Artigo: Constrições judiciais: arresto, penhora e sequestro: atos sujeitos a registro ou averbação? – Por Marcelo Rodrigues

* Marcelo Rodrigues

Sistema de publicidade registral adotado no Brasil recepciona direitos, em oposição, por exemplo, ao sistema adotado nos EUA.

O sistema de publicidade registral adotado no Brasil recepciona direitos, em oposição, por exemplo, ao sistema adotado nos Estados Unidos da América, restrito simplesmente ao arquivo de documentos. Uma das vantagens de nosso sistema, com origem na longa tradição romano-germânica, e do qual o notariado latino é derivativo, é proporcionar a presunção legal de autenticidade e veracidade ao direito inscrito.

Este especial grau de eficácia contribui decisivamente para a segurança jurídica preventiva.

De um modo geral, os direitos registráveis podem ser definidos em fórmula genérica ou casuística: no primeiro caso são acolhidos os direitos reais e seus similares, que podem ser instituídos pela vontade negocial ou pela decisão judicial, no que se incluem ainda as onerações e suas modificações de conteúdo. Já no segundo caso, opta-se pela enumeração de cada qual, abarcando seus títulos ou atos que neles deságuam, ditando as espécies do gênero, uma após outra. A lei 6.015/73 mescla ambas as fórmulas, porém de modo desencontrado, denotando certo desinteresse pelo rigor científico (a fórmula específica do art. 167 antecede a genérica do art. 172). Pior, a enumeração de seu art. 167 estabelece a completa desordem entre direitos reais, ônus aos mesmos equiparados e atos que não introduzem qualquer mutação jurídico-real (ex: memoriais de incorporação, instituições e convenções de condomínios, e de loteamentos urbanos e rurais, cédulas de crédito rural e as de crédito industrial, etc.).

O sistema de publicidade registral imobiliária adotado no Brasil é misto e concebido para produzir efeito duplo, em regra. É por meio da publicidade que os registradores conferem forma e eficácia modificadora à causa jurídica já existente; seja ela: constitutiva – marcando os direitos com o atributo real -, ou requisito de mais ampla eficácia, se é declarativa ou de mera notícia – para levar tais direitos ao conhecimento de terceiros. Ambos os efeitos – constitutivo do direito real, e meio de publicidade e disponibilidade -, são da tradição do direito brasileiro. Mas somente este segundo atributo alcança a generalidade dos casos. Neste aspecto, não é exagero afirmar que o sistema de publicidade registral imobiliária existe no interesse e proveito de terceiros. Terceiros de boa-fé, frise-se, que confiando nas informações do registro adquirem o direito inscrito, em estímulo, portanto, à segurança jurídica dinâmica.

Seguindo a lógica, de modo a serem respeitados pelos terceiros, detém a primazia do registro os mais importantes dos direitos reais, base dos demais, os direitos de propriedade, seguindo-se aqueles outros ainda de índole real que alteram a situação do imóvel, limitam, reduzem ou restringem o direito de propriedade, como a hipoteca, o usufruto, a servidão, a alienação fiduciária, etc.

Há casos em que os direitos reais não são adquiridos pelo registro, mas com estes devem ser alinhados pela inscrição de seus atos declaratórios como ocorre pelo direito de propriedade constituído pela herança por dois ou mais herdeiros e transmitido após a cada um deles pela partilha: a usucapião, a desapropriação, a adjudicação, etc. Adiante, vêm os direitos pessoais que diminuem o valor dos imóveis e que devem ser registrados para conhecimento de terceiros, de modo a não lhes acarretar injusto prejuízo. É o caso, por exemplo, da locação com cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel. De qualquer forma, em esforço de sistematização, o rol do inciso I do art. 167 da lei dos registros públicos, pode ser decomposto em cinco grupos.

O primeiro refere-se à aquisição da propriedade imobiliária de modo geral, incorporando os seguintes títulos, consoante enumeração da lei 6.015/73 (art. 167, I): 
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública; 
27) do dote; 
28) das sentenças declaratórias de usucapião (redação dada pela Medida Provisória 2.220, de 2001); 
29) da compra e venda pura e da condicional; 
30) da permuta; 
31) da dação em pagamento; 
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; 
33) da doação entre vivos; 
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; 
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da lei 11.977/09; (incluído pela lei 12.424/11).

Em grupo subsequente são englobados casos de constituição de ônus reais ou equiparados, irradiante também duplamente tanto a constituição do direito real como a publicidade de sua existência:

1) da instituição de bem de família; 
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; 
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; 
6) das servidões em geral; 
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; 
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; 
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; 
10) da enfiteuse; 
11) da anticrese; 
15) dos contratos de penhor rural; 
18) dos contratos de compromisso de compra e venda , cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a lei 4.591/64, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; 
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel (incluído pela lei 9.514/97)
36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão (redação dada pela lei 12.424/11); 
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia (redação dada pela Medida Provisória 2.220/01); 
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano (incluído pela lei 10.257/01); 
40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público (redação dada pela Medida Provisória 2.220/01); 
41) da legitimação de posse (incluído pela lei 11.977/09).

Em terceiro grupo situam-se os casos nos quais importa individuar a propriedade como pressuposto de sua disponibilidade, em que o efeito do registro é unicamente declarativo:

23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; 
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; 
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha. 
No quarto grