TJMG: Parcelamento do solo urbano. Lote – desdobro. Matrícula – abertura.

Aprovado o desmembramento de lote pelos órgãos competentes e não ocorrendo qualquer infringência à Lei nº 6.766/79, é possível a abertura de matrículas individuais para cada unidade autônoma.

A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0324.13.013737-9/002, onde se decidiu que, aprovado o desmembramento de lote pelos órgãos competentes e não ocorrendo qualquer infringência à Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), é possível a abertura de matrículas individuais para cada unidade autônoma. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Selma Marques e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o Oficial de Registro Imobiliário se recusou a abrir as matrículas individuais sob a alegação de que o desmembramento do lote não observou o disposto no art. 4º, II da Lei nº 6.766/79. Julgada a dúvida suscitada, o juízo a quo entendeu possível a abertura das matrículas, mantida a correspondência da fração ideal em relação ao solo, nos exatos termos do que é feito para as unidades condominiais verticais, tendo, inclusive, já considerado a aprovação municipal. Inconformado com a r. sentença, o Ministério Público de Minas Gerais interpôs recurso, sustentando que a subdivisão do lote afronta a Lei nº 9.785/99 e que, tratando-se da hipótese de desdobro, deverá ser observado o disposto nos arts. 3º e 4º, II da Lei nº 6.766/79. Afirmou, ainda, que a hipótese em apreço não se caracteriza como condomínio edilício, nos termos do art. 1.331 do Código Civil e da Lei nº 4.591/64; que houve violação à Lei nº 6.766/79 e que a abertura de matrículas individuais como pretende a apelada ofende o princípio da função social da propriedade.

Ao julgar o recurso, a Relatora afirmou que o parcelamento do solo urbano pode se dar de duas formas, quais sejam, o loteamento e o desmembramento. Contudo, nenhuma destas pode ser confundida com o fracionamento, que refere-se à divisão de lote já registrado em outros lotes, secundários. Neste caso, ainda que não haja previsão expressa na Lei nº 6.766/79, tal fracionamento é aceito pela doutrina e, via de regra, é regulamentado no âmbito municipal, desde que observados os limites exigidos para o loteamento. A Relatora também entendeu ser importante mencionar que as disposições da Lei nº 6.766/79, contidas em seus arts. 12 e 18, determinam que o projeto de loteamento ou desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, para, posteriormente, ser registrado. No caso em tela, observou que já houve a aprovação da Escritura Pública de Condomínio, a qual já foi devidamente registrada. Ademais, salientou que o art. 2º da Lei nº 4.591/64 prevê que cada unidade autônoma, com saída para a via pública, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva que, em consonância com o disposto no art. 176, § 1º, I, da Lei de Registros Públicos, deverá ter matrícula própria.

Por fim, a Relatora salientou que, “o Governo Federal, visando solucionar o problema habitacional no País, criou o Projeto Minha Casa, Minha Vida, mediante a Lei nº 11.977/2009, que admite a possibilidade de unidades formadas em condomínios horizontais, inclusive com incentivos fiscais.”

Posto isto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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TJRS: Incorporação imobiliária. Matrícula – unidade autônoma. Certidões positivas – averbação. Publicidade.

As certidões positivas de distribuição do Foro e de débitos municipais que constam na matrícula mãe devem ser averbadas nas matrículas individuais de cada unidade autônoma.

A Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70061279782, onde se decidiu que, nas incorporações imobiliárias, as certidões positivas de distribuição do Foro e de débitos municipais que constam na matrícula mãe devem ser averbadas nas matrículas individuais de cada unidade autônoma. O acórdão teve como Relator o Desembargador Marco Antonio Ângelo e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido.

Trata-se de apelação interposta pelo Ministério Público gaúcho (MP) em face de sentença que, em síntese, deferiu o pedido de cancelamento das averbações das restrições constantes da matrícula mãe nas matrículas individuais de cada unidade do empreendimento. Em suas razões, o MP alegou não ser possível o cancelamento de tais averbações, devendo a sentença ser reformada, a fim de se evitar prejuízos aos adquirentes de boa-fé das unidades autônomas do referido condomínio, sendo mantidas as averbações positivas de distribuição do foro e débito municipais nas matrículas individualizadas.

