CONHECENDO OS CARTÓRIOS – Ideias Iniciais

Escrito por

* Fernando Alves Montanari

Provavelmente há mais de seis mil anos, na Antiguidade, sentimos a necessidade de registrar os acontecimentos para que os outros e as futuras gerações deles se interassem. Isso foi possível graças a uma das maiores manifestações do gênio humano: a escrita.

Não à toa, portanto, podemos definir a relação entre o registro e a escrita como fundamental, porque foi através da escrita que o nosso conhecimento perpetuou-se no tempo e venceu a finitude que nos reveste enquanto seres humanos. Foi através da mesma que o conhecimento que acumulamos por milênios foi devidamente historiado, inscrito, registrado, consignado.

Com a escrita vários documentos foram produzidos, por muitas pessoas, em todas as partes do mundo. Mas, como saber se o que foi registrado expressava, de fato, o ocorrido? Como identificar, em meio a tantos escritos, aquele que era fiel, original, autêntico? Como se poderia dar credibilidade a este e não àquele escrito?

Com o avanço histórico e tendo em mira o bem social, houvemos por bem portar de fé, de credibilidade, os escritos que fossem levados a efeito por aqueles a quem o Poder constituído na ocasião confiasse tal mister, seja lá qual tipo de organização social estávamos vivendo. Ou seja, foi necessário cunhar uma discriminação naquilo que registrávamos.

A partir de então, para o bem de todos, somente se poderia confiar, dentre tantos registros e escritos, naqueles que recebessem a chancela do Poder que os animava e, por isso, fossem pautados como escrituras e registros dotados de fé pública, os quais garantiriam amplitude sobre a existência, limites e concretudes dos fatos perpetrados pela sociedade.

Disso segue que triste e leviano engano existe na visão distorcida fomentada por alguns de que os registros públicos, que são guardados, efetuados e tornados públicos pelos cartórios em sua maioria, sejam burocráticos e só existam para atravancar a vida social. A verdade está bem distante disso. Basta que lembremos que a pressa desenfreada é inimiga não só da Perfeição, mas da própria Justiça e Segurança. Para tudo na vida é necessário Prudência.

Antes de tudo, bom que se firme que os cartórios não são cadastros. Estes, por sua vez são próprios e da incumbência de outros órgãos ou instituições como, por exemplo, da prefeitura sobre os imóveis do município, das instituições financeiras sobre os contratos que realizam, das empresas sobre seus clientes, etc..

Cartórios são os únicos e fiéis depositários da publicidade, autenticidade, segurança e eficácia jurídicas. Eles escrituram e emitem certidões de seus acervos com o atributo da fé pública, desenvolvendo suas atividades de forma técnica e organizada, sob atribuição de um delegatário do serviço público: o tabelião/notário ou o oficial/registrador. São depositários de sérios e imprescindíveis direitos, e não simples cadastros.

Além disso, é justamente pelos cartórios serem dirigidos pelos tabeliães ou oficiais que podemos reportar ao serviço público ali prestado as melhores intenções e a maior confiança, pois estes são profissionais do Direito, aprovados em exigente concurso público de provas e títulos.

Ademais, o registro público que está sob a incumbência direta destes, justamente por serem profissionais que devem agir de forma imparcial, espera-se que se reverta a nosso próprio favor, como protetores dos nossos direitos, garantias e liberdades individuais, pois consignam atos, fatos e negócios que devem estar acima dos interesses políticos, administrativos, econômicos e pessoais. Não é por acaso que estes profissionais atuam como atuam, pedem o que pedem, exigem o que exigem, pois o fazem em total observância e respeito à Lei. Não deveriam ser adjetivados como “chatos” ou “exigentes”. São cumpridores da Lei, só isso.

Com aplicação irrestrita da legalidade por este serviço, somos nós quem ganhamos. Assim, se você não gostaria de ver sua casa sendo de ti retirada por um erro no contrato que firmou, confie no serviço do tabelião de notas. Se não gostaria de ver a mesma casa sendo vendida por pessoa que não é dona, confie no oficial de registro de imóveis. Se não gostaria de ver um título ou documento sendo alterado pela vileza alheia, confie no oficial de registro de títulos e documentos. Se não gostaria de ver seu nome indevidamente apontado como devedor, confie no tabelião de protestos. Se não gostaria de se casar com pessoa já casada e quer que seu filho seja visto como cidadão brasileiro, confie no oficial de registro civil das pessoas naturais. Se não gostaria de se associar à entidade inexistente ou de ler um jornal clandestino, confie no oficial de registro civil das pessoas jurídicas.

Não se perca de vista que foi por conta da pressa, por não existirem profissionais dos registros públicos com as mesmas atribuições que as brasileiras, por colocar o lucro acima de tudo, por confiar em pessoas que não mereciam crédito, dentre outros fatores, que há alguns anos atrás os Estados Unidos viram os investidores desconfiarem da sua economia, tendo em vista principalmente que os próprios americanos não estavam pagando as hipotecas das suas casas, o que redundou na malsinada crise que os envolveu e, por muito pouco, quase nos atingiu. Existissem cartórios como os brasileiros lá e os danos seriam infinitamente menores.

