Comprador de imóveis tem ônus de exigir certidões pessoais

Escrito por

* Bruno Mattos e Silva

É altamente controvertida a questão da necessidade de obtenção certidões de distribuição de feitos ajuizados contra o vendedor, por ocasião da compra ou da celebração de contrato envolvedo a propriedade de um imóvel.

Muitas vezes há exigência, por parte do tabelião, da apresentação das referidas certidões para a lavratura de escritura pública que, após o registro, irá transferir da propriedade do imóvel. Por isso às vezes nos deparamos com a declaração, na escritura pública, de que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais referentes ao vendedor, notadamente a certidões de feitos ajuizados no foro de domicílio do vendedor ou de situação do imóvel.

Situação semelhante ocorre por ocasião da celebração de qualquer contrato que verse a respeito de propriedade imobiliária, como, por exemplo, compromisso de compra e venda de imóvel.

Há uma questão prática a ser resolvida: as certidões pessoais do vendedor devem ser obtidas?

Ninguém está obrigado a fazer ou a deixar de fazer algo caso inexista lei que determine ou fundamente a obrigação. É o que dispõe o art. 5º, II, da Constituição Federal. A luz desse postulado, vamos verificar, inicialmente, se existe obrigação legal para que essas certidões sejam apresentadas. Caso a conclusão seja pela existência de norma determinando essa apresentação, a solução é simples: as certidões devem ser obtidas porque há norma estabelecendo essa obrigação. Caso contrário, a solução demandará outra análise, como veremos.

Uma corrente doutrinária sustenta que a necessidade de obtenção das certidões de feitos ajuizados contra o proprietário do imóvel decorre da Lei  7.433, de 18 de dezembro de 1985. Trata-se da norma referente à lavratura de escrituras públicas, aplicável também a certas hipóteses em que o contrato relativo ao imóvel poderá ser feito por instrumento particular. Com efeito, o parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85 menciona expressamente a necessidade de apresentação da certidão de feitos ajuizados, nos seguintes termos:

“Art 1º – Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

(…)

Parágrafo 2º – O Tabelião consignará no ato notarial, a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

(…)”

Contudo, o inciso IV do art. 1º do regulamento dessa Lei — Decreto 93.240, de 9 de setembro de 1986 — assim dispõe:

“Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:

(…)

IV – a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;

(…)”

A redação do inciso IV parece dar a entender que a obrigação de apresentação de certidões de feitos ajuizados se limita à ações que dizem respeito diretamente ao imóvel objeto da escritura pública. Certidões referentes ao vendedor, mas que não dizem respeito ao imóvel — por exemplo, ação de cobrança por quantia certa —, não precisariam ser apresentadas. E mais: a certidão de feitos ajuizados legalmente obrigatória é a expedida pelo cartório imobiliário e não pelos distribuidores forenses.

Em vista disso, há uma corrente doutrinária que sustenta a inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos feitos ajuizados contra o vendedor, mas apenas a certidão do registrador imobiliário, que constaria todas as informações referentes ao imóvel e às ações que dizem respeito ao imóvel. De acordo com essa tese, não deve o tabelião fazer constar da escritura pública que o comprador “dispensou” a apresentação das certidões pessoais do vendedor expedida pelos distribuidores forenses, simplesmente porque elas não seriam obrigatórias.

Vamos admitir que está correta a tese que restringe o alcance da expressão “feitos ajuizados” constante do parágrafo 2º do art. 1º da Lei 7.433/85. Partindo desta premissa — inexistência de obrigação legal de apresentação das certidões dos distribuidores forenses —, devemos concluir também que essas certidões não devem ser obtidas pelo comprador?

Para responder a essa pergunta, devemos diferenciar obrigação de ônus.

A toda obrigação corresponde um direito. Assim, em face das obrigações de pagar quantia certa, de fazer algo, de entregar coisa determinada, etc., existem os direitos de receber a quantia, a prestação ou a coisa etc. Caso a obrigação não seja cumprida, o titular do direito pode fazer valer seu direito mediante pedido de tutela judicial, pois a todo direito material em sentido estrito corresponde um direito processual que o protege. Nesse caso, o Estado-juiz irá determinar que a obrigação seja cumprida. Isso significa que o Estado-juiz determinará que o devedor pague a quantia, faça algo, entregue determinada coisa etc. Caso, ainda assim, a obrigação não seja cumprida, o Estado-juiz determinará providências executórias, de modo que o direito ou algo que substitua o direito violado possa existir de fato, no mundo real.

Essa correspondência entre obrigação e direito não existe quanto ao ônus. A pessoa que tem o ônus de fazer ou deixar de fazer algo não pode ser obrigada pelo Estado a fazer ou a deixar de fazer, exatamente porque não existe um direito de obrigar alguém à prática do ato. A sanção pelo não desincumbimento do ônus será outra.

