CSM/SP: Registro de imóveis – dúvida – Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do fundo de arrendamento residencial – FAR e outras avenças – Personalidade jurídica do FAR – Inteligência da Lei n° 10.188/01 – Inexistência de ofensa aos princípios da continuidade e disponibilidade – Recurso provido.




PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0002444-63.2014.8.26.0083

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0002444-63.2014.8.26.0083, da Comarca de Aguaí, em que é apelante BANCO DO BRASIL S.A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE AGUAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:“DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA), EROS PICELI (VICE PRESIDENTE), JOSÉ DAMIÃO PINHEIRO MACHADO COGAN (DECANO, EM EXERCÍCIO), ARTUR MARQUES (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), PINHEIRO FRANCO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E RICARDO ANAFE (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).

São Paulo, 15 de dezembro de 2015.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação n° 0002444-63.2014.8.26.0083

Apelante: Banco do Brasil S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Aguaí

VOTO N° 29.012

Registro de imóveis – dúvida – Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do fundo de arrendamento residencial – FAR e outras avenças – Personalidade jurídica do FAR – Inteligência da Lei n° 10.188/01 – Inexistência de ofensa aos princípios da continuidade e disponibilidade – Recurso provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida, suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Aguaí, que se negou a registrar “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e outras avenças”, em que figura como comprador o FAR. A recusa deveu-se ao fato de que tal ente não possui personalidade jurídica, e de que o Decreto n° 7.499/2011, que regulamentou a Lei n° 11.977/2009, em seu artigo 9º, parágrafo único, estabelece que compete às instituições financeiras oficiais federais a alienação dos imóveis “produzidos” no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida Vida, e que para que sejam respeitados os princípios da continuidade e da disponibilidade somente o proprietário poderá alienar seus bens, de maneira que se a alienação será feita pelo Banco do Brasil, este deverá figurar previamente como proprietário do imóvel.

O recorrente alega, resumidamente, que: há diversos precedentes registrais favoráveis; se trata de programa habitacional, com forte cunho social, devendo o formalismo registral ceder passo aos fins sociais da lei; o FAR pode ser sujeito de direitos e obrigações; há outros fundos similares aos quais se reconhece personalidade jurídica.

A Procuradoria de Justiça disse que é inexigível a intervenção ministerial e não se manifestou.

É o relatório.

O recurso comporta provimento.

A Lei n° 10.188/01 criou o programa de arrendamento residencial e instituiu o arrendamento residencial com opção de compra. Por seu intermédio, criou-se o PAR – Programa de Arrendamento Residencial, cuja gestão cabe ao Ministério das Cidades, e a operacionalização, à Caixa Econômica Federal. Já para a operacionalização do Programa, a CEF foi autorizada a criar um fundo, que se denomina FAR – Fundo de Arrendamento Residencial.

Tal Fundo, a teor do art. 2º, §3º, é constituído de bens e direitos, que não se comunicam com o patrimônio da CEF; não integram seu ativo; não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF; não compõem a lista de bens e direitos da CEF para efeitos de liquidação judicial ou extrajudicial; não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF; não são passíveis de execução por credores da CEF; quantos aos imóveis, não são passíveis de constituição de ônus reais (incisos I a VI).

Vale dizer, trata-se de um Fundo exterior à CEF, passível, conforme o art. 2º-A, §2º, de direitos e obrigações próprias, pelas quais responde com seu patrimônio.

É esse Fundo, o FAR, que figura, no instrumento levado a registro, como comprador (fls. 03/17). Porém, o Oficial do Registro de imóveis de Aguaí entendeu que o título não poderia ser registrado, em face da ausência de personalidade jurídica do Fundo, e pela ofensa ao princípio da continuidade e disponibilidade registrária.

O raciocínio peca por algumas razões. Vamos a elas.

De início, o Oficial deixou de se atentar para a função social do programa de arrendamento residencial e para a regra de que o apego ao rigorismo do direito registral não deve ser um fim em si mesmo.

Em seguida, utilizou um argumento que, do ponto de vista técnico, está equivocado. O FAR, tal como diversos outros entes previstos no nosso ordenamento, possui, sim, personalidade jurídica e, embora não tenha capacidade plena, tem-na limitada aos propósitos a que se destina. Também o Espólio, o Condomínio, a Massa Falida, conquanto não possuam capacidade jurídica plena, possuem personalidade jurídica, ou seja, podem ser sujeitos de direitos e obrigações.

A Lei n° 10.188/01 atribui ao FAR, expressamente, a capacidade de ser titular de direitos e sujeito passivo de obrigações, deixando bastante clara sua distinção em relação à CEF e ao seu patrimônio. Aliás, o art. 4º, inciso VII, reza que compete à CEF “promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos”. Logo, arrendador (FAR) e CEF não se confundem. E é o arrendador que figura, no contrato, como comprador, dado que o patrimônio imóvel será por ele integralizado.

Assim sendo, e ainda que o parágrafo único do artigo 9º do Decreto n° 7.499/2011, que regulamentou a Lei n° 11.977/2009, estabeleça que compete às instituições financeiras federais a alienação dos imóveis produzidos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é preciso considerar que a própria Lei, no §9º do artigo 6°-A, incluído por força da Lei n° 13.043/2014, dispõe que “Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, em virtude do não pagamento da dívida pelo beneficiário, o FAR e o FDS, na qualidade de credores fiduciários, deverão promover sua reinclusão no respectivo programa habitacional, destinando-o à aquisição por beneficiário a ser indicado conforme políticas habitacionais e regras que estiverem vigentes”, o que indubitavelmente atribui ao FAR a condição de comprador e afasta a alegada inobservância ao princípio da continuidade e disponibilidade registrárias.

Cuida-se, dessa forma, de um arcabouço legislativo próprio que regulamenta a criação, gestão e operacionalização do FAR, porque como corretamente consta do instrumento levado a registro, o comprador é o FAR, representado pelo Banco do Brasil.

Portanto, por todos os ângulos que se analise a questão, a hipótese era de registro do título, valendo ressaltar, por fim, que neste sentido foi decidido pelo Conselho Superior da Magistratura, em caso análogo, no julgamento da Apelação Cível nº 0026929-03.2014.8.26.0577, de relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Hamilton Elliot Akel, por votação unânime, na qual o mesmo recorrente comprovou que 22 empreendimentos ligados ao Programa Minha Casa, Minha Vida já tiveram seus instrumentos – iguais ao presente – registrados sem qualquer óbice, em São Paulo e em outros Estados da Federação.

Nesses termos, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.

JOSÉ CARLOS GONÇALVES XAVIER DE AQUINO

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: INR Publicações – DJE/SP | 21/03/2016.

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