1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Pedido de providências – Registro de carta de arrematação feito em matrícula em que constava indisponibilidade – Indisponibilidade que, segundo o atual entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça, não impede a alienação judicial do imóvel – Registro perfeito, que nem sequer em tese pode ser declarado nulo – Discussão sobre título inviável na esfera administrativa – Pedido de providências improcedente.

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Processo 0055704-38.2013.8.26.0100
CP 290
Procedimento Ordinário
Registros Públicos
F. M.
Registro de imóveis – pedido de providências – registro de carta de arrematação feito em matrícula em que constava indisponibilidade – indisponibilidade que, segundo o atual entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça, não impede a alienação judicial do imóvel – registro perfeito, que nem sequer em tese pode ser declarado nulo – discussão sobre título inviável na esfera administrativa – pedido de providências improcedente.
Vistos etc.
1. F. M. (FUMIO) requereu providências (fls. 02-08) em face do 15º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI).
2. Ao que já está a fls. 361-364, itens 1-4, acrescente-se que o Ministério Público (fls. 366-367) reiterou a necessidade de fazer notificar os interessados e potenciais atingidos, e, no mérito, opinou por não haver vício que se pudesse reconhecer na via administrativa.
3. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
4. De início, salientem-se o zelo e o cuidado do Ministério Público, estampados a fls. 359 e 366: de fato, o ideal seria providenciar a notificação de todos os potenciais atingidos por este processo, antes de proferir qualquer decisão. Acontece que está patente, desde logo, que a discussão não se situa no plano propriamente registral, e sim nos títulos subjacentes ao registro, o que, segundo a doutrina e a jurisprudência consolidadas, não pode ser avaliado pelo juízo administrativo, cuja atribuição não vai a tanto. Assim, em que pesem os bons argumentos do Ministério Público, a solução mais correta aqui é dispensar as notificações, e desde logo concluir pela completa inviabilidade da discussão que neste juízo pretende travar o interessado FUMIO.
5. In medias res, como já ficou exposto a fls. 364-365, itens 6-13, FUMIO pretende o cancelamento, pela via administrativa, de registro que entende ser nulo de pleno direito; contudo, ele não alega nulidade do título (carta de arrematação) que obteve registro, mas tão somente a nulidade do ato de registro deste título, realizado pelo 15º RI. Ora, é patente que, aquando do registro R. 20/131.454 (fls. 105 verso), não houve erro na transposição de dados, ou qualquer outra hipótese da LRP/1973, art. 213 que enseje nulidade de pleno direito.
6. Pelo contrário: como foi observado pelo 15º RI (fls. 97), houve, a partir de 04 de julho de 2012 (Apel Cív. 0007969-54.2010.8.26.0604 – Sumaré, Rel. Des. José Renato Nalini, j. 10.05.2012), a alteração de entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura, que, inclusive foi normatizado no artigo 22 do Provimento CG nº 13/2012 (verbis “As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do § 1º, do art. 53, da Lei nº 8.212, de 24 de julho de 1991, não impedem a alienação, oneração e constrições judiciais do imóvel.”).
7. Ou seja: o registro da arrematação oriunda da ação trabalhista foi possível e realizado em 07 de junho de 2013, data posterior à da vigência do novo entendimento, em pleno atendimento ao princípio tempus regit actum.
8. Quando da apresentação da carta de arrematação do Banco Bradesco, ocorrida em 02 de março de 2011 (v. fls. 107), o aludido novo entendimento jurisprudencial ainda não estava sedimentado e, àquela época negou-se registro porque, até então, valia dizer que a indisponibilidade de um imóvel obstasse qualquer tipo de alienação (inclusive alienações forçadas).
9. Em tal cenário, ao que consta não existe, sequer em tese, nulidade passível de reconhecimento pela via administrativa.
10. Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências deduzido por F. M.. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Desta sentença cabe recurso, em quinze dias, com efeito suspensivo, para a E. Corregedoria Geral da Justiça. Oportunamente, arquivem-se os autos.
P. R. I.
São Paulo, 13 de dezembro de 2013.
JOSUÉ MODESTO PASSOS Juiz de Direito
(D.J.E. de 10.01.2014 – SP)

Fonte: D.J.E. | 10/01/14

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – O domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – A arrematação foi registrada – O dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – Em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – O ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – Dúvida improcedente.

Processo 0037806-12.2013.8.26.0100

CP 193 – CP 185
Dúvida
Registro de Imóveis – 5º Oficial De Registro de Imoveis de São Paulo
R. H. – – S. L. H.

Registro de imóveis – dúvida – um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – o domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – a arrematação foi registrada – o dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – o ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – dúvida improcedente.