Possivelmente o exemplo mais simples de ser visualizado está no direito processual, referente ao ônus da prova. A legislação processual estabelece a quem incumbe provar o fato alegado — ônus da prova —, hipóteses em que fatos não precisam ser provados — inexistência de ônus da prova —, hipóteses em que a parte contrária deverá fazer a prova — inversão do ônus da prova —, etc. Toda vez que a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para a prática de um ato ou para a ausência da prática de um ato, está estabelecendo uma sanção ou um ônus.

Não pode o juiz obrigar que alguém se desincumba do ônus. A pessoa que não se desincumbir plenamente do ônus imposto pela lei sofrerá ou poderá sofrer as consequências jurídicas da ausência da prática do ato estabelecido. Assim, no exemplo do ônus da prova, a pessoa a quem incumbe o ônus da prova não poderá ser obrigada a fazer a prova, mas poderá receber uma decisão desfavorável no processo judicial.

Nas operações imobiliárias há diversas hipóteses em que ônus são estabelecidos pela legislação, com possíveis consequências para aquele que não se desincumbir do ônus. Muitas vezes é necessário não apenas praticar o ato referente ao ônus, mas também, por cautela, produzir algo que demonstre que o ato foi praticado. São hipóteses em que determinado fato ou ato jurídico não se encontra registrado na matrícula do imóvel, mas é passível de atingir terceiro em razão de expressa disposição de lei nesse sentido.

Uma hipótese interessante é o caso da fraude à execução na hipótese em que há ação em curso capaz de tornar o devedor insolvente, nos termos do art. 593, II, do Código de Processo Civil. [1] A legislação estabelece que, configurada essa hipótese, o imóvel cuja propriedade fora validamente transferida para um terceiro poderá ser penhorado para a satisfação do credor do vendedor.

A questão da fraude à execução é, até hoje, altamente controvertida nos tribunais. Há uma súmula do STF a respeito do tema, uma súmula do STJ em sentido diametralmente oposto, julgamentos díspares por parte de tribunais estaduais, bem como outra orientação por parte do TST. [2]

Outra hipótese é a aquisição da propriedade de bem imóvel após a decretação da falência do vendedor, no qual o imóvel adquirido poderá vir a ser arrecadado para compor massa falida, nos termos do art. 129, VII, da Lei 11.101, de 9 de fevereiro de 2005. [3]

Há ainda outras hipóteses, como aquisição de bem em fraude contra credores — arts. 158 e 159 do Código Civil —, de vendedor com interdição judicialmente decretada — art. 3º, 9º, III e 1.773, todos do Código Civil —, de bem considerado indisponível — art. 36 da Lei 6.024, de 13 de março de 1974 —, etc.

Enfim, em diversas hipóteses, a lei estabelece possíveis consequências indesejáveis para o terceiro adquirente do imóvel, independente de má-fé ou de registro na matrícula do imóvel. Se a lei estabelece hipóteses em que o comprador do imóvel pode vir a sofrer consequências jurídicas decorrentes da não obtenção de certidões expedidas pelos distribuidores forenses, existe ônus.

Atualmente, há alguns projetos de lei objetivando positivar, total ou parcialmente, o princípio da vis atractiva do registro imobiliário. De acordo com esse princípio, deve constar do registro imobiliário tudo que, direta ou indiretamente, possa afetar o imóvel ou a sua propriedade. Há corrente na jurisprudência que, total ou parcialmente, acolhe esse princípio e protege o comprador em situações específicas.

Contudo, enquanto a jurisprudência não estabelecer de forma unívoca que em nenhuma hipótese ato ou fato não registrado na matrícula do imóvel poderá atingir terceiros ou não forem alterados todos os dispositivos legais que preveem essas hipóteses, haverá para o comprador o ônus de obter as certidões expedidas pelos distribuidores forenses.

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1. “Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: (…) II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência; (…)”

2. Para mais informações a respeito do tema, vide: SILVA, Bruno Mattos e. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas, análise de riscos. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2013.
 

3. “Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores: (…) VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior. (…)”

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* Bruno Mattos e Silva é advogado e autor dos livros Direito de Empresa e Compra de Imóveis (Ed. Atlas).

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL – CABIMENTO DE AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CABIMENTO DE AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA MOVIDA POR CONDOMÍNIO CONTRA CONDÔMINO.

