CSM/SP: Registro de Imóveis – Interesse jurídico da apelante demonstrado – Legitimidade recursal reconhecida – Opção de compra de imóvel não comporta registro em sentido estrito, mas admite, em tese, averbação para atribuição de mais ampla eficácia ao direito de preferência do optante – Título levado a registro que se amolda, porém, e apesar de sua denominação, à promessa de venda e compra de imóvel – Configuração de um compromisso de venda e compra de eficácia (com obrigação) fraca – Cláusula resolutiva – Cláusula de arrependimento pactuada – Inadmissibilidade do registro em sentido estrito – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva descartada – Dispensa da exibição de CNDs (item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ) – Dúvida procedente – Sentença reformada – Recurso provido.




ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 0010226-63.2014.8.26.0361

Registro: 2016.0000369798

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 0010226-63.2014.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são partes é apelante RIGIN PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., é apelado RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“Deram provimento ao recurso para julgar a dúvida procedente, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), SALLES ABREU, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTONIO DE GODOY, ADEMIR BENEDITO E RICARDO DIP.

São Paulo, 24 de maio de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 0010226-63.2014.8.26.0361

Apelante: Rigin Participações e Empreendimentos Ltda.

Apelado: Rvm Empreendimentos Imobiliários Ltda.

VOTO Nº 29.242

Registro de Imóveis – Interesse jurídico da apelante demonstrado – Legitimidade recursal reconhecida – Opção de compra de imóvel não comporta registro em sentido estrito, mas admite, em tese, averbação para atribuição de mais ampla eficácia ao direito de preferência do optante – Título levado a registro que se amolda, porém, e apesar de sua denominação, à promessa de venda e compra de imóvel – Configuração de um compromisso de venda e compra de eficácia (com obrigação) fraca – Cláusula resolutiva – Cláusula de arrependimento pactuada – Inadmissibilidade do registro em sentido estrito – Ofensa ao princípio da especialidade objetiva descartada – Dispensa da exibição de CNDs (item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ) – Dúvida procedente – Sentença reformada – Recurso provido.

Ao expor as razões determinantes da desqualificação registral, o suscitante, ressalvando, em reconsideração, a desnecessidade de retificação da descrição do imóvel, justificou: o título apresentado não documenta um contrato aperfeiçoado; há um compromisso de venda e compra em estado potencial, uma expectativa de contrato preliminar; a aceitação do optante está condicionada a evento futuro e incerto; inexiste previsão legal a permitir a inscrição da opção de compra de imóvel; e, por fim, o registro depende da exibição de certidões negativas de débitos emitidas pela Receita Federal e pelo INSS. [1]

Em sua impugnação, a interessada/optante sustentou que o título apresentado para inscrição possuiu as características próprias de uma promessa de venda e compra, com os elementos essenciais ao contrato definitivo e cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade, de modo a revelar sua registrabilidade, indispensável ao direito real de aquisição. Argumentou, ademais, a possibilidade do registro da promessa de venda e compra sob condição suspensiva e a prescindibilidade das certidões negativas de débitos. [2]

Depois da manifestação do Ministério Público [3], a dúvida foi julgada improcedente, com determinação para o registro do título apresentado pela optante [4], razão pela qual a recorrente, terceira juridicamente interessada, em favor de quem a proprietária outorgou escritura pública de venda e compra do bem imóvel objeto da opção de compra, interpôs apelação, reportando-se, então, à dúvida suscitada pelo Oficial. [5]

Com o recebimento do recurso no duplo efeito [6], a optante/interessada apresentou sua resposta [7], sucedida por manifestação do Oficial [8], e, ato contínuo, os autos foram enviados ao C. CSM, onde aberta vista à Procuradoria Geral da Justiça, que propôs o desprovimento da apelação [9]. No mais, a recorrente tornou a manifestar-se, exibindo documentos [10], e as irregularidades associadas à prematura inscrição do título, realizadas antes do trânsito em julgado, foram saneadas [11].

É o relatório.

O dissenso versa sobre a registrabilidade da opção de compra e venda de imóvel, formalizada no dia 8 de novembro de2013, por meio de instrumento particular subscrito pela Mediterrâneo Empreendimentos Imobiliários Ltda., proprietária do bem identificado na matrícula n.º 65.240 do RI de Mogi das Cruzes [12], e a suscitada RVM Empreendimentos Imobiliários Ltda. [13], que pretende, com a inscrição, constituir, em seu favor, um direito real de aquisição.

Com relação ao mesmo bem imóvel, a proprietária tabular, posteriormente, mediante escritura pública lavrada no dia 14 de novembro de 2014, celebrou contrato de compra e venda com a Rigin Participações e Empreendimentos Ltda. [14], apelante, que, inegavelmente, é terceira juridicamente interessada, com legitimidade para interpor recurso de apelação contra sentença que julgou a dúvida improcedente. [15].

