CGJ/SP: Há dispensa de testemunhas no Instrumento Particular. Art. 221 C.C.

Acórdão – DJ nº 0025431-76.2013.8.26.0100 – Apelação Cível 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0025431-76.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANTONIO PEREIRA DE MELO, é apelado 12º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, COM DETERMINAÇÃO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014.      

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0025431-76.2013.8.26.0100

Apelante: Antonio Pereira de Melo

Apelado: 12 º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Voto nº 33.997

REGISTRO DE IMÓVEIS – dúvida prejudicada – ausência da via original do título – cópia autenticada que não supre a necessidade da apresentação da via original – falta de prenotação – exame em tese da exigência – instrumento particular de compromisso de compra e venda sem o reconhecimento da firma de uma das testemunhasexigência prescindível diante do teor do art. 221, do Código Civil – Precedente do Conselho Superior da Magistratura – recurso não conhecido com determinação.

Trata-se de apelação interposta por Antonio Pereira de Melo, objetivando a reforma da r. decisão de fls. 38/39, que manteve a recusa do 12º Oficial de Registro de Imóveis da Capital relativa ao registro do instrumento particular de compromisso de compra e venda por meio da qual Levi de Souza de Andrade e sua esposa Adelaide Venturoza de Lima de Andrade promete à venda ao apelante o imóvel descrito na matrícula nº 101.143.

Alega, em suma, que a testemunha cujo reconhecimento de firma é exigido pelo Oficial de Registro de Imóveis é falecida de modo que o óbice imposto pelo Oficial não tem como ser atendido, exceto pela via judicial.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não conhecimento do recurso e, caso superada a preliminar, por seu provimento (fls. 52/54).

É o relatório.

A jurisprudência do Conselho Superior da Magistratura é pacífica no sentido de que a não apresentação da via original do título que se pretende registrar prejudica a dúvida, seja por conta do comando previsto no art. 203, II, da Lei nº 6.015/73 [1], seja pela necessidade de se examinar a sua autenticidade:

Este Conselho, já por inúmeras vezes decidiu que o título deve ser apresentado em seu original e não por cópias, ainda que autenticadas (Ap. Cív. 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2,16.680-0/4 e 17.542-0/2). Ora, sem a apresentação do título original, não admite a discussão do quanto mais se venha a deduzir nos autos, porque o registro, em hipótese alguma, poderá ser autorizado, nos termos do artigo 203, II, da Lei 6.015/73. Não é demasiado observar que, no tocante à exigência de autenticidade, o requisito da exibição imediata do original diz respeito ao direito obtido com a prenotação do título, direito que não enseja prazo reflexo de saneamento extrajudicial de deficiências da documentação apresentada. Por conseguinte, não há como apreciar o fundamento da recusa, face à questão prejudicial. (Ap. Cível nº 30728-0/7, Rel. Des. Márcio Martins Bonilha).

No mesmo sentido, as Apelações Cíveis nºs 2.177-0, 4.258-0, 4.283-0, 12.439-0/6, 13.820-0/2,16.680-0/4 e 17.542-0/2.

No caso em exame, consta do autos apenas a cópia autenticada do do instrumento particular de compromisso de compra e venda por meio da qual Levi de Souza de Andrade e sua esposa Adelaide Venturoza de Lima de Andrade promete à venda ao apelante o imóvel descrito na matrícula nº 101.143 (fls. 05/08).

Além disso, como bem destacou a Procuradoria Geral de Justiça, o título não foi prenotado, o que também prejudica a dúvida porque, sem a prenotação, não há como saber se já houve o registro de outro título – contraditório ao ora apresentado – de sorte que eventual improcedência da dúvida, com a subsequente determinação de registro do título, colocaria em risco a segurança jurídica da qual os registros públicos não podem prescindir.

A prenotação, mesmo na dúvida inversa, é de rigor como determina o item 30.1, do Capítulo XX, das Normas de Serviço:

Ocorrendo suscitação diretamente pelo interessado (Dúvida Inversa), assim que o Oficial a receber do Juízo para informações, deverá prenotar o título, e observar, o disposto nas letras “b” e “c” do item 30.

No caso em exame, não há qualquer notícia de que o Oficial tenha cumprido o item 30.1 acima, fato que deverá ser apurado pelo MM. Juiz Corregedor Permanente em expediente próprio.

