CGJ/SP: USUCAPIÃO. DESNECESSIDADE DE QUITAÇÃO DA HIPOTECA. A USUCAPIÃO EXTINGUE EVENTUAIS ÔNUS E DIREITOS REAIS CONSTITUÍDOS PELO ANTIGO PROPRIETÁRIO.

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Acórdão – DJ nº 9000001-63.2013.8.26.0101 – Apelação Cível

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 9000001-63.2013.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que é apelante ALBERTO LUIZ RODRIGUES ARAUJO, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CAÇAPAVA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014.          

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 900001-63.2013.8.26.0101

Apelante: Alberto Luis Rodrigues Araujo

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Capaçava.

VOTO Nº 33.945

REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA PREJUDICADA – CONCORDÂNCIA PARCIAL COM AS EXIGÊNCIAS FORMULADAS PELO REGISTRO DE IMÓVEIS – SENTENÇA DE USUCAPIÃO – PROVA DE QUITAÇÃO DA HIPOTECA QUE GRAVAVA A PROPRIEDADE DO ANTIGO TITULAR COMO CONDIÇÃO DO REGISTRO – DESNECESSIDADE – FORMA ORIGINÁRIA DE AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO – RECURSO NÃO CONHECIDO. 

Trata-se de apelação interposta por Alberto Luis Rodrigues Araujo, objetivando a reforma da r decisão de fls. 24/25, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil de Pessoa Jurídica e Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de Capaçava relativa ao registro, na matrícula nº 2.807, da r. sentença de usucapião extraída dos autos do processo nº 896/2010, da E. 2ª Vara de Caçapava.

Alega, em suma, que é desnecessária a apresentação do instrumento de quitação da hipoteca registrada sob o nº 07 da matrícula, e que já apresentou as cópias autenticadas do memorial descritivo e da planta homologados pela sentença de usucapião.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 61/64).

É o relatório.

De acordo com a nota devolutiva lavrada pelo Registro de Imóveis (fl. 16), a qualificação negativa do mandado extraído dos autos da ação de usucapião decorreu da não apresentação:

a) das cópias autenticadas do memorial descritivo e da planta mencionados na r. sentença declaratória de usucapião;

b) da prova da quitação da hipoteca registrada sob o no 07, da matrícula do imóvel e

c)  do cadastro do imóvel.

Conforme destacado pelo Oficial de Registro de Imóveis, o item "c" já foi cumprido pelo apelante antes mesmo da suscitação da dúvida, de modo que o óbice encontra-se superado.

Resta o exame dos itens "a" e "b".

Transitada em julgado a sentença que declara a aquisição do domínio por meio da usucapião, o mandado extraído dos respectivos autos deve ser apresentado ao registro de imóveis acompanhado da planta e do memorial descritivo do imóvel.

Como se tratam de elementos integrantes do próprio título, é preciso que estejam autenticados pelo respectivo ofício judicial[1] ou pelo tabelião de notas responsável por sua formação[2].

No caso em exame, não constam dos autos as vias autenticadas da planta e do memorial descritivo homologados pela r. sentença.

A cópia da correspondência postal endereçada ao Oficial de Registro de Imóveis, juntada pelo apelante às fls. 49/51, não tem o condão de afastar o óbice porque, além de não trazer aos autos as vias autenticadas das peças requeridas pelo Oficial, mostra concordância com a exigência, o que prejudica a dúvida.

Quanto ao mais, a prova da quitação da hipoteca registrada sob o n. 7, da matrícula no 2.807, é desnecessária porque a usucapião, enquanto forma originária de aquisição de domínio, extingue eventuais direitos reais e ônus constituídos pelo antigo proprietário.

Nesse sentido decidiu recentemente o E. Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. MODO ORIGINÁRIO DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. HIPOTECA. NÃO SUBSISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA Nº 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF

.…

3. A usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus que gravavam o imóvel antes da sua declaração. 4. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 647240 / DF, julgado em 07.02.13)

Ainda:

DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.

…

4. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário. 5. Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o "direito principal" que lhe dá suporte, como no caso de perecimento da propriedade por qualquer motivo. Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra, ab novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária. Se a própria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade – e lhe era acessório – também se extinguirá. 6. Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade. (Resp REsp 941464 / SC, julgado em 24/04/2012).