Vistos etc. Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (5º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-03) a pedido de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (nos autos CP 193: matrícula 41.335 – fls. 22-25, e prenotação 266.894; nos autos CP 185: matrícula 5.910 – fls. 21-23, e prenotação 266.897).

1.1. Segundo o termo de dúvida trazido nestes autos CP 193, em escritura pública lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 152 – nestes autos, fls. 08-09) a vendedora Lugano Comercial Ltda. declarou que sobre o imóvel vendido não constavam ações, feitos ajuizados e ônus reais que pudessem fazer inválido ou ineficaz o negócio jurídico de compra e venda.

1.2. Porém, na mat. 41.335 – Av. 10 – 5º RISP (fls. 24) e no Livro de Registro de Indisponibilidades, registro 607, de 20 de março de 2001, consta indisponibilidade de bens e direitos, averbação essa que não foi cancelada, sequer pela arrematação que consta do R. 12 (fls. 24 verso): afinal – sustenta o 5º RISP -, a arrematação não é modo originário de aquisição, e a Av. 10 produz efeitos enquanto não for cancelada (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, art. 252).

1.3. Os compradores Roberto e Silvana, a despeito da averbação de indisponibilidade, não concordam em subscrever declaração segundo a qual tenham ciência disso, o que faz presumir que o registro, feito nessas circunstâncias, poderá levar a futuras controvérsias, o que deve e pode ser evitado.

1.4. Salienta ainda o 5º RISP que o cancelamento tem de ser requerido à autoridade que impusera a indisponibilidade, e não pode ser dado na via administrativa, seja pelo próprio ofício do registro de imóveis, seja pela corregedoria permanente.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 04-27).

2. Os suscitados impugnaram (fls. 29-35).

2.1. Segundo a impugnação, a indisponibilidade deixou de existir quando foi arrematado o direito sobre o qual recaía, especialmente se se considerar que a arrematação funda uma aquisição originária.

3. O Ministério Público (MP) opinou por verificar-se se a indisponibilidade ainda seria eficaz ou não, ou pela procedência da dúvida (fls. 37, 44, 46 e 48-50).

4. Apensados a estes de número CP 193 (0037806-12.2013.8.26.0100) estão os autos CP 185 (0036084-40.2013.8.26.0100): em ambos os feitos discute-se a mesma questão, nas mesmas circunstâncias de fato e de direito, valendo notar apenas que, naqueles autos CP 185, a escritura pública (fls. 08-10; prenotação 266.897) foi também lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 156) e o imóvel é o da matrícula 5.910 – 5º RISP, e que, lá, suscitada a dúvida (termo e documentos: fls. 02-26), os suscitados Roberto e Silvana impugnaram (fls. 28-34), e aguarda-se o julgamento conjunto nestes autos CP 193.

5. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

6. Cabe destacar o zelo do MP, que cuidou em solicitar providência para verificar se, ao fim e ao cabo, existisse ou não, ainda, o título que dera causa à Av. 10 da mat. 41.335 (fls. 44 e 48 destes autos CP 193) e à Av. 7 da mat. 5.910 (fls. 22-23 dos autos CP 185); porém – como ficou dito a fls. 46 -, a providência não tem lugar em dúvida, pois a indisponibilidade estava na matrícula na data em que foram prenotadas as escrituras públicas (fls. 08-09; fls. 08-10 dos autos CP 185), as quais escrituras, portanto, têm de ser qualificadas à luz dessa indisponibilidade, ainda que essa limitação ao poder de dispor (datum sed non concessum que exista) depois venha a ser cancelada.

7. In medias res, as dúvidas são improcedentes.

8. É preciso fazer patente o seguinte (estes dois pontos são da máxima importância): (a) nunca constou indisponibilidade sobre os domínios (o “imóvel” ou os “imóveis”) das matrículas 41.335 (fls. 22-24 destes autos) e 5.910 (fls. 21-23 dos autos CP 185). Logo, a titular desses domínios (= Lugano Comercial Ltda.) sempre teve livre poder de disposição, segundo os princípios, e nesse sentido são verdadeiras, nas escrituras públicas, as afirmações segundo as quais “a outorgante vendedora declara que sobre referido imóvel e sua pessoa não constam ações, feitos ajuizados e ônus reais, que possam impedir a presente transação” (fls. 09 destes autos; fls. 09 dos autos CP 185); e (b) a indisponibilidade constou única e exclusivamente sobre direitos reais limitados concernentes a esses imóveis, qual seja, os direitos à aquisição, decorrentes de compromisso de compra e venda (mat. 41.335 – R. 9 e Av. 10, fls. 23-24 destes autos; mat. 5.910 – R. 6 e Av. 7, fls. 22 dos autos CP 185), direitos à aquisição dos quais a titular era Maria de Lourdes Severino Guedes. Logo, Maria de Lourdes, somente ela, não podia dispor desse direito à aquisição (e. g., não podia cedê-los).

