CSM/SP: Registro de Imóveis – Recusa ao ingresso carta de arrematação – Irresignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Princípio da continuidade Registro de compromisso de compra e venda – Necessidade de registro do instrumento anterior a fim de viabilizar o encadeamento dos títulos. Falta de comprovação da representação das empresas cedentes, ausência de qualificação da esposa do cessionário, falta de reconhecimento de firma das duas testemunhas e ausência de apresentação de certidão de valor venal do imóvel para o cálculo de custas e emolumentos – Óbices que decorrem respectivamente do artigo 1.060 do Código Civil, item 63 do Capítulo XX das Normas de Serviço, artigo 221, II, da lei nº 6.015/73 e artigo 7º da Lei Estadual nº 11.331/02 – Exigências mantidas.




PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0022843-24.2015.8.26.0554

Registro: 2016.0000562821

ACÓRDÃO

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0022843-24.2015.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são partes é apelante OSNI DE OLIVEIRA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE SANTO ANDRÉ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Por maioria de votos, deram por prejudicada a dúvida e não conheceram do recurso, com observação. Vencido o Desembargador Ricardo Dip, que declarará voto.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, RICARDO DIP (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E SALLES ABREU.

São Paulo, 4 de agosto de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0022843-24.2015.8.26.0554

Apelante: Osni de Oliveira

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Santo André

VOTO Nº 29.507

Registro de Imóveis – Recusa ao ingresso carta de arrematação – Irresignação parcial – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido – Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Princípio da continuidade Registro de compromisso de compra e venda – Necessidade de registro do instrumento anterior a fim de viabilizar o encadeamento dos títulos. Falta de comprovação da representação das empresas cedentes, ausência de qualificação da esposa do cessionário, falta de reconhecimento de firma das duas testemunhas e ausência de apresentação de certidão de valor venal do imóvel para o cálculo de custas e emolumentos – Óbices que decorrem respectivamente do artigo 1.060 do Código Civil, item 63 do Capítulo XX das Normas de Serviço, artigo 221, II, da lei nº 6.015/73 e artigo 7º da Lei Estadual nº 11.331/02 – Exigências mantidas.

Trata-se de recurso de apelação interposto por Osni de Almeida contra a sentença de fls. 31/32, que manteve a recusa ao registro de instrumento particular de cessão e transferência de direitos, no qual constam como promitentes cedentes MF Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Telles & Telles Desenvolvimento Imobiliário Ltda, como anuentes Emilton Tofanelli e Ângela Italiana Buffone Tofanelli e como cessionário Osni de Almeida.

Sustenta o apelante, em resumo, que o registro do título que apresentou, ao contrário do que constou na sentença, não fere o princípio da continuidade (fls. 41/44).

A Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 57/58).

É o relatório.

O instrumento particular de cessão de direitos acostado a fls. 8/13 foi prenotado no Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de Santo André em 16 de setembro de 2015 (fls. 19).

A recusa ao registro, conforme nota devolutiva de fls. 19/20, ocorreu por sete motivos: a) ofensa à continuidade; b) falta de comprovação da representação das empresas cedentes; c) ausência de qualificação da esposa do cessionário; d) omissão no instrumento acerca da cientificação das partes da possibilidade de obtenção prévia de prova de inexistência de débitos trabalhistas em nome da vendedora; e) falta de reconhecimento de firma das duas testemunhas; f) não comprovação do pagamento do ITBI; e g) ausência de apresentação de certidão de valor venal do imóvel para o cálculo de custas e emolumentos.

Ocorre que o recorrente, em seu recurso (fls. 34/35), impugnou apenas a primeira exigência, declarando expressamente que cumpriria oportunamente as demais (fls. 34).

