TJ/SP. Recurso redistribuído à Quinta Câmara Extraordinária de Direito Privado, com base na Resolução nº 643/2014 – Ação de obrigação de fazer – Readmissão de funcionário de Cartório de Notas e Protestos – Inadmissibilidade – Oficial Delegado exerce regular exercício ao admitir ou demitir funcionários – Pretensão de que tem vínculo estatutário não pode prevalecer – Cartórios são pessoas jurídicas de direito privado – Validade e eficácia da demissão – Apelo desprovido.

Escrito por

EMENTA

Recurso redistribuído à Quinta Câmara Extraordinária de Direito Privado, com base na Resolução n.º 643/2014. – Ação de obrigação de fazer. Readmissão de funcionário de Cartório de Notas e Protestos. Inadmissibilidade. Oficial Delegado exerce regular exercício ao admitir ou demitir funcionários. Pretensão de que tem vínculo estatutário não pode prevalecer. Cartórios são pessoas jurídicas de direito privado. Validade e eficácia da demissão. Apelo desprovido. (TJSP – Apelação Cível nº 0336890-50.2009.8.26.0000 – Araraquara – 5ª Câmara Extraordinária de Direito Privado – Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda – DJ 11.07.2014)

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0336890-50.2009.8.26.0000, da Comarca de Araraquara, em que é apelante EUCLAUDIR SOARES FILHO, são apelados CARTORIO DO TERCEIRO TABELIAO DE NOTAS E PROTESTOS DE ARARAQUARA (E OUTRO) e JOSE JANONE.

ACORDAM, em 5ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ENIO ZULIANI (Presidente sem voto), PAULO ALCIDES E JAMES SIANO.

São Paulo, 25 de junho de 2014

NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA – Relator.

RELATÓRIO

1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com base na r. sentença de fls. 164/168, que excluiu da lide o Cartório de Tabelião de Notas e Protestos e julgou improcedente a ação em face de seu Oficial Delegado, envolvendo supostos direitos decorrentes de vínculo empregatício.

Alega o apelante que a sentença merece reforma, fazendo uma síntese dos fatos, bem como apontando textos legais. A seguir disse que a Lei n.º 10.261/68 tem aplicação no caso, levando em consideração o regime estatutário do recorrente, salientando que não tem anotação em carteira profissional e nem recolhimento de FGTS.

Continuando declarou que não tem pretensão de ser considerado funcionário público, mas sim, estar sujeito ao regime estatutário, o que é bem diferente, destacando ainda que não optara por nenhuma modificação de sua situação jurídica. Prosseguindo expôs que a exoneração ocorrida não tem legitimidade, haja vista que o dispositivo legal que originara a base somente se aplica aos novos contratados, sendo a exoneração nula de pleno direito. Por último requereu o provimento do apelo, para que seja reconhecido o regime estatutário para os fins previdenciários, enquanto que os demais direitos com base na CLT; alternativamente pleiteia a indenização envolvendo o tempo trabalhado.

O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a pretensão do apelante, fls. 181/190.

É o relatório.

VOTO

2. A r. sentença apelada merece ser mantida.

A inicial contém pedido certo e determinado, item 2, alínea 'B', fls. 19, ou seja, declarar o direito do autor de ser reintegrado aos quadros de funcionários dos requeridos, o que não pode prevalecer, haja vista que no vínculo existente entre as partes não está configurada a estabilidade, logo, não se identifica suporte para a pretensão.

Desta forma, o apelante, por ocasião da fase recursal, apresentou novação processual para requerer apenas o reconhecimento do regime estatutário, não mais pleiteando o reingresso e alternativamente a indenização.

Com efeito, nesta Justiça Comum a pretensão de reingresso não tem amparo legal, porquanto não sendo o polo ativo funcionário público, ele não tem a correspondente estabilidade, logo, válida e eficaz a exoneração mencionada, já que o Oficial Delegado está apto a exercer regular direito no que corresponde aos funcionários do cartório, sendo equiparado a empresa, tanto é que tem responsabilidade civil direta.