9. Sucede que, para bem ou para mal, sobre os direitos à aquisição (repita-se: indisponíveis, e pertencentes a Maria de Lourdes) recaiu penhora (mat. 41.335 – Av. 11, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – Av. 8, fls. 22-23 dos autos CP 185) e deles se fez arrematação judicial em favor de Roberto Hucke, um dos ora suscitados, arrematação essa que foi registrada, com o que se lhe transferiu a titularidade sobre os direitos à aquisição que pertenciam a Maria de Lourdes (mat. 41.335 – R. 12, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – R. 9, fls. 23 dos autos CP 185). Ou seja: houve disposição sobre os direitos que eram indisponíveis (= os direitos à aquisição dos imóveis), e essa disposição conseguiu ingresso no registro de imóveis.

10. Se por meio de arrematação podia haver ou não disposição desses direitos, ou se a arrematação funda uma aquisição originária ou derivada, essas são questões que não cabe discutir aqui. A qualificação tem de fazer-se pelo que consta do registro, e não pelo que deveria ou poderia ter constado, e pelo que hoje consta houve disposição, que se consumou com o registro da arrematação.

11. Ora, inscrito um ato de disposição (= a arrematação) de um direito que era indisponível (= o direito de compromissário comprador que cabia a Maria de Lourdes), é forçoso concluir que agora não há como paralisar um outro ato de disposição (= a venda) feito pelo dono (que nunca sofreu indisponibilidade), ainda que esse ato do dono tenha por pressuposto a disposição que contrariou (correta ou incorretamente) a indisponibilidade – à qual se daria, então, uma eficácia que originalmente não tinha, ou seja, eficácia para prejudicar as faculdades do domínio sobre o qual não recaiu.

12. Em suma: já porque o domínio nunca foi indisponível (e nesse sentido estão corretas as expressões das escrituras públicas, e não se pode exigir aos contratantes que afirmem algo diferente), já porque o domínio não se pode fazer, agora, indisponível por via reflexa (impedindo que o dono disponha em favor de quem adquiriu direito que outrora fora indisponível), não existe óbice aos registros das duas escrituras públicas, e as dúvidas levantadas nestes e nos autos CP 185 são ambas improcedentes, como se disse.

13. Do exposto, julgo improcedentes as dúvidas suscitadas pelo 5º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (prenotações 266.894 e 266.897). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se os autos, se não for requerido nada mais.

P. R. I.
São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS
Juiz de Direito

Fonte: Blog do 26 – DJE I 24/10/2013.

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Para o Registro Imobiliário não importa o momento da celebração do contrato, mas a data da apresentação do título

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Para o Registro Imobiliário não importa o momento da celebração do contrato, mas a data da apresentação do título, em atenção ao princípio tempus regit actum.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0015089-03.2012.8.26.0565, que decidiu pela impossibilidade de registro de escritura pública de compra e venda lavrada anteriormente à averbação de indisponibilidade, mas apresentada a registro após o gravame. O acórdão teve como Relator o Desembargador José Renato Nalini e o recurso foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, inconformado com a r. decisão proferida pelo juízo a quo, o apelante interpôs recurso, alegando que adquiriu o imóvel em 1998, quando a empresa vendedora ainda se encontrava ativa e o imóvel livre de qualquer gravame de indisponibilidade. Afirmou que a aquisição ocorreu anteriormente ao Provimento CG nº 13/2012, de modo que não pode ser por ele atingido, porque seu direito já havia sido adquirido.

Ao analisar o caso, o Relator entendeu ser correta a negativa do registro do título, devendo ser mantida a sentença originária. Observou, ainda, que o CSM/SP tem considerado que, para fins de registro, não importa o momento da celebração do contrato, mas a data de sua apresentação ao Registro Imobiliário, em atenção ao princípio tempus regit actum, sujeitando o título à lei vigente no momento da apresentação do título. Posto isto, o Relator concluiu que, ainda que a escritura pública tenha sido lavrada em data anterior à da averbação de indisponibilidade, ao tempo de sua apresentação perante o Registro de Imóveis, esta já se encontrava inscrita, impedindo o registro. Neste caso, não há que se falar em direito adquirido. Ademais, o Relator observou, também, que na própria escritura pública havia a informação de que o ato jurídico celebrado era subordinado ao cancelamento da indisponibilidade.

Diante do exposto, o Relator concluiu que, enquanto não for cancelada a indisponibilidade pelo juízo que a determinou, a escritura pública de compra e venda não pode ser registrada.

Clique aqui e confira a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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