A jurisprudência deste Conselho Superior é tranquila, porém, no sentido de que a concordância, ainda que tácita, com qualquer das exigências feitas pelo registrador ou o atendimento delas no curso da dúvida, ou do recurso contra a decisão nela proferida, prejudica-a:

A dúvida registrária não se presta para o exame parcial das exigências formuladas e não comporta o atendimento de exigência depois de sua suscitação, pois a qualificação do título é feita, integralmente, no momento em que é apresentado para registro. Admitir o atendimento de exigência no curso do procedimento da dúvida teria como efeito a indevida prorrogação do prazo de validade da prenotação e, em consequência, impossibilitaria o registro de eventuais outros títulos representativos de direitos reais contraditórios que forem apresentados no mesmo período. Em razão disso, a aquiescência do apelante com uma das exigências formuladas prejudica a apreciação das demais matérias que se tornaram controvertidas. Neste sentido decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível n.º 60.460.0/8, da Comarca de Santos, em que foi relator o Desembargador Sérgio Augusto Nigro Conceição, e na Apelação Cível n.º 81.685-0/8, da Comarca de Batatais, em que foi relator o Desembargador Luís de Macedo (Apelação Cível n.º 220.6/6-00). (grifei)

Desse modo, prejudicada a dúvida, o recurso não pode ser conhecido, o que não impede o exame – em tese das exigências, a fim de orientar futura prenotação.

a) Ofensa à continuidade.

O óbice está correto.

Consoante a matrícula nº 121.605 do 1º Registro de Imóveis de Santo André, a residência nº 1 do Residencial Aparecido Alberto Tizo é de propriedade de Ângela Italiana Buffone Tofanelli e Emilton Tofanelli.

Assim, é inviável o registro de instrumento particular (fls. 8/13), por meio do qual terceiros (MF Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Telles & Telles Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), com a anuência dos proprietários (Ângela Italiana Buffone Tofanelli e Emilton Tofanelli) compromissam a venda do imóvel ao apelante.

Aplica-se ao caso o artigo 195 da Lei nº 6.015/73:

Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Ora, se o imóvel permanece em nome de Ângela Italiana Buffone Tofanelli e Emilton Tofanelli, é imprescindível que, antes do ingresso no fólio real do instrumento de fls. 8/13, registre-se o título que transfere a propriedade do bem a MF Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a Telles & Telles Desenvolvimento Imobiliário Ltda.

Só assim preservar-se-á a continuidade registral.

É certo que, juntamente com o instrumento de fls. 8/13, os interessados apresentaram o contrato acostado a fls. 14/16, por meio do qual Ângela Italiana Buffone Tofanelli e Emilton Tofanelli, para a quitação de três contratos de compromisso de compra e venda relativos a três imóveis, transferiram a propriedade do imóvel matriculado sob o nº 121.605 no 1º Registro de Imóveis de Santo André a MF Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a Telles & Telles Desenvolvimento Imobiliário Ltda..

Esse contrato anterior, firmado em 2008, em tese, conservaria o princípio da continuidade.

No entanto, salvo raras exceções (parte final do artigo 108 do Código Civil, artigo 89 da Lei nº 6.404/76, artigo 26, § 6º, da Lei nº 6.766/79), em que se admite o uso de instrumento particular, a transferência da propriedade de bens imóveis se dá com o registro da escritura pública no registro imobiliário.

Se por vício de forma o instrumento particular de fls. 14/16 não pode ser registrado, a consequência inevitável é a desqualificação do instrumento de fls. 8/13, porquanto, para a preservação do princípio da continuidade, o ingresso registral do segundo título dependia do registro anterior do primeiro.

b) Falta de comprovação da representação das empresas cedentes.

Tem razão o registrador também nesse ponto.

Prescreve o artigo 1.060 do Código Civil:

Art. 1.060. A sociedade limitada é administrada por uma ou mais pessoas designadas no contrato social ou em ato separado.

Parágrafo único. A administração atribuída no contrato a todos os sócios não se estende de pleno direito aos que posteriormente adquiram essa qualidade.

Desse modo, somente com a apresentação dos contratos sociais das empresas, comprovar-se-ia que Manoel Telles da Cruz tem efetivamente poderes para representar MF Construção e Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Telles & Telles Desenvolvimento Imobiliário Ltda. (fls. 8).

c) Ausência de qualificação da esposa do cessionário.