Confira-se, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:

“O art. 22 da Lei n. 8.935/94 não prevê que os tabelionatos, comumente denominados "Cartórios", responderão por eventuais danos que os titulares e seus prepostos causarem a terceiros. 2. O cartório extrajudicial não detém personalidade jurídica e, portanto, deverá ser representado em juízo pelo respectivo titular.” (REsp n.º 911.151/DF. Relator Ministro Massami Uyeda. Terceira Tuma. J. 17-06-2010).

“As causas e requisitos para a demissão de auxiliar da serventia são as previstas na legislação do trabalho. Não se aplica, no caso, o processo administrativo para a exoneração de funcionários públicos.” (EDcl nos EDcl no REsp n.º 961.205/GO. Relatora Ministra Eliana Calmon. Segunda Turma. J. 03-12-2009).

No mais, questões outras sobre eventual crédito em relação ao polo passivo não foram demonstradas, sendo, portanto, desconsideradas, assim, alegações genéricas e superficiais não dão suporte à pretensão.

Desta maneira, não se vislumbra suporte para a modificação da sentença, pois os cartórios extrajudiciais são pessoas jurídicas de direito privado, o que por si só já afasta a pretensão do requerente, consequentemente, os salários são livremente ajustados entre as partes, bem como a contratação e a dispensa decorrem do poder discricionário dos Oficiais Delegados.

3. Por fim, conforme adverte Mário Guimarães:

“não precisa o juiz reportar-se a todos os argumentos trazidos pelas partes.Claro que, se o juiz acolhe um argumento bastante para sua conclusão, não precisará dizer se os outros, que objetivam o mesmo fim, são procedentes ou não.” (“O Juiz e a Função Jurisdicional”, 1ª ed., Forense, 1958, § 208, pág. 350).

Ressalte-se, ainda, que não se exige do Juiz “que rastreie e acompanhe pontualmente toda a argumentação dos pleiteantes, mormente se um motivo fundamental é poderoso a apagar todos os aspectos da controvérsia.” (RT 413/325). No mesmo sentido, RJTJESP 179/221, dentre outros inúmeros julgados.

4. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao apelo.

NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA – Relator.

Fonte: Grupo Serac  – Boletim Eletrônico INR nº 6501 | 16/07/2014.

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Apelação – Mandado de segurança – Serventia extrajudicial – Dispensa imotivada – Preliminar – Legitimidade passiva ad causam – A natureza jurídica dos serviços executados pelos cartórios extrajudiciais é de Direito Público – Transferência da responsabilidade pela execução dos serviços que se dá por meio de ato de delegação, formalizado por concurso público, investindo o agente privado como autoridade pública – Poder de decisão passível de controle pelo Poder Judiciário – Inteligência do Enunciado nº 510, da Súmula do Excelso Pretório – Mérito – (…) – Funcionário de serventia extrajudicial que optou pelo regime jurídico especial ou híbrido, na forma do art. 48, §2º, da Lei Federal nº 8.935/94 – Dispensa do serviço que prescinde de prévio procedimento administrativo, uma vez que os serventuários não adquirem a estabilidade inerente apenas aos cargos de provimento efetivo – Inaplicabilidade do disposto no art. 19, do ADCT – Precedentes das Cortes Superiores – Legalidade do ato do Oficial de Registros – Sentença reformada – Denegação da ordem de segurança – Recurso provido em parte.

