1ªVRP/SP: PP – RCPJ – Escrituração contábil das pessoas jurídicas de período superior a um ano em um único Livro Diário ausência de vedação legal aplicação por analogia da Instrução Normativa nº 107/08 unicidade de “Termo de Abertura” e “Termo de Encerramento”, correspondente ao início e término do movimento contábil nele contido autenticação dos livros se dá com o registro dos respectivos termos e chancela em todas as páginas que o compõe.

0075641-34.2013 Pedido de Providências 9ª Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Capital Igreja Batista Vida Nova em Casa Verde Sentença – Escrituração contábil das pessoas jurídicas de período superior a um ano em um único Livro Diário ausência de vedação legal aplicação por analogia da Instrução Normativa nº 107/08 unicidade de “Termo de Abertura” e “Termo de Encerramento”, correspondente ao início e término do movimento contábil nele contido autenticação dos livros se dá com o registro dos respectivos termos e chancela em todas as páginas que o compõe. Vistos. Trata-se de consulta processada como pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Capital, acerca do procedimento a ser adotado nos casos de averbação de Livros Diários. Relata que em 17.09.2013, a Igreja Batista Vida Nova em Casa Verde, apresentou para averbação um único Livro Diário, sob nº 01, contendo escrituração que abrange o período de 05 anos (dezembro de 2007 a dezembro de 2011). Informa que a pretensão não foi atendida, tendo em vista que a cada exercício deve corresponder seus respectivos termos de abertura e encerramento, nos termos do § 2º do artigo 4º da Instrução Normativa nº 107/08. Informa que a forma pretendida de registro do Livro, geraria dúvida no conceito de uniformidade que deve nortear os livros contábeis e consequentemente a forma que poderiam vir os novos livros, com a presença ou ausência de termos próprios. Juntou documentos às fls. 07/25, bem como apresentou o Livro Diário nº 01, objeto da presente demanda. A interessada pediu a reconsideração dos argumentos dispendidos pelo Oficial, sob o argumento de que outras unidades unidades registrárias aceitam livros com único termo de abertura e outro de encerramento, contendo escrituração referente a mais de um de um exercício. Ante a divergência, manifestaram-se os Oficiais dos 1º, 2º, 3º e 4º Registros de Títulos e Documentos da Capital (fls. 38/77), os quais discordaram do posicionamento do Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos da Capital, sob o argumento em síntese, de ausência normativa proibindo a escrituração em um único Livro de mais de um exercício. Relatam a existência de precedentes deste Juízo no sentido de que as datas dos Termos de Abertura e de Encerramento devem refletir, respectivamente, a do início e do término do movimento contábil nele contido. Juntaram documentos às fls. 42/71. O Ministério Público discordou do entendimento do Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos da Capital (fls.80/81). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Conforme manifestação do Oficial do 1º Registro de Títulos e Documentos da Capital, que brilhantemente explanou sobre a questão posta a desate, verifica-se que diante da ausência de norma expressa, aplica-se por analogia a Instrução Normativa nº107/2008 que dispõe sobre os procedimentos para a validade e eficácia dos instrumentos de escrituração dos empresários, sociedades empresárias, leiloeiros, tradutores públicos e intérpretes comerciais. Tal norma ao tratar dos termos de abertura e encerramento dos Livros, prevê no artigo 9º, inciso II, “c”: “Os instrumentos de escrituração dos empresários e das sociedades empresárias conterão termos de abertura e de encerramento, que indicarão: (…) II Termo de Encerramento … C) o período a que se refere a escrituração” Assim, ao se referir ao período não prevê a norma que a cada exercício deverá ter seu respectivo termo de abertura e encerramento. O que é vedado, conforme § 2º, artigo 4º da mencionada norma é a divisão do livro em volumes, podendo em relação a um mesmo período, ser escriturado mais de um livro, de acordo com as necessidades do empresário ou da sociedade empresária. No caso concreto, verifica-se que o Livro apresentado pela interessada, intitulado Diário Geral nº 01, apresenta a escrituração de acordo com a Instrução Normativa, não apresentando qualquer irregularidade. Conforme verifica-se, o termo de abertura data de 11.12.2007 e o termo de encerramento 11.12.2011 (período de cinco anos), apresentando suas folhas devidamente numeradas e datadas. O artigo 1.179 do CC, mencionado pelo 9º Oficial, é claro ao estipular que a escrituração contábil deve ser uniforme e levantar anualmente o balanço patrimonial. Todavia, num mesmo Livro poderão ser feitos balanços anuais independentemente de haver o termo de encerramento, bastando constar a assinatura do presidente da empresa e de seu contador. É o que se denota do documento trazido pela interessada. Por fim, conforme decisão proferida pelo Juiz Drº Gustavo Henrique Bretas Marzagão nos autos nº 0326431-77.2009.8.26.0100, e nos termos do parecer exarado pela Douta Promotora de Justiça: “… existe vedação para a divisão do Livro Contábil em volumes (como por exemplo Livro 1A, Livro 1B,…), permitindo-se, todavia, em relação a um mesmo exercício, ser escriturado em mais de um livro, desde que observados período parciais, certos e determinados, sequenciais, de acordo com a necessidade do interessado, sendo que a numeração das folhas deverá obsevar a ordem sequencial única…” Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos e Civil das pessoas Jurídicas da Capital, a requerimento de Igreja Batista Vida Nova em Casa Verde, para determinar a realização da averbação do único Livro Diário, sob nº 01, contendo escrituração referente ao período de cinco anos (dezembro de 2007 à dezembro de 2011). Encaminhe a z. Serventia o Livro Diário nº 01 à Serventia Extrajudicial, para as providências cabíveis, que deverá ser retirado pela interessada no prazo de 15 (quinze) dias. Comunique o Oficial Registrador nestes autos, sobre o cumprimento da decisão. Sem custas ou honorários decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 15 de setembro de 2014. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 446)

