CCJ aprova limite no controle da União sobre terrenos de marinha

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A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou, na quarta-feira (21), alterações nas regras que hoje atribuem exclusivamente à União o domínio sobre os terrenos de marinha, como são chamadas as faixas de área às margens do litoral e dos rios navegáveis. As mudanças são sugeridas por meio da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 53/2007, analisada com base em relatório do senador Ricardo Ferraço (PMDB-ES). Ele recomenda a aprovação por meio de um texto substitutivo.

Assim como no texto original, do ex-senador Almeida Lima, Ferraço mantém parte dos atuais terrenos de marinha e acrescidos (que se originaram de áreas originais de mangues) sob o domínio da União, mas também transfere parcelas aos estados e municípios, além de assegurar a legalização plena da propriedade em favor dos atuais donatários, cessionários e ocupantes foreiros.

No substitutivo, porém, o relator vai além, ao abrir caminho para favorecer ainda os simples ocupantes, aqueles que não possuem contratos de aforamento ou que sequer estejam registrados como posseiros no Patrimônio da União. Pelo texto, eles terão prazo de até um ano depois da vigência da emenda para registrar as áreas ocupadas e assim poder se habilitar ao pleno domínio.

Na justificativa, Ferraço esclarece que esses ocupantes constituem a maior parcela da população localizada nessas áreas, normalmente pessoas muito simples, de baixo nível de escolaridade, de pequeno ou nenhum poder aquisitivo. Por isso, prevê que teriam dificuldades para regularizar sua situação.

Depois de transcorrido o prazo inicial, elas voltarão a ter nova chance de regularizar as áreas, mas nesse caso por meio das prefeituras, que pela proposta passarão depois a deter o domínio de áreas ocupadas por particulares.

Lacuna jurídica

Outra mudança é que Ferraço preferiu manter a figura jurídica dos terrenos de marinha a partir da adoção das novas regras de propriedade plena. Ele explica que,  se a extinção acontecesse, conforme previsão do texto original, leis e regulamentos que tratam dessas áreas seriam revogados. Diante desse “vazio jurídico”, afirmou que seria impossível demarcar terrenos de marinha ainda não identificados e registrados.

“E isto, por sua vez, virá criar sérias dificuldades para os municípios e demais pessoas que deverão receber o domínio de tais áreas, uma vez que não se saberá quais são elas, sua extensão e limites, entre outros aspectos”, salientou Ferraço.

O vácuo jurídico também poderia prejudicar o repasse de áreas de marinha onde estejam aldeamentos indígenas e antigos quilombos, em favor de seus respectivos ocupantes, além daquelas que sejam restingas de preservação, mantidas sob o poder da União.

Repartição

Como regra geral de repartição, o substitutivo mantém a regra original da PEC para manter sob domínio da União as áreas nas quais tenham sido construídos prédios públicos que abriguem órgãos ou entidades da administração federal, inclusive faróis de sinalização náutica. Também ficam com a União aquelas áreas destinadas ao uso de prestadores de serviços públicos concedidos ou permitidos por meio da ação federal. O mesmo valerá para áreas destinadas ao adestramento das Forças Armadas ou que sejam de interesse público, nos termos de lei específica.

Já os estados passam a ter domínio pleno das áreas em que tenham sido edificados prédios públicos onde funcionam órgãos ou entidades da administração estadual, assim como aquelas que tenham sido destinadas ao uso de prestadores de serviço públicos concedidos e permitidos pelos respectivos estados.

Os municípios, do mesmo modo, ganham domínio pleno sobre terrenos onde estejam instalados prédios públicos de órgãos ou entidades da administração municipal e, ainda, dos que tenham sido destinados ao uso de prestadores de serviços concedidos e permitidos pelos respectivos municípios. Adicionalmente, passam ainda a ter domínio sob as áreas não enquadradas nas categorias anteriores ou das que estejam atualmente locadas ou arrendadas a terceiros pela União.

Os donatários permanecem com o domínio pleno das áreas que receberam mediante autorização de lei federal, assim como os cessionários, que as receberam por atos administrativos. Quanto aos foreiros, são contemplados todos os que estão em dia com suas obrigações — tanto os que dispõem de contratados de aforamento como os apenas inscritos no Patrimônio da União, sem contar a hipótese em favor dos que sequer estão inscritos e que terão prazo de um ano a partir da vigência da emenda para essa providência.

Sem a iniciativa do próprio ocupante de pedir registro dentro do prazo inicial de um ano, caberá aos municípios — que depois receberão o domínio dessas áreas — a tarefa de transferir o direito pleno de propriedade dentro do prazo de mais cinco anos, desde que eles próprios solicitem e comprovem a posse.

Dispensa de custos

No caso da transferência do domínio de terrenos exclusivamente residenciais, o substitutivo prevê o perdão de débitos referentes a foro, taxa de ocupação, laudêmio, multas, juros e quaisquer outros custos quando

Ainda pelo texto, a União continuará realizando a identificação e demarcação dos novos terrenos de marinha, dentro de até cinco anos desde a vigência da emenda. Esgotado esse prazo, por igual tempo, os municípios serão incumbidos da tarefa. Depois disso, os terrenos que ainda não tiverem sido demarcados serão considerados áreas devolutas (terras públicas sem fim específico), para efeito de regularização fundiária em favor dos ocupantes.

Tramitação conjunta

A proposta tramita em conjunto com outra PEC (56/2009), do senador Marcelo Crivella (PRB-RJ), que recebeu voto de Ferraço pela rejeição. Esse texto sugeria a criação de um novo dispositivo constitucional para autorizar a União a fazer a transferência do domínio pleno dos terrenos de marinha e os seus acrescidos aos foreiros, ocupantes, arrendatários e concessionários. O texto estipulava ainda prazo de cinco anos para que a União adotasse medidas administrativas para efetivar a transferência do domínio.

