Compra e venda. Imóvel público – licitação.

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Questão trata acerca do enquadramento de imóvel público no art. 17, I, “f”, da Lei nº 8.666/93.

Pergunta: Como posso saber se a compra e venda de um imóvel público municipal, que tem por objeto imóveis destinados a programas habitacionais, se insere no art. 17, I, “f”, da Lei nº 8.666/93?

Resposta: Preliminarmente, vejamos o que nos diz o mencionado artigo:

“Art. 17. A alienação de bens da Administração Pública, subordinada à existência de interesse público devidamente justificado, será precedida de avaliação e obedecerá às seguintes normas:

I – quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para órgãos da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de licitação na modalidade de concorrência, dispensada esta nos seguintes casos:

(…)

f) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis residenciais construídos, destinados ou efetivamente utilizados no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública; (Redação dada pela Lei nº 11.481, de 2007)”

Posto isto, a nosso ver, a forma correta de aferir se um imóvel público encaixa-se no disposto na legislação indicada na pergunta é através de declaração neste sentido expedida pela própria Municipalidade. Além disso, como tal negócio dependerá de autorização legislativa, deve-se observar se no texto de tal dispositivo legal há menção deste enquadramento.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Saiba que profissionais devem ser consultados ao comprar um imóvel

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As negociações de imóvel, por envolverem muito dinheiro e longos períodos de tempo, merecem todo cuidado e atenção. Buscar as informações corretas evita dores de cabeça que vão desde pagar acima do preço de mercado até ficar preso a uma casa ou apartamento cheio de problemas, como infiltrações e até dívidas.

Saiba quem ouvir antes de assinar o contrato de compra ou aluguel:

1. Corretor
Esse profissional faz a intermediação entre o proprietário e quem quer comprar ou alugar o imóvel. O papel do corretor é apresentar a casa ou apartamento de forma clara, apontando as qualidades mas também os defeitos tanto do imóvel quanto da região em que está localizado.

"O artigo 723 do Código Civil diz que o corretor  é obrigado a prestar espontaneamente todas essas informações, sob pena de responder por perdas e danos", afima José Augusto Vianna Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) em São Paulo.

Assim, esse profissional poderá dar orientações valiosas sobre, por exemplo, a parte estrutural e hidráulica do imóvel e dizer se o bairro é barulhento ou de difícil acesso. Depois, o corretor também indica que documentos serão necessários para oficializar a negociação e pode tirar dúvidas sobre o contrato.

Ainda segundo José Augusto, o corretor não pode forçar o fechamento do acordo. "Ele deve apenas mostrar o imóvel", diz.

Porém, é bom ter em mente que o corretor recebe por comissão uma porcentagem do valor da compra ou do aluguel que geralmente é paga pelo dono da casa ou do apartamento. Nem sempre todos repassam todas as informações importantes. Assim, busque ouvir outras opiniões antes de assinar o contrato. 

2. Arquiteto ou engenheiro
É capaz de avaliar como está a estrutura de um imóvel (se há infiltrações e rachaduras e a gravidade delas) e verifica aspectos relacionados ao bem-estar do morador, como iluminação e ventilação.

"O arquiteto vai saber se o seu apartamento pega sol e se é o da manhã ou o da tarde", exemplifica Pedro da Luz Moreira, vice-presidente do IAB-RJ (Instituto de Arquitetos do Brasil) e professor da Universidade Federal do Rio de Janeiro. 

Como é contratado pelo interessado em comprar ou alugar, o arquiteto ou engenheiro pode dar um parecer mais completo do que o corretor.

Ele vai dizer se a região da casa ou apartamento vale o investimento, levando em conta fatores como a proximidade de supermercados e farmácias e o acesso a transporte público, e pode ainda analisar o mapeamento da cidade, onde há informações sobre a rede de esgoto no local e até sobre possíveis alagamentos.

A visita de um engenheiro ou arquiteto também é aconselhável para quem quer comprar e reformar. "Algumas pessoas investem em um apartamento pensando em reformas que não foram calculadas na época da construção e, por isso, não poderão ser feitas", afirma Henrique de Carvalho, engenheiro da 2H Consultoria e Avaliação.

De acordo com ele, não há uma padronização de preços para essa visita, mas uma avaliação simples custa em torno de R$ 300.

