1ª VRP: Registro de imóveis – dúvida – em regra geral não é possível dar-se por suprida a exigência de compra e venda, celebrada por escritura pública (LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221), mediante o só compromisso de compra e venda, ainda que este haja sido avençado por escritura pública e esteja acompanhado de prova de adimplemento do preço




Processo 0065574-10.2013.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Franco Paulista S.A – Registro de imóveis – dúvida – em regra geral não é possível dar-se por suprida a exigência de compra e venda, celebrada por escritura pública (LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221), mediante o só compromisso de compra e venda, ainda que este haja sido avençado por escritura pública e esteja acompanhado de prova de adimplemento do preço – in casu, porém, é possível aplicar o disposto na Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º, em interpretação extensiva, se se considerar que o imóvel não só está em região ocupada por loteamentos e desmembramentos, como ainda adveio, ele próprio, de desmembramento que se fez para o fim de celebrar o compromisso de compra e venda – ademais, há prova de adimplemento do preço – dúvida improcedente (afastado o óbice).

CP 354 Vistos etc.

Recebi estes autos em 11 de novembro de 2013.

1. O 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (1º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-06; prenotação 319.369) a requerimento de Franco Paulista S. A. (fls. 21-28), suscitada que apresentara a registro, para a aquisição de domínio (fls. 07-10) sobre imóvel da inscrição 9.496 (fls. 57-58), uma certidão de escritura pública de compromisso de compra e venda (7º Tabelionato de Notas de São Paulo, livro 1026, fls. 29 verso; nestes autos, fls. 11-13) acompanhada de certidão negativa de distribuição cível na comarca de São Paulo (fls. 14).

1.1. Segundo o termo de dúvida, para a aquisição do domínio é ecessária escritura pública de compra e venda (ou outro título que se lhe equivalha, como mandado passado em ação de adjudicação compulsória), de modo que o dito compromisso de compra e venda não serve para esse fim, conquanto tenha sido celebrado por escritura pública, haja sido inscrito e esteja acompanhado da prova de inexistência de ação para a cobrança de preço. Além disso, não é possível aplicar ao caso o disposto na Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, art. 26, § 6º, porque a área não foi objeto de loteamento ou desmembramento.

1.2. O 1º RISP, contudo, ressalva que, no seu particular modo de entender, o fato de o compromisso de compra e venda ter sido celebrado mediante escritura pública já é suficiente para que se dê por suprida a exigência do vigente Cód. Civil, art. 108, razão pela qual não há por que exigir nova escritura pública. Logo, à suscitada só se deveria exigir, além da prova do registro do compromisso de compra e venda celebrado por escritura pública, a demonstração do adimplemento do preço ou do imposto de transmissão.

1.5. O termo de dúvida veio instruído com documentos (fls. 07-90, 94-95 e 98).

2. A suscitada impugnou (fls. 100-116).

2.1. Segundo a impugnação, o imóvel em questão está em região que se integrara a cidade por meio de parcelamento, em particular no final do séc. XIX (cf. fls. 102-107), ou seja, adveio da subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Lei 6.766/79, art. 2º, § 1º). Portanto, aplica-se ao caso o disposto na Lei 6.766/79, art. 26, § 6º, e a escritura pública de compra e venda, já inscrita, acompanhada – como está – de prova de adimplemento e prescrição do preço, é bastante para a transmissão do domínio, sem que a suscitada tenha de recorrer à ação de usucapião ou de adjudicação compulsória.

2.2. A impugnação foi instruída por documentos (fls. 117-187).

3. O Ministério Público opinou por que se desse a dúvida por procedente, ou seja, por que se mantivesse a recusa do ofício de registro de imóveis (fls. 189-191).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Em que pesem as razões do 1º RISP (fls. 04-06), não é caso de dispensar a escritura pública de compra e venda sempre que houver compromisso de compra e venda celebrado mediante escritura pública e prova de adimplemento de preço e de tributos, porque legem habemus em sentido contrário: com efeito, a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221, I-V, exigem título (a compra e venda) e título formal (e. g., escritura pública) para que em tal caso o registro – que é causal – opere a transmissão de domínio.

5.1. Note-se que mesmo em sistema jurídico que admite o negócio jurídico júri-real abstrato, como o alemão (Código Civil alemão, §§ 873 e 925), é preciso que esse negócio jurídico, abstrato embora, exista, valha e seja eficaz, e seja celebrado por ato público, ou seja, por escritura pública (para a compra e venda: Código Civil alemão, § 331 b). Por maior força de razão, há de ser exigido o negócio jurídico em sistema registrário causal, como é o brasileiro.

6. Entretanto, não há óbice a que se aplique in casu o disposto na Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º.

7. Em primeiro lugar, o E. Conselho Superior da Magistratura – CSM já vem dando interpretação mais ampla a essa regra, como se vê a partir do julgamento da Apelação Cível – Ap. Cív. 0012161- 30.2010.8.26.0604 – Sumaré, Rel. Maurício Vidigal, j. 06.10.2011, DJe 29.02.2012).

8. Em segundo lugar, a essa orientação do CSM coaduna-se a atual preocupação com a regularização fundiária, para a qual se admite maior flexibilidade para a prova das transmissões (Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, capítulo XX, itens 230-232 – e, grosso modo, de regularização fundiária é que se cuida in casu, em que não há lide, mas apenas difficultas praestandi, dificuldade em suprir os documentos necessários para uma inscrição que leve à transmissão do domínio.

9. Em terceiro lugar, verifica-se a fls. 151-156 que a interessada Franco Paulista celebrou o compromisso de compra e venda sobre uma área que para esse fim foi desmembrada, de maneira que, conquanto não se possa falar em loteamento, é possível – dentro de uma interpretação ampla, como dito – aplicar a Lei 6.766/79, art. 26, § 6º, também a essa hipótese.

10. Observe-se que o adimplemento do preço não foi óbice levantado pelo ofício de registro de imóveis e, de qualquer forma, está provado o cumprimento desse requisito, não só pelo que consta do próprio compromisso de compra e venda (fls. 151 verso), mas ainda pelo que resulta da certidão negativa de distribuição cível (fls. 131).

11. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 1º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Franco Paulista S. A. (prenotação 319.369). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito devolutivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP/1973, art. 203, II, e arquivemse os autos se não for requerido nada mais. Esta sentença vale como mandado.

P. R. I. C. – CP-354 – ADV: MARIANE CHAN GARCIA (OAB 311030/SP), MARCELO MANHAES DE ALMEIDA (OAB 90970/SP)

(D.J.E. de 19.12.2013 – SP)

(…)

Fonte: DJE I 19/12/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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