1ª VRP/SP: Alienação de apartamento – outorgante proprietário de vaga de garagem, que não será alienada – aplicação do Art. 2º, §2º da Lei 4.591/64 e do Art. 1.331, §1º do Código Civil – a vaga de garagem deve sempre ser de propriedade de um condômino, a menos que haja previsão expressa na convenção de condomínio.




Processo 1087356-85.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Vinicius Rozatti – Vinicius Rozatti – Alienação de apartamento – outorgante proprietário de vaga de garagem, que não será alienada – aplicação do Art. 2º, §2º da Lei 4.591/64 e do Art. 1.331, §1º do Código Civil – a vaga de garagem deve sempre ser de propriedade de um condômino, a menos que haja previsão expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente Vistos. Trata-se de dúvida formulada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a pedido de VINICIUS ROZZATI, após recusa de registro de instrumento particular de compra e venda, com força de escritura pública, relativa ao imóvel de matrícula nº 211.716 daquela Serventia. Alega o Oficial que houve a venda de imóvel, que em sua matrícula dá direito ao uso a uma vaga de garagem indeterminada. Contudo, o outorgante é proprietário de outra vaga, com matrícula autônoma de nº 212.065. Assim, argumenta que se o apartamento for vendido, a garagem será de proprietário não condômino, violando o §2º, do art.2º, da Lei 4.591/64, impondo assim o óbice. Juntou documentos às fls. 04/37. O suscitado alega que o artigo mencionado foi revogado pelo Código Civil. Subsidiariamente, aduz que a vaga é autônoma, com matrícula própria, não podendo ser vinculada obrigatoriamente a negócio jurídico relativo ao apartamento. Também diz que a proibição legal é da venda da vaga a terceiro, e não do apartamento, não podendo o Oficial criar limitação não exposta em lei. Por fim, apresenta documento que mostra a possibilidade de visitantes usarem vagas de garagem, o que justificaria sua manutenção do domínio da vaga (fls. 38/46 e 11/113). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, às fls. 104/108. É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e a D. Promotora. Primeiramente, não há que se entrar na discussão sobre a revogação de partes da Lei 4.591/64 pelo Código Civil. Isto porque, no caso ora em análise, se discute a norma que regula a alienação de vaga de garagem a não-condômino. Diante da incerteza dessa revogação trazida pela doutrina, o legislador, em 2012, alterou o §1º do art. 1.331 do Código Civil, para que se adequasse ao disposto no art. 2º da Lei de 4.591/64. Assim, caso o legislador quisesse que tal norma fosse revogada, não teria alterado o Código Civil. A finalidade da lei é clara: preservar a segurança da vida condominial, uma vez que permitir que pessoa estranha ao condomínio utilize o espaço da garagem acarretaria claros riscos aos moradores. Para tanto, houve a limitação da disposição de vaga de garagem à pessoas não-condôminas. O legislador, contudo, concretizou essa intenção utilizando apenas das hipóteses de alienação da vaga de garagem, por ser o caso mais comum. Mas não há dúvida de que a norma engloba, também, a alienação do apartamento de forma não vinculada à vaga de garagem. Entender de forma diferente desrespeitaria a o intuito da lei, pois o escopo, evitar a existência de vaga de garagem de pessoa não-condômina, não seria preservado. Apenas uma exceção é aberta, quando a convenção de condomínio prever expressamente que vagas podem ser alienadas a terceiros. Apesar do suscitado provar a condição de convenção da minuta apresentada nos autos, não há previsão expressa da possibilidade excepcional, de forma que fica, naquele condomínio, vetada a existência de proprietário de vaga de garagem que não seja proprietário também de unidade autônoma residencial. A característica da vaga de possuir fração ideal própria não afasta a condição de que as vagas de garagem em condomínio edilício devem estar sempre vinculadas a um apartamento. Como também já exposto, diante da vigência da lei 4.591/64, não há que se dizer em direito adquirido da existência de vaga de garagem de propriedade de terceiro estranho ao condomínio, devido à revogação da lei. Se o titular do apartamento vende o bem, perde sua condição de condômino, pois a simples titularidade de vaga de garagem não cria esta condição a seu proprietário. Por fim, o documento de fls. 118/121 trata de ata de assembleia ordinária, não tendo valor de convenção de condomínio para a hipótese de exceção à norma legal aqui discutida. Ainda que assim não fosse, a assembleia cuida apenas de visitantes, ou seja, condição temporária, sob estrita observação do proprietário. Assim, a alienação do apartamento só pode se dar juntamente com a vaga autônoma, ou após esta ser alienada a outro condômino, conforme anotou o Oficial. Do exposto, julgo procedente a dúvida formulada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de VINICIUS ROZZATI, mantendo o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 27 de outubro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: VINICIUS ROZATTI (OAB 162772/SP)

Fonte: DJE/SP | 29/10/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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