Registros, autenticidade e eficácia jurídicas, aliados a profissionais do Direito imparciais, que atuam sob atributo da fé pública em tudo que fazem, garantindo segurança e tranquilidade nos atos, fatos e negócios jurídicos, só nos cartórios brasileiros. Confiança que a lei está sendo irrestritamente observada, só nesses cartórios. Aliás, como divulgou o Datafolha em 2009, os cartórios são umas das instituições mais confiáveis do Brasil, segundo sua própria população, gente que conhece e usa os seus serviços.

E serão estes, os cartórios, o objeto de nossos textos daqui por diante, com o intuito de informar a todos.

______________________

* Fernando Alves Montanari é Oficial de Registro Civil  das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do município de Lourdes, Comarca de Buritama. Ex-advogado. Pós graduado em Direito Empresarial, Notarial, Registral e Tributário.

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1ª VRP: Registro de imóveis – dúvida – em regra geral não é possível dar-se por suprida a exigência de compra e venda, celebrada por escritura pública (LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221), mediante o só compromisso de compra e venda, ainda que este haja sido avençado por escritura pública e esteja acompanhado de prova de adimplemento do preço

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Processo 0065574-10.2013.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Franco Paulista S.A – Registro de imóveis – dúvida – em regra geral não é possível dar-se por suprida a exigência de compra e venda, celebrada por escritura pública (LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221), mediante o só compromisso de compra e venda, ainda que este haja sido avençado por escritura pública e esteja acompanhado de prova de adimplemento do preço – in casu, porém, é possível aplicar o disposto na Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º, em interpretação extensiva, se se considerar que o imóvel não só está em região ocupada por loteamentos e desmembramentos, como ainda adveio, ele próprio, de desmembramento que se fez para o fim de celebrar o compromisso de compra e venda – ademais, há prova de adimplemento do preço – dúvida improcedente (afastado o óbice).

CP 354 Vistos etc.

Recebi estes autos em 11 de novembro de 2013.

1. O 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (1º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-06; prenotação 319.369) a requerimento de Franco Paulista S. A. (fls. 21-28), suscitada que apresentara a registro, para a aquisição de domínio (fls. 07-10) sobre imóvel da inscrição 9.496 (fls. 57-58), uma certidão de escritura pública de compromisso de compra e venda (7º Tabelionato de Notas de São Paulo, livro 1026, fls. 29 verso; nestes autos, fls. 11-13) acompanhada de certidão negativa de distribuição cível na comarca de São Paulo (fls. 14).

1.1. Segundo o termo de dúvida, para a aquisição do domínio é ecessária escritura pública de compra e venda (ou outro título que se lhe equivalha, como mandado passado em ação de adjudicação compulsória), de modo que o dito compromisso de compra e venda não serve para esse fim, conquanto tenha sido celebrado por escritura pública, haja sido inscrito e esteja acompanhado da prova de inexistência de ação para a cobrança de preço. Além disso, não é possível aplicar ao caso o disposto na Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, art. 26, § 6º, porque a área não foi objeto de loteamento ou desmembramento.

1.2. O 1º RISP, contudo, ressalva que, no seu particular modo de entender, o fato de o compromisso de compra e venda ter sido celebrado mediante escritura pública já é suficiente para que se dê por suprida a exigência do vigente Cód. Civil, art. 108, razão pela qual não há por que exigir nova escritura pública. Logo, à suscitada só se deveria exigir, além da prova do registro do compromisso de compra e venda celebrado por escritura pública, a demonstração do adimplemento do preço ou do imposto de transmissão.

1.5. O termo de dúvida veio instruído com documentos (fls. 07-90, 94-95 e 98).

2. A suscitada impugnou (fls. 100-116).

2.1. Segundo a impugnação, o imóvel em questão está em região que se integrara a cidade por meio de parcelamento, em particular no final do séc. XIX (cf. fls. 102-107), ou seja, adveio da subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Lei 6.766/79, art. 2º, § 1º). Portanto, aplica-se ao caso o disposto na Lei 6.766/79, art. 26, § 6º, e a escritura pública de compra e venda, já inscrita, acompanhada – como está – de prova de adimplemento e prescrição do preço, é bastante para a transmissão do domínio, sem que a suscitada tenha de recorrer à ação de usucapião ou de adjudicação compulsória.

2.2. A impugnação foi instruída por documentos (fls. 117-187).

3. O Ministério Público opinou por que se desse a dúvida por procedente, ou seja, por que se mantivesse a recusa do ofício de registro de imóveis (fls. 189-191).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Em que pesem as razões do 1º RISP (fls. 04-06), não é caso de dispensar a escritura pública de compra e venda sempre que houver compromisso de compra e venda celebrado mediante escritura pública e prova de adimplemento de preço e de tributos, porque legem habemus em sentido contrário: com efeito, a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221, I-V, exigem título (a compra e venda) e título formal (e. g., escritura pública) para que em tal caso o registro – que é causal – opere a transmissão de domínio.