Escrito por

EMENTA

APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – SERVENTIA EXTRAJUDICIAL – DISPENSA IMOTIVADA – Preliminar: Legitimidade passiva ad causam – a natureza jurídica dos serviços executados pelos cartórios extrajudiciais é de Direito Público – transferência da responsabilidade pela execução dos serviços que se dá por meio de ato de delegação, formalizado por concurso público, investindo o agente privado como autoridade pública – poder de decisão passível de controle pelo Poder Judiciário – inteligência do Enunciado nº 510, da Súmula do Excelso Pretório. Mérito: Possibilidade de julgamento imediato da lide, nos termos do art. 515, §3º, do CPC – funcionário de serventia extrajudicial que optou pelo regime jurídico especial ou híbrido, na forma do art. 48, §2º, da Lei Federal nº 8.935/94 – dispensa do serviço que prescinde de prévio procedimento administrativo, uma vez que os serventuários não adquirem a estabilidade inerente apenas aos cargos de provimento efetivo – inaplicabilidade do disposto no art. 19, do ADCT – precedentes das Cortes Superiores – legalidade do ato do oficial de registros – sentença reformada – denegação da ordem de segurança. Recurso provido em parte. (TJSP – Apelação Cível nº 0001810–35.2009.8.26.0312 – Juquiá – 4ª Câmara de Direito Público – Rel. Des. Paulo Barcellos Gatti – DJ 07.04.2014)

RELATÓRIO

Vistos.

Trata–se de recurso de apelação interposto por FEIRUZ JAZE, nos autos do mandado de segurança impetrado pelo apelante contra ato dito coator do OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DE JUQUIÁ, extinto, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, pelo Juízo “a quo”, uma vez reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam da parte impetrada, por não representar qualquer tipo de “autoridade” apta a figurar em mandado de segurança, consoante r. sentença de fls. 183/185, cujo relatório se adota.

Em suas razões (fls. 200/232), sustentou, preliminarmente, a legitimidade da apelada para figurar no polo passivo domandamus, uma vez que a sua conduta é investida de autoridade por delegação da própria Administração Pública. Ainda como questão prejudicial, defendeu a necessidade de anulação do processo judicial, a partir da decisão do Juízo “a quo” que indeferiu o pedido liminar, tendo em vista que o ato judicial não teria sido publicizado. No mérito, discorreu sobre a ilegalidade do ato de dispensa imotivada praticado pelo oficial do cartório extrajudicial, sem qualquer prévio procedimento administrativo, sendo de rigor o provimento do apelo, no sentido de se conceder a ordem de segurança pleiteada na inicial.

Recurso regulamente processado, livre de preparo por ter sido o impetrante agraciado com o beneplácito da gratuidade judiciária (fl. 19), desafiando contrarrazões da apelada às fls. 281/303. Parecer do ilustre representante do Ministério Público pela desnecessidade de intervenção no feito, ante a natureza disponível do objeto da lide (fls. 179/181).

Este é, em síntese, o relatório.

VOTO

Insurge o impetrante contra a r. sentença de primeiro grau que extinguiu o mandamus, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, VI, do CPC, uma vez reconhecida a ilegitimidade passiva ad causam da parte impetrada, por não representar qualquer tipo de “autoridade” apta a figurar em mandado de segurança.

E, pelo que se depreende do acervo fático probatório coligido aos autos, o recurso comporta parcial provimento.

Anote–se, antes de se proceder ao enfrentamento das matérias atingidas pelo efeito devolutivo do recurso, que a atribuição dos serviços notariais e de registro às serventias extrajudiciais se dá mediante ato de delegação do Poder Público, conforme disposição do art. 236, da CF/88.

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

§ 1º – Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

§ 2º – Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.

§ 3º – O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.

Segundo o eminente jurista HELY LOPES MEIRELLES, “há delegação quando o Estado transfere, por contrato (concessão ou consórcio público), ou ato unilateral (permissão ou autorização), unicamente a execução do serviço, para que o delegado o preste ao público em seu nome e por sua conta e risco, nas condições regulamentares e sob controle estatal [1].

Na hipótese dos serviços notariais e de registro, a delegação administrativa se dá de maneira peculiar, pois o ato administrativo que a formaliza corresponde à investidura decorrente de aprovação em concurso público, e não por adjudicação em procedimento licitatório ou por ato de autorização/permissão, cabendo ao delegatário, no exercício de sua função, cumprir seu desiderato de acordo com a lei regulamentadora da matéria, sob a fiscalização do Estado.