Ora, o acesso da intitulada opção de compra ao fólio real afeta sua situação jurídica; compromete a incorporação do imóvel ao seu patrimônio. Em resumo, o registro da opção de compra, confirmada a sentença, irradiará, por certo, efeitos negativos sobre a posição jurídica da recorrente. Assim sendo, sua legitimidade recursal, questionada pela suscitada, é manifesta.

De resto, não se admite, nessa instância recursal e, especialmente, nessa via administrativa, longe do devido processo legal e do contraditório, a apuração de um eventual vício intrínseco à escritura pública ou, mais especificamente, da nulidade dotítulo causal afirmada pela suscitada, que, em sua resposta recursal, aventa a ocorrência de simulação, cujo reconhecimento, porém, demanda processo contencioso e deliberação no âmbito jurisdicional.

Quanto ao mérito recursal, a dúvida é procedente, razão pela qual convém dar provimento à apelação, de sorte a reformar a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do RI de Mogi das Cruzes e confirmar o juízo negativo de qualificação registral.

A opção de compra ou de venda, negócio jurídico, em sua formação, bilateral, é considerada, sob a perspectiva de seus efeitos, contrato unilateral. E isso porque, para uma das partes, há apenas vantagens, a constituição de direito formativo, enquanto, para a outra, estabelece-se uma situação de sujeição. [16]

Orlando Gomes também a conceitua como contrato e, particularmente, negócio precursor de outro distinto: “a opção é um negócio jurídico bilateral, mediante o qual estipulam as partes que uma delas permanece vinculada à própria declaração de vontade, enquanto a outra se reserva faculdade de aceitá-la, ou não. Caracteriza-se por ser proposta irrevogável de contratar decorrente de mútuo consenso.” [17]

A opção não se confunde, portanto, com as tratativas e negociações preliminares, tampouco se qualifica, na justa advertência de Orlando Gomes, como um contrato “pendente da condictio juris da aceitação”, pois aí não seria verdadeiramente um contrato, mas simples oferta, malgrado irrevogável. [18]

Em outras palavras, é um contrato preliminar que, sob o ângulo de seus efeitos, a distingui-lo da promessa (compromisso)de venda e compra, gera obrigações para somente um dos contratantes: o outro, esclarece Caio Mário, a quem então se atribui, mediante ajuste, a preferência para realizar o contrato definitivo, tem liberdade de efetuá-lo ou não, de acordo com suas conveniências. [19]

De todo modo, ainda que irrevogável e integrada pelos elementos essenciais da compra e venda de bem imóvel, a opçãode compra não é suscetível de registro em sentido estrito. E não porque privada de sua eficácia, já que, ao reverso, subsiste operante enquanto não vencido seu prazo; tampouco porque estaria (o que não é verdade, acima se destacou) subordinada a umacondição legal (conditio iuris [20]), presente que se encontra a manifestação de vontade do optante, que participa da formação desse negócio jurídico; mas sim porque, a par da falta de previsão legal, supõe, para fins de constituição do direito real, opção a ser feita, o exercício do direito potestativo de preferência, nela, por sua essência, não contemplado.

Vale dizer: a opção de compra de bem imóvel é, por si, por sua natureza, um título desprovido de vocação para a constituição de direito real; não é, assim, título hábil à constituição de um direito real de aquisição, então ao contrário docompromisso irretratável de venda e compra de bem imóvel.

Na realidade, a opção de compra de imóvel seria, em tese, somente averbável, e aí com respaldo na abertura positivada no art. 246 da Lei n.º 6.015/1973, a indicar que o rol dos títulos passíveis de averbação (art. 167, II) é meramente exemplificativo. E justificar-seia, à vista do direito de preferência nela previsto e para atribuir-lhe mais extensa eficácia, pois, conforme oportuno escólio de Francisco Loureiro, “hoje corretamente se admite a averbação de situações jurídicas que necessitam ganhar realidade ou eficácia contra terceiros, como eficiente mecanismo de prevenção e publicidade de tudo aquilo que diz respeito diretamente ao imóvel.” [21]

Entretanto, a despeito da denominação atribuída ao contrato apresentado a registro, não se documenta, lá, no instrumento particular, e nada obstante as ambiguidades e equivocidades que desperta (superáveis pela intepretação), uma característicaopção de compra. Essa, infere-se do que se pontuou, é infensa à convenção de obrigações recíprocas, ajustadas, porém, in concreto, pelas partes.