O condomínio tem legitimidade ativa para ajuizar contra o condômino ação de nunciação de obra nova com pedidos de paralisação e de demolição de construção irregular erguida pelo condômino em área comum para transformar seu apartamento, localizado no último andar do edifício, em um apartamento com cobertura, sem o consentimento expresso e formal de todos os proprietários do condomínio, nem licença da Prefeitura Municipal, causando danos à estética do prédio e colocando em perigo as suas fundações. Inicialmente, embora o art. 934 do CPC não inclua o condomínio entre os legitimados para ajuizar ações de nunciação de obra nova contra condôminos, deve-se interpretá-lo de forma teleológica, considerando o evidente interesse do condomínio de buscar as medidas possíveis em defesa dos interesses da coletividade que representa, de modo que o condomínio é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda. Deve-se ressaltar, ademais, que não é adequado defender o descabimento da ação de nunciação de obra nova na hipótese sob o argumento de que a demanda teria caráter possessório – diante da invasão pelo condômino construtor de área comum do condomínio –, e não de direito de vizinhança, tendo em vista a existência, nesse tipo de demanda, de fundamentos estritamente ligados a direito de vizinhança, já que se trata de caso em que os pedidos também se fundamentam no fato de a obra colocar em perigo a estrutura do prédio como um todo. REsp 1.374.456-MG, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 10/9/2013.

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DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INEXISTÊNCIA DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO NO ÂMBITO DE AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA.

No âmbito de ação de nunciação de obra nova movida por condomínio contra condômino objetivando a paralisação e a demolição de construção irregular erguida pelo condômino em área comum para transformar seu apartamento, localizado no último andar do edifício, em um apartamento com cobertura, não há litisconsórcio passivo necessário com os condôminos proprietários dos demais apartamentos localizados no último andar do edifício. Isso porque a situação em apreço não se enquadra nas hipóteses previstas no art. 47 do CPC, considerando o fato de que o litígio não exige solução uniforme em relação aos demais condôminos ocupantes do último andar do edifício. REsp 1.374.456-MG, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 10/9/2013.

Fonte: Informativo n. 0531 do STF | Período: 4 de dezembro de 2013.

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TJ/PE: Paternidade à revelia

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* JONES FIGUEIRÊDO ALVES 

Não existe ou existirá uma paternidade imposta a alguém, em hipótese do nascimento de filho dado a registro por ato unilateral da mãe, quando declarante perante o Registro Civil. Mais precisamente, no registro não haverá lançada uma paternidade à revelia, como supõe a vã filosofia, ditada por intérpretes apressados.

Essa questão vem a propósito do recente Projeto de Lei nº 16/2013, oriundo da Câmara Federal, aprovado em carácter terminativo na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado, e a receber, brevemente, sanção presidencial. O projeto legislativo apenas altera o artigo 52 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), e nada mais faz senão isso, a permitir tão somente que o registro possa ser feito pelos pais, em conjunto ou isoladamente, por um e outro, no mesmo prazo de quinze dias do nascimento do filho.

Repita-se: o projeto limita-se a estabelecer isonomia de gênero, entre os pais, para a obrigação comum do registro do filho nascido, sem a prioridade registral antes dada ao pai, em detrimento da qualidade da mãe. Na redação antiga, a declaração do nascimento do filho era dever imposto ao pai e, apenas quando diante da sua inércia, no prazo assinado (o de quinze dias), a mãe, em sucessivo, estaria obrigada a declarar, sendo-lhe, então, prorrogado o prazo por quarenta e cinco dias (art. 52, 2º). De efeito, reservava-se à mãe uma atividade secundária, subalterna, a depender da omissão do pai ao ato de registro.

Não custa lembrar a justificativa do projeto nº 817/2011, de 23.03.2011, na casa de origem (Câmara Federal), assinalando seu autor, o deputado Rubens Bueno, a necessidade de conciliar a lei registral – nas vizinhanças de completar, em 31 de dezembro próximo, quarenta anos de vigência – com o comando do artigo 5º da Constituição Federal, em afirmação da igualdade substancial de homens e mulheres perante a lei. Expressava ele que o artigo 52 da Lei nº 6.015/73, na redação atual, coloca a mãe em patamar de desigualdade perante o pai, por dispor que o ato de declarar a registro de filho somente seria feito por ela em carácter suplementar e condicionado à ausência ou impedimento daquele.

Pois bem. Esta é a mudança proposta, singela e, a um só tempo, de expressão constitucional, circunscrita a garantir à mulher, com igualdade ao marido, proceder ao registro do filho, no prazo inicial da lei. Daí pensar que este ato, por declaração da mãe do neonato, sugere admitir a possibilidade de imputação da paternidade a qualquer um, se apresenta algo tão surreal, quanto imaginar possível que qualquer celebridade de plantão possa, repentinamente, ganhar filhos de todas as origens, sem o saber sequer, por mero ato declaratório de mães desejosas de os filhos serem herdeiros potenciais de fortunas, muitas vezes provisórias.

