elliot Akel. Voto nº 34.029. Legislação: CC2002 – Código Civil de 2002 | 10.406/2002, ART: 1911 CTN – Código Tributário Nacional | 5.172/1966, ART: 130 LOSS – Lei Orgânica da Seguridade Social – 8.212/1991, art: 53, §1º), que reconheceu a arrematação como forma derivada de aquisição da propriedade:”REGISTRO DE IMÓVEIS – CARTA DE ARREMATAÇÃO – MODO DERIVADO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE – FERIMENTO DOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA ESPECIALIDADE OBJETIVA – RECURSO DESPROVIDO”. Como destaca o MMº Juiz de Direito Drº Josué Modesto Passos, “diz-se originária a aquisição que, em seu suporte fático, é independente da existência de um outro direito; derivada, a que pressupõe, em seu suporte fático, a existência do direito por adquirir. A inexistência de relação entre titulares, a distinção entre o conteúdo do direito anterior e o do direito adquirido originariamente, a extinção de restrições e limitações, tudo isso pode se passar, mas nada disso é da essência da aquisição originária” (PASSOS, Josué Modesto. A arrematação no registro de imóveis: continuidade do registro e natureza da aquisição. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, pp. 111-112). Logo, no caso em tela, não se tratando de aquisição originária, houve o rompimento do encadeamento sucessivo de titularidade, uma vez que Candido, na qualidade de coproprietário do imóvel deveria figurar no polo passivo da ação que originou a carta de arrematação, sob pena de ferir o princípio da segurança jurídica que dos atos registrários se espera. Do exposto, julgo procedente dúvida suscitada pelo Oficial do 2º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Volmir da Silva Matos, e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente rematam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MARCELO PASQUAL SALMAZO (OAB 162514/SP) (DJe de 03.10.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 03/10/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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