5.1. Note-se que mesmo em sistema jurídico que admite o negócio jurídico júri-real abstrato, como o alemão (Código Civil alemão, §§ 873 e 925), é preciso que esse negócio jurídico, abstrato embora, exista, valha e seja eficaz, e seja celebrado por ato público, ou seja, por escritura pública (para a compra e venda: Código Civil alemão, § 331 b). Por maior força de razão, há de ser exigido o negócio jurídico em sistema registrário causal, como é o brasileiro.

6. Entretanto, não há óbice a que se aplique in casu o disposto na Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º.

7. Em primeiro lugar, o E. Conselho Superior da Magistratura – CSM já vem dando interpretação mais ampla a essa regra, como se vê a partir do julgamento da Apelação Cível – Ap. Cív. 0012161- 30.2010.8.26.0604 – Sumaré, Rel. Maurício Vidigal, j. 06.10.2011, DJe 29.02.2012).

8. Em segundo lugar, a essa orientação do CSM coaduna-se a atual preocupação com a regularização fundiária, para a qual se admite maior flexibilidade para a prova das transmissões (Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, capítulo XX, itens 230-232 – e, grosso modo, de regularização fundiária é que se cuida in casu, em que não há lide, mas apenas difficultas praestandi, dificuldade em suprir os documentos necessários para uma inscrição que leve à transmissão do domínio.

9. Em terceiro lugar, verifica-se a fls. 151-156 que a interessada Franco Paulista celebrou o compromisso de compra e venda sobre uma área que para esse fim foi desmembrada, de maneira que, conquanto não se possa falar em loteamento, é possível – dentro de uma interpretação ampla, como dito – aplicar a Lei 6.766/79, art. 26, § 6º, também a essa hipótese.

10. Observe-se que o adimplemento do preço não foi óbice levantado pelo ofício de registro de imóveis e, de qualquer forma, está provado o cumprimento desse requisito, não só pelo que consta do próprio compromisso de compra e venda (fls. 151 verso), mas ainda pelo que resulta da certidão negativa de distribuição cível (fls. 131).

11. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 1º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Franco Paulista S. A. (prenotação 319.369). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito devolutivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP/1973, art. 203, II, e arquivemse os autos se não for requerido nada mais. Esta sentença vale como mandado.

P. R. I. C. – CP-354 – ADV: MARIANE CHAN GARCIA (OAB 311030/SP), MARCELO MANHAES DE ALMEIDA (OAB 90970/SP)

(D.J.E. de 19.12.2013 – SP)

(…)

Fonte: DJE I 19/12/2013.

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STJ: Suspenso julgamento sobre campeonato brasileiro de 1987

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Um pedido de vista, feito pelo ministro Sidnei Beneti, interrompeu na tarde desta terça-feira (3) o julgamento do recurso em que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiria o campeão brasileiro de 1987 – se o Clube de Regatas do Flamengo ou o Sport Club do Recife. O julgamento só deverá ser retomado no próximo ano. 

Em 1988, o Sport entrou na Justiça com ação em que reclamava para si o título do campeonato do ano anterior. A ação foi julgada procedente em 1994. Posteriormente, em 2011, por meio de uma resolução, a Confederação Brasileira de Futebol (CBF) declarou os dois times campeões de 1987. 

O Sport ajuizou então pedido de cumprimento de sentença para que prevalecesse a decisão de 1994, que lhe deu o título. 

Sustentações orais

Os advogados dos dois clubes fizeram sustentação oral na sessão da Terceira Turma. Os defensores do Flamengo sustentaram que a sentença julgada em 1994 não impede o reconhecimento de mais de um campeão no mesmo ano civil, ante o reconhecimento de validade a mais de um campeonato. 

Afirmam ainda que o Sport, quando de seu ingresso no Clube dos 13, reconheceu extrajudicialmente o título ao Flamengo. 

Os advogados do time pernambucano alegaram que o campeonato foi validado pela Justiça e apenas o Sport poderia ser campeão em 1987. Segundo eles, a decisão impediria a União, o Conselho Nacional de Desportos (CND) e a CBF de praticar atos contrários a esse entendimento. 

Extinção 

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, o Sport extrapolou o que havia sido decidido em 1994, ao buscar em cumprimento de sentença a revogação de uma resolução posterior. Segundo ela, a CBF cumpriu aquela decisão judicial ao declarar o Sport campeão. 

A ministra reconheceu, preliminarmente, a inadequação do pedido feito em cumprimento de sentença e votou pela extinção do processo. Além de Nancy Andrighi e Sidnei Beneti, a Turma é composta pelos ministros João Otávio de Noronha, Paulo de Tarso Sanseverino e Villas Bôas Cueva. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1417617.

Fonte: STJ I 03/12/2013.

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