3. Síndico e zelador
O síndico deve ser ouvido para dar informações sobre a administração do edifício ou condomínio e evitar surpresas desagradáveis. "Pode ser que haja uma dívida trabalhista de R$ 1 milhão, por exemplo. Aí a pessoa compra o apartamento e a dívida juntos", declara Marcio Rachkorski, presidente da Assosindicos.

Antes de comprar ou alugar, o interessado deve pedir as três últimas atas da assembleia de condomínio, para checar se há algum problema grave sendo discutido. O síndico também pode enviar uma cópia do último balancete, que deve ser analisada para verificar se a vida financeira do condomínio está em ordem.

Geralmente, os corretores auxiliam e fazem a ponte entre o comprador e o síndico para conseguir esses documentos. Outra pessoa com quem vale a pena conversar é o zelador. Pergunte a ele quais as falhas e as vantagens do edifício. Mas leve em conta que esse profissional tem uma relação de trabalho com o condomínio e isso pode pautar a visão dele.

4. Advogado
O advogado analisa os documentos relativos à negociação e auxilia na elaboração do contrato, para proteger o comprador ou locatário.  É esse profissional que vai, por exemplo, conferir o histórico do imóvel e do proprietário, evitando que o comprador herde dívidas ou acabe perdendo dinheiro.

"O sistema brasileiro não é seguro, são muitas leis, muitas variáveis que podem gerar problemas. Uma pessoa que faz um negócio sem assessoria pode até perder o valor investido", diz o advogado Marcus Vinicius Kikunaga, especialista em direito imobiliário.

No caso de aluguel, o advogado orienta o locatário em pontos importantes do contrato como a escolha do índice de reajuste da locação e o acordo sobre a realização de benfeitorias que, muitas vezes, podem ser reembolsadas ou divididas com o proprietário.

"Os honorários devem ser combinados previamente", diz Sérgio Herrera, diretor jurídico da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário. De acordo com ele, a cobrança costuma ser proporcional ao valor do negócio. "Um advogado que vai dar assistência  em um contrato de locação que custa R$ 1.000 não vai cobrar R$ 5.000", afirma.

5. Oficial do Registro de Imóveis
Esse profissional, encontrado em cartórios de registro de imóveis, pode examinar a certidão de propriedade, um documento que comprova de quem é o imóvel e se há alguma dívida relacionada a ele. "O Registrador tem a qualidade de ser isento, não é advogado nem do comprador nem do dono", diz Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores de Imóveis de São Paulo (Arisp). De acordo com Santos, essa assessoria não é cobrada e pode ser feita no mesmo dia.

6. Tabelião

Profissional encontrato nos tabelionatos de notas. Esse profissional reunirá os documentos das partes e do imóvel e redigirá o contrato (escritura pública). Se a aquisição for feita com financiamento, não é necessário procurar um tabelião para isso, pois o banco já faz esse serviço.

Fonte: UOL | 27/06/2013. Texto adaptado.

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TRF2: CEF não pode impor seguradora para mutuário em financiamento da casa própria

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A Sétima Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2° Região atendeu parcialmente o pedido de uma mutuária do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que pleiteou o direito de escolher a seguradora do imóvel em seu contrato de financiamento.

A decisão da turma foi proferida em julgamento de apelação apresentado pela cidadã, que havia ajuizado ação na Justiça Federal de Niterói.

A autora da causa alegou que haveria cláusulas abusivas no contrato, com a realização de "venda casada" (a Caixa teria imposto a sua própria seguradora à consumidora), e a indevida capitalização de juros no financiamento, e ainda questionou o uso da tabela price na correção monetária.

Embora tenha rebatido os argumentos referentes à capitalização de juros e à aplicação da tabela price, o relator do processo, desembargador federal José Antonio Lisbôa Neiva, entendeu que não há previsão na lei que obrigue o mutuário a adquirir o seguro indicado pelo agente financeiro.

O magistrado explicou que o seguro habitacional, no SFH, é obrigatório pela Lei n° 4.380, de 1964, mas destacou que a imposição da CEF representa uma venda casada, que é vedada pelo Código de Defesa do Consumidor: "Não se vislumbra, assim, nenhum óbice a que o mutuário celebre o seguro habitacional com a seguradora, sendo-lhe facultado apenas a escolha da seguradora que melhor lhe aprouver, desde que a apólice apresente as coberturas exigidas pela legislação do SFH", concluiu.

Clique no link abaixo para ler o inteiro teor da decisão.
 
Proc: 2006.51.17.000808-3.
 
Fonte: TRF2. Publicação em 21/06/2013.

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