TJ/SC: Conflito entre adquirentes do mesmo imóvel: vence aquele que não estava em mora

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O Grupo de Câmaras de Direito Civil do TJSC, sob relatoria do desembargador Luiz Fernando Boller, negou provimento aos embargos infringentes interpostos por um casal que pretendia efetivar a compra e venda de um imóvel residencial situado na Capital. Para tanto, alegaram que, quando fecharam o negócio, efetivaram o pagamento de aproximadamente 10% do preço, a título de entrada, condicionando a satisfação do valor residual à baixa dos gravames hipotecários averbados junto à respectiva matrícula. Como os vendedores não cumpriram esta obrigação, optaram por não honrar o restante do valor convencionado, exigindo em juízo a conclusão da avença.

Ocorre que, por ocasião do ajuste, a inexistência de averbação do contrato junto à respectiva matrícula permitiu que os vendedores efetivassem uma nova alienação, desta vez a uma outra pessoa, que pagou a integralidade do preço, com isto inviabilizando o cumprimento do contrato original.

Solucionando o imbróglio, o relator assinalou que, em verdade, quando constataram que não conseguiriam desonerar o imóvel, os vendedores buscaram junto ao casal a rescisão do contrato e, somente depois, efetivaram a segunda venda.

Aliás, segundo Boller, conquanto os alienantes sempre tenham reiterado o interesse em devolver aos embargantes os valores deles recebidos, estes, por sua vez, "não deram a entender, ao longo de todo o processado, que se dispunham a efetuar o imediato pagamento da segunda parcela ajustada, não se aferindo qualquer forma, judicial ou extrajudicial, de consignação do valor residual do negócio, motivo por que a melhor alternativa para equalizar a relação jurídica em questão, é a rescisão do contrato em razão de recíproco inadimplemento".

Com esta solução, o Grupo legitimou a segunda transação. A decisão foi por maioria (Embargos Infringentes nº 2009.016799-8). 

Fonte: TJ/SC | 02/06/2014.

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STJ: Averbação de execução anterior à medida cautelar não viola efeito suspensivo do recurso especial

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A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou improcedente reclamação que buscava suspender o cumprimento provisório de sentença que garantia a três empresas gaúchas indenização por inadimplemento em contrato de coparticipação em empreendimento imobiliário. 

As empresas Agropastoril do Conde Ltda., Bernardi Incorporações e Construções Ltda. e Sérgio Sclovsky Arquitetura e Urbanismo Ltda. promoveram ação de indenização contra três irmãs, por alegado inadimplemento do contrato de coparticipação em empreendimento imobiliário firmado entre eles em 1º de novembro de 1997, referente a loteamento numa área de 78.487,48 hectares, de propriedade das três, situada em Eldorado do Sul (RS). 

Em primeira instância, o pedido indenizatório foi julgado procedente. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entendeu que, além das perdas e danos, as empresas ainda fariam jus à multa contratual de 10% sobre o valor do faturamento bruto estimado contratualmente para o empreendimento. 

Dessa decisão, o espólio de uma das irmãs recorreu ao STJ. O recurso especial interposto pelo espólio foi recebido e aguarda julgamento (REsp 1.187.243). 

Cumprimento provisório 

Entretanto, o procurador do espólio tomou conhecimento de que a Agropastoril do Conde e a Bernardi Incorporações requereram o cumprimento provisório da sentença, com base no artigo 475-O do Código de Processo Civil (CPC), única e exclusivamente com relação à multa contratual de 10% sobre o valor previsto no contrato como faturamento bruto na comercialização (R$ 24,3 milhões). 

Diante do ajuizamento da execução provisória, o espólio ajuizou medida cautelar em que pediu a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial, o que foi deferido pelo então relator, ministro Massami Uyeda. 

Fraude à execução 

Mesmo com a concessão da medida cautelar, as duas empresas peticionaram nos autos da execução provisória pedindo a declaração de fraude à execução e a expedição de certidão prevista no artigo 615-A do CPC para fins de averbação no registro de imóveis, o que foi acolhido pelo juízo de primeira instância. 

Diz esse artigo que “o exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto”. 

Contra a decisão, o espólio apresentou reclamação sustentando que o juízo não poderia praticar atos processuais na execução provisória, uma vez que a mesma deveria, em conformidade com a decisão do STJ, estar extinta ou, no mínimo, suspensa. 

As empresas apresentaram impugnação destacando, entre outros pontos, que a distribuição da execução provisória precedeu, pelo menos em quatro meses, o ajuizamento da medida cautelar. 

Suspensão observada 

Em sua decisão, o ministro João Otávio de Noronha, relator, destacou que há informações de que o ajuizamento da execução provisória da sentença, de fato, ocorreu antes da propositura da medida cautelar, o que afasta, desde logo, qualquer possibilidade de descumprimento do comando da decisão do STJ. 

“Não viola a autoridade de decisão do STJ que atribui efeito suspensivo a recurso especial o decisum de primeira instância que, em sede de execução provisória ajuizada antes dessa medida, limita-se a determinar a expedição de certidões para averbação em serviço registral, uma vez reconhecida a ocorrência de fraude à execução”, afirmou o ministro. 

Noronha ressaltou também que o juízo de primeiro grau informou que a suspensão do feito está sendo observada, inclusive no que se refere aos atos constritivos, tanto que nem foi efetuada a penhora do bem indicado. 

“A magistrada, por cautela, limitou-se a determinar a expedição de certidão, nos precisos termos da legislação processual civil, isso considerando que a distribuição da execução antecedeu o próprio ajuizamento da medida cautelar”, disse o relator. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: Rcl 6121.

Fonte: STJ | 31/03/2014.

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