1ª VRP: Registro de imóveis – dúvida – em regra geral não é possível dar-se por suprida a exigência de compra e venda, celebrada por escritura pública (LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221), mediante o só compromisso de compra e venda, ainda que este haja sido avençado por escritura pública e esteja acompanhado de prova de adimplemento do preço

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Processo 0065574-10.2013.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Franco Paulista S.A – Registro de imóveis – dúvida – em regra geral não é possível dar-se por suprida a exigência de compra e venda, celebrada por escritura pública (LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221), mediante o só compromisso de compra e venda, ainda que este haja sido avençado por escritura pública e esteja acompanhado de prova de adimplemento do preço – in casu, porém, é possível aplicar o disposto na Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º, em interpretação extensiva, se se considerar que o imóvel não só está em região ocupada por loteamentos e desmembramentos, como ainda adveio, ele próprio, de desmembramento que se fez para o fim de celebrar o compromisso de compra e venda – ademais, há prova de adimplemento do preço – dúvida improcedente (afastado o óbice).

CP 354 Vistos etc.

Recebi estes autos em 11 de novembro de 2013.

1. O 1º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (1º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-06; prenotação 319.369) a requerimento de Franco Paulista S. A. (fls. 21-28), suscitada que apresentara a registro, para a aquisição de domínio (fls. 07-10) sobre imóvel da inscrição 9.496 (fls. 57-58), uma certidão de escritura pública de compromisso de compra e venda (7º Tabelionato de Notas de São Paulo, livro 1026, fls. 29 verso; nestes autos, fls. 11-13) acompanhada de certidão negativa de distribuição cível na comarca de São Paulo (fls. 14).

1.1. Segundo o termo de dúvida, para a aquisição do domínio é ecessária escritura pública de compra e venda (ou outro título que se lhe equivalha, como mandado passado em ação de adjudicação compulsória), de modo que o dito compromisso de compra e venda não serve para esse fim, conquanto tenha sido celebrado por escritura pública, haja sido inscrito e esteja acompanhado da prova de inexistência de ação para a cobrança de preço. Além disso, não é possível aplicar ao caso o disposto na Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, art. 26, § 6º, porque a área não foi objeto de loteamento ou desmembramento.

1.2. O 1º RISP, contudo, ressalva que, no seu particular modo de entender, o fato de o compromisso de compra e venda ter sido celebrado mediante escritura pública já é suficiente para que se dê por suprida a exigência do vigente Cód. Civil, art. 108, razão pela qual não há por que exigir nova escritura pública. Logo, à suscitada só se deveria exigir, além da prova do registro do compromisso de compra e venda celebrado por escritura pública, a demonstração do adimplemento do preço ou do imposto de transmissão.

1.5. O termo de dúvida veio instruído com documentos (fls. 07-90, 94-95 e 98).

2. A suscitada impugnou (fls. 100-116).

2.1. Segundo a impugnação, o imóvel em questão está em região que se integrara a cidade por meio de parcelamento, em particular no final do séc. XIX (cf. fls. 102-107), ou seja, adveio da subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Lei 6.766/79, art. 2º, § 1º). Portanto, aplica-se ao caso o disposto na Lei 6.766/79, art. 26, § 6º, e a escritura pública de compra e venda, já inscrita, acompanhada – como está – de prova de adimplemento e prescrição do preço, é bastante para a transmissão do domínio, sem que a suscitada tenha de recorrer à ação de usucapião ou de adjudicação compulsória.

2.2. A impugnação foi instruída por documentos (fls. 117-187).

3. O Ministério Público opinou por que se desse a dúvida por procedente, ou seja, por que se mantivesse a recusa do ofício de registro de imóveis (fls. 189-191).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

5. Em que pesem as razões do 1º RISP (fls. 04-06), não é caso de dispensar a escritura pública de compra e venda sempre que houver compromisso de compra e venda celebrado mediante escritura pública e prova de adimplemento de preço e de tributos, porque legem habemus em sentido contrário: com efeito, a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP/1973, arts. 167, I, 29, e 221, I-V, exigem título (a compra e venda) e título formal (e. g., escritura pública) para que em tal caso o registro – que é causal – opere a transmissão de domínio.

