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A norma do art. 21 da Lei nº. 6.766/79 disciplina o registro do loteamento ou desmembramento cuja área pertencer a mais de uma circunscrição imobiliária. A norma estabelece que o registro deverá ser feito primeiramente perante a circunscrição em que estiver localizada a maior parte da área loteada e que é vedado processar, simultaneamente, perante diferentes circunscrições, os requerimentos de registro do mesmo loteamento. A lei estabelece que nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição e que são nulos os atos praticados com infração da norma do art. 21.

O parágrafo terceiro do art. 21 determina que enquanto não forem procedidos todos os registros (em todas as circunscrições), considerar-se-á o loteamento como não registrado. Essa exigência da lei tem grande relevância na prática do ato registral, pois o loteamento registrado na circunscrição em que localizada a maior parte da área loteada ainda está sob o manto de um registro incompleto. Assim, deve o registrador de imóveis adotar algumas cautelas e mencionar que o registro está subordinado ao cumprimento de condição, qual seja a do registro subsequente do loteamento na outra ou nas outras circunscrições imobiliárias.

O registrador que efetuar o primeiro registro do loteamento deverá promover averbação na matrícula para constar que o registro está subordinado a condição. Poderá fazer a narrativa do ato praticado nos seguintes termos:

“AV…. Em … REGISTRO DO LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO – Considerando que o imóvel originário pertence a ambas as circunscrições desta comarca, promove-se esta averbação, de ofício, para constar, que conforme o artigo 21 da Lei nº.6.766/79, o registro do loteamento efetuado nesta Matrícula está sujeito à condição de registro do loteamento no … Registro de Imóveis desta comarca, sem o que o registro do loteamento nesta matrícula poderá ser cancelado.

Como o registro do loteamento só se completará com o registro nas outras circunscrições, não convém ao primeiro registrador descerrar desde logo as matrículas dos lotes, salvo o descerramento matricial necessário ao registro das garantias para a execução das obras de infraestrutura.

Depois que o registro do loteamento se completar nas demais circunscrições, deve o primeiro registrador, mediante a apresentação de certidão dos registros efetuados nas outras serventias, promover averbação para constar a informação do completamento do registro do parcelamento e cumprimento da condição.

Se, eventualmente, o registro for negado na outra circunscrição, depois de efetuado o registro na circunscrição onde estiver localizada a maior parte da área loteada, terá incidência a regra do parágrafo quarto do art. 21, que assegura a manutenção do registro primitivo na hipótese de o motivo do indeferimento não se estender à área como um todo. Neste caso, o interessado deverá requerer à Prefeitura Municipal a validação da aprovação quanto à área inserida na circunscrição onde já registrado o loteamento, o que será objeto de averbação na matrícula do imóvel para comprovar que o parcelamento não mais dependerá do registro do loteamento em outra ou outras circunscrições. Diante da impossibilidade de registro nas demais circunscrições, a lei permitiu ao loteador reduzir a área loteanda para salvar o primeiro registro do loteamento que, assim, após a averbação de retificação, será considerado registro definitivo da parte inserida na circunscrição do primeiro registro.

Importa ressaltar que a regra do art. 21 da Lei nº. 6.766/79 não tem aplicação nas regularizações fundiárias de assentamentos urbanos irregulares ou parcelamentos informais, os chamados loteamentos clandestinos. Na regularização fundiária prevalecem as normas da Lei nº. 6.015/73, especialmente o art. 288-G. c/c art. 288 – D. §1º, que estão a determinar a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento no registro de imóveis que contiver a maior porção da área do assentamento regularizado, competindo-lhe comunicar às demais circunscrições para que estas promovam averbação-notícia da demarcação urbanística e registro do parcelamento (art. 288-E, §3°, da Lei nº. 6.015/73). Poder-se-á objetar que apenas a regularização fundiária de interesse social escapa da incidência da Lei nº 6.766/79 (art. 288-F, §3º, da Lei nº 6.015/73 c/c art. 65, parágrafo único da Lei nº 11.977/2009) e que, assim, a norma do art. 21 da lei do parcelamento do solo teria incidência na regularização fundiária de interesse específico. Não parece ser esse o entendimento que deve prevalecer no Estado de São Paulo, pois o item 219 do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça determina que o procedimento da regularização fundiária de interesse social e específico deve observar o disposto nas Leis 11.977/2009 e 6.015/73.

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* O autor é Procurador da República aposentado, Oficial do 2º Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos/SP, colaborador do Portal do Registro de Imóveis (www.PORTALdoRI.com.br) e colunista do Boletim Eletrônico, diário e gratuito, do Portal do RI.

Como citar este artigo: ALVARES, Amilton. REGISTRO DE LOTEAMENTO SOB CONDIÇÃO. Boletim Eletrônico do Portal do RI nº. 163/2013, de 17/10/2013. Disponível em https://www.portaldori.com.br/2013/10/17/registro-de-loteamento-sob-condicao/. Acesso em XX/XX/XX, às XX:XX.

