TRF/3ª Região: BANCO NÃO É OBRIGADO A PAGAR TAXAS CONDOMINIAIS DE IMÓVEL QUE FOI ALIENADO FIDUCIARIAMENTE

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Decisão da Primeira Turma do TRF3 reconhece a ilegitimidade da Caixa para atuar no polo passivo da ação

Acordão da primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3), disponibilizado no Diário Eletrônico no dia 8/4, dá provimento, por unanimidade, à apelação da Caixa Econômica Federal (CEF) para reconhecer a ilegitimidade passiva do banco em processo movido por condomínio habitacional. Segundo a decisão, a lei 9.514/97 prevê que o fiduciante responde pelo pagamento de impostos, taxas e contribuições condominiais que recaiam sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário.

Relata o processo que um condomínio de conjunto habitacional ajuizou ação em face da CEF com o objetivo de condenar o banco ao pagamento de R$ 1.450,04, referente às taxas condominiais atrasadas de uma unidade, bem como parcelas a vencer. O imóvel sobre o qual recaem os débitos condominiais foi adquirido no dia (15/02/2008), e, na mesma data, alienado fiduciariamente à CEF.

Ao ser citada, a CEF contestou, alegando inépcia da inicial e que não poderia atuar no polo passivo da ação. No mérito, sustentou a incidência da correção monetária apenas a partir do ajuizamento da ação e o afastamento dos encargos de mora antes da citação, bem como que os encargos não podem superar os limites delineados pelo art. 1336, §2º, do Código Civil vigente.

Após a manifestação das partes, a sentença de primeira instância julgou procedente a ação e condenou a CEF a pagar as despesas condominiais vencidas e a vencer até o trânsito em julgado da decisão.

O banco e o condomínio ingressaram com recurso no TRF3 contra a decisão. A CEF solicitou a reforma da sentença sustentando a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda. A parte autora requereu a inclusão das parcelas condominiais a vencer até a execução da sentença.

Ao analisar a contrevérsia, o relator do processo no TRF3, desembargador federal José Lunardelli, esclareceu que o pagamento das prestações condominiais é obrigação propter rem, ou seja, decorrem pura e simplesmente do direito de propriedade.

“Basta à aquisição do domínio, ainda que não haja a imissão na posse, para que o adquirente se torne responsável pelas obrigações condominiais, inclusive com relação às parcelas anteriores à aquisição”, afirmou o magistrado.

Na decisão, o magistrado destacou que a alienação fiduciária de que trata a Lei 9.514/97, artigo 22, caput, consiste no "negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". Acrescentou que há legislação especial aplicável à alienação fiduciária, razão pela qual suas normas incidem preferencialmente sobre a hipótese, não havendo senão aplicabilidade subsidiária da legislação civil.

“Há uma regra específica contida na Lei nº. 9.514/97 que trata da responsabilidade pelos débitos de condomínio que recaem sobre a unidade alienada fiduciariamente, atribuindo-a ao devedor fiduciante, até a data da transferência da posse ao credor fiduciário (art. 27, §8º)”.

De acordo com o dispositivo, responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Com esses argumentos, o relator deu provimento à apelação para reconhecer a ilegitimidade passiva da Caixa na ação e considerar prejudicado o recurso interposto pelo condomínio.

No TRF3, a ação recebeu o número 0003462-14.2012.4.03.6114/SP.

Fonte: TRF/3ª Região | 14/04/2014.

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TJ/DFT: IMPOSTOS E TAXAS DE CONDOMÍNIO SÃO DEVIDOS SOMENTE APÓS ENTREGA EFETIVA DO IMÓVEL

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A 1ª Turma Recursal do TJDFT confirmou sentença do 6º Juizado Cível de Brasília que condenou a MBR Engenharia e a M&I Empreendimentos Imobiliários a restituir em dobro a um comprador os impostos e taxas de condomínio que lhe foram cobrados antes da entrega das chaves. A decisão foi unânime.

A juíza originária ensina que embora o contrato de compra e venda firmado entre as partes estabeleça que a partir da data de emissão da Carta de Habite-se os impostos e taxas de condomínio passarão a correr, exclusivamente, por conta dos compradores, essa regra contratual é inválida se não ocorrer a efetiva entrega das chaves. Destaque-se que apesar de a entrega da Carta de Habite-se ter se dado em 12/03/2012, a entrega das chaves só ocorreu em 19/02/2013 – quase um ano depois.

Ante tal constatação, a magistrada ressalta que "o dever de lealdade imposto aos contraentes deve ser especialmente observado nos contratos de adesão em que não há margem à discussão das cláusulas impostas aos consumidores aderentes, obrigando o fornecedor a um destacado dever de informação, probidade e boa-fé na confecção do instrumento".

Assim, prossegue a julgadora, "vulnerado tal dever contratual, se há cobrança indevida, efetivo pagamento e engano injustificável, com a clara vulneração da boa-fé objetiva, a devolução em dobro, conforme regra expressa do parágrafo único do art. 42 da lei n. 8.078/90, é medida que se impõe".

Diante disso, a juíza julgou procedente o pedido do autor para condenar as rés, solidariamente, à devolução em dobro do valor pago pelo consumidor, totalizando a quantia líquida de R$ 3.582,06, já considerada a dobra legal, devidamente corrigida desde o efetivo dispêndio e acrescida de juros legais.

A notícia refere-se ao seguinte processo: 2013.01.1.094895-6.

Fonte: TJ/DFT I 02/12/2013.

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Vai comprar imóvel em leilão? Veja os cuidados a tomar

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SÃO PAULO – A compra de um imóvel em leilão pode gerar uma economia de 20% a 40%, em relação ao preço de mercado. Contudo, alertam especialistas, para que a economia valha a pena e a aquisição não se transforme em um pesadelo, é preciso tomar alguns cuidados.

De acordo com o diretor de operações imobiliárias do Portal de Documentos – empresa especializada na gestão de documentos digitais com valor jurídico -, Marcos Caielli, os interessados em adquirir um imóvel por meio de leilão, devem desconfiar de ofertas que prometem descontos de 50% ou mais no imóvel. Geralmente, explica ele, isso pode ser indício de problema.

O advogado, especialista em direito imobiliário, do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados, José Antônio Costa Almeida, concorda e completa: "Os leilões têm um risco maior, por isso possuem preços menores. Não recomendaria, por exemplo, a compra de um primeiro imóvel em leilão, visto que há diversas situações que podem trazer a anulação do evento", argumenta.

Problemas
Dentre as dores de cabeça mais comuns que podem ser enfrentadas por quem compra um imóvel em leilão estão as dívidas da propriedade, como débitos condominiais e municipais, a casa ou apartamento necessitar de uma grande reforma e ainda o fato do imóvel estar ocupado, o que pode gerar um processo na justiça.

No geral, os imóveis ocupados são os principais desafios de quem vai comprar um imóvel em leilão, sendo que, em muitos casos, é melhor o comprador repensar a intenção da aquisição, aconselha Almeida. "Sempre é válido visitar o imóvel antes e tentar resolver a questão amigavelmente. Contudo, via de regra, a pessoa não desocupa o imóvel sem que haja um pedido de reintegração de posse na Justiça."

Documentação
Segundo os especialistas, quem opta por adquirir uma propriedade por meio de leilão, seja ele presencial ou virtual, deve obter o máximo de informações possíveis acerca do imóvel.

Dessa forma, ler o edital atentamente torna-se indispensável. No documento, o comprador deve observar se o imóvel está ocupado ou não, o valor da dívida, o valor do imóvel e se há algum outro débito que o futuro proprietário deverá ser responsável.

"Antes de decidir se participa ou não, a pessoa deve ler o edital, estudar o processo, verificar a origem da dívida que levou o imóvel a leilão, se trabalhista, condominial, entre outras. O interessado deve observar ainda se o devedor tem outras dívidas, que podem levar à anulação do leilão. Isso porque, obter o dinheiro de volta, não é um caminho tão fácil", alerta o advogado.

Caielli observa ainda que para ficar mais ciente das dívidas que envolvem o imóvel, o interessado deve obter em cartório as certidões envolvendo o dono do imóvel, especialmente a certidão trabalhista, que diz se há ou não dívidas deste tipo.

Além disso, diz ele, visitar o imóvel para observar as condições do mesmo, ajuda a decidir se vale a pena ou não a aquisição, visto que, muitas vezes, a propriedade requer uma reforma, que pode fazer com que o desconto da compra não seja tão vantajoso.

Por fim, vale lembrar que quem compra um imóvel em leilão deve arcar com as despesas normais que envolvem a compra de uma propriedade, como as custas com cartório e impostos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), além da taxa do leiloeiro, que geralmente equivale a 5% do valor negociado.

Fonte: Site UOL – Economia I 14/10/2013.

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