1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com vigência de quinze anos – Objeto da locação é imóvel alienado fiduciariamente – Necessidade de concordância expressa do fiduciário, nos termos do art. 37-B da Lei 9.514/97 – Dúvida procedente (mantida a recusa do ofício de imóveis).

Escrito por

Processo 0065836-57.2013.8.26.0100
CP 357
Dúvida
Registro de Imóveis
9° Oficial de Imoveis da Comarca da Capital
Auto Posto Mello Peixoto Ltda
Registro de imóveis – dúvida – contrato de locação com vigência de quinze anos – objeto da locação é imóvel alienado fiduciariamente – necessidade de concordância expressa do fiduciário, nos termos do art. 37-B da Lei 9.514/97 – dúvida procedente (mantida a recusa do ofício de imóveis).
1. O 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA. (AUTO POSTO).
1.1. De acordo com o termo de dúvida (fls. 02-03), AUTO POSTO pretende o registro de um contrato de locação (fls. 04-14) celebrado em 19 de dezembro de 2008 (aditado duas vezes em 02 de abril de 2009 e em 03 de maio de 2010), em que PRIME ADMINISTRAÇÃO DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA. (PRIME) dá em locação, à suscitada, o imóvel de matrícula 11.120 do 9º RI.
1.2. O título foi apresentado ao 9º RI em 21 de agosto de 2013, ocasião em que foi qualificado negativamente. Pela leitura da nota de devolução (fls. 15), parece que o título foi apresentado à prenotação em outras ocasiões pretéritas. O registrador notou que o imóvel de matrícula 11.120 foi alienado fiduciariamente à B.S. Factoring Fomento Comercial Ltda. (v. R.20/11.120 – fls. 47 verso) e o contrato de locação que se pretende registrar possui prazo de vigência de 15 (quinze) anos. Neste cenário, é imprescindível, nos termos do artigo 37-B da Lei 9.514/97, a concordância expressa da fiduciária, a fim de que o negócio de locação se torne válido.
1.3. Alegando não poder cumprir com o exigido, AUTO POSTO requereu a suscitação de dúvida (fls. 16-17), instruindo seu pedido com documentos (fls. 19-41). O título foi então prenotado sob número 457.992 (fls. 48 verso).
2. Houve impugnação da suscitada (fls. 51-54).
2.1. AUTO POSTO alega genericamente que não possui condições de obter a concordância expressa da fiduciária B.S Factoring e que o contrato de locação, que se pretende registrar, foi assinado em data anterior à da ocorrência da alienação fiduciária (o contrato foi assinado no ano de 2008 e a alienação fiduciária ocorreu no ano de 2009 v. fls. 47 verso)
3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 69-70).
4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.
5. A suscitada pretende o registro de contrato de locação em desconformidade com a legislação civil.
6. A exigência do registrador encontra guarida expressa em lei. Assim dispõe o artigo 37-B da Lei 9.514/97: “Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.” (g. n.)
7. A simples leitura do título que se pretende registrar evidencia que o prazo de vigência pretendido extrapola o interregno temporal de um ano (v. cláusula 3ª – fls. 5), fazendo-se assim imperiosa a concordância expressa do fiduciário para a validade da locação.
8. A impugnação apresentada pela suscitada não prospera. A simples e alegada dificuldade em se obter a concordância da fiduciária (difficultas praestandi) não é motivo relevante para que afastar a exigência legal. Ademais, o fato de o contrato de locação ter sido celebrado em data anterior à ocorrência da alienação fiduciária não voga, eis que o instrumento de locação não foi registrado logo após a sua celebração e, portanto, não chegou a gozar de publicidade perante terceiros.
9. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 9º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de AUTO POSTO MELLO PEIXOTO LTDA. (prenotação 457.992). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, art. 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.
P. R. I. C. São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito
(D.J.E. de 13.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 13/01/14

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CSM|SP: Registro de imóveis – Contrato de locação – Necessidade da averbação do cancelamento do anterior registro de contrato de locação – Divergência de numeração que não impede a individualização do imóvel e localização da matrícula – Indisponibilidade do § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Recurso não provido.