5.1. Note-se que mesmo em sistema jurídico que admite o negócio jurídico júri-real abstrato, como o alemão (Código Civil alemão, §§ 873 e 925), é preciso que esse negócio jurídico, abstrato embora, exista, valha e seja eficaz, e seja celebrado por ato público, ou seja, por escritura pública (para a compra e venda: Código Civil alemão, § 331 b). Por maior força de razão, há de ser exigido o negócio jurídico em sistema registrário causal, como é o brasileiro.

6. Entretanto, não há óbice a que se aplique in casu o disposto na Lei 6.766/1979, art. 26, § 6º.

7. Em primeiro lugar, o E. Conselho Superior da Magistratura – CSM já vem dando interpretação mais ampla a essa regra, como se vê a partir do julgamento da Apelação Cível – Ap. Cív. 0012161- 30.2010.8.26.0604 – Sumaré, Rel. Maurício Vidigal, j. 06.10.2011, DJe 29.02.2012).

8. Em segundo lugar, a essa orientação do CSM coaduna-se a atual preocupação com a regularização fundiária, para a qual se admite maior flexibilidade para a prova das transmissões (Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – NSCGJ, tomo II, capítulo XX, itens 230-232 – e, grosso modo, de regularização fundiária é que se cuida in casu, em que não há lide, mas apenas difficultas praestandi, dificuldade em suprir os documentos necessários para uma inscrição que leve à transmissão do domínio.

9. Em terceiro lugar, verifica-se a fls. 151-156 que a interessada Franco Paulista celebrou o compromisso de compra e venda sobre uma área que para esse fim foi desmembrada, de maneira que, conquanto não se possa falar em loteamento, é possível – dentro de uma interpretação ampla, como dito – aplicar a Lei 6.766/79, art. 26, § 6º, também a essa hipótese.

10. Observe-se que o adimplemento do preço não foi óbice levantado pelo ofício de registro de imóveis e, de qualquer forma, está provado o cumprimento desse requisito, não só pelo que consta do próprio compromisso de compra e venda (fls. 151 verso), mas ainda pelo que resulta da certidão negativa de distribuição cível (fls. 131).

11. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 1º Ofício do Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Franco Paulista S. A. (prenotação 319.369). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito devolutivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP/1973, art. 203, II, e arquivemse os autos se não for requerido nada mais. Esta sentença vale como mandado.

P. R. I. C. – CP-354 – ADV: MARIANE CHAN GARCIA (OAB 311030/SP), MARCELO MANHAES DE ALMEIDA (OAB 90970/SP)

(D.J.E. de 19.12.2013 – SP)

(…)

Fonte: DJE I 19/12/2013.

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CSM/SP: Dúvida prejudicada – Ausência da via original do título – Exame, em tese, das exigências a fim de nortear futura prenotação – Mandato em causa própria – Morte do mandante que não extingue o mandato – Recurso prejudicado

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0010544-43.2012.8.26.0126

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 0010544-43.2012.8.26.0126, da Comarca de Caraguatatuba, em que é apelante PROTECTOR ASSESSORIA EMPRESARIAL E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE CARAGUATATUBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores IVAN SARTORI (Presidente) , GONZAGA FRANCESCHINI, WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, SILVEIRA PAULILO, SAMUEL JÚNIOR E TRISTÃO RIBEIRO.

São Paulo, 6 de novembro de 2013.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n° 0010544-43.2012.8.26.0126

Apelante: Protector Assessoria Empresarial e Participações S/A

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caraguatatuba

VOTO N° 21.356

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida prejudicada – Ausência da via original do título – Exame, em tese, das exigências a fim de nortear futura prenotação – Mandato em causa própria – Morte do mandante que não extingue o mandato – Recurso prejudicado

Apela Protector Assessoria Empresarial e Participações S/A contra a r. sentença [1] que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Caraguatatuba relativa ao registro, nos imóveis descritos nas matrícula n°s 37.673, 37.674, 37.675, 37.677, 37.678, 37.679, 37.680 e 37.683, da escritura de compra e venda lavrada pelo 24° Ofício de Notas do Rio de Janeiro, pela qual adquire de Delano Roosvelt Vasco Primo referidos imóveis.

Alega, em apertada síntese, que o título merece ingresso porque o mandato utilizado para a venda dos imóveis, por ter sido outorgado "em causa própria", não se extinguiu com a morte do mandante.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso [2].

É o relatório.

De início, observe-se que o presente recurso está prejudicado porque não consta dos autos a via original do título cujo registro é pretendido.

