Questão esclarece acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda.

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Contrato-padrão – cláusula abusiva. Compromisso de compra e venda – cessão. Loteador – anuência.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da impossibilidade de arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Flauzilino Araújo dos Santos:

Pergunta: No caso de loteamento urbano (Lei nº 6.766/79), é possível o arquivamento de contrato-padrão que contenha cláusula exigindo a anuência do loteador no caso de cessão do compromisso de compra e venda?

Resposta: Pensamos pela não admissão de tal pretensão, devendo o Oficial recusar aludido modelo, reclamando retificação do mesmo, uma vez que o art. 31, da Lei 6.766/79, de forma específica, dita regras em sentido contrário, ou seja, de que pode ocorrer tais cessões sem prova de concordância por parte do loteador, prevalecendo, aí, o que temos em tais normas, em detrimento do desejo do particular.

Flauzilino Araújo dos Santos, em artigo intitulado “OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS – Aplicação da Lei nº 6.766/79 e do Código de Defesa do Consumidor”, p. 19, também doutrina sobre a questão, com destaque para o que se segue:

…. “O art. 31 da Lei nº 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência por meio de cessão ou de promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de solenidades. É desprezível, para essa operação a vontade do promitente vendedor, o qual será cientificado pelas partes, ou pelo Oficial Registrador, quando registrada a cessão, com as conseqüências inerentes.

Igualmente, não há necessidade de anuência daqueles que compareceram como cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cessões, tendo por objeto o mesmo lote.

Como a cessão normalmente envolve transferência de direitos e obrigações, de crédito e de débitos, esta poderá ser feita em qualquer fase, mesmo que o devedor já tenha sido constituído em mora na forma do art. 32, da Lei nº 6.766/79.

Fulminada também pela ilegalidade a cobrança da chamada ‘taxa de transferência’. Caso o contrato que instrumenta a cessão seja elaborado pelo próprio loteador, este poderá cobrar honorários profissionais, se devidamente habilitado, porém, não há porque essa circunstância conste do contrato-padrão, vez que cabe ao adquirente a escolha do profissional para formalização do ato.

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura do artigo mencionado, que poderá ser acessado através do link http://www.primeirosp.com.br/contratopadrao132.rtf.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local. 

Fonte: IRIB.

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Questão esclarece acerca da dispensa da anuência do loteador (promitente vendedor), nos casos de cessão de direito de compromisso de compra e venda de lote.

Cessão de direitos. Compromisso de compra e venda de lote. Promitente vendedor – anuência – dispensa.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da dispensa da anuência do loteador (promitente vendedor), nos casos de cessão de direito de compromisso de compra e venda de lote. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Flauzilino Araújo dos Santos, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta: É necessária a anuência do loteador (promitente vendedor), nos casos de cessão de direito de compromisso de compra e venda de lote?

Resposta: Flauzilino Araújo dos Santos, em artigo intitulado “OS PROBLEMAS MAIS COMUNS ENCONTRADOS NOS CONTRATOS-PADRÃO DE PARCELAMENTOS URBANOS”, disponível em http://www.primeirosp.com.br/flauzilino2.htm (acesso em 04/04/2014), assim explica:

“O art. 31 da Lei nº 6.766/79 admite expressamente que por simples trespasse lançado no verso de uma das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, opere-se a transferência por meio de cessão ou de promessa de cessão, dos direitos e obrigações oriundos do compromisso de compra e venda, tornando assim o ato já perfeito e completo, independentemente de solenidades. É desprezível, para essa operação a vontade do promitente vendedor, o qual será cientificado pelas partes, ou pelo Oficial Registrador, quando registrada a cessão, com as conseqüências inerentes.

Igualmente, não há necessidade de anuência daqueles que compareceram como cedentes ou promitentes cedentes, nos casos de sucessivas cessões, tendo por objeto o mesmo lote.”

No mesmo sentido, vejamos o que nos ensinam Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 376-377:

“O comprador não depende da anuência do vendedor para ceder os seus direitos, mas, em relação a este, os efeitos da cessão só se produzem depois de o vendedor ser cientificado, por escrito, pelas partes (cedente e/ou cessionário), ou quando registrada a cessão do §1º do art. 31 da Lei nº 6.766/79.

O Oficial do Serviço de Registro de Imóveis é obrigado a informar, por escrito, o vendedor, dentro de 10 dias do registro de cessão feita sem a sua anuência (§2º do art. 31 da Lei nº 6.766/79). Após essa informação o vendedor a reconhecerá e providenciará as alterações administrativas em seu cadastro.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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CSM/SP: Parcelamento do solo urbano. Loteador – patrimônio – comprovação

É necessária a comprovação de patrimônio suficiente do loteador para garantir as ações pessoais em curso, evitando-se prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0000701-23.2011.8.26.0374, onde se decidiu pela impossibilidade de registro de loteamento quando o loteador não comprovar possuir patrimônio suficiente para o pagamento de dívida e de sua higidez, podendo, eventualmente, causar prejuízo aos futuros adquirentes. O acórdão teve como Relator o Corregedor Geral da Justiça, José Renato Nalini e foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, a recorrente argumentou em suas razões que a certidão positiva de débito fiscal com efeito negativo cumpre o requisito estabelecido do art. 18, III, “a”, da Lei nº 6.766/79 e que possui patrimônio suficiente para garantir eventuais débitos judiciais sem prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu ser excessiva a exigência de apresentação de certidão negativa de débitos municipais, na forma do art. 18, III “a” da Lei nº 6.766/79, quando juntada aos autos certidão positiva com efeito negativo, tendo em vista a semelhança de efeitos atribuídos pela Lei, conforme arts. 205 e 206 do Código Tributário Nacional. Entretanto, concluiu ser insuperável a exigência de comprovação de patrimônio suficiente da própria recorrente para garantir as ações pessoais em curso – uma delas já em fase de execução – evitando-se prejuízo aos adquirentes dos lotes, conforme preconiza o art. 18, § 2º da Lei nº 6.766/79. Observou, ainda, que o imóvel dado em garantia não pertence à empresa loteadora, mas aos seus sócios – sendo um deles interdito –, prejudicando seu aceite.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso de apelação.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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