TJRS: Carta de Adjudicação. Penhora – Fazenda Nacional – indisponibilidade.

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A indisponibilidade prevista no art. 53 da Lei nº 8.212/91 não inviabiliza nova penhora sobre o mesmo imóvel, desde que observada a prioridade do credor preferencial.

A Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou a Apelação Cível nº 70057994758, onde se decidiu que a indisponibilidade prevista no art. 53 da Lei nº 8.212/91 não inviabiliza nova penhora sobre o mesmo imóvel, desde que observada a prioridade do credor preferencial. O acórdão teve como Relator o Desembargador Marco Antônio Ângelo e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

A recorrente, inconformada com a decisão proferida pelo juízo a quo, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial Registrador e impediu o registro da Carta de Adjudicação expedida em ação de execução, interpôs recurso objetivando a reforma desta sentença.

Em seu voto, o Relator apontou que o registro de penhora em execução fiscal implica suspensão do direito de dispor do bem, conforme art. 53 da Lei nº 8.212/91. Entretanto, observou que a indisponibilidade prevista no mencionado artigo não inviabiliza nova penhora sobre o mesmo imóvel, desde que observada a prioridade do credor preferencial, o que não ocorre no caso em tela, pois o registro da referida carta implicará na alienação dos imóveis, além de deixar de resguardar os interesses da União. Além disso, o Relator destacou o art. 711 do Código de Processo Civil e observou que, no caso de pluralidade de penhora sobre o mesmo bem, deve-se obedecer, em primeiro lugar, a preferência dos créditos, sendo que, somente se afastada tal preferência, é que se observa a anterioridade da penhora.

Feitas tais considerações, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de confissão de dívida com pacto adjeto de constituição de propriedade fiduciária e outras avenças – Imóvel indisponível – Penhora, em execução fiscal, a favor da fazenda nacional e da união – Recusa do registro com base no artigo 53, §1°, lei 8.212/91 – Alienação voluntária – Irrelevãncia da aquisição anterior por alienação forçada – Registro inviável – Dúvida procedente – Recurso desprovido, com observação.

Escrito por

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 3003761-77.2013.8.26.0019

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 3003761-77.2013.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que é apelante N A FOMENTO MERCANTIL LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS DA COMARCA DE AMERICANA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 3 de junho de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 3003761-77.2013.8.26.0019

Apelante: N A Fomento Mercantil Ltda. (representada por seu sócio João Batista Bisco)

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Americana

VOTO N° 34.019

Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de confissão de dívida com pacto adjeto de constituição de propriedade fiduciária e outras avenças – Imóvel indisponível – Penhora, em execução fiscal, a favor da fazenda nacional e da união – Recusa do registro com base no artigo 53, §1°, lei 8.212/91 – Alienação voluntária – Irrelevãncia da aquisição anterior por alienação forçada – Registro inviável – Dúvida procedente – Recurso desprovido, com observação.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença da MMa Juíza Corregedora Permanente do Registro de Imóveis da Comarca de Americana, que julgou parcialmente procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa de registro de "Escritura Pública de Confissão de Dívida com Pacto Adjeto de Constituição e Propriedade Fiduciária e Outras Avenças", referente ao imóvel matriculado sob número 58.408, fundada no fato de o bem estar indisponível por força das penhoras números 4 e 5, em favor da Fazenda Nacional e da União, nos termos do §1° do artigo 53 da Lei n° 8.212/91.

A apelante afirma que a atual proprietária adquiriu o imóvel em alienação judicial decorrente de ação trabalhista, quando já havia o registro das penhoras, e que se trata de forma de aquisição originária, razão pela qual os gravames anteriores deixam de existir. Diz que se houvesse determinação legal de indisponibilidade o título judicial apresentado jamais poderia ter ingressado no registro, e que não é possível atribuir ao atual proprietário ônus do antigo, além de ter ocorrido subrogação do crédito fiscal no produto da venda. Cita precedentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso.

É o relatório.

Está sedimentado, no âmbito do Conselho Superior da Magistratura, entendimento no sentido de que, em razão do artigo 53, §1°, da Lei n° 8.212/91, não é possível ingressar no registro título que importe disposição ou oneração, decorrente de alienação voluntária ou forçada, na medida em que a indisponibilidade constitui forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade de bens, e em que o referido dispositivo legal tem caráter genérico, a exemplo do decidido em acórdão relatado pelo eminente Desembargador Luiz Tâmbara, então Corregedor Geral da Justiça:

"Registro de Imóveis – Procedimento de dúvida – Negativa de acesso de carta de arrematação – Imóvel penhorado, em parte ideal, em execução fiscal – Indisponibilidade determinada pelo artigo 53, par. 1º, da Lei 8.212/91 – Dúvida procedente – Recurso Desprovido.