A esse respeito, tranquila a jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura, que não admite – como ocorreu no caso (fls. 52/56) – sequer a apresentação de cópia autenticada do título [3].

A despeito da prejudicialidade apontada, nada impede o exame, em tese, da recusa a fim de orientar futura qualificação.

A cópia simples do instrumento de procuração está às fls. 14/15 dos autos e dela consta que, em 18.02.07, Delano Roosevelt Vasco Primo nomeou e constituiu seu procurador Aganaldo César Santos, a quem confere amplos poderes para "vender, ceder, doar, permutar, transferir, escriturar ou por qualquer forma alienar, a quem quiser ou para si conforme dispõe o artigo 117 do Código Civil Brasileiro, pelo preço que melhor convencionar, os seguintes imóveis…".

Em, 18.04.2009, ocorreu a morte de Delano Roosevelt Vasco Primo [4] e, em 17.09.09, a escritura de compra e venda cujo registro foi obstado foi lavrada [5].

O registro foi recusado sob a alegação de que a morte do mandante extinguiu o mandato, de modo que, quando a escritura de compra e venda foi lavrada, o mandatário já não tinha mais poderes para representar o falecido mandante.

Ocorre que, respeitado o entendimento em sentido oposto, o teor do instrumento de procuração permite concluir que se trata de mandato em causa própria, o que faz incidir a regra do art. 685, do Código Civil, segundo a qual:

Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguira pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

Frise-se que o emprego da expressão "em causa própria" na procuração não é requisito de existência do mandato em causa própria, bastando que, de seu teor, se possa inferir que foi instituído no interesse do mandatário.

E o instrumento de mandato ora analisado, ao permitir que o mandatário aliene e transfira para si os imóveis nele discriminados, deixa claro a sua natureza "em causa própria".

Observe-se, ainda, que o fato de o mandatário não figurar como adquirente na escritura pública de compra e venda lavrada com arrimo no mandato em questão também não configura óbice ao registro pretendido, haja vista que, como o mandato foi outorgado "em causa própria", o mandatário poderia alienar para si e, em seguida, transferir os imóveis a terceiro.

Contudo, não há que se exigir que as partes trilhem por essa via custosa, árdua e burocrática se, desde logo, o ordenamento jurídico vigente lhes permite a concretização do negócio jurídico almejado. É preciso examinar a essência dos contratos, desvencilhando-se de uma interpetração restrita que os desconfigure. É o que enuncia o art. 112, do Código Civil:

Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

Não é possível cindir o contrato para admitir, numa parte, que se trata de "simples" mandato e, em outra, de mandato em causa própria. A intenção consubstanciada foi nítida no sentido de favorecer o mandatário. Do contrário, não haveria a ressalva de que poderia alienar para si os imóveis. E se assim é, não há como se negar sua espécie de "em causa própria".

Examinada a natureza do mandato constante do instrumento de procuração de fls. 14/15, verifica-se, por conseguinte, que a morte do mandatário não implicou a extinção do mandato em virtude do que dispõe o art. 685, do Código Civil, que, neste particular, excepciona a norma do art. 682, II.

Assim, não fosse a prejudicialidade da dúvida – em razão da ausência da via original do título cujo registro de busca – o caso seria de afastar a exigência do Oficial de Registro de Imóveis.

Diante do exposto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

JOSÉ RENATO NALINI

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Notas:

[1] Fls. 89/92

[2] Fls. 163/166

[3] Apelações Cíveis 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2, 16.680-0/4 e 17.542-0/2

[4] Fls. 41: Certidão de Casamento com averbaçào do falecimento do outorgante

[5] Fls. 52/55 (D.J.E. de 11.12.2013 – SP).

Fonte: DJE I 13/12/2013.

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A Segurança Jurídica na Arrematação de bem em hasta pública

Escrito por

* Gabrielle Rossa

A consequência natural do processo de execução é a satisfação do crédito exequendo. O curso do processo todo tende a este fim e, muitas vezes, por haver no patrimônio do devedor somente bens imóveis, de difícil liquidação, surge a necessidade de alienar bens imóveis em hasta pública para que o credor seja satisfeito.

A lei processual estabelece diversos requisitos para que o ato da alienação em hasta pública seja revestido de segurança jurídica que forneça ao arrematante a tranquilidade necessária para comprar o bem nesta modalidade de alienação com a certeza de que terá em mãos um bem desembaraçado de eventuais dívidas, coisas e pessoas e que se preste ao fim colimado, seja investimento ou uso próprio.