Essa exigência encontra amparo no item 63 do Capítulo XX das Normas de Serviço, que tem a seguinte redação:

63. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e,sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977”.

Ainda que o item acima transcrito se refira ao proprietário, não há motivo para que o detentor dos direitos de compromissário comprador como ocorre na hipótese em análise (fls. 8/13) seja tratado de modo diverso.

A correta qualificação do titular de direito inscrito decorre do princípio da especialidade subjetiva e implica, de acordo com o item 63 do Capítulo XX das Normas, a obrigatória referência ao nome de seu cônjuge e ao regime de bens de seu casamento.

d) Omissão no instrumento acerca da cientificação das partes da possibilidade de obtenção prévia de prova de inexistência de débitos trabalhistas em nome da vendedora.

Esse óbice, embora baseado nos itens 42 e 44, do Capítulo XIV das Normas de Serviço [1], não deve aqui ser analisado, uma vez que se trata de requisito necessário para a escritura pública, instrumento esse que, no caso em análise, sequer foi lavrado e apresentado.

e) Falta de reconhecimento de firma das duas testemunhas.

Correta a exigência.

Preceitua o artigo 221, II, da lei nº 6.015/73:

Art. 221 – Somente são admitidos registro:

(…)

II – escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;(grifei)

Não tendo havido o reconhecimento das firmas das duas testemunhas que assinaram o instrumento (fls. 13), correta a devolução do título por essa razão.

f) Não comprovação do pagamento do ITBI.

Aqui se aplica o mesmo raciocínio utilizado no item “d” supra.

A comprovação do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis para o registro do título, exigência que emana do item 119.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço [2], é necessária somente nos casos em que há transferência de propriedade. É entendimento pacífico neste Conselho que não incide ITBI em contratos de compromisso de compra e venda e em cessões desses instrumentos. Nesse sentido:

REGISTRO DE IMÓVEIS – CESSÃO DE DIREITOS DE AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – RECUSA FUNDADA NA FALTA DE RECOLHIMENTO DE ITBI – JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STF E NO STJ NO SENTIDO DE QUE NÃO INCIDE ITBI SOBRE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, PORQUE NÃO TRANSFERE O DOMÍNIO DO IMÓVEL – RACIOCÍNIO QUE TAMBÉM SE APLICA À CESSÃO DOS DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR – RECURSO PROVIDO. (Apelação nº 1002630-12.2014.8.26.0587, Rel. Des. Xavier de Aquino, j. em 15/12/2015).

REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra de unidade condominial a ser construída e outras avenças – Reconhecimento de firmas e informação sobre o estado civil do promitente comprador – Exigências pertinentes não questionadas nem cumpridas – Irresignação parcial – Dúvida prejudicada – Comprovação do recolhimento do ITBI e anuência da credora hipotecária – Exigências descabidas – Tributo não incidente – Precedentes do STF e do STJ – Inaplicabilidade do parágrafo único do artigo 1.° da Lei n.° 8.004/1990 ao caso dos autos – Súmula n° 308 do STJ – Recurso não conhecido.” (Apelação n° 9000007-68.2011.8.26.0577, Rel. José Renato Nalini).

No entanto, tendo em vista que a transferência da propriedade somente poderia ocorrer mediante o registro de escritura pública [3] instrumento esse que sequer foi lavrado e apresentado, a comprovação do recolhimento do imposto de transferência não condiciona o registro do contrato de fls. 8/13, mas sim o do título cujo ingresso deve ser anterior.

g) Ausência de apresentação de certidão de valor venal do imóvel para o cálculo de custas e emolumentos.

Com razão o Oficial.