(…)

Já de há muito sedimentado, diga-se em primeiro lugar, o entendimento de que 'enquanto não liberadas as constrições impostas em decorrência de penhoras concretizadas em execuções fiscais movidas pela Fazenda Nacional, impossível o acesso de carta de arrematação' (Apelação n. 029.886-0/4, São Paulo, j. 04/06/1996, rel Des. Márcio Bonilha). Isso porquanto, como está no mesmo aresto, 'a indisponibilidade de bens decorrente da Lei 8.212/1991 (art. 53, parág. 1º) envolve a expropriação forçada e conseqüente venda judicial para pagamento das obrigações do devedor'. Sendo assim, decidiu-se que 'a indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à decretação da inalienabilidade'.

De outra parte, ante o sistema constitutivo que caracteriza o registro de imóveis, além disso, marcado pelo princípio do encadeamento subjetivo e objetivo dos atos lá assentados, importa, para verificação da disponibilidade e continuidade, que se apure a data do registro da penhora em relação ao ingresso da arrematação. Ou seja, se antes registrada a constrição, mesmo que depois da efetivação da data da alienação judicial, mas não levada, oportunamente ao fólio, não poderá mais sê-lo, 'a posteriori’. (Ap. Cív. n. 100.023-0/4 – j. 29.05.2003).

No mesmo sentido, transcrevo trecho de aresto relatado pelo eminente Desembargador José Mário Antônio Cardinale, então Corregedor Geral da Justiça, na Apelação Cível n. 386-6/2, julgada em 06.10.2005:

"O imóvel objeto da arrematação judicial foi penhorado em processo executivo ajuizado pela Fazenda Nacional, tornando-se, portanto, indisponível."

Neste sentido é o entendimento pacífico do Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível N° 76.562-0/5, Americana e na Apelação Cível n° 79.730-0/4, Capital.

A lei não faz distinção quanto à abrangência da indisponibilidade, que atinge tanto os atos voluntários de alienação, quanto os de venda judicial forçada, e nem haveria motivo para tal diferenciação.

O Conselho Superior da Magistratura já teve oportunidade de decidir que a indisponibilidade é forma especial de inalienabilidade e de impenhorabilidade e que o dispositivo legal tem caráter genérico, e não compete ao registrador interpretá-lo restritivamente (Ap. Cível n. 76.562-0/5, j. 23.05.2001, Rel. Luís de Macedo).

Esse entendimento consolidado neste Conselho sofreu recente modificação, no sentido de que a indisponibilidade decorrente do § 1º, do art. 53, da Lei n° 8.212/91, incide apenas sobre a alienação voluntária e não sobre a forçada, e isso com fundamento em decisão do Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial n° 512.398, em cujo voto condutor do eminente relator Ministro Felix Fischer fazem-se as seguintes considerações:

"Tenho, contudo, que a indisponibilidade a que se refere o dispositivo (referindo-se ao §1º, do art. 53, da Lei 8.212/91) traduz-se na invalidade, em relação ao ente Fazendário, de qualquer ato de alienação do bem penhorado, praticado sponte própria pelo devedor-executado após a efetivação da constrição judicial. Sendo assim, a referida indisponibilidade não impede que haja a alienação forçada do bem em decorrência da segunda penhora, realizada nos autos de execução proposta por particular, desde que resguardados, dentro do montante auferido, os valores ao crédito fazendário relativo ao primeiro gravame imposto." (Apelação n° 0007969-54.2010.8.26.0604 – Relator Desembargador Renato Nalini).

Neste mesmo sentido:

"REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida inversa – Imóvel penhorado com base no art. 53, §1°, da Lei 8.212/91 – Indisponibilidade que obsta apenas a alienação voluntária – Possibilidade de registro da Carta de Arrematação – Recurso provido.” (Apelação Cível n° 0004717-40.2010.8.26.0411 – Relator Desembargador Renato Nalini).

A apelante insiste em que, não obstante o título apresentado decorra de alienação voluntária, o que deve ser considerado no caso vertente é a alienação judicial realizada anteriormente e que permitiu o ingresso do título no fólio real, com a consequente transferência da titularidade do domínio à atual proprietária, porém, os julgados nos quais se baseia tratam estritamente de casos de alienação forçada e que estão em consonância com o artigo 22 do Provimento CG n° 13/2012, pelo qual "As indisponibilidades averbadas nos termos deste Provimento e as decorrentes do §1°, do art. 53, da Lei 8.212, de 24 de junho de 1991, não impedem a alienação, oneração e contrições judiciais do imóvel".