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Parcelamento do solo urbano. Cronograma de obras – prazo – prorrogação.

Questão esclarece acerca da prorrogação do prazo do cronograma de obras para o registro de loteamento urbano.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da prorrogação do prazo do cronograma de obras para o registro de loteamento urbano. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta
No caso de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79), vencido o cronograma de obras apresentado para o registro deste, o mesmo pode ser prorrogado?

Resposta
Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 339-341, ao abordarem o assunto, assim esclarecem:

“O terceiro e último ponto que ainda convém examinar em matéria de obras de infraestrutura é o da prorrogação do prazo do cronograma.

Consta na lei que o cronograma de execução das obras destinadas a implantação do loteamento deverá ter ‘duração máxima de 4 (quatro) anos’ (art. 18, V, da Lei nº 6.766/79).

Vencido tal prazo sem a conclusão dessas obras, poderá o Município prorrogar esse prazo, afastando, com isso, a mancha de irregularidade do parcelamento?

Pelo entendimento de ilustres membros do Ministério Público Paulista, ‘não se admite a prorrogação do prazo de quatro anos, pelos municípios, para o loteador executar as obras. Primeiro porque o quadriênio é prazo máximo fixado em lei federal e, se o loteador não cumprir sua obrigação nesse período, incorre nas sanções penais (art. 50, I e II). Segundo, porque o prazo original, constante do cronograma arquivado em Serviço, gera a expectativa nos adquirentes de que seus lotes estarão servidos de todas as obras de infraestrutura no prazo previamente determinado.’143

Aliás, Diógenes Gasparini, mesmo antes da Lei nº 9.785/99, que elevou o prazo máximo do cronograma de 2 (dois) para 4 (quatro) anos, já o qualificava como prazo improrrogável.144

Ocorre que, ao tempo em que o cronograma tinha a ‘duração máxima de 2 (dois) anos’,145 como lembrou Hélio Lobo Junior, ‘a jurisprudência administrativa da matéria (decisões da E. Corregedoria Geral da Justiça) permitia a prorrogação desse prazo. O principal argumento era de que a prefeitura pode prorrogar o prazo de dois anos, desde que os adquirentes dos lotes estejam de acordo ou, notificados, não se oponham. Além do interesse da administração municipal, reconhecendo-se o dos compromissários compradores, que não podem ficar aguardando, indefinidamente ou por prazos não razoáveis, a completa implantação do parcelamento. Assim entendeu a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (Proc. CG 84.339/88, DJ, 07.07.1988, p. 9)’.146

Agora, com a mencionada elevação do prazo para 4 (quatro) anos, tempo máximo que realmente é razoável para a conclusão das obras de infraestrutura indicadas no cronograma, a questão parece tender a perder sua importância.

Todavia, como pondera com prudência Kioitsi Chicuta, há casos e casos…, e, assim, excepcionalmente, em circunstâncias devidamente justificadas, pode ser possível a prorrogação do prazo:

O MP sustentava que o prazo é taxativo (…).

Na verdade, não se chegou a um consenso e nós, juízes, não podemos adotar uma postura rígida, inflexível. A regra básica é que devem ser aceitos os quatro anos como um prazo fatal que deve ser cumprido. Cabe às prefeituras municipais a fiscalização do cumprimento do cronograma de obras, o compromisso assumido pelo loteador.

Nem sempre, porém, as coisas saem como planejadas. Existem eventos que, às vezes, possibilitam a dilação desse prazo. A meu ver, deve-se observar esse prazo. Mas, em determinadas circunstâncias, devidamente justificadas, é possível que esse prazo seja dilatado. Por exemplo, se uma enchente causa danos, cuja recuperação pode levar meses, não podemos exigir que o prazo inicial seja cumprido. Existem eventos que demandam tempo e não podem ser recuperados de um dia para o outro. São circunstâncias especialíssimas que acho que deveriam ser levadas em consideração.147

É preciso, por fim, lembrar que o problema da falta de execução das obras reclama solução no âmbito que envolve o Loteador e a Prefeitura, mesmo considerando a irregularidade da não execução das obras no prazo. Afinal, os adquirentes de lotes deverão sempre estar seguros da execução das obras, pois, na falta do loteador, elas devem ser executadas pela Prefeitura, que, ao aprovar o loteamento, colheu garantia para tanto.

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144 SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro, Tamiso, Cláudia Helena e Freitas, José Carlos de. Ob.cit., RDI 46/20.

145 Ob. cit., p. 96

146 Antes da Lei nº 9.785/99, consignando-se que essa lei, para a norma jurídica em pauta, só alterou a quantidade de anos (de 2 para 4), pois a expressão duração máxima não é novidade sua.

147 Ob. cit., RDI 46/85. Confira, ainda, sobre o assunto, parecer de lavra de Francisco Eduardo Loureiro, aprovado pelo Corregedor Geral da Justiça, Des. Márcio Martins Bonilha: Proc. CG nº 753/96, item II, publicado no DOE, cad. 1, de 1.10.97, p. 29.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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