Na Bahia, 235 assentados são notificados para regularização de lotes

Devido a reforma agrária na Bahia, 235 assentados são notificados a prestarem esclarecimentos ao Incra, sobre a ausência nos lotes por mais de 90 dias seguidos, sem comunicar à autarquia. O objetivo é promover a regularidade ocupacional de 46 assentamentos, localizados em 38 municípios baianos. Cerca de 42,9% do total de assentados, ou 101 trabalhadores rurais, concentra-se no território de identidade do Velho Chico. A outra parcela está distribuída por outros 17 territórios de identidade do estado.

O prazo para os beneficiários para comparecer ou enviar defesa ao Instituto é até o dia 30 de novembro. A notificação de beneficiários da reforma agrária está prevista na Instrução Normativa do Incra nº 71/2012, que trata das medidas a serem adotadas nos casos de constatação de irregularidades nos assentamentos. As justificativas ao abandono dos lotes serão analisadas, caso a caso. Caso os convocados não compareçam à superintendência regional, serão excluídos do Programa Nacional de Reforma Agrária (PNRA).

Fonte: iRegistradores – com informações do INCRA | 12/11/2014.

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"Condomínios de Lotes": Panorama Legal e seu Registro – Por Fábio Ribeiro dos Santos

 Fábio Ribeiro dos Santos

De acordo com a Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64), os condomínios edilícios são sempre condomínios em edificações. Ainda que haja a previsão legal (art. 8º) de múltiplas edificações, muitas vezes com áreas de terreno de uso privativo, a unidade autônoma sempre é definida como a edificação, seja casa ou apartamento.

Em consequência, exige-se que seja arquivado, no Registro de Imóveis, o quadro de áreas construídas das edificações, que contém, entre outros elementos, as frações ideais das unidades. Nestes condomínios com várias edificações, cada qual com seu terreno exclusivo, há plena vinculação entre construção, terreno e fração ideal, vinculação essa indissociável do registro de instituição do condomínio (Cód. Civil, art. 1.332).

Esse regramento jurídico é radicalmente diferente daquele aplicável aos loteamentos. Nestes, criam-se lotes destinados à edificação (Lei nº 6.766/79, art. 2º, p. 1), mas o proprietário é livre para construir o que bem lhe aprouver, respeitados os limites públicos (urbanísticos legais e convencionais) e privados (direitos de vizinhança). Há margem de escolha que não se tem no condomínio.

Há, entretanto, figura jurídica intermediária: os corriqueiramente denominados “condomínios de lotes”. São disciplinados de forma sumária pelo art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67. Ali, prevê-se a aplicação da lei de condomínios aos loteamentos, “equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação”. Em consequência, os empreendimentos que seguirem essa formatação podem se constituir sob a forma condominial, mas permitem que a prerrogativa do proprietário quanto à construção seja mantida. Em outras palavras, são condomínios desvinculados de edificação.

A questão então discutida é se a superveniência da Lei nº 6.766/79 implicou a revogação tácita deste dispositivo do DL 271/67. Órgãos correicionais de diversos estados permitiram a convivência dessas três espécies de ocupação urbana: condomínios, loteamentos e condomínios de lotes. Porém, a jurisprudência administrativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) reiterava que o condomínio de lotes era burla à lei de loteamentos e, por isso, não poderia ser admitido. Tampouco admitia condomínios edilícios vinculados a área construída irrisória, que pudesse ser aumentada ao alvitre do condômino (condomínios “de edículas” ou, jocosamente, “de casas de cachorro”).

A posição da CGJ/SP sofreu alteração sensível a partir da edição do provimento nº 18/2012, sobre regularização fundiária. Hoje, as normas de serviço (NSCGJ/SP) permitem que a regularização fundiária seja realizada “aplicando-se, conforme o caso, o disposto no art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67, o art. 1º da Lei nº 4.591/64, ou o art. 2º da Lei nº 6.766/79” (item 293). Nitidamente, a CGJ/SP assumiu a vigência do DL 271/67 e rompeu com a dicotomia loteamento/condomínio, permitindo a convivência do condomínio de lotes ao lado daqueles outros dois institutos.

A inovação interpretativa teve sua razão de ser, porque se trata de hipótese de regularização de situações de fato. Há inúmeros condomínios edilícios, inicialmente concebidos com área construída imutável, que sofreram alterações ao longo do tempo porque o condômino (mesmo de boa fé) construiu mais do que lhe era deferido. Há ainda situações de ocupações irregulares em áreas urbanas cujas configurações recomendam a regularização sob a forma condominial. Em suma, o espírito maior da regularização fundiária – trazer para o âmbito formal do Registro a realidade fática do desenvolvimento informal urbano – impõe que se abram horizontes, ao invés de restringi-los.