Não há fundamento válido a agasalhar a pretensão da apelante e o Conselho Superior da Magistratura, ao julgar casos semelhantes, negou a pretensão do interessado de ingresso de título decorrente de alienação voluntária precedido de registro de título decorrente de alienação forçada, em razão da permanência de restrições decorrentes de penhoras que impedem posterior alienação voluntária, a exemplo da Apelação Cível n° 0003288-37.2009.8.26.0358, julgada em 10/5/12 e relatada pelo Desembargador José Renato Nalini, mencionada pelo Oficial suscitante, e da Apelação Cível n° 0054473-65.2012.8.26.0114, também relatada pelo Desembargador José Renato Nalini, cuja ementa assim dispõe:

"REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Hipoteca cedular registrada – Ausência de anuência do credor hipotecário – Penhora em favor da Fazenda Nacional – Indisponibilidade que obsta as alienações voluntárias – Recurso não provido."

Esse julgado, do mesmo modo que o caso vertente, tratou de hipótese na qual anteriormente à alienação voluntária, houve adjudicação do imóvel em execução trabalhista e permanência de restrições que impedem o registro de títulos decorrentes de alienação voluntária.

Em relação à segunda exigência, baseada na existência de contradições de algumas cláusulas e não observância do disposto no §5° do artigo 27 da Lei n° 9.514/97, verifica-se que a letra "i" da cláusula décima primeira repete o referido dispositivo legal, e o parágrafo único da cláusula décima segunda dispõe no mesmo sentido, portanto, não são contraditórias entre si nem tampouco afrontam o referido dispositivo legal. Por fim, o parágrafo quinto da cláusula décima primeira trata de questão diversa em relação àquelas, de modo que não é caso de confrontá-las, além de esta última não se referir à alienação voluntária do bem, como afirmado pelo Oficial.

Em que pese o afastamento dessa segunda exigência, a manutenção da primeira obsta o registro, o que traz como consequência a procedência da dúvida e não a parcial procedência consignada na sentença, nos termos do inciso I do artigo 203 da Lei de Registros Públicos.

Com tal observação, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 01/08/2014.

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CGJ/SP: LOCAÇÃO – Cláusulas de vigência e de preferência. Basta o registro (desnecessidade da prática de dois atos registrais). Indisponibilidade – Registro admitido.

Escrito por

Acórdão – DJ nº 0027416-80.2013.8.26.0100 – Apelação Cível

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0027416-80.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante VILLE DE FRANCE COMÉRCIO, ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA (REP. POR SUA SÓCIA MARCIA CARPI CORREA), é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO, PARA JULGAR IMPROCEDENTE A DÚVIDA APRESENTADA PELO 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 18 de março de 2014. 

ELLIOT AKEL

RELATOR

Apelação Cível nº 0027416-80.2013.8.26.0100

Apelante: Ville de France Comércio, Administração e Serviços LTDA

Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital

VOTO Nº 33.944

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Contrato de Locação – Cláusulas de vigência e exercício do direito de preferência – Suficiência do registro em sentido estrito para atribuir eficácia real tanto à cláusula de vigência como ao pacto de preferência – Desnecessidade da prática de dois atos notariais (averbação e registro) – Competência do Conselho Superior da Magistratura por se tratar de registro em sentido estrito – Indisponibilidade decorrente de penhora da Fazenda Nacional nos termos do artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91 não é óbice ao registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência – Precedente deste Conselho Superior da Magistratura – Recurso provido.

Ville de France Comércio, Administração e Serviços LTDA interpôs apelação contra a sentença das fls. 69/71, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, mantendo a recusa de registro do instrumento particular de locação para fins não residenciais do imóvel da matrícula n. 123.864, porque referido imóvel está indisponível por força de penhoras da Fazenda Nacional, o que impediria o registro do contrato de locação com cláusula de vigência e a averbação de direito de preferência em caso de alienação do imóvel locado, porque a indisponibilidade tem plena eficácia nos casos de alienação voluntária, a que poderá conduzir o registro da locação, quando houver, eventualmente, o exercício do direito de preferência.

A apelante alegou que o impedimento da averbação do contrato nos casos de indisponibilidade ofende o direito de uso e, além disso, a inscrição das cláusulas de vigência e de preferência, em caso de alienação do imóvel locado, não restringiria ou limitaria as faculdades do domínio e não criaria oponibilidade ao seu adquirente. Assim, busca a reforma da sentença, para que seja autorizado o registro do contrato de locação (fls. 74/80).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 93/96).

É o relatório.