A despeito do afastamento do óbice referente à comprovação da quitação da hipoteca, a dúvida está prejudicada porque o apelante concordou com a exigência de apresentação das vias autenticadas da planta e do memorial descritivo homologados pela r. sentença – tanto que tentou juntá-las durante o trâmite da dúvida – dando ensejo ao que a jurisprudência deste C. Conselho Superior da Magistratura denomina irresignação parcial[3].

O reconhecimento de que a dúvida está prejudicada implica o não conhecimento do recurso. Sem embargo, em caso de reapresentação do título ao registro de imóveis, desde que atendida a exigência referente à apresentação das vias autenticadas da planta e do memorial descritivo homologados pela r. sentença e mantidas as mesmas circunstâncias ora enfrentadas, a qualificação registral deverá ser positiva.

Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

_______________________________

[1] Art. 221, da Subseção XIII, da Seção III, do Capítulo IV, do Tomo I, das NSCGJ:. Ao expedir formais de partilha, cartas de sentença, de adjudicação, de alienação e de arrematação, mandados de registro, de averbação e de retificação, alvarás e documentos semelhantes, destinados aos Serviços Notariais e de Registro, o escrivão judicial autenticará e conferirá as peças que os formam e certificará a autenticidade da assinatura do juiz que subscreveu o documento, indicando-lhe o nome, o cargo e o exercício no juízo.

[1]

[2] Item 213, da Seção XIII, do Cap XIV, do Tomo II, das NSCGJ:. O Tabelião de Notas poderá, a pedido da parte interessada, formar cartas de sentença das decisões judiciais, dentre as quais, os formais de partilha, as cartas de adjudicação e de arrematação, os mandados de registro, de averbação e de retificação, nos moldes da regulamentação do correspondente serviço judicial.

[3] Apelações Cíveis nos 0010255-87.2012.8.26.0554, 0019332-94.2011.8.26.0477, 9000002-16.2011.8.26.0296, 1.258-6/6, 15.808-0/2, 20.603-0/9, 44.760-0/0, 71.127-0/4, 93.909-0/4, 154-6/4, 495-6/0, 822-6/3.

Fonte: TJ/SP | 25/03/2014.

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1ªVRP/SP: Não é possível o registro dos termos de abertura e encerramento dois livros contábeis e razão em período anterior ao registro da sociedade no RCPJ

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0004500-18.2014 Dúvida 9º Registro de Títulos e Documentos Sentença: Vistos. Cuida-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 9º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital, a requerimento de ESTÚDIO FOTOGRÁFICO LTDA, que pretende o registro dos termos de abertura e encerramento de livros contábeis diário e razão, de números 01, 02 e 03, respectivamente dos exercícios de 2009, 2010 e parte do ano de 2011. O óbice registrário refere-se à inviabilidade do pedido em razão da empresa ter sido registrada junto àquela Serventia somente em 03.07.2012, ou seja, em data posterior aos livros. Informa que a pessoa jurídica foi constituída em Ferraz de Vasconcelos e no local foram registrados os termos de abertura e encerramento dos livros contábeis diários, referentes aos anos de 2002 a 2004 e razão de 2002 a 2003. Todavia, em janeiro de 2006, houve a mudança da sede social para São Paulo, sendo comunicada a alteração somente em 03.07.2012. Neste contexto, a suscitada ficou sem registro no período de 30.01.2006 a 18.06.2012, tornando inviável o ingresso dos livros diário e razão referentes aos exercícios de 2009 a 2011, com a mesma numeração sequencial. Devidamente intimada (fl. 51), a suscitada não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.57. O Ministério Público opinou pela manutenção do entrave (fls.62/64). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Assiste razão ao Oficial Registrador e à Douta Promotora de Justiça. O título foi recusado a registro porque a interessada permaneceu em situação irregular no período compreendido entre 2006 e 2012, bem como somente foi ingressou perante o 9º Registro de Imóveis da Capital em 03.07.2012. Como é sabido, nos registros públicos é de fundamental importância o encadeamento cronológico que vincula pessoas e atos jurídicos, de modo que fique perfeitamente descrita, nos assentos, a sucessão dos atos jurídicos perfeitos e os responsáveis por eles. À regra que manda guardar esse encadeamento dá-se o nome de princípio da continuidade. O princípio da continuidade é um dos pilares da segurança do sistema dos registros públicos. Segundo o ilustre jurista Narciso Orlandi: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros tem que observar um encadeamento subjetivo. Os atos praticados tem de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para a validade dos negócios” (Retificação do Registro de Imóveis, Editora Oliveira Mendes, p.57). Logo, este princípio deve ser sempre observado pelo oficial registrador a fim de garantir a segurança jurídica da relação jurídica a que se pretende dar publicidade. Na presente hipótese, o último ato registrado data de 2006, havendo pois, um intervalo de seis anos sem registro de qualquer outro ato. E, ainda que assim não fosse, verifica-se que somente em 03 de julho de 2012 a sociedade deu entrada na Serventia Extrajudicial, tornando-se impossível o registro dos termos de abertura e encerramento dois livros contábeis e razão em período anterior a julho de 2012. No mais, devidamente intimada, a empresa sequer apresentou impugnação, demonstrando com isso implícita concordância com os fatos narrados pelo Oficial. Diante do exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de ESTÚDIO FOTOGRÁFICO LTDA, mantendo-se o óbice posto, e consequentemente julgo extinto o feito, com apreciação do mérito, nos termos do artigo 269, I do CPC. Oportunamente, cumpra-se o artigo 2013, I da Lei 6015/73. Por fim, defiro se for o caso, a entrega dos documentos originais depositados em Cartório pelo suscitante. Nada sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. 