Escrito por

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0050046-67.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante COMERCIAL MÓVEIS DAS NAÇÕES LTDA, é apelado 9º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 6 de novembro de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO N° 21.333
Registro de Imóveis – Contrato de Locação – Necessidade da averbação do cancelamento do anterior registro de contrato de locação – Divergência de numeração que não impede a individualização do imóvel e localização da matrícula – Indisponibilidade do § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício – Recurso não provido.
Inconformada com a sentença que desacolheu seu Pedido [1], a Comercial Móveis das Nações Ltda. interpôs apelação, porque considera possível a inscrição do contrato de locação [2], recusada, porém, pelo Oficial do 9.° Registro de Imóveis da Capital com fundamento na existência de divergência entre o conteúdo do contrato e da matrícula, da existência de precedente registro de outro contrato de locação e a também indisponibilidade do bem em decorrência de penhora havia em execução fiscal movida pela Fazenda Nacional [3].
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.
É o relatório.
Na matrícula n. 7.978 há o registro de outro contrato de locação (R. 15, fls. 41-verso) com prazo de cinco anos, terminado em 30/04/2004.
Ante a possibilidade da prorrogação daquele contrato por prazo indeterminado, compete averbação de sua extinção antes do ingresso do registro de novo contrato com o escopo de se evitar a presença de direitos contraditórios no registro imobiliário.
Sem o atendimento dessa exigência, conforme julgado pelo MM Juiz Corregedor Permanente, é inviável o registro, daí o não provimento desta apelação para efetivação do registro.
Não fosse isso, seria o caso do registro pelo fato das outras duas exigências não merecerem acolhimento.
No contrato de locação o imóvel está descrito como localizado na Av. Eduardo Cotching, n. 1.931 e 1.935 (a fls. 06) e na matrícula consta Av. Eduardo Cotching, n. 1.931 (a fis. 39), assim, não há dúvidas do imóvel comercial ser o indicado na matrícula n. 7.978, a possibilidade de equívoco na descrição e ou a presença de outra matrícula não modificam o fato da certeza do imóvel locado ser o matriculado sob o n. 7.978.
Diante disso, cabe afastar-se essa exigência em razão da não pairar dúvidas acerca da individualização do imóvel e seu registro na mencionada matrícula.
A indisponibilidade do bem decorrente de penhora em ação movida pela Fazenda Nacional (art. 53. § 1.°, da Lei n.° 8.212/1991) [5] não tem o condão de impedir o registro pretendido.
Se a indisponibilidade não impede a celebração da locação, e tampouco repercute sobre a validade da cláusula de vigência e do pacto de preempção, não faz sentido estorvar fenômeno de reforço eficacial,consequência do registro, e direcionado a resguardar, com mais rigor, afunção social do contrato, “nesse seu conteúdo ultra partes”, cunhado por Cláudio Luiz Bueno de Godoy ao enfocar a face externa de tal princípio, mitigando o da relatividade de seus efeitos e robustecendo o da força obrigatória. [6]
O resultado associado à publicidade registral, com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.
Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor executado. [7]
Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada. [8]
Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.° 100.237-0/0, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.°, da Lei n.° 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.
No tocante à concessão de eficácia real ao direito de preferência, é oportuno, ainda, em desabono da desqualificação registral, sublinhar, pautado pelo artigo 32 da Lei n.° 8.245/1991, que a preempção não alcança os casos de venda por decisão. [9]
Em suma: malgrado removido dois dos obstáculos erguidos pelo Oficial, permanece a exigência atinente à necessidade da averbação do cancelamento da locação anteriormente registrada.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls. 80/81.
[2] Fls. 84/98.
[3] Fls. 02/04.
[4] Fls. 109/110.
[5] Artigo 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.
§ 1º. Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis. (grifei)
[6] Função social do contrato. São Paulo: Saraiva, 2004, P. 131-135.
[7] Recurso Especial n.° 512.398/SP, rel. Min. Felix Fischer. j. 17.02.2004; Recurso Especial n.° 615.678/SP, rel. Min. Eliana Calmon. j. em 24.08.2005; Recurso Especial n.° 769.121/SP, rel. Min. Castro Meira. j. em 08.11.2005; Agravo Regimental no Recurso Especial n.° 882.016/SP. rel. Min. Castro Meira, j. em 20.03.2007; Recurso Especial n.° 1.269.474/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 06.12.2011.
[8] Apelações Cíveis n.°s 0007969-54.2010.8.26.0604, 0018382-04.2011.8.26.0019 e 0000001-78.2011.8.26.0493, todos relatados por mim, julgados, o primeiro, no dia 10.05.2012 e, os dois últimos, em 13.12.2012.
[9] Artigo 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. (grifei) (D.J.E. de 10.01.2013 – SP)

