CSM/SP: Incorporação imobiliária. Contrato padrão – registro – facultatividade. Área acessória autônoma. Certidão esclarecedora – prints – substituição




No caso de registro de incorporação imobiliária, não é necessário o depósito do contrato padrão, sendo esta uma faculdade do incorporador, além da possibilidade de área acessória autônoma e da admissibilidade de prints ao invés de certidões esclarecedoras

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1000866-76.2015.8.26.0224, onde se decidiu que, no caso de registro de incorporação imobiliária, não é necessário o depósito do contrato padrão, sendo esta uma faculdade do incorporador, além da possibilidade de área acessória autônoma (depósito ligado à unidade) e da admissibilidade de prints ao invés de certidões esclarecedoras. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.

O caso trata de dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, onde se afirmou ser inviável o registro de incorporação imobiliária de condomínio residencial. A recusa teve como fundamento três exigências, a saber: a) falta de apresentação do contrato padrão; b) inadequação do memorial de incorporação, já que os depósitos, ligados a unidades autônomas, constituem um corpo físico desmembrado e; c) não apresentação de certidões esclarecedoras. Em suas razões, o recorrente alegou, em síntese, que a apresentação de contrato padrão não é obrigatória, nos registros de incorporação, tratando-se de faculdade do incorporador. Ademais, no que se refere aos depósitos, afirmou que respeitou o que determina a regra da ABNT. Finalmente, sobre a apresentação de certidões esclarecedoras, mencionou o item 215.4 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça paulista (NSCGJSP).

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que nenhuma das exigências merece acolhida. No primeiro caso, o Relator observou que o depósito do contrato padrão não é necessário, tendo em vista que o art. 32 da Lei nº 4.591/64 não o prevê e que, o mero fato de a Ata de Correição constar item sobre contrato padrão não justifica a exigência do Oficial Registrador. Na verdade, o que o item 14 da referida Ata visa a verificar é se, tendo sido registrado contrato padrão, existe nele alguma cláusula que viole disposição legal cogente, o que não implica dizer que sua apresentação seja obrigatória. Quanto ao segundo apontamento, destacou que, embora haja, efetivamente, segregação entre a área do apartamento e a do depósito, não se verifica razão para impedir o registro. Isso porque, de acordo com o Relator, “não se vislumbra ferimento do princípio da especialidade objetiva, já que a matrícula será suficiente para aclarar a área privativa e a inclusão do depósito nessa área.” Ademais, o Relator ainda destacou que a existência de área privativa acessória está prevista pela ABNT, na NBR 12.271/2006, no item 3.7.2.1.2. e que, “assim como as vagas de garagem podem ser acessórias da unidade autônoma, os depósitos também o podem. Por fim, em relação à terceira exigência, o Relator destacou o item 215 e subitem 215.4 das NSCGJSP, onde se admite a apresentação de prints em substituição às certidões exigidas. Neste ponto, o Relator destacou que, “se o Oficial entendia que algum desses prints é insuficiente, que não esclarece alguma questão, era seu dever indicar, expressamente, o que deseja ver esclarecido. Não o fez.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

 Íntegra da proposta

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O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação nº 1000866-76.2015.8.26.0224, onde se decidiu que, no caso de registro de incorporação imobiliária, não é necessário o depósito do contrato padrão, sendo esta uma faculdade do incorporador, além da possibilidade de área acessória autônoma (depósito ligado à unidade) e da admissibilidade de prints ao invés de certidões esclarecedoras. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido. 

O caso trata de dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, onde se afirmou ser inviável o registro de incorporação imobiliária de condomínio residencial. A recusa teve como fundamento três exigências, a saber: a) falta de apresentação do contrato padrão; b) inadequação do memorial de incorporação, já que os depósitos, ligados a unidades autônomas, constituem um corpo físico desmembrado e; c) não apresentação de certidões esclarecedoras. Em suas razões, o recorrente alegou, em síntese, que a apresentação de contrato padrão não é obrigatória, nos registros de incorporação, tratando-se de faculdade do incorporador. Ademais, no que se refere aos depósitos, afirmou que respeitou o que determina a regra da ABNT. Finalmente, sobre a apresentação de certidões esclarecedoras, mencionou o item 215.4 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça paulista (NSCGJSP). 

Ao julgar o recurso, o Relator entendeu que nenhuma das exigências merece acolhida. No primeiro caso, o Relator observou que o depósito do contrato padrão não é necessário, tendo em vista que o art. 32 da Lei nº 4.591/64 não o prevê e que, o mero fato de a Ata de Correição constar item sobre contrato padrão não justifica a exigência do Oficial Registrador. Na verdade, o que o item 14 da referida Ata visa a verificar é se, tendo sido registrado contrato padrão, existe nele alguma cláusula que viole disposição legal cogente, o que não implica dizer que sua apresentação seja obrigatória. Quanto ao segundo apontamento, destacou que, embora haja, efetivamente, segregação entre a área do apartamento e a do depósito, não se verifica razão para impedir o registro. Isso porque, de acordo com o Relator, “não se vislumbra ferimento do princípio da especialidade objetiva, já que a matrícula será suficiente para aclarar a área privativa e a inclusão do depósito nessa área.” Ademais, o Relator ainda destacou que a existência de área privativa acessória está prevista pela ABNT, na NBR 12.271/2006, no item 3.7.2.1.2. e que, “assim como as vagas de garagem podem ser acessórias da unidade autônoma, os depósitos também o podem. Por fim, em relação à terceira exigência, o Relator destacou o item 215 e subitem 215.4 das NSCGJSP, onde se admite a apresentação de prints em substituição às certidões exigidas. Neste ponto, o Relator destacou que, “se o Oficial entendia que algum desses prints é insuficiente, que não esclarece alguma questão, era seu dever indicar, expressamente, o que deseja ver esclarecido. Não o fez.” 

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Fonte: IRIB | 24/05/2016.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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