A regulamentação da matéria disposta no art. 236, da CF/88, foi efetivada pela Lei Federal nº 8.935/94, a qual, em seu art. 20, dispôs sobre a contratação de prepostos pelos notários e oficiais de registros para auxílio nas funções a serem desempenhadas, sendo que o vínculo laborativo seria, em regra, regido pela legislação trabalhista.

Ocorre que, com o advento de referida lei, no Estado de São Paulo, três regimes jurídicos funcionais distintos a que se submetem os serventuários dos Serviços Notariais e de Registro passaram a ser evidenciados: (i) O primeiro deles, anterior à promulgação da Constituição Federal de 1988, é o regime jurídico estatutário, estruturado de acordo com a legislação atinente ao funcionalismo público estadual a Lei nº 10.261/68; (ii) o segundo, vigente no período compreendido entre a promulgação da Constituição Federal de 1988 e a edição da Lei Federal nº 8.935/94, é o regime especial ou híbrido, disciplinado por normas internas deste Tribunal de Justiça os Provimentos da E. Corregedoria Geral de Justiça e (iii) o terceiro, perfeitamente caracterizado a partir da Lei nº 8.935/94, é o regime jurídico privado, submetido à legislação social a Consolidação das Leis do Trabalho.

Esclareça–se que para o grupo dos serventuários já em atividade, quando do advento da nova ordem constitucional e dada a característica sui generis do vínculo empregatício existente com o ente privado no exercício de função pública, previu–se a possibilidade de os serventuários optarem pela transmutação do regime então vigente para o celetista ou, ainda, a permanência do statu quo ante, ou seja, o chamado regime especial ou híbrido, com submissão às regras do Estatuto dos Servidores Civis ou às normas pertinentes editadas pelo Tribunal de Justiça (art. 48, §2º, da Lei nº 8.935/94).

Art. 48. Os notários e os oficiais de registro poderão contratar, segundo a legislação trabalhista, seus atuais escreventes e auxiliares de investidura estatutária ou em regime especial desde que estes aceitem a transformação de seu regime jurídico, em opção expressa, no prazo improrrogável de trinta dias, contados da publicação desta lei.

§ 1º Ocorrendo opção, o tempo de serviço prestado será integralmente considerado, para todos os efeitos de direito.

§ 2º Não ocorrendo opção, os escreventes e auxiliares de investidura estatutária ou em regime especial continuarão regidos pelas normas aplicáveis aos funcionários públicos ou pelas editadas pelo Tribunal de Justiça respectivo, vedadas novas admissões por qualquer desses regimes, a partir da publicação desta lei.

De se destacar, neste diapasão, que a sujeição ao regime jurídico híbrido não garantiu aos serventuários a chamadaestabilidade anômala, prevista no art. 19, do ADCT:

Art. 19 – Os servidores públicos civis da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, da administração direta, autárquica e das fundações públicas, em exercício na data da promulgação da Constituição, há pelo menos cinco anos continuados, e que não tenham sido admitidos na forma regulada no Art. 37, da Constituição, são considerados estáveis no serviço público.

§ 1º – O tempo de serviço dos servidores referidos neste artigo será contado como título quando se submeterem a concurso para fins de efetivação, na forma da lei.

§ 2º – O disposto neste artigo não se aplica aos ocupantes de cargos, funções e empregos de confiança ou em comissão, nem aos que a lei declare de livre exoneração, cujo tempo de serviço não será computado para os fins do caput deste artigo, exceto se se tratar de servidor.

§ 3º – O disposto neste artigo não se aplica aos professores de nível superior, nos termos da lei.

A aludida forma anômala de “estabilização” constitucional do servidor público dedicou–se tão–somente aos funcionários públicos permanentes, estatutários ou celetistas, admitidos pela própria Administração antes da vigência da nova CartaMaior, não se estendendo aos serventuários extrajudiciais. Este, inclusive, é o entendimento consolidado das Cortes Superiores:

CONSTITUCIONAL. ADMINISTRATIVO. ART. 19 DO ADCT. FUNCIONÁRIO DE CARTÓRIO. AUSÊNCIA DE VÍNCULO COM A ADMINISTRAÇÃO. ESTABILIDADE. IMPERTINÊNCIA. 1. A norma do art. 19 do ADCT não socorre o recorrente, que admite jamais ter recebido remuneração dos cofres públicos e ser contratado apenas do Cartório de Distribuição do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, pelo regime da Consolidação das Leis do Trabalho. 2. Dispositivo constitucional transitório que se aplica somente àqueles servidores públicos em exercício, há pelo menos cinco anos antes da promulgação da Carta de 1988, na administração direta da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, bem como em suas autarquias e fundações públicas. 3. Recurso extraordinário conhecido e improvido. (STF, RE nº 388.589/DF, Relª. Minª. ELLEN GRACIE, 2ª Turma, j. 15.06.2004).

ADMINISTRATIVO. ESCREVENTE SUBSTITUTO. ESTABILIDADE. ART. 19 DA ADCT. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. "O art. 19 do ADCT, relativo à estabilidade dos servidores públicos, não se aplica aos serventuários de cartórios extrajudiciais, que podem ser dispensados sem a necessidade de prévio procedimento administrativo" (RMS 30.871/MG, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/5/2013, DJe 24/5/2013). Agravo regimental improvido. (STJ, AgRg no AREsp nº 228.163/MG, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, 2ª Turma, j. 10.12.2013).

Com isso, a desvinculação do serventuário extrajudicial de seu cargo, a despeito do regime jurídico funcional a que submetido, dispensaria qualquer procedimento administrativo formal, bastando para tanto a manifestação da vontade no notário ou do oficial de registros, conforme ratificação contida no art. 28, da Lei nº 8.935/94, que garantiu a independência de atuação no exercício de suas atribuições, no que se insere a atividade de contratação dos serventuários.

Art. 28. Os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, têm direito à percepção dos emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e só perderão a delegação nas hipóteses previstas em lei.

Pois bem. Estabelecidas estas premissas a respeito da natureza e peculiaridades do cargo ocupado pelas serventias extrajudiciais, inegável que a investidura do notário ou oficial de registro para exercício de função pública lhe confere poder e autoridade de decisão para o exercício de suas atribuições, sujeitando–se, portanto, ao controle da legalidade de seus atos por parte do Poder Judiciário pela via estrita do mandamus.

Note–se que o art. 5º, LXIX, ao tratar sobre a hipótese de cabimento do mandado de segurança, foi enfático e abrangente ao prelecionar a possibilidade de impetração contra quem quer que estiver “no exercício de atribuições do Poder Público”, o que extirpa de dúvidas a possibilidade de o notário ou registrador figurar no polo passivo do referido remédio constitucional.

Em ratificação à tese aqui apresentada, o Excelso Pretório editou o Enunciado nº 510 de sua Súmula jurisprudencial, com o seguinte teor: “Praticado o ato por autoridade, no exercício de competência delegada, contra ela cabe o mandado de segurança ou a medida judicial”.

Assim, respeitado o entendimento esposado pelo Juízo “a quo”, tem–se que a autoridade apontada pelo impetrante como coatora é parte legítima para figurar no polo passivo do presente mandado de segurança, uma vez que seus atos, ainda que relativos à contratação e dispensa de serventuários, configuram decisão de autoridade pública e, portanto, sujeita ao controle da legalidade pelo Poder Judiciário.

Merece, pois, ser reformada a r. sentença de primeiro grau e, com fulcro no quanto disposto no art. 515, §3º, do CPC, passa–se ao exame do meritum causae. In casu, o impetrante foi admitido como serventuário extrajudicial preposto auxiliar no Cartório Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídica junto à comarca de Juquiá, em 1º.11.1968, não tendo optado pelo regime celetista após o advento da Lei Federal nº 8.935/94, o que lhe garantiu asubmissão ao regime jurídico híbrido.