A prejudicialidade da dúvida não obsta o exame – em tese – da exigência formulada a fim de orientar futura prenotação.

Nos autos da Apelação Cível n.º 0018645-08.2012.8.26.0114, este C. Conselho Superior da Magistratura, ao interpretar a redação do art. 221, do Código Civil, conclui pela prescindibilidade de o instrumento particular estar assinado por duas testemunhas para poder ingressar no registro de imóveis:

Apesar das referências alusivas à subscrição por testemunhas, tanto no inciso III do artigo 169 como no inciso II do artigo 221 da Lei n.º 6.015/1973, a exigência não mais se justifica, em razão do texto do artigo 221, caput, do Código Civil [2] que, em confronto com seu par no Código de 1916 (artigo 135, caput [3]), suprimiu a necessidade de duas testemunhas assinarem o instrumento contratual.

Pouca importa que o contrato tenha sido firmado antes do atual Código Civil porque o título se sujeita aos requisitos da lei vigente ao tempo de sua apresentação a registro (“tempus regit actum”). Nesse sentido, as Apelações Cíveis nºs, 115-6/7, rel. José Mário Antonio Cardinale, 777-6/7, rel. Ruy Camilo, 530-6/0, rel. Gilberto Passos de Freitas, e, mais recentemente, 0004535-52.2011.8.26.0562, rel. José Renato Nalini.

Assim, não estivesse a dúvida prejudicada, a hipótese seria de provimento ao recurso, como bem frisou a Procuradoria Geral de Justiça.

Ante o exposto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

Determino ao MM. Juiz Corregedor Permanente que apure, em expediente próprio, os motivos pelos quais o 12º Oficial de Registro de Imóveis não prenotou o título.

Com cópia deste acórdão, forme a DICOGE expediente de acompanhamento, solicitando informações ao MM. Juiz Corregedor Permanente em 15 dias.

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

___________

[1]  Art. 203 – Transitada em julgado a decisão da dúvida, proceder-se-á do seguinte modo:

[1]                  …

[1]                  II – se for julgada improcedente, o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro, declarando o oficial o fato na coluna de anotações do Protocolo.

[2] Artigo 221. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na livre disposição e administração de seus bens, prova as obrigações convencionais de qualquer valor; mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público.

[3] Artigo 135. O instrumento particular, feito e assinado, ou somente assinado por quem esteja na disposição e administração livre de seus bens, sendo subscrito por duas testemunhas, prova as obrigações convencionais de qualquer valor. Mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros (art. 1.067), antes de transcrito no registro público. (grifei)

___________

Fonte: TJ/SP | 25/03/2014.

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1ª VRP|SP: Reclamação – Pedido de redução de 50% sobre os valores relativos ao registro – O bem deve ser financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – Parte do pagamento feito com saldo vinculado ao FGTS, o que não se confunde com financiamento gerado no âmbito de programas custeados com fundos do FGTS – Reclamação arquivada.