A segurança jurídica da alienação em hasta pública interessa a todas as partes e à sociedade como um todo, pois coloca fim a um processo custoso e restabelece o equilíbrio patrimonial com a satisfação do crédito do exequente.

Não é à toa que a lei processual estabelece que o edital de alienação em hasta pública deve trazer diversas informações, que servem para que o potencial arrematante analise o imóvel e sua viabilidade, com base no preço da avaliação. As informações de essencial divulgação são, entre outras, a descrição do bem com remissão à matrícula e registro, o valor do bem e a menção da existência de ônus.

Já a lei tributária garante ao arrematante que há a sub-rogação dos créditos tributários sobre o respectivo preço da arrematação (Art. 130 CTN).

As garantias legais que cercam a alienação e hasta pública, como já dito anteriormente, são essenciais à segurança jurídica desta modalidade de alienação e protegem o próprio processo judicial de execução, à medida que incentivam interessados à arrematar os bens e pôr fim a processos que, de outra forma, se acumulariam durante décadas nas estantes dos fóruns.

É por isso que vemos com estranheza a decisão que flexibiliza as normas acima mencionadas em detrimento do arrematante. Em decisão proferida no agravo 1.412.944, da relatoria do ministro Benedito Gonçalves, publicado em 8/2/12, o ministro entendeu que, havendo expressa menção no edital acerca da existência de débitos condominiais e tributários incidentes sobre o imóvel arrematado, a responsabilidade pelo seu adimplemento transfere-se para o arrematante.

Ora, tal decisão fere as normas que disciplinam a questão e traz insegurança aos potenciais arrematantes que, muitas vezes só arrematam os imóveis porque têm a certeza de que as dívidas incidentes no mesmo serão sub-rogadas no produto da arrematação, já que as dívidas de condomínio e de imposto podem tão altas a ponto de inviabilizar a arrematação de imóveis nessa situação.

A decisão mencionada está na contra mão da tendência da justiça moderna. Veja que em recente julgado da relatoria da Nancy Andrighi (REsp 1.092.605-SP, Rel. Min.), a turma, ao dar provimento ao recurso especial, consignou que o arrematante não responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação do imóvel em hasta pública que não constaram do edital da praça. Salientou-se que, nesse caso, os referidos débitos sub-rogam-se no valor da arrematação (assim como ocorre com os débitos tributários nos termos do art. 130, parágrafo único, do CTN), podendo o arrematante requerer a reserva de parte do produto da alienação judicial para pagar a dívida. Segundo a ministra relatora, responsabilizar o arrematante por eventuais encargos incidentes sobre o bem omitidos no edital compromete a eficiência da tutela executiva e é incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança. Ressaltou que, embora o art. 694, § 1º, III, do CPC estabeleça que a existência de ônus não mencionados no edital pode tornar a arrematação sem efeito, é preferível preservar o ato mediante a aplicação do art. 244 da lei processual civil.

Ora, corretíssima a decisão, já que o edital é o aval do poder judiciário para que o arrematante compre o bem com tranquilidade. Se o comprador adquiriu imóvel com garantia expressa do Poder Judiciário de que as dívidas condominiais não seriam de sua responsabilidade, ele não pode ser cobrado posteriormente por conta dessas dívidas.

No mesmo julgado, a ministra ainda avaliou que, mesmo em hipóteses diferentes da julgada, a interpretação da lei que autoriza a transferência para o arrematante dos débitos condominiais de imóvel adquirido em juízo pode ser prejudicial ao sistema. Isso porque tal interpretação afastaria o caráter de garantia do imóvel, fazendo com que, em vez de viabilizar a redução da dívida, ela seja eternizada.

Em seu voto, a ministra deixa clara a necessidade da garantia à segurança jurídica da alienação em hasta pública à medida em que explicou que "basta pensar num exemplo simples: imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lance".

Ou seja, o respeito à lei tributária que determina que as dívidas serão sub-rogadas no produto da arrematação e ao entendimento que as dívidas condominiais anteriores à arrematação devem ser sub-rogadas da mesma forma deve prevalecer em nome da segurança jurídica e da efetividade do processo de execução.

__________________

* Gabrielle Rossa é advogada do escritório Rayes Advogados Associados.

Fonte: Migalhas I 27/11/2013.

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