Prescreve a Lei nº 11.331/02:

Artigo 7º – O valor da base de cálculo a ser considerado para fins de enquadramento nas tabelas de que trata o artigo 4º, relativamente aos atos classificados na alínea “b” do inciso III do artigo 5º, ambos desta lei, será determinado pelos parâmetros a seguir, prevalecendo o que for maior:

I – preço ou valor econômico da transação ou do negócio jurídico declarado pelas partes;

II – valor tributário do imóvel, estabelecido no último lançamento efetuado pela Prefeitura Municipal, para efeito de cobrança de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, ou o valor da avaliação do imóvel rural aceito pelo órgão federal competente, considerando o valor da terra nua, as acessões e as benfeitorias;

III – base de cálculo utilizada para o recolhimento do imposto de transmissão “intervivos” de bens imóveis.

Nota-se que a apresentação de certidão do valor venal do imóvel negociado é imprescindível para o cálculo dos emolumentos decorrentes do registro. Isso ocorre porque, de acordo com o artigo acima transcrito, três valores devem ser comprados dentre eles o valor venal e o maior deles é utilizado para o cálculo dos emolumentos.

Com tais observações, dou por prejudicada a dúvida e não conheço do recurso.

Após, com cópia deste voto, abra-se expediente, no bojo do qual será analisada a conveniência da alteração dos itens 42 e 44, letra “s”, do Capítulo XIV das Normas de Serviço.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

Conselho Superior da Magistratura

Apelação Cível 0022843-24.2015.8.26.0554 SEMA

Dúvida de registro

VOTO (com divergência):

1. Acompanho a conclusão do respeitável voto de Relatoria.

2. Peço reverente licença, entretanto, para não aderir à “análise de mérito” a que se lançou após afirmar não conhecer do recurso.

3. Ao registrador público, tendo afirmada, per naturam legemque positam, a independência na qualificação jurídica(vide arts. 3º e 28 da Lei n. 8.935, de 18-11-1994), não parece possam impor-se, nessa esfera de qualificação, “orientações” prévias e abstratas de caráter hierárquico.

Assim, o registrador tem o dever de qualificação jurídica e o direito de efetivá-la com independência profissional, in suo ordine.

4. Vem a propósito que a colenda Corregedoria Geral da Justiça paulista, em seu código de normas, enuncia:

“Os oficiais de Registro de Imóveis gozam de independência jurídica no exercício de suas funções e exercem essa prerrogativa quando interpretam disposição legal ou normativa. (…)” (item 9º do cap. XX das “Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo”).

5. Se o que basta não bastara, calha que os órgãos dotados de potestas para editar regras técnicas relativas aos registros públicos são os juízes competentes para o exercício da função correcional (o que inclui a egrégia Corregedoria Geral da Justiça; cf. inc. XIV do art. 29 da Lei n. 8.935/1994). Essa função de corregedoria dos registros, em instância administrativa final no Estado de São Paulo, não compete a este Conselho Superior da Magistratura, Conselho que, a meu ver, não detém, ao revés do que respeitavelmente entendeu o venerando voto de relação, “poder disciplinador” sobre os registros e as notas (v., a propósito, os incs. XVII a XXXIII do art. 28 do Regimento Interno deste Tribunal).

6. Averbo, por fim, que a admitir-se a pretendida força normativa da ventilada “orientação”, não só os juízes corregedores permanentes estariam jungidos a observá-la, mas também as futuras composições deste mesmo Conselho.

Deste modo, voto no sentido de que se exclua a r. “orientação para casos similares”.

É, da veniam, meu voto de vencido.

Des. RICARDO DIP

Presidente da Seção de Direito Público

Notas:

[1] 42. O Tabelião de Notas deve cientificar as partes envolvidas de que é possível obter, nos termos do artigo 642-A da Consolidação das Leis do Trabalho CLT, a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas CNDT, nas seguintes hipóteses: a) alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo; b) partilha de bens imóveis em razão de separação, divórcio ou união estável.

44. A escritura pública, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, deve conter:

(…)

s) referência, quando for o caso, ao cumprimento do item 42 deste capítulo das NSCGJ;

[2] 119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.

[3] Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. (DJe de 30.09.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 30/09/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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