Segundo afirma, as normas baixadas pelo Tribunal de Justiça, vigentes à época dos fatos, garantiam–lhe estabilidade na função pública conforme disposição dos Provimentos nº 01/82 e nº 14/91 daCorregedoria Geral de Justiça do Estado. Todavia, ao arrepio destas disposições infralegais, o oficial do cartório teria emitido Termo de Comunicação de Dispensa do serventuário–impetrante, apegando–se apenas em superveniente falta de interesse no prosseguimento do vínculo funcional (fl. 11), circunstância esta que ensejou a impetração deste writ, objetivando a reintegração do impetrante no cargo anteriormente ocupado, além da condenação da autoridade dita coatora ao pagamento das verbas salariais vencidas (fls. 02/09).

Não obstante, como minuciosamente descrito linhas atrás, ainda que submetido ao regime jurídico funcional híbrido, não detinha o serventuário a estabilidade necessária a lhe garantir o direito a prévio procedimento administrativo de dispensa, nem mesmo por força do art. 19, do ADCT, inaplicável ao caso em testilha conforme explanado.

Tratando–se de vínculo funcional não emoldurado por prévio concurso público, ainda que voltada à execução de serviços de interesse público, descabe ao serventuário valer–se das garantias expressa e unicamente reservados aos titulares de cargo de provimento efetivo (art. 41, caput, da CF/88).

Art. 41. São estáveis após três anos de efetivo exercício os servidores nomeados para cargo de provimento efetivo em virtude de concurso público.

A respeito do tema, confiram–se os seguintes precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça Estadual:

”APELAÇÃO Mandado de Segurança Escrevente do 3º Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos Processo administrativo que culminou com sua demissão Pretensão na nulidade do procedimento demissional por ausência de competência da Comissão Processante Inadmissibilidade Ausência de estabilidade – Sentença mantida Recurso improvido” (Apelação Cível nº 0002631–56.2011.8.26.0510, Relª. Desª. ANA LUIZA LIARTE, 4ª Câmara de Direito Público, j. 30.09.2013).

“APELAÇÃO. Serventuária de cartório extrajudicial que não optou pelo regime celetista. Admissão anterior à Constituição da República de 1988. Normas da Corregedoria Geral de Justiça (CGJ) instituídas pelo Provimento nº 14/91, que era o vigente à época da edição da Lei nº 8.935/94. Regime jurídico 'especial' ou 'híbrido'.

Inexistência de estabilidade. Exoneração (ou demissão, no caso). Possibilidade. Sentença de improcedência do pedido mantida. Negado provimento ao recurso” (Apelação Cível nº 0004227–55.2008.8.26.0292, Rel. Des. OSWALDO LUIZ PALU, 9ª Câmara de Direito Público, j. 26.10.2011).

”FUNCIONÁRIO DE CARTÓRIO EXTRAJUDICIAL REINTEGRAÇÃO DE CARGO Pretensão à estabilidade prevista no artigo 19 do ADCT Impossibilidade O gerenciamento administrativo e financeiro pertence ao titular da serventia, nos termos da Lei 8.935/94 Sentença de improcedência mantida Recurso improvido” (Apelação Cível nº 0375718–18.2009.8.26.0000, Rel. Des. MOACIR PERES, 7ª Câmara de Direito Público, j. 04.04.2011).

Sendo assim, demonstrada a legalidade do ato de dispensa procedido pela autoridade impetrada, independentemente de prévio procedimento administrativo, de rigor a denegação da ordem de segurança. Em que pese a reforma da ratio decidendi contida na r. sentença de primeiro grau, resta mantida a sucumbência do impetrante na demanda mandamental, sendo indevido o arbitramento de verba honorária, em razão do quanto disposto no art. 25, da Lei nº 12.016/2009.

Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo impetrante, de modo a REFORMAR a ratio decidendi contida na r. sentença de primeiro grau, para reconhecer a legitimidade passiva ad causam da autoridade apontada como coatora e, com fulcro no art. 515, §3º, do CPC, DENEGAR A ORDEM DE SEGURANÇA pretendida na inicial, diante da legalidade do ato de dispensa procedido pela autoridade impetrada. Ainda que mantida a sucumbência do impetrante na demanda mandamental, mostra–se indevido o arbitramento de verba honorária, em razão do quanto disposto no art. 25, da Lei nº 12.016/2009.

