Questão esclarece acerca da dispensa da autorização do Incra para aquisição, pela mesma pessoa estrangeira, de fração ideal no mesmo imóvel rural com área total inferior a 3 MEIs.

Imóvel rural. Aquisição por estrangeiro. Fração ideal no mesmo imóvel. Incra – dispensa.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da dispensa da autorização do Incra para aquisição, pela mesma pessoa estrangeira, de fração ideal no mesmo imóvel rural com área total inferior a 3 MEIs. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza:

Pergunta: A segunda aquisição, pela mesma pessoa estrangeira, de fração ideal no mesmo imóvel rural com área total inferior a 3 MEIs (Módulo de Exploração Indefinida) depende de autorização do Incra?

Resposta: Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, em trabalho publicado pelo IRIB, intitulado “Coleção Cadernos IRIB – vol. 7 – Os Imóveis Rurais Na Prática Notarial e Registral – Noções Elementares”, p. 34-35, abordou este tema com muita propriedade. Vejamos o que ele nos ensina:

“Aquisição de mais de uma fração ideal no mesmo imóvel: conforme já exposto no primeiro capítulo, para fins registrários, deve-se entender por ‘imóvel rural’ aquele descrito em matrícula individualizada, pois cada matrícula representa uma unidade imobiliária. Desta forma, a segunda aquisição de fração ideal sobre o mesmo imóvel não necessita de autorização do Incra se a área total adquirida for inferior a 3 MEIS, porque é considerada como aquisição de um imóvel em etapas, e não segunda aquisição.

Nesse sentido, o entendimento da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo no Processo CG nº 85.020/1988:
‘Não se vê, porém, por que a hipótese dos autos importaria em vulneração daquela disposição do Dec. 74.965/74. O estrangeiro adquiriu, em duas etapas, a propriedade sobre único imóvel rural com superfície inferior ao tresdobro do módulo. Poderia, é certo, ter adquirido em momento único a gleba toda, com 24,20 hectares, sem que para tanto necessitasse de autorização ou licença da autoridade competente. Não se cuidou, ao contrário do que deixa entrever a representação, de aquisição de mais de um imóvel, ou de duas glebas com 24,20 ha cada qual. Ainda que se aceite que o alcance do citado art. 7º, § 3º, Dec. 74.965/74, inclua as alienações de frações ideais do mesmo imóvel já titulado em parte pelo alienígena, ou de imóvel diverso, não resta dúvida de que a espécie em exame não justifica opção pela drástica senda do cancelamento dos registros aquisitivos. Inexistiu transgressão aos dispositivos da legislação agrária aplicáveis, uma vez que o estrangeiro, por força das duas transcrições questionadas, adquiriu, ao fim e ao cabo, único imóvel rural, com superfície inferior ao limite fixado em lei.’

Essa situação, portanto, não caracteriza a aquisição de ‘mais de um imóvel rural’, mas apenas o aumento da participação do condômino nas cotas-partes de um mesmo bem imóvel.”

Finalizando, recomendamos que sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


STJ: Valor para adjudicação compulsória de imóvel rural deve ser o da escritura pública

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o valor a ser depositado por arrendatário em ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, quando não houver sido devidamente notificado da venda, com violação ao direito de preferência na aquisição do bem, deve ser o valor consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório de registro de imóveis. 

O entendimento foi proferido no julgamento de recurso especial proposto pelos arrendatários, pois havia um contrato de arrendamento rural entre eles e os proprietários do imóvel, em plena vigência, quando a propriedade foi vendida a terceiros, sem que fosse respeitada a preferência de venda aos arrendatários. 

No instrumento particular de compra e venda celebrado entre os proprietários e os compradores constava o valor de R$ 40 mil. Entretanto, o imóvel foi registrado no cartório com valor de R$ 29 mil. 

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) decidiu que o valor a ser depositado pelos arrendatários, em ação de adjudicação compulsória, seria aquele definido no contrato particular de compra e venda entre os proprietários e os terceiros. 

Inconformados, os arrendatários apresentaram recurso no STJ. Alegaram que o valor a ser depositado deveria ser de R$ 29 mil, pois é o valor que consta na escritura pública de compra e venda, e não o de R$ 40 mil, importância constante do instrumento particular de compra em venda. 

