Imóvel sem matrícula traz dor de cabeça a proprietários

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Os parcelamentos irregulares (loteamentos ou condomínios), no interior de São Paulo e em todo o Brasil, fazem parte da realidade social e registral e representam, hoje, um dos maiores obstáculos à consecução dos direitos fundamentais à propriedade, à moradia e ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. A situação no ABC ainda é mais grave pela carência de terrenos e a necessidade de moradia, isso sem contar as restrições às áreas de manancial.

Até o ano de 2001, ano em que a CGJSP (Corregedoria Geral da Justiça do Tribunal de Justiça de São Paulo) determinou em caráter normativo aos notários e registradores a proibição de lavratura de atos notariais e registros de negócios jurídicos envolvendo alienações de frações ideais que, embora fosse uma fraude à lei de parcelamento do solo (nº 6.766/79) praticada pelos loteadores, era uma prática comum entre as pessoas que negociavam lotes no interior para residir ou como chácaras de recreio.

“A irregularidade nascia com o fracionamento do imóvel pelo loteador, que dava ao parcelamento a roupagem de condomínio ordinário do Código Civil, denominando as parcelas do imóvel, nos instrumentos de compra e venda, de frações ideais, partes ideais, quotas sociais ou apenas quotas, quando, de fato, cada uma dessas frações eram, na verdade, um lote, com localização exata na gleba”, ressaltou o advogado Tarsio Taricano, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) subseção de São Caetano.

Tais vendas eram instrumentalizadas, no entanto, sem referência a metragem certa, numeração e localização dos lotes, sendo que alguns loteadores negociavam os lotes por meio de compromisso de venda e compra sem lavratura de escritura no Tabelionato de Notas e posterior registro da alienação junto ao título que registra a área parcelada. “A falta de matrícula individualizada para o lote, impede que a pessoa utilize o imóvel em garantia para obtenção de empréstimos e financiamentos bancários, além de fazer com que o imóvel deixe de valer o que realmente valeria no mercado imobiliário”, destaca.

O gasto com a regularização é muito pequeno perto do ganho que se pode ter com a valorização. O custo gira em torno de 25%, sem falar na regularização da edificação que é um segundo passo.

Fonte: ABC Repórter | 26/07/2013.

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CSM/SP: Compra e venda – instrumento particular. Endosso-caução. Credor pignoratício – anuência.

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CSM/SP: Compra e venda – instrumento particular. Endosso-caução. Credor pignoratício – anuência.

O endosso penhor ou em garantia não transfere ao credor pignoratício a titularidade do crédito, não se tornando este credor do devedor originário, mas apenas podendo exercer determinados poderes de cobrança em nome do credor endossante originário.

O Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0247981-27.2012.8.26.0000, que tratou acerca da anuência do credor pignoratício em instrumento particular de compra e venda e substituição de devedores hipotecários. O recurso, julgado não conhecido, com observação, por unanimidade, teve como Relator do acórdão o Desembargador José Renato Nalini.

No caso em tela, o apelante objetiva reforma da r. sentença proferida pelo juízo a quo, que manteve a recusa de registro de instrumento particular de compra e venda de imóvel e substituição de devedores hipotecários. Alegou, em suas razões, que comprou o imóvel objeto de financiamento, cuja garantia era o próprio imóvel, e que a cédula hipotecária foi caucionada à Caixa Econômica Federal (CEF). Afirmou que, diante da nova transação envolvendo o imóvel, o credor hipotecário foi substituído, sem ter havido qualquer interferência no endosso caução.

Ao analisar o recurso, o Relator observou que a dúvida restou prejudicada, tendo em vista a não impugnação de todas as exigências formuladas pelo Oficial Registrador. Contudo, ao analisar o mérito, entendeu que o recurso comportaria provimento. Posto isto, afirmou que, admitida a constituição da caução em seu favor, a CEF é apenas credora pignoratícia do crédito contido na cédula hipotecária, não lhe sendo transferido o domínio do imóvel.

Ademais, o Relator, citando o pensamento de Francisco Eduardo Loureiro, afirmou que “o endosso penhor ou em garantia não transfere ao credor pignoratício a titularidade do crédito, de sorte que este não se torna credor do devedor originário do título de crédito, mas apenas exerce determinados poderes de cobrança em nome do credor endossante originário e também no próprio interesse.” Portanto, de acordo com o Relator, não se pode confundir o direito de crédito da CEF, com o direito de propriedade que, a despeito da garantia real constituída, permaneceu com os devedores principais.