Fonte: D.J.E. | 10/01/14

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CSM|SP: Registro de imóveis – Escritura de sobrepartilha, cessão de direitos de meação e hereditários com adjudicação de bens – Princípio registral da continuidade – Ofensa inexistente – Sub-rogação do cessionário na posição jurídica dos cedentes – Ocorrência antes da partilha do acervo remanescente – Juízo de desqualificação afastado – Dúvida procedente – Recurso provido.

Escrito por

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0016919-74.2012.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante JOÃO FARIAS JÚNIOR, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE PRAIA GRANDE.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO E, AO REFORMAR A R. SENTENÇA IMPUGNADA E JULGAR A DÚVIDA IMPROCEDENTE, DETERMINARAM O REGISTRO DA ESCRITURA OBJETO DA DESQUALIFICAÇÃO REGISTRAL, V. U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente), GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.
São Paulo, 6 de novembro de 2013.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
VOTO N° 21.359
REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de sobrepartilha, cessão de direitos de meação e hereditários com adjudicação de bens – Princípio registral da continuidade – Ofensa inexistente – Sub-rogação do cessionário na posição jurídica dos cedentes – Ocorrência antes da partilha do acervo remanescente – Juízo de desqualificação afastado – Dúvida procedente – Recurso provido.
Inconformado com a r. sentença que, acedendo à nota devolutiva, manteve a desqualifícação registral [1], o interessado apelou alegando que o registro da escritura de sobrepartilha, cessão de direitos de meação e hereditários com adjudicação de bens não vulnera o princípio da continuidade [2].
Recebido o recurso no duplo efeito [3], os autos foram encaminhados ao C. Conselho Superior da Magistratura [4] e a D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.[5]
É o relatório.
A sobrepartilha objeto do título recusado foi feita em complementação de partilha realizada nos autos do inventário dos bens deixados por João Farias, falecido no dia 18 de janeiro de 1982, processado, nos autos n.° 62/82, sob a forma de arrolamento, pela 1.ª Vara da Família e Sucessões do Foro Regional de Pinheiros. [6]
O novo acervo de bens era composto por um só bem imóvel que deixou de ser partilhado judicialmente, identificado na matrícula n.° 41.188 do Registro de Imóveis de Praia Grande [7], registrado em nome do Espólio de João Farias [8] e de cuja distribuição dependia o fim do estado de indivisão, com especificação da porção do patrimônio formada pela metade ideal do cônjuge supérstite e pelos quinhões dos herdeiros.
A viúva meeira Silvana Benincasa Farias, com quem o autor da herança foi casado sob o regime da comunhão universal de bens, e o herdeiro-filho Antônio César Farias, com a concordância de sua esposa Flavia Ayres Hernandez, cederam gratuitamente seus direitos ao igualmente herdeiro-filho João Farias Júnior, a quem adjudicado, ao final, e na falta de outros herdeiros legítimos, o bem imóvel. [9]
Com a cessão da meação e da cota ideal de um dos herdeiros, concluída antes da partilha do acervo, a integralidade da universalidade de direito que pendia de distribuição foi incorporada, mediante adjudicação, ao patrimônio do cessionário, a quem tocava, inicialmente, um quinhão correspondente a 50% da herança e 25% do objeto da sobrepartilha.
O negócio jurídico translativo ocorreu, assim, é relevante, enquanto subsistente o estado de indivisão, tanto o relativo ao patrimônio comum, coletivo do casal, quanto o referente à herança, ao acervo não partilhado judicialmente: em suma, aperfeiçoou-se antes da concretização da metade ideal e dos quinhões dos herdeiros.
Realmente, não obstante dissolvida a sociedade conjugal pela morte de um dos cônjuges, apenas a partilha identifica os bens, direitos e obrigações integrantes da herança e aqueles componentes da meação do supérstite.