Bem é dizer, como afirmou Maria Berenice Dias, que "a alteração legislativa – anunciada como redentora – não irá reduzir o assustador número de crianças com filiação incompleta". De fato, os trombetes de édito, midiáticos, anunciando a reforma legal, transmudam-se, por irrecusável constatação, em sinos e os sinos dobram. Eles apenas choram pelos filhos sem pais.

Bem é certo, como expressou o juiz Clicério Bezerra (PE), em entrevista dada em jornal televisivo, de rede nacional, que a comprovação da paternidade continua exigida, e não será suficiente a declaração da mãe para tornar pai do filho declarado aquele que ela indique, senão nos termos da lei.

De fato, os termos da lei já reportam acerca da paternidade indicada a registro, a saber que: (i) em sendo a mulher declarante casada, o filho será do seu marido, por presunção legal, conforme o Código Civil, a tanto bastando exibir a declarante sua certidão de casamento; (ii) em sendo a mulher declarante solteira, o pai poderá vir a ser aquele por ela imputado, a depender, todavia, de procedimento administrativo averiguatório, na forma da Lei nº 8.560/92, quando o presuntivo pai será chamado a comparecer para o reconhecimento voluntário da paternidade sobre o apontado filho ou, em contrário, sujeitar-se a uma inevitável ação de investigação da paternidade imputada, quando então, uma vez procedente, terá seu nome incluído no registro.

Ora. Perdeu o legislador excelente oportunidade de aprimorar a ordem jurídica, em dispondo sobre as especificidades que apontam pela urgência da afirmação da paternidade. De saída, não contemplou-se, na lei registral, a entidade familiar da união estável devidamente reconhecida, onde os conviventes (companheiros) devem assumir condições igualitárias às dos pais casados para os efeitos do nascimento de filho dado a registro civil. Não se cogitou, outrossim, a respeito de uma melhor dinâmica da própria Lei nº 8.560/92 que, não obstante vintenária, continua de escassa aplicação em registros civis, à falta da própria instalação do procedimento de averiguação oficiosa da paternidade.

No ponto, suficiente seria, sim, admitir, em casos de: (i) revelia do suposto pai imputado, em não comparecendo para o reconhecimento voluntário do filho; (ii) revelia do suposto pai em negar a paternidade que lhe seja atribuída; ou (iii) revelia do suposto pai por negar submeter-se a exame genético da DNA; que em hipóteses que tais, a imputação da paternidade feita, oficiosamente, em registro, fosse afinal acolhida, por presunção, com a simples determinação judicial, ante a revelia manifesta no procedimento administrativo de averiguação da paternidade.

Entretanto, tal não sucede, porquanto (i) inevitável continuará sendo o manejo da ação de investigação da paternidade, face inexitoso o procedimento da averiguação oficiosa; e (ii) a presunção continuará relativizada quando ante a negativa do pai a submeter-se a exame genético fica aquela condicionada ao confronto com demais provas.

Mas não somente. Também caso seria de previsão expressa de penalidade por desídia, quando inobservadas as providências referidas pela Lei nº 8.560/92, consabidamente descumprida ou sem eficácia prática. Ao fim e ao cabo de duas décadas de vigência, registros com filiação incompleta continuam sendo feitos, sem a abertura, concomitante, da investigação administrativa para o reconhecimento (voluntário ou judicial) da paternidade. Os mecanismos que a lei fornece não produzem resultado útil, por inação dos serviços delegados ou ante a falta do ajuizamento das ações cabíveis.

Em ser assim, concludente que a assertiva materna, em registro civil, não tem o alcance imediato de assegurar ao filho o pai que ali se declare, salvo nos casos já expressos em lei. Admitir que isso fosse possível, em largo espectro, significaria dizer a lei pela obrigação de o suposto pai vir a ser obrigado a demandar uma ação negatória de paternidade. Claro que lei alguma deve obrigar alguém a demandar em juízo.

Lado outro, concludente também que os mecanismos legais devem contribuir para a urgência da paternidade, como significante de garantia de dignidade. Ora bem. O pai jurídico continua sendo uma realidade da lei. Então que a lei melhore para que a realidade da paternidade seja não apenas conferida somente a alguns ou cogitada por ficções legais, mas a extraída dos fatos da vida dando a cada filho, a todos os filhos, seu verdadeiro pai. Afinal, a lei não pode ser revel, com a paternidade esperada por milhares de filhos sem os pais no registro de suas existências.

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* JONES FIGUEIRÊDO ALVES – O autor do artigo é desembargador decano do Tribunal de Justiça de Pernambuco. Diretor nacional do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM), coordena a Comissão de Magistratura de Família. Autor de obras jurídicas de direito civil e processo civil. Integra a Academia Pernambucana de Letras Jurídicas (APLJ).

Fonte: TJ/PE I 30/10/2013.

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