Fonte: DJE/SP | 10/07/2014.

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1ªVRP/SP: ITCMD. Base de Cálculo: valor venal do imóvel (não valor venal de referencia do ITBI). Princípio da legalidade e da tipicidade tributária. Dúvida improcedente

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0004057-67.2014 Dúvida 10º Oficial de Registro de Imóveis da Capital – Dúvida registro de escritura de doação base de cálculo do ITCMD pelo valor venal do imóvel e não pelo valor venal de referencia do ITBI princípio da legalidade e da tipicidade tributária dúvida improcedente Vistos. O 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL suscitou dúvida, a pedido de OSWALDO JOSÉ FERRAREZI e sua mulher DIRCE SAVAZZI FERRAREZI, devido à qualificação negativa da escritura de doação com reserva de usufruto do imóvel objeto da matrícula 21.244, tendo como donatárias suas filhas SELMAR DE LOURDES FERRAREZI e SIMONE TEREZINHA FERRAREZI. O óbice imposto pelo Registrador refere-se à base de cálculo do ITCMD, que de acordo com o Decreto Estadual nº 55.002/09 seria o valor venal de referência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI. Por sua vez, os interessados recolheram o tributo tendo por base de cálculo o valor venal do imóvel e não o valor venal de referência. A diferença de montantes é significativa, mudando de R$ 894.087,00 para R$ 1.674.652,00 a avaliação do bem. O interessado apresentou suas razões (fls. 07/08), pleiteando a reconsideração da exigência, ponderando que a questão já foi elucidada pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em sede de mandado de segurança, declarando que a base de cálculo do ITCMD não foi alterada pelo Decreto nº 55.002/09, prevalecendo o valor venal. Juntou documentos (fls. 09/49). O Ministério Público opinou (fls. 50/51) pela improcedência da dúvida, acolhendo as razões exposta pelo suscitado. É o relatório. DECIDO A transmissão da propriedade teve origem em doação, que determinou o recolhimento do imposto ITCMD, baseado no valor venal do imóvel, de acordo com o disposto no art. 9º da Lei Estadual 10.705/2000. Não obstante estar pautado na legalidade o pagamento mencionado, foi aferido em nota de devolução óbice para o registro, determinando que o interessado complementasse o valor, com fundamento no Decreto do Estado de São Paulo nº 55.002/09, que se refere ao valor venal de referência. Em que pese o entendimento do D Oficial Registrador em sua exordial, tal questão não é nova, e já vem sendo enfrentada pelos Tribunais. A alteração trazida pelo referido decreto, como devidamente salientado pelo Ministério Público, ofendeu o princípio da legalidade, uma vez que só poderia se dar na forma da lei. Assim, como se infere do artigo 97, II, do Código Tributário Nacional, a majoração de tributo só é admitida por lei, sendo que o tributo só será instituído, ou aumentado, por esta via, com exceção das hipóteses previstas na Constituição Federal. A lei que rege o imposto de transmissão causa mortis e doações no Estado de São Paulo é a Lei Estadual nº 10.705/00, com alterações da Lei nº 10.992/2001, que determina o quanto segue: Artigo 9º – A base de cálculo do imposto é o valor venal do bem ou direito transmitido, expresso em moeda nacional ou em UFESPs (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo). § 1º – Para os fins de que trata esta lei, considera-se valor venal o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação. (…) Artigo 13 – No caso de imóvel, o valor da base de cálculo não será inferior: I – em se tratando de imóvel urbano ou direito a ele relativo, ao fixado para o lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU; II – em se tratando de imóvel rural ou direito a ele relativo, ao valor total do imóvel declarado pelo contribuinte para efeito de lançamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR. Tem-se, portanto, que (I) a base de cálculo do ITCMD é o valor venal do bem transmitido; (II) se considera valor venal o valor de mercado do bem na data da realização do ato ou contrato de doação e (III) no caso de imóvel urbano, o valor da base de cálculo não será inferior ao valor fixado para o lançamento do IPTU. O Decreto Estadual nº 46.655/02, que regulamentava o recolhimento do imposto previsto na referida lei, foi alterado pelo Decreto Estadual nº 55.002/09, que prevê o uso do valor venal de bem imóvel como sendo o valor venal de referência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ITBI. O novo Decreto, portanto, possibilita que seja adotada base de cálculo diversa da estabelecida pela lei, com alteração do valor venal, o que nitidamente viola o princípio da legalidade. Assim como também infere a Constituição Federal, em seu artigo 150, I: Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado a União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:I – exigir ou aumentar tributo sem lei anterior que o estabeleça. A jurisprudência vem se posicionando favoravelmente aos suscitados em casos semelhantes: TRIBUTÁRIO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO DE QUAISQUER BENS OU DIREITOS (ITCMD) BASE DE CÁLCULO : A base de incidência do ITCMD, segundo a lei paulista de regência, é o valor venal do bem ou direito transmitido, assim se reputando o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão, com atualização monetária até a data do pagamento. Não-provimento da apelação. (Apelação Cível nº 720.640-5-9 Relator: Desembargador Ricardo Dip j. 3.3.2008). Ação ordinária. Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de quaisquer bens ou direitos (ITCMD). Fisco que atribui para os bens imóveis transmitidos valor de referência adotado pela legislação do ITBI, e notifica os contribuintes a recolher a diferença. Inadmissibilidade. Decreto regulamentador que não poderia inovar em relação à lei. Recurso improvido (Apelação nº 0003355-10.2010.8.26.0053, 11ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Aroldo Viotti, j. 14/05/13). Mandado de Segurança Carência da ação Inocorrência – Impetração com o objetivo de afastar notificação que determina a retificação da declaração e pagamento de ITCMD para utilizar como base de cálculo o valor venal de referência do ITBI – Ato de efeitos concretos – Ausência de impugnação contra lei em tese – Mérito – A base de cálculo do ITCMD, no caso em apreço, deve ser o valor venal do imóvel lançado para fins de IPTU, seja em razão da ocorrência do fato gerador anterior ao Decreto 55.002/09, seja em razão da ilegalidade do referido diploma – Inteligência do art. 97, inciso II, §1º, do CTN e da Lei 10.705/2000 Sentença concessiva mantida – Recurso desprovido (Apelação nº 0014312-70.2010.8.26.0053, 11ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Oscild de Lima Junior, j. 19/03/13). Destarte, os interessad
os estão estritamente dentro da legalidade. Como leciona Alberto Xavier, no que concerne ao princípio da tipicidade tributária relacionada com a legalidade: é a expressão mesma deste princípio quando se manifesta na forma de uma reserva absoluta de lei, ou seja, sempre que se encontre construído por estritas considerações de segurança jurídica. (XAVIER, 1972, p. 310). Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 10º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL em face de OSWALDO JOSÉ FERRAREZI e sua mulher DIRCE SAVAZZI FERRAREZI, determinando que se dê prosseguimento ao registro da escritura de doação, com fundamento no art. 97, inciso II, §1º, do CTN e da Lei 10.705/2000. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 16 de junho de 2014. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP-500) 

Fonte: DJE/SP | 10/07/2014.

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