Ao julgar o recurso, o Relator, adotando os fundamentos apresentados pela D. Promotora de Justiça, entendeu que a pretensão da incorporadora de excluir das matrículas individuais as averbações mencionadas, que informam a existência de certidões positivas de distribuição do Foro e de débitos municipais, com a indicação do número dos respectivos processos não pode ser deferida, afirmando que tal averbação tem fundamento no art. 32, “b” e “f”, e § 5º da Lei nº 4.591/64. Ademais, apontou que o art. 47, I e II da Lei nº 8.212/91 exige a apresentação de certidões negativas de débito nas alienações ou onerações a qualquer título de bens imóveis. Por fim, ressaltou que tais normas possuem a finalidade de proteção ao adquirente de boa-fé, dando-lhes ciência de eventuais ônus relativos ao imóvel, em respeito ao Princípio da Publicidade.

Por oportuno, transcreve-se pequeno trecho do decisum:

“Portanto, está o registrador obrigado a fazer constar nas matrículas individuais das unidades condominiais a existência das certidões positivas da distribuição do Foro e de débitos municipais, não sendo suficiente a menção dessas restrições apenas na matrícula mãe.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB.

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TJSC: Compra e venda. Condomínio edilício – personalidade jurídica – ausência. Unidade autônoma – alienação – anuência dos condôminos.

A despeito do debate de o condomínio edilício possuir ou não personalidade jurídica própria, estando a unidade autônoma registrada em seu nome, é possível sua venda, condicionando-se a prática do ato à aprovação unânime dos condôminos.

A Quinta Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC) julgou a Apelação Cível nº 2013.045083-4, onde se permitiu, dada a peculiaridade do caso, que o condomínio edilício aliene imóveis, mesmo sem personalidade jurídica, condicionando a venda à comprovação da nomeação da Síndica e à aquiescência de todos os condôminos. O acórdão teve como Relator o Desembargador Substituto Odson Cardoso Filho e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, a compradora (apelante) apresentou para registro escritura pública de compra e venda de unidade autônoma e vaga de garagem, tendo o pedido sido recusado pelo Oficial Registrador, em virtude da ausência de personalidade jurídica do condomínio, para a alienação dos imóveis. O juízo a quo, ao julgar procedente em parte a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, condicionou a venda à comprovação da nomeação da Síndica, bem como à aquiescência de todos os condôminos, a fim de respeitar a garantia da continuidade registral. Inconformada com a sentença proferida, a apelante recorreu da decisão, argumentando, em suas razões, que a aprovação de todos os condôminos seria impraticável, em razão da quantidade de pessoas e dos interesses de cada um, tendo, inclusive, alguns condôminos falecido com seus respectivos inventários ainda pendentes e outros em locais desconhecidos. Argumentou, ainda, que o correto seria a anuência ser proferida em Assembléia Geral e que o fundamento e as condições lançadas no decisum são aplicáveis tão somente à modalidade de condomínio voluntário e não ao edilício, como é o caso.

Ao julgar o caso, o Relator entendeu que a sentença originária não merece reforma. Afirmou que, a despeito do debate de o condomínio edilício possuir ou não personalidade jurídica própria, portanto dissociada dos condôminos, é possível admitir, no caso concreto, a conclusão da compra e venda, desde que respeitadas as exigências já apontadas. Isso porque, de acordo com o Relator, no caso em tela, a unidade imobiliária a ser alienada é de domínio, perante o Registro de Imóveis, ao condomínio edilício, sendo que todos os condôminos fazem jus ao quinhão correspondente, devendo se manifestarem sobre o desejo ou não de se vender o bem, preservando a continuidade registral.

O Relator destacou, ainda, a redação do parágrafo único do art. 1.314 do Código Civil, não deixando dúvidas acerca da necessidade de anuência de todos os condôminos para transações que envolvam a coisa comum. Por fim, destacou a ausência de disposição diversa na convenção do condomínio, determinando que a aprovação de todos os condôminos é medida imperativa, considerando a indiscutível copropriedade. Feitas tais considerações, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

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Fonte: IRIB.

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