As novas normas de serviço (Prov. 41/2013) avançaram nesta mesma direção, prevendo condomínios de lotes também aos novos empreendimentos (itens 222.2 e 229). Franqueia-se, dessa forma, o registro de condomínios sem edificação. O condômino poderá aprovar o projeto de construção que lhe aprouver e executá-lo. Sujeitar-se-á à convenção condominial, mas não precisará respeitar área construída previamente definida no registro da instituição.

Nessa forma condominial, portanto, as averbações de construção não têm impacto no registro do condomínio. Em recente encontro, mais de 50 Oficiais de Registro de Imóveis de São Paulo enunciaram que “no condomínio de lotes, a variação das áreas das acessões não alterará a fração ideal de cada unidade autônoma no terreno ou coisas comuns”, o que é a essência do instituto.

Persistem as implicações urbanísticas – notadamente, se a proliferação de condomínios de lotes, “fechados”, é conveniente para a cidade. Mas o grande mérito da nova orientação da CGJ/SP é abrir a possibilidade de aplicação do instituto, valorizando o Registro de Imóveis e remetendo a discussão político-urbanística ao órgão municipal que autorizar o projeto. Melhor do que a proibição sumária, a apreciação caso a caso é a garantia de soluções justas e adequadas.

Fonte: Carta Forense.

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TJRS. Parcelamento do Solo Urbano. Loteamento. Apresentante – notificação. Certidão positiva de protesto e de ações pessoais.

No Procedimento de Dúvida suscitado pelo Oficial Registrador não há falar em citação, mas somente na notificação prevista no inciso III do art. 198 da Lei de Registros Públicos. Além disso, se não restar comprovada de forma eficiente a inexistência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, considerando-se a existência de protestos e de ações pessoais

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou, através de sua Décima Oitava Câmara Cível, a Apelação Cível nº 70059240143, onde se decidiu que, no Procedimento de Dúvida suscitado pelo Oficial Registrador não há falar em citação, mas somente na notificação prevista no inciso III do art. 198 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Além disso, decidiu-se, também, que se não restar comprovada de forma eficiente a inexistência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, considerando-se a existência de protestos e de ações pessoais contra o proprietário, o registro do loteamento será obstaculizado. O acórdão teve como Relator o Desembargador Pedro Celso Dal Prá e o recurso foi, à unanimidade, julgado improvido.

No caso em análise, o apelante interpôs recurso em face da r. sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador, para o fim de que não seja aprovado o registro do loteamento, bem como para que não seja desmembrado o imóvel. Em suas razões, o apelante sustentou, preliminarmente, ser nulo o processo por cerceamento de defesa, tendo em vista a ausência de citação da apelante. No mérito, sustentou, em síntese, que as certidões apresentadas referentes aos processos nos quais figura como parte não são próprias para inviabilizar o registro do loteamento e que grande parte das dívidas constantes das certidões positivas de protestos contra a antiga proprietária já teriam sido quitadas. Defendeu, ainda, que somente as certidões positivas de crimes contra o patrimônio e contra a administração é que impedem o registro do loteamento e que a simples certidão positiva de protesto não impede o registro do loteamento.

Ao julgar a apelação, o Relator, de início, afastou a preliminar de nulidade do processo e de cerceamento de defesa, por ausência de citação da apelante, tendo em vista que, no procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial Registrador, não há falar em citação, mas somente na notificação prevista no inciso III do art. 198 da Lei de Registros Públicos, o que foi estritamente observado e comprovado por certidão juntada aos autos. Quanto ao mérito, entendeu que não restou comprovada de forma eficiente a inexistência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, considerando-se a existência de protestos e de ações pessoais contra o proprietário, conforme disposição do art. 18, § 2º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/1979). O Relator afirmou que, embora seja correto dizer que a norma mencionada prevê o impedimento de plano do registro de loteamento somente nas hipóteses de certidões positivas de crimes contra o patrimônio e contra a administração, o referido dispositivo legal ressalva que as demais hipóteses que não decorrentes destes crimes somente não irão obstaculizar o registro se o requerente comprovar a absoluta inexistência de prejuízo aos adquirentes com os protestos ou ações, o que não ocorre in casu.

Posto isto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e veja a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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