Destaca-se, por oportuno, o seguinte trecho do decisum:

“Assim, a Caixa Econômica Federal ostenta, no máximo, a qualidade de credora com garantia real, o que não obsta o registro ora perseguido porque a ausência de sua notificação nos termos do art. 698, do Código de Processo Civil, representa caso de ineficácia, que depende de prévia declaração judicial, e não de nulidade.”

Diante do exposto, o Relator, por seu voto, não conheceu do recurso, com observação.

Leia a íntegra da decisão

Fonte: IRIB | www.irib.org.br.

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É preciso tomar cuidado na hora de vender um imóvel

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É preciso tomar cuidado na hora de vender um imóvel

Segundo especialistas, é preciso cautela para que o processo de venda seja satisfatório e atenda as expectativas

Contratação de um profissional e atenção com a documentação são dois dos fatores que podem evitar dores de cabeça, perda de negócios e prejuízos

Assim como comprar um imóvel, vender também não é tarefa fácil. Segundo especialistas, não basta apenas anunciar o bem, é preciso atenção e cautela, a fim de garantir que todo o processo seja satisfatório e atenda as expectativas tanto de quem quer vender, quanto de quem quer comprar.

“Vemos muitas transações não sendo concluídas, após meses de negociação, porque no momento do fechamento do contrato as partes descobrem problemas que impedem ou atrasam a venda”, diz o advogado Kênio Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.

Paulo Tavares, diretor da Sótão Netimóveis e presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG), também nota que empecilhos são frequentes, mas diz que é possível evitá-los agindo com cuidado, orientação profissional e paciência.

“É recomendável, primeiramente, providenciar uma documentação completa e atualizada, não só do imóvel, mas também do proprietário e de seu cônjuge, se for o caso, pois é essa documentação que vai permitir a conclusão da negociação”, pondera Tavares.

Segundo ele, é preciso comprovar que o imóvel está livre de qualquer ônus e que o vendedor está, de fato, autorizado a vendê-lo, sem pendências judiciais que coloquem em risco o negócio.

Entre os documentos do bem que precisam ser apresentados pelo vendedor estão a certidão atualizada do registro do imóvel, os comprovantes de quitação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e até mesmo uma declaração do síndico ou do administrador de que o imóvel não tem débitos.

“Taxas condominiais são devidas pela unidade. Portanto, quando o imóvel é vendido, as dívidas que eventualmente se tenha com o condomínio passam a ser de responsabilidade do novo proprietário. Por isso, é importante mostrar ao comprador que a situação do imóvel é regular perante o condomínio”, ressalta o presidente do Creci-MG.

“Cabe ao vendedor provar que sua mercadoria é boa, que não há quaisquer impedimentos ou pendências, tais como inventário, penhora, cobrança, hipoteca, alienação fiduciária etc. Além disso, é importante que ele compreenda as regras do mercado e a redação do contrato, para saber o que está sendo pactuado, quais são as suas garantias contra uma possível inadimplência, especialmente se for antecipar a imissão na posse antes de receber todo o valor do bem”, complementa Kênio Pereira.

Para que não ocorram erros, especialistas aconselham os vendedores a buscarem corretores competentes e uma imobiliária de confiança para auxiliar na boa venda.

Organização e conservação também fazem toda a diferença na hora de vender um imóvel. Apresentá-lo em ótimo aspecto, pintar e fazer reparos, é boa opção de valorização. Especialistas garantem que a pintura e a troca de piso podem aumentar em 10% o valor do bem. Porém, fazer muita modificação pode aumentar muito o preço e dificultar a comercialização.

“Os problemas de umidade devem ser corrigidos e não escondidos, pois o Código Civil determina que os negócios devem ser regidos pela boa-fé e pela probidade”, acrescenta Pereira.

Segundo o advogado, uma avaliação precisa é recomendável para estipular o preço de venda, de acordo com o mercado.

“Agindo de forma adequada, a venda será realizada com maior rapidez, satisfação e segurança, sendo importante tomar todas as medidas e as providências previamente, para evitar perda de tempo no momento que surgir o comprador, pois este poderá não ter disposição para esperar a solução das pendências.

Deixar para depois e agir de maneira amadora gera problemas, que, no caso do imóvel, poderá representar prejuízo expressivo”, finaliza ele.

Fonte: Márcia Xavier | O Tempo | 07/07/2013.

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