STJ: Empresas terão de restituir valores por atraso na entrega de resort em Angra

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma incorporadora e uma construtora devem ressarcir uma terceira empresa pelo atraso na entrega de apartamentos localizados em resort de grande porte em Angra dos Reis (RJ). Elas não tomaram todas as cautelas necessárias e possíveis para o licenciamento ambiental do empreendimento, o que não permite a exclusão de responsabilidade por caso fortuito, força maior ou culpa de terceiro.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou em seu voto que, para caracterizar o caso fortuito ou a força maior como excludentes da responsabilidade pelo atraso, seria necessário que o evento, além de impossibilitar o cumprimento da obrigação, decorresse de circunstâncias alheias à vontade do devedor, que não teria meios de evitar ou impedir seus efeitos.

Para a relatora, mesmo a margem de interpretação criada pela legislação ambiental não justifica a pretensão das empresas, que recorreram do dever de restituir todos os valores pagos pela compradora, além da integralidade dos ônus sucumbenciais.

“Cabia às recorrentes, grandes empresas no ramo de incorporação imobiliária e construção civil, tomar as cautelas necessárias para o regular licenciamento ambiental do empreendimento, o que uma simples consulta administrativa satisfaria”, afirmou a ministra.

Ibama

No caso do recurso especial em julgamento na Terceira Turma, as empresas responsáveis pela entrega do empreendimento até obtiveram licença ambiental junto ao órgão estadual competente, mas faltou, antes da celebração dos contratos de compra e venda, a diligência de consultar o órgão federal, o Ibama, acerca da apresentação do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e do Relatório de Impacto Ambiental (Rima).

“O arquipélago de Angra dos Reis constitui região de notório interesse ambiental, em virtude das áreas de preservação da fauna e flora lá instaladas, não sendo crível admitir que as recorrentes não pudessem antever eventual competência federal na regularização de um grande resort a ser construído no local”, ponderou a Nancy Andrighi.

A ministra entendeu que o atraso na obra poderia ter sido evitado caso as empresas tivessem tomado as diligências necessárias para a realização de um empreendimento desse porte. Sendo previsível o fato, não existe o requisito de inevitabilidade para a configuração do caso fortuito ou força maior.

Seguindo o voto da relatora, a Turma negou o recurso das empresas, que foram consideradas responsáveis pela demora na entrega dos imóveis na modalidade culpa por negligência.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1328901.

Fonte: STJ | 30/05/2014 (http://www.stj.jus.br/webstj/processo/justica/jurisprudencia.asp?tipo=num_pro&valor=REsp1328901).

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TST reconhece válida cópia não autenticada de procuração

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Turma afasta irregularidade de representação por entender que o advogado pode declarar a autenticidade de cópia de documento sob sua responsabilidade.

A 1ª turma do TST considerou válida cópia não autenticada de mandato firmado pelo advogado constituído para conceder poderes a outra advogada, que interpôs recurso ordinário. A turma afastou a irregularidade de representação por entender que o próprio advogado pode declarar a autenticidade de cópia de documento sob sua responsabilidade pessoal, como prevê o art. 830 da CLT, com a redação dada pela lei 11.925/09.

A decisão foi tomada em recurso de revista interposto pela Oros – Organização Razão Social, de Campo Grande/MS, contra decisão que a condenou ao pagamento de diversas verbas trabalhistas a um empregado contratado por ela para prestar serviços à Sanecap – Companhia de Saneamento da Capital.

Ao examinar recurso ordinário da empresa contra a condenação, o TRT da 23ª região considerou que, embora a advogada nomeada na procuração tivesse declarado sua autenticidade, a representação encontrava-se irregular, pois apenas os documentos oferecidos para prova poderiam ser declarados autênticos pelo advogado.

No recurso ao TST, a Oros disse que o não conhecimento de seu recurso ordinário por irregularidade de representação era uma interpretação equivocada do art.830 da CLT, pois este não exclui do rol dos documentos passíveis de autenticação pelo advogado a procuração e os demais documentos de representação.

O relator, ministro Walmir Oliveira da Costa, acolheu a argumentação da empresa. Ele ressaltou que, segundo o próprio TRT, a procuração foi juntada ao processo com a efetiva declaração de autenticidade do documento apresentado, antes mesmo da interposição do recurso.

Assim, considerando que a empresa declarou oportunamente a autenticidade dos documentos apresentados, afastou a irregularidade de representação e deu provimento ao recurso por violação do arti. 830 da CLT. O processo retornará ao TRT, para exame do recurso ordinário.

A notícia refere-se ao seguinte processo: RR-1132-24.2011.5.23.0008.

Clique aqui e confira o acórdão na íntegra.

Fonte: Migalhas | 28/05/2014.

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Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

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O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor. 

A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono. 

A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura. 

Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. 

Obrigação propter rem 

No caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou duas ações de cobrança: uma contra o comprador e, posteriormente, outra contra o antigo proprietário do imóvel. A dívida era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a imissão na posse. 

Na primeira ação – do condomínio contra o compromissário comprador –, verificou-se que, na realidade, quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado, levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto. 

Pelo princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade. 

Para a ministra Nancy Andrighi, se foi comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais (porque não houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de compra e venda. 

Relação material 

Segundo a relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. 

Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição. 

“Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, explicou a ministra.

Dessa forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão na posse do imóvel pelo comprador. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1297239.

Fonte: STJ | 07/05/2014.

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