Fonte: DJE/SP | 26/09/2014.

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1ªVRP/SP: Dúvida – Registro de Imóveis – alienação de vaga de garagem – venda para não condómino – vaga de garagem autônoma – aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente.

Processo 0002119-37.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Helio Alvarenga – Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – venda para não condómino – vaga de garagem autônoma – aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários – ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. CP 479 Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Hélio Alvarenga, devido à qualificação negativa de escritura de venda e compra (fls.10/12) levada por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, matriculada sob nº 14.081, situada no 1º Pavimento do Conjunto Zarvos, tendo como outorgante vendedor Jose Eduardo de Assis. O óbice imposto pelo Registrador diz respeito à falta de comprovação de que o adquirente seria proprietário de alguma unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito no condomínio, aplicando-se assim a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o concurso do título e do registro, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, visto que alienada a unidade já está, buscando apenas a sua regularização. Juntou documentos (fls. 09/23). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 25/27, 34 e 42). O interessado novamente sustentou a procedência de sua pretensão (fls. 29/32), por se tratar de ato jurídico perfeito, lavrado no dia 1º de agosto de 2008, portanto à época que vigia a Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e art. 1331, §1º, do Código Civil, e que a referida vaga de garagem tem matrícula própria (14.081), sem vinculação com qualquer uma das unidades autônomas, localizada em prédio misto, com predominância para escritórios e lojas. Juntou cópia da convenção de condomínio (fls. 39/40). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Pretende o suscitado o registro de escritura de venda e compra de uma vaga de garagem situada no 1º Pavimento do Conjunto Zarvos, tendo como vendedor Jose Eduardo de Assis. Segundo a melhor doutrina, representada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. No caso dos autos verifica-se que não existe comprovação de que o adquirente da vaga, Hélio Alvarenga, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienaç&atilde
;o do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratar-se a compra e venda de negócio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Hélio Alvarenga. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 16 de junho de 2014. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 479) – ADV: CELSO DA COSTA (OAB 70536/SP), MARINA MENDES OCANA (OAB 269325/SP)

Fonte: DJE/SP | 07/07/2014.

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