O optante, na realidade, um promitente adquirente, assumiu o compromisso de pagamento do preço ajustado. Realizou o desembolsou do sinal, início de pagamento no valor de R$ 2.000.000,00, e obrigou-se a quitar o saldo remanescente de R$ 31.000.000,00, no prazo de trinta dias, contado da exibição (e aprovação) da documentação relacionada no contrato e, em particular, da certidão de uso e ocupação do solo expedida pelo Município de Mogi das Cruzes, comprobatória da esperada modificação do zoneamento da área do imóvel de ZR-3 para ZDU. [22]

Dentro desse contexto, extraído da reconstrução do conteúdo das declarações negociais, com respeito, realce-se, à intenção nelas consubstanciada [23], conclui-se que o contrato em foco amolda-se à categoria da promessa (compromisso) de venda e compra. Trata-se de contrato preliminar bilateral, na formação e nos efeitos. O promitente adquirente, suscitado, assumiu também deveres de prestação. Vinculouse à futura celebração do contrato definitivo. Concordou, mesmo que sob condição, subordinando assim o pagamento do saldo a acontecimento futuro e incerto, com a estipulação do contrato de compra e venda.

Tal constatação, contudo, embora determinados o preço e a coisa, não basta ao registro do título, desautorizado, primeiro, e principalmente, porque garantido o direito formativo ao arrependimento à promitente adquirente, consoante cláusula contratual 8.6[24]. Depois, em atenção à condição (mista e negativa [25]) resolutiva pactuada na cláusula 5.5 [26], de acordo com a qual, não obtida a mudança de zoneamento em 360 dias, contados do pagamento do sinal, qualquer das partes poderia dar por desfeito o contrato.

Em outras palavras, a convenção também facultou o arrependimento à promitente vendedora, permitiu-lhe, ainda que sob certa condição negativa, a desvinculação contratual futura, livre de ônus e de qualquer responsabilidade, ressalvada a obrigação de devolução do sinal.

Estamos, assim, diante (e tomando por empréstimo expressão utilizada por Antonio Junqueira, com aproveitamento de seus ensinamentos [27]) de um contrato preliminar de eficácia (com obrigação) fraca, que não enseja execução específica e, dentro dessa lógica, a sua inscrição registral, pois o convencionado é incompatível com a aquisição do direito real de aquisição.

A possibilidade de arrependimento, as incertezas sobre a aguardada alteração de zoneamento, a necessidade de aprovação pela promitente vendedora da documentação relacionada no instrumento contratual e, portanto, as circunstâncias ínsitas à operação econômica subjacente ao contrato preliminar denotam que o título, com escassa produção de efeitos substanciais, não é inscritível.

Não se ignora, convém ressaltar, a redação do art. 167, I, 9), da Lei n.º 6.015/1973, a permitir o registro em sentido estritodo compromisso de compra e venda de bem imóvel, ainda que pactuada a cláusula de arrependimento. No entanto, com o advento do novo CC, prevalece a exigência de irretratabilidade, para fins de inscrição desse título. É o que se deduz do art. 1.417 do CC, cuja redação se encontra em harmonia com a disciplina legal do contrato preliminar [28]. Assim também compreende Francisco Loureiro: “atualmente, somente podem ingressar no registro os compromissos irretratáveis.” [29]

Por sua vez, as demais exigências formuladas devem ser afastadas. No tocante à referente à especialidade objetiva, o próprio Oficial reconsiderou sua posição inicial, observando que a pequena, e irrelevante, inexatidão material contida no título não compromete a exata individuação do bem imóvel, também lá identificado pelo número de sua matrícula na serventia predial. Isto é, o lapso, insignificante, não coloca em risco os princípios da especialidade objetiva e da continuidade. Logo, é descartado.

Não se justifica, sob outro prisma, por variadas e diferentes causas, a exibição de CNDs (certidões negativas de débitos previdenciários e tributários), seja porque sem relação com o registro pretendido, seja porque inocorrente alienação de imóvel, pressuposto de incidência do art. 47, I, b, da Lei n.º 8.212/1991 [30], seja por força da contemporânea compreensão do C. CSM, iluminada por diretriz fixada pela Corte Suprema [31], a dispensá-la, porquanto a exigência, mantida, prestigiaria vedada sanção política [32].

Em atenção ao último fundamento, a confirmação da exigência importaria, na situação em apreço, uma restrição indevida ao acesso do título à tábua registral, imposta como forma oblíqua para, desvinculada da inscrição visada e contrária à eficiência e segurança jurídica próprias do sistema registral, forçar, constranger o contribuinte ao pagamento de tributos. [33]

Caracterizaria, enfim, restrição a interesses privados em desacordo com a orientação do E. STF, a qual se alinhou este C.CSM, e, nessa trilha, incompatível com limitações inerentes ao devido processo legal, porque mascararia uma cobrança por quem não é a autoridade competente, longe do procedimento adequado à defesa dos direitos do contribuinte, em atividade estranha à fiscalização que lhe foi cometida, ao seu fundamento e seus fins legais, dado que as obrigações tributárias em foco não decorrem do ato registral intencionado [34].