Desde que começou a tramitar, a proposta de Almeida Lima passou por audiência pública e chegou a constar da pauta de votação da CCJ, com voto favorável do então relator, senador Flexa Ribeiro (PSDB-PA). Mas o governo negociou a retirada do texto sob o compromisso de enviar uma proposta alternativa. Apesar do acordo nesse sentido, a proposta oficial nunca chegou à comissão, como disse à época o autor.

Fonte: Agência Senado | 21/05/2014.

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Artigo: Usucapião em cartório – Por: José Renato Nalini

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* José Renato Nalini

Uma das excelentes previsões do novo CPC é a possibilidade de usucapião administrativa, sem necessidade de um juiz para reconhecer a propriedade do possuidor de boa-fé. A usucapião é velha conhecida da classe jurídica. É o decurso de tempo convertendo a posse em propriedade. Instituição essencial para um país como o Brasil, em que parcela considerável da população não é dona da terra que ocupa.

E não consegue se tornar proprietário, sem passar pelos trâmites de uma ação de usucapião. Em juízo, é um processo demorado. Demanda citação de todos os confinantes, de interessados incertos e não sabidos, do Poder Público, de realização de perícia, às vezes mais dispendiosa do que o montante do valor do imóvel. Já a possibilidade aberta pelo Deputado Paulo Teixeira (PT-SP) abre excelente perspectiva aos possuidores.

Prevê que, sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, diretamente no cartório do registro de imóveis. Basta o requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores.

Mais a planta e memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e confinantes, titulares de domínio ou de direitos reais. Também é necessária a juntada de certidões negativas dos distribuidores da comarca de situação do imóvel e do domicílio do requerente e justo título ou documentos que demonstrem a origem da posse, continuidade, natureza e tempo. Isso pode ser feito com a juntada de comprovante de pagamento de impostos e taxas que incidirem sobre o imóvel.

Pode parecer complicado, mas é muito simples diante da burocracia de um processo de usucapião convencional. Se houver impugnação, quem decidirá será o juiz. Mas se não houver, como ocorre na maioria dos casos, o registrador procederá ao assento de aquisição do imóvel com as descrições apresentadas e abrirá a matrícula.

É um grande passo no sentido da desjudicialização, tendência irreversível de uma população que se vê aturdida diante do excesso de ações judiciais em curso. 93 milhões de processos mostram uma Nação enferma. A saúde está na conciliação, na pacificação, na obtenção de resultados mais eficazes e mais rápidos do que a invencível lentidão do Judiciário, mercê de inúmeras causas e assunto que merece outra reflexão.

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* JOSÉ RENATO NALINI é presidente do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo para o biênio 2014/2015. E-mail: jrenatonalini@uol.com.br

Fonte: Blog do Renato Nalini.

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Promitente comprador não é obrigado a pagar cotas condominiais antes da imissão na posse

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O promitente comprador de imóvel só passa a ser responsável pelo pagamento das cotas de condomínio após a imissão na posse do bem. É a partir daí que ele passa a exercer o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, o que justificaria sua contribuição. Até então, pagar a taxa é obrigação do promitente vendedor. 

A tese foi aplicada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um recurso especial em ação que discutiu de quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais relativas ao período que antecedeu a imissão na posse do imóvel: do atual proprietário, à época promitente comprador do bem, ou do antigo dono. 

A peculiaridade do caso é que o compromisso de compra e venda tinha cláusula que dispunha sobre a responsabilidade do compromissário comprador pelo pagamento das cotas, desde sua assinatura. 

Ainda assim, seguindo o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, a Turma entendeu que a existência de eventual cláusula que atribua ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento das cotas, quando não há imissão na posse do bem, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. 

Obrigação propter rem 

No caso analisado, para obter o pagamento de cotas em atraso, o condomínio ajuizou duas ações de cobrança: uma contra o comprador e, posteriormente, outra contra o antigo proprietário do imóvel. A dívida era relativa ao período entre a assinatura do compromisso de compra e venda e a imissão na posse. 

Na primeira ação – do condomínio contra o compromissário comprador –, verificou-se que, na realidade, quem possuía legitimidade passiva e responsabilidade pelo pagamento da dívida era o promitente vendedor. A decisão, transitada em julgado, levou em consideração a natureza propter rem da obrigação, porque o vendedor, além de proprietário do bem, conforme registro imobiliário, era quem exercia o domínio direto. 

Pelo princípio da obrigação propter rem, responde pelo dever de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que efetivamente exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo propietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade. 

Para a ministra Nancy Andrighi, se foi comprovada na primeira ação de cobrança a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais (porque não houve imissão na posse do bem), não se pode afirmar agora o contrário apenas porque ele é, atualmente, o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade no compromisso de compra e venda. 

Relação material 

Segundo a relatora, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. 

Não tendo havido a imissão na posse do compromissário comprador, o promitente vendedor continua a exercer, portanto, o domínio direto sobre o imóvel, usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, os quais justificam a sua contribuição. 

“Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável na matrícula do imóvel seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem, no entendimento desta corte ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial”, explicou a ministra.

Dessa forma, a Turma negou o recurso e manteve a decisão que atribuiu ao antigo proprietário a responsabilidade pelas cotas de condomínio anteriores à imissão na posse do imóvel pelo comprador. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1297239.

Fonte: STJ | 07/05/2014.

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