Processo 0063242-70.2013.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 5 Oficial de Registro de Imoveis da Capital de São Paulo – Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – a vaga de garagem, no caso, existe delimitadamente e possui inscrição independente – hipótese do denominado “edifício garagem” – possibilidade de eficácia em relação ao negócio jurídico entabulado entre as partes – dúvida improcedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Guilherme Lemos Malanga, em virtude da qualificação negativa da escritura de compra e venda de um box (nº 24, andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício Saint Patrick), objeto da matrícula nº 32.289, junto àquela unidade registrária. Informa o Oficial Registrador que o ingresso do título foi obstado com fundamento no §1º do artigo 1331 do Código Civil (modificado pela Lei 10.406/2012), o qual preceitua que as vagas de garagem somente poderão ser alienadas a pessoas estranhas ao condomínio quando houver expressa previsão na convenção condominial. Argumenta que a convenção do condomínio prevê em seu artigo 12, que os boxes constituem unidades independentes e ligadas ao apartamento 121, contudo os incorporadores após a instituição do condomínio, requereram a alteração e retificação da especificação para constar que as unidades autônomas deignadas por boxes terão uma participação no apartamento 121 e que a unidade passaria a ser considerada “autônoma alienável”. O suscitado apresentou impugnação (fls.54/57). Aduz em síntese que o box de garagem sendo unidade autônoma, pode ser negociada a terceira pessoa livremente, independentemente de ser o comprador morador do edifício ou a venda estar autorizada por assembléia específica do condomínio. Informa que o Edifício Saint Patrick possui cinco andares de vagas de garagens autônomas com matrículas e cadastramento na Prefeitura, constituindo um Edifício Garagem. O Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital complementou suas informações às fls.78/80. Relatou que a unidade 121 não possui matrícula própria, contudo vincula-se a esta unidade “fictícia” 385 vagas de garagem. Todavia, para resolver o óbice registrário, o Oficial sugeriu duas possibilidades: 1) considerar-se o condomínio um edifício garagem, hipótese em que a alienação das vagas é permitida independentemente de qualquer outra formalidade; 2) considerar a alienação das vagas de garagem (boxes) emparelhadas com a alienação de frações ideais do apartamento 121, hipótese em que os proprietários dos boxes seriam os mesmos que os proprietários da unidade autônoma. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida, consequentemente autorizando o registro da escritura de venda e compra da vaga de garagem adquirida pelo suscitado (fl.87). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. O suscitado pretende o registro da escritura de compra e venda, no qual figura como comprador de um box nº 24, no andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício Saint Patrick (matrícula nº 62.289). A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1331, § 1º do Código Civil que preceitua: “as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigo para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”. É assente perante a doutrina pátria que tal exigência visa a segurança interna dos condôminos, bem como o estabelecimento das regras de convivência que lhes aprouver. Todavia, nos presentes autos estamos diante de uma hipótese atípica, como bem salientou o ilustre registrador ao dar duas sugestões para resolver o impasse registrário. Ao que se denota o condomínio Edifício Saint Patrick composto por cinco andares de garagem, as quais são delimitadas e constituem unidades autônomas e alienável, nos termos do requerimento registrado às fls.29/29vº, constitui um verdadeiro Edifício Garagem, também conhecido como “estacionamento vertical”, já que como bem salientou a Douta Promotora não há como se admitir que 385 vagas de garagens estejam ligadas a um único apartamento (nº 121), o qual sequer possui número de matrícula. Segundo o extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “… condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino, quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos § § 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64” – Ap. 196.364- 7ª Câm. – Rel. Juiz Guerrieri Rezende – J. 23.9.86, in JTA (RT) 105/296. Note-se que de acordo o novo Código Civil apresenta duas modalidades de garagem, uma como sendo unidade autônoma, individuada, de uso exclusivo, com matrícula própria, com espaço próprio demarcado no solo, com numeração correspondente a um percentual do terreno e cadastramento junto à Prefeitura Municipal, como no caso em apreço (fls. 11/13, 20/21 e 52). A outra hipótese trata-se de unidade que não é autônoma por se encontrar vinculada a um determinado apartamento, sem menção de fração ideal, sendo considerada uma parte acessória da unidade principal. O nó da questão em si é a vinculação dos 385 boxes de garagem que se situam nas lajes “A” a “K”, “P” e “Q” à unidade 121. Compartilho do entendimento da Douta Promotora de Justiça de que houve a incidência de erro no registro da Convenção do Condomínio do Edifício Saint Patrick, no que se refere à vinculação dos boxes de garagem ao apartamento 121, bem como acato a sugestão do Oficial registrador de considerar o Condomínio como Edifício garagem, sendo dispensável a presença de qualquer formalidade para a alienação das vagas de garagem a terceiros não condôminos. Por fim, importa notar que na hipótese vertente a alienação, cujo registro se pretende, não atingirá o interesse dos demais condôminos, pois não alterará as áreas comuns ou as áreas de propriedade exclusiva destes. Do exposto julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Guilherme Lemos Malanga, para que o título tenha acesso ao registro. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, . Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 330) – ADV: GERALDO CESAR DE SOUZA (OAB 67916/SP) (D.J.E. de 21.05.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 21/05/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.