De início, destaco que, não obstante as previsões constantes do artigo 167, inciso I, “3” e inciso II, “16”, da Lei n. 6.015/73, acompanhado do artigo 33, “caput”, da Lei n. 8.245/91, que referem o registro e a averbação dos contratos de locação, respectivamente para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência, é desnecessária a prática de dois atos notariais (averbação e registro), bastando o registro em sentido estrito para garantir a eficácia real às cláusulas de vigência e ao direito de preferência, conforme já decidido pela Corregedoria Geral da Justiça no processo n. 2013/36874:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Contrato de locação – Cláusula de vigência e pacto de preferência – Eficácia erga omnes – Registro em sentido estrito – Competência recursal – Conselho Superior da Magistratura – Envio dos autos ao órgão jurisdicional competente – Recurso administrativo conhecido como apelação – Admissibilidade – Princípio da fungibilidade recursal.

Por consequência, reconheço a competência deste Conselho Superior da Magistratura, por se tratar de registro em sentido estrito, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual n.º 3/69, e do artigo 16, V, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O registro do contrato de locação foi negado diante da indisponibilidade do imóvel, nos termos do artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91, por força de penhoras da Fazenda Nacional.

A questão é saber se a indisponibilidade impede o registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência.

Em que pese o precedente deste Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível n. 100.237-0/0), da lavra do Desembargador Luiz Tâmbara, inclusive citado pelo magistrado prolator da sentença recorrida, recentemente houve alteração do posicionamento deste Egrégio Conselho, na Apelação Cível n. 0018645-08.2012.8.26.0114 (D.J.E. 14.11/2013), que entendeu que a indisponibilidade prevista no artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91 não obstaculiza o registro do pacto locatício.

Nesse sentido, constou do referido precedente:

De todo modo, sequer têm força para embaraçar os registros do contrato de locação nas matrículas n.°s 17.368 e 17.369, não obstruídos pela indisponibilidade legal: ora, com a publicidade resultante da inscrição se objetiva unicamente expandira eficácia subjetiva de cláusulas do contrato de locação[22], que, por si, todavia, escudadas no princípio da função social do contrato, já vinculam terceiros que de seu teor tenham ou devam ter conhecimento. [23]

Se a indisponibilidade não impede a celebração da locação, e tampouco repercute sobre a validade da cláusula de vigência e do pacto de preempção, não faz sentido estorvar fenômeno de reforço eficácial, conseqüência do registro, e direcionado a resguardar, com mais rigor, a função social do contrato, "nesse seu conteúdo ultra partes", cunhado por Cláudio Luiz Bueno de Godoy ao enfocar a face externa de tal princípio, mitigando o da relatividade de seus efeitos e robustecendo o da força obrigatória.[24]

O resultado associado à publicidade registral, com atribuição de eficácia real a obrigações comuns, de poderes diretos sobre os imóveis locados e, particularmente, de direitos reais de gozo e aquisição ao locatário, não é de ser indistintamente vedado em função da indisponibilidade legal, especialmente porque não implica voluntário deslocamento patrimonial subjetivo.

Com mais razão se considerado que não impede, em outra execução, nova penhora sobre o bem indisponível, de acordo com a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que, iterativamente, tem afirmado: a indisponibilidade versada no § 1.° do artigo 53 da Lei n.° 8.212/1991 apenas impossibilita a alienação do bem penhorado pelo devedor-executado.[25]

Os recentes precedentes deste Conselho Superior da Magistratura que, na esteira do entendimento do STJ, acentuaram que a indisponibilidade focalizada não frustra a arrematação judicial nem o registro da carta que lhe corresponda também conduzem à inscrição objetada.[26]

Sob a influência da visão de contrato como fato social, instituto jurídico funcionalizado, e a inspiração de novos paradigmas jurisprudenciais, impõe, portanto, rever a orientação deste Conselho expressa no acórdão proferido nos autos da Apelação Cível n.° 100.237-0/0, rel. Des. Luiz Tâmbara, j. em 04.09.2003, quando admitida a incompatibilidade entre a indisponibilidade do artigo 53, § 1.°, da Lei n.° 8.212/1991, e o registro de contrato de locação com cláusula de vigência.

No tocante à concessão de eficácia real ao direito de preferência, é oportuno, ainda, em desabono da desqualificação registral, sublinhar, pautado pelo artigo 32 da Lei n.° 8.245/1991, que a preempção não alcança os casos de venda por decisão.[27]

Portanto, o caso é de afastamento do óbice apresentado para o registro do contrato de locação para consignar a cláusula de vigência e o exercício do direito de preferência, o que não significa desconsiderar a indisponibilidade prevista no artigo 53, § 1º, da Lei n. 8.212/91.

Posto isso, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente a dúvida apresentada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital.      

HAMILTON ELLIOT AKEL

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: TJ/SP | 25/03/2014.

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