PAULO BARCELLOS GATTI – Relator.

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Notas:

[1] MEIRELLES, Hely Lopes, Direito Administrativo Brasileiro, 39ª Ed., São Paulo: Malheiros, 2013, p. 394.

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Fonte: Grupo Serac – Boletim Eletrônico INR nº 6360 | 10/04/2014.

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Averbação de contrato garante direitos do locatário

Escrito por

* Arnon Velmovitsky

A averbação do contrato de locação no fólio imobiliário resguarda direitos substantivos do locatário.

O artigo 8º, da Lei 8.245/1991, garante ao locatário, na hipótese de venda do imóvel, a vigência do tempo restante do contrato de locação, desde que o contrato contenha cláusula de vigência e tenha sido averbado na respectiva matrícula, antes da alienação do bem.

Assim, é vedado ao adquirente denunciar a locação, ficando compulsoriamente obrigado a aguardar o vencimento do prazo contratual, para então formalizar os procedimentos para a retomada do imóvel.

A cláusula de vigência representa exceção ao princípio da relatividade dos contratos, na medida em que obriga terceiro que não o firmou.

A averbação da cláusula de vigência poderá ser requerida pelo locador ou pelo locatário, sendo o último o real beneficiário e interessado pela prática do ato, em razão dos seus inequívocos benefícios.

Não cabe ao adquirente alegar desconhecimento do contrato de locação, uma vez que feita a sua averbação, em razão do Princípio da Publicidade, norteador dos Registros Públicos, que torna acessível a qualquer pessoa tudo o que consta na matrícula da unidade, pelo simples pedido da certidão de ônus reais.

A cláusula de vigência dificulta a venda e diminui o valor de mercado do imóvel, portanto não interessa ao locador, que geralmente recebe compensação financeira para aceitar a sua inclusão no contrato de locação.

Assim, a referida cláusula traz estabilidade ao locatário para desenvolver as suas atividades empresariais, dentro do prazo contratual que foi ajustado com o locador, e propicia a inversão de substanciais investimentos no imóvel, cujo retorno poderá demandar médio ou longo prazo.

A cláusula de respeito transita tanto pelo direito obrigacional como pelo direito real, a partir de relação contratual estabelecida pelas partes, de origem eminentemente pessoal, tem traços de direito real pela oponibilidade erga omnes, decorrentes da averbação no Registro de Imóveis.

Neste sentido leciona Silvio de Salvo Venosa: “De qualquer modo, o registro confere uma eficácia limitada ‘erga omnes’ que só é possível porque a lei delineia um direito real a um vínculo obrigacional. Por esse registro autorizado pela lei, contraria-se o princípio da relatividade das convenções, segundo o qual o contrato só vincula as partes contratantes. O novo titular do domínio deve respeitar o prazo do contrato de locação, do qual não fez parte. No dizer de Antunes Varela (1977, v. 1:51), as obrigações gozam de eficácia real quando, sem perderem o caráter essencial de direitos a uma prestação, se transmitem, ou são oponíveis a terceiros, que adquiriram direito sobre determinada coisa”. (Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e prática, Ed. Atlas, 10ª. edição, São Paulo, 2010).

Vale salientar que a garantia do contrato averbado no registro de imóveis alcança as alienações voluntárias e judiciais.

A averbação do contrato de locação também poderá ser efetuada com a finalidade de preservar o direito de preferência a compra do imóvel pelo locatário, previsto no artigo 27, da Lei 8.245/1991.

O artigo 33, da Lei 8.245/1991, estabelece as penalidades quando o locatário é preterido no seu direito de preferência, relevando notar que, caso o contrato esteja averbado, é lícito ao inquilino haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência.

Verifica-se, do acima exposto, que o legislador buscou o equilibrar a relação entre locador e locatário.

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* Arnon Velmovitsky é advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.

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