Conforme Humberto Ávila, “a cobrança de tributos é atividade vinculada procedimentalmente pelo devido processo legal, passando a importar quem pratica o ato administrativo, como e dentro de que limites o faz, mesmo que e isto é essencial não haja regra expressa ou a que seja prevista estabeleça o contrário.” [35]

Na mesma direção, e sob direta inspiração desses precedentes, forte no ideal de protetividade dos direitos do contribuinte, na eficácia e na função bloqueadora característicos do devido processo legal[36], segue o subitem 119.1. do Cap. XX das NSCGJ, de acordo com o qual, “com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.”

Em síntese: conquanto afastadas as pertinências das exigências relacionadas com a exibição de certidões negativas de débitos e o princípio da especialidade objetiva, ratifica-se o juízo negativo de qualificação, pois o título, pelas razões aduzidas, não admite registro em sentido estrito.

Isto posto, dou provimento ao recurso para julgar a dúvida procedente.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Fls. 2-12.

[2] Fls. 60-73.

[3] Fls. 76-84.

[4] Fls. 85-86.

[5] Fls. 106-130.

[6] Fls. 132.

[7] Fls. 134-154.

[8] Fls. 156.

[9] Fls. 162-163.

[10] Fls. 165-176.

[11] Fls. 179 e 192-195.

[12] Fls. 193-195.

[13] Fls. 29-35.

[14] Fls. 128-130.

[15] Art. 202 da Lei n.º 6.015/1973.

[16] Antonio Junqueira de Azevedo. Novos estudos e pareceres de direito privado. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 237.

[17] Contratos. 26.ª ed. Atualizada por Antonio Junqueira de Azevedo e Francisco Paulo de Crescenzo Marino. Edvaldo Brito (coord.). Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 288.

[18] Op. cit., p. 289.

[19] Instituições de Direito Civil: contratos. 13.º ed. Atualizada por Regis Fichtner. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 71.

[20] Desprovida da voluntariedade que caracteriza a condição jurídico-condicional.

[21] Lei de Registros Públicos comentada. José Manuel de Arruda Alvim Neto; Alexandre Laizo Clápis; Everaldo Augusto Cambler (coords.). Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 1.281.

[22] Fls. 29-35.

[23] Art. 112 do CC.

[24] Fls. 34.

[25] Porque a permanência da eficácia do negócio jurídico, subordinada, primeiro, a um não acontecer no tempo ajustado, à não ocorrência de evento de terceiros (do acaso), dependia, também, e, por conseguinte, em conjunto com o não-acontecer, da vontade de qualquer um dos contratantes. Quero enfatizar: a condição é lícita, pois longe de ser qualificada como puramente potestativa.

[26] Fls. 33.

[27] Novos estudos e pareceres de direito privado. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 250-269.

[28] Art. 463 do CC.

[29] Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. 7.ª ed. Cezar Peluso (coord.). São Paulo: Manole, 2013, p. 1.491.

[30] Art. 47.É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: I da empresa: b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;

[31] ADl n.º 173 /DF e ADI n.º 394/DF, rel.Min. Joaquim Barbosa, j.25.9.2008.

[32] Apelação Cível n.º 0013759-77.2012.8.26.0562, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º 0021311-24.2012.8.26.0100, rel. Des. Renato Nalini, j. 17.1.2013; Apelação Cível n.º 0013693-47.2012.8.26.0320, rel. Des. Renato Nalini, j. 18.4.2013; Apelação Cível n.º 9000004-83.2011.8.26.0296, rel. Des. Renato Nalini, j. 26.9.2013; e Apelação Cível n.º 0002289-35.2013.8.26.0426, rel. Des. Hamilton Elliot Akel, j. 26.8.2014.

[33] A respeito da proscrição das sanções políticas, cf. Hugo de Brito Machado, in Curso de Direito Tributário. 32.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2011, p. 509-511.

[34] Arts. 289, da Lei n.º 6.015/1973, 30, XI, da Lei n.º 8.935/1994, e 134, VI, do CTN.

[35] Sistema constitucional tributário. 5.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 173.

[36] A propósito dessa estrutura do princípio do devido processual legal, cf. Humberto Ávila, op. cit., p. 173-176. (DJe de 08.07.2016 – SP)

Fonte: INR Publicações | 18/07/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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