É por meio do inventário, pontua Maria Helena Diniz, que se reparte “o acervo em duas meações, ficando uma com o cônjuge sobrevivente e a outra com os sucessores do de cujus”.[10] Justo, aqui, o escólio de Orlando Gomes, ao abordar a cessação da comunhão universal de bens:
A ocorrência de um desses fatos extintivos não põe termo imediatamente ao estado de indivisão dos bens.
A comunhão termina de direito, mas os bens permanecem indivisos até a partilha.(…).
Se a sociedade conjugal se dissolve pela morte de um dos cônjuges, o sobrevivo continua na posse da herança, até a partilha. (…). Procede-se ao inventário dos bens para a partilha, constituindo a meação os bens retirados do acervo comum para compô-la. Não se partilham, obviamente, os bens incomunicáveis nem se leva em conta, na composição da meação, a procedência dos bens. [11]. (grifei)
A jurisprudência administrativa deste C. CSM compartilha idêntico entendimento. Ao julgar a Apelação Cível n.° 425-6/1, em 13 de outubro de 2005, rel. Des. José Mário Antônio Cardinale, e com recurso a outros precedentes [12], este E. Tribunal de Justiça deixou assinalado:
… malgrado não se desconheça que a metade ideal já pertencia à devedora antes do óbito de seu esposo, não se pode deslembrar que, como bem entendeu o digno magistrado, a partilha dos bens decorrente do óbito do marido da devedora recai sobre todo o patrimônio do casal para por fim à indivisão, separando dos bens havidos em comum aqueles que pertencerão ao cônjuge meeiro supérstite dos outros que comporão os quinhões hereditários dos sucessores do “de cujus”.
É possível que a meação do cônjuge sobrevivente e os quinhões dos herdeiros recaiam sobre todos os bens pertencentes em comum pelo casal, que passarão a lhes pertencer em condomínio, mas, também, não se pode descartar a hipótese da meação e dos quinhões hereditários se individualizaram em determinados bens.
Desse modo, a cessão representou, in concreto, e na oportuna compreensão de Orlando Gomes, “mais do que a simples alienação de uma coisa, consistindo em substituição de determinada posição jurídica.” [13]
O cessionário-herdeiro, recorrente, assumiu, na esfera patrimonial, o lugar, a posição, a situação jurídica dos cedentes; sub-rogou-se nos direitos e obrigações então sob titularidade daqueles; por isso, via adjudicação, considerada a fração ideal transmitida-lhe com a abertura da sucessão, recebeu a totalidade do acervo sobrepartilhado.
Enfim, respeitado o entendimento esposado no precedente mencionado pelo Oficial [14], o pretendido registro da escritura pública de sobrepartilha, cessão de direitos de meação e hereditários com adjudicação de bens não ofende o princípio da continuidade.
Tal se daria se a cessão tivesse ocorrido após a partilha e – subsumindo-se ao regime da doação ou, se onerosa, ao da venda e compra -, envolvesse, já cessado o estado de indivisão, o bem imóvel atribuído, em condomínio, à meeira e aos herdeiros.
Pelo exposto, dou provimento ao recurso e, ao reformar a r. sentença impugnada e julgar a dúvida improcedente, determino o registro da escritura objeto da desqualificação registral.
JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Notas:
[1] Fls. 37-38.
[2] Fls. 44-48.
[3] Fls. 52.
[4] Fls. 54 e 55.
[5] Fls. 58-61.
[6] Fls. 7-9, subitem 3.2.
[7] Fls. 7-9, subitem 3.1. e item 4.
[8] Fls. 13.
[9] Fls. 7-9, subitem 1.1. e itens 5 e 6.
[10] Curso de Direito Civil Brasileiro: Direito de Família, 22.ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 175.
[11] Direito de Família. Atualizada por Humberto Theodoro Júnior, 13.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 198.
[12] Apelação Cível n.° 15.305-0/7, rel. Des. Dínio de Santis Garcia, j. 31.8.1992; Apelação Cível n.° 43.063-0/1, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição , j, 17.4.1998; Apelação Cível n.° 73.570-0/0, rel. Des. Luís de Macedo, j. 19.10.2000.
[13] Sucessões. Atualizada por Humberto Theodoro Júnior, 9.ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 245.
[14] CSM – Apelação Cível n.° 990.10.423.737-8, rel. Des. Maurício Vidigal, j. 19.4.2011. (D.J.E. de 10.01.2013 – SP)

Fonte: D.J.E. | 10/01/14

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