0027824-18.2013 Reclamação José Olímpio Rodrigues Batista Junior 10º Ofício de Registro de Imóveis da Capital – Vistos. Trata-se de reclamação proposta por José Olímpio Rodrigues Batista Junior em face da negativa do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital em conceder o desconto de 50% (cinquenta por cento) sobre os emolumentos referentes ao registro de seu primeiro imóvel (matriculado sob nº 130.939). Alega o reclamante que ainda teve que pagar a quantia adicional de R$ 667,42 (seiscentos e sessenta e sete reais e quarenta e dois centavos), referente ao imposto ITBI. Relata que a aquisição do imóvel foi realizada através de financiamento junto à Caixa Econômica Federal (CEF), com a utilização do seu FGTS, em conformidade com as instruções pertinentes ao SFH. Requer o ressarcimento do valor de R$ 1.627,22 (um mil, seiscentos e vinte e sete reais e vinte e dois centavos), equivalente a 50% dos valores pagos pelos serviços, mais R$ 667,42 do imposto relativo ao ITBI. Segundo informações do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital (fls. 35), o reclamante adquiriu o imóvel com recursos próprios, parte deles com saque da sua conta vinculada ao FGTS, sem qualquer financiamento, portanto não incide a redução dos emolumentos, bem como a isenção parcial do ITBI. Instado a se manifestar acerca das informações prestadas pelo Oficial registrador, o reclamante manteve-se inerte, conforme certidão de fl. 42. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. A reclamação posta contra o Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital não procede. De acordo com o artigo 290 da Lei 6.015/73 e a Tabela estipulada na Lei Estadual nº 11.331/02, para ser cabível a redução de 50% sobre os valores relativos ao registro, o bem deve ser financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Todavia, ao que se denota do documento juntado às fls.22/24, intitulado “Contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel residencial urbano sem financiamento, com utilização dos recursos da conta vinculada do fundo de garantia do tempo de serviço FGTS”, mais especificamente da cláusula B – “Valor de Compra e Venda e Forma de Pagamento”, tem-se que: “… O preço da venda é de R$ 435.000,00 (quatrocentos e trinta e cinco mil reais) que o (s) VENDEDOR (ES), neste ato, declara (m) ter recebido do seguinte modo: R$ 350.806,68 (trezentos e cinquenta mil, oitocentos e seis reais e sessenta e oito centavos) diretamente do (s) comprador (es), em moeda corrente nacional e R$ 84.193,32 (oitenta e quatro mil, cento e noventa e tres reais e trinta e dois centavos) da CEF, por conta e ordem do (s) COMPRADOR (ES) correspondente ao valor debitado na conta vinculado do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço FGTS do (s) COMPRADOR (ES), por conta e ordem dos mesmo (s) COMPRADOR (ES), operação essa realizada em conformidade com as instruções pertinentes ao Sistema Financeiro da Habitação SFH”. (g.n). Neste diapasão, com razão o Oficial Registrador. Na presente hipótese o reclamante pagou com recursos próprios o valor de R$ 350.806,68, e apenas o saldo remanescente foi debitado da conta vinculada ao FGTS, o que não se confunde com financiamento gerado no âmbito de programas custeados com fundos do FGTS. Portanto, não houve qualquer financiamento pelo SFH, e consequentemente não incide o desconto de 50% previsto na Lei 6.015/73 e nem a isenção parcial do imposto relacionado ao ITBI. De qualquer modo, mesmo intimado para esclarecer e fundamentar o seu pedido, o reclamante demonstrou desinteresse (fl.42), deixando de embasar o seu pedido. Diante do exposto, INDEFIRO a reclamação proposta por José Olímpio Rodrigues Batista Junior em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital e, consequentemente, julgo extinto o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 269, I do CPC. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 26 de março de 2014. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 303). (D.J.E. de 04.04.2014 – SP)

Fonte: DJE/SP | 04/04/2014.

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União Estável – Instrumento Particular

Consulta:

Dado um contrato de união estável em que ficou claro que assim vivem a 8 anos, tendo inclusive estabelecido o regime da separação total de bens, não necessariamente com essas palavras, mas assim entendido no contexto; ficou claro que não lavram escritura pública (por isso fizeram o contrato particular) porque o Tabelião de Notas se recusou, tendo em vista o estado civil oficial do contratante, que ainda é casado… pergunto se registramos tanto no TD quanto no livro 3 de Registro Auxiliar no RI; se precisa de requerimento nesse sentido ou seu o contrato é o bastante; esclareço que no contrato consta que vivem sob o mesmo teto e indicam o endereço.

31 de Janeiro de 2.014.

Resposta:
 
Nem em um, nem em outro, ou seja, o contrato não poderá acessar ao RI (Lº3 Auxiliar), nem no RTD, pois há o impedimento legal para a união estável, conforme preceitua o parágrafo 1º do artigo 1.723 do CC, a não ser que haja prova de que o companheiro (casado) está separado de fato de sua esposa.
 
No Registro de Imóveis, o provimento 37/13, já em vigor, em seus itens 11. “a” 11, 11, “b”, 1, 5 e 14, 63.1. 80 “d”. 85 e 85.1, somente mencionam “escritura pública”, portanto instrumento particular não terá acesso, ademais há o impedimento acima citado.

No RTD, pelo fato de o companheiro ser casado, há o impedimento do artigo 1.723, parágrafo 1º do CC, artigo 156 da LRP e item n. 38 do Capítulo XIX da NSCGJSP.
O ideal seria que os interessados provem judicialmente a separação de fato do companheiro e tenham reconhecida a união estável por esse meio.

É o que entendemos passível de censura.
 
São Paulo Sp., 02 de Fevereiro de 2.014.

ROBERTO TADEU MARQUES.

Fonte: Blog Grupo Gilberto Valente I 05/02/2014.

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