Documento oficial

Sustentaram que a escritura pública é documento oficial, firmado em cartório, com presunção de veracidade, e que não tem a mesma serventia um contrato particular de compra e venda que foi devidamente impugnado. 

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, explicou que, apesar da natureza privada, o contrato de arrendamento “sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e da função social da propriedade e do meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso econômico”. 

Salomão destacou que o artigo 92, parágrafo 4º, do Estatuto da Terra confere expressamente o direito de preferência ao arrendatário, como garantia do uso econômico da terra explorada por ele, “direito que é exclusivo do preferente em adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições, sendo uma forma de restrição ao direito de propriedade do arrendante”. 

Quando o arrendador vende o imóvel sem notificar o arrendatário, surge a pretensão do arrendatário “em ver declarada a invalidade do negócio entre arrendador e o terceiro, adjudicando o imóvel ao preferente, desde que realizada no prazo decadencial de seis meses, e desde que efetuado o depósito do preço” do imóvel, afirmou o relator. 

De acordo com o ministro, “o melhor norte para definição do preço a ser depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório”. 

Segundo Salomão, o arrendatário, ao tomar conhecimento da alienação no registro de imóveis, verifica o valor declarado na escritura pública e efetua o depósito. De outro modo, ponderou o ministro, os arrendatários não teriam como saber qual valor deveria ser depositado. 

O relator afirmou que a escritura pública é revestida de todas as solenidades prescritas em lei, demonstrando de forma “pública e solene” a substância do ato, cujo conteúdo possui presunção de veracidade, fato que traz “maior segurança jurídica e garantia” para a regularidade da compra, por expressar a realidade econômica da transação. 

Burla ao fisco 

Com relação ao valor estabelecido em contrato particular de compra e venda, Salomão destacou que os proprietários não poderiam “se valer da própria torpeza para impedir a adjudicação compulsória”, visto que assinaram um contrato com o valor de R$ 40 mil, porém registraram o imóvel com valor menor, para burlar a lei, pagando menos tributo. E mesmo assim, pretendiam receber o valor maior. 

O entendimento da doutrina especializada, de acordo com Salomão, é no sentido de que o proprietário do imóvel alienado que fez lavrar a escritura de compra e venda por preço simulado, ou seja, “inferior ao real, está ensejando ao arrendatário e ao parceiro que ocupam o imóvel o exercício do seu direito de preferência com base nesse preço irreal”. 

Por isso, a Quarta Turma adjudicou aos arrendatários o imóvel em questão, pelo preço do depósito constante da escritura pública. 

Fonte: STJ | 03/04/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.


Questão esclarece acerca de desmembramento de imóvel já georreferenciado facultativamente pelo seu proprietário.

Imóvel rural. Desmembramento. Georreferenciamento facultativo. Nova certificação – necessidade.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca de desmembramento de imóvel já georreferenciado facultativamente pelo seu proprietário. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Eduardo Augusto:

Pergunta: Recebi um pedido de desmembramento de imóvel rural que, apesar de estar no prazo carencial, já foi georreferenciado por iniciativa do proprietário e certificado pelo Incra. Posso promover o desmembramento sem solicitar novo levantamento georreferenciado e nova certificação, tendo em vista o prazo carencial?

Resposta: Eduardo Augusto, ao ensinar acerca do georreferenciamento facultativo, explica o seguinte:

“Os prazos carenciais beneficiam apenas os imóveis não georreferenciados. Uma vez dentro do sistema, o imóvel ficará a ele sempre subordinado. (…)

Uma vez certificado pelo Incra, o imóvel rural, independentemente de seu tamanho, entra no sistema e não pode mais dele sair. Portanto, qualquer nova alteração na descrição tabular desse imóvel (retificação, parcelamento ou unificação) somente será possível mediante prévia certificação do Incra. Ou seja, ‘geofacultativo: uma vez no sistema, não mais pode sair’.” (AUGUSTO, Eduardo Agostinho Arruda. “Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática”, Série Direito Registral e Notarial, Coord. João Pedro Lamana Paiva, Saraiva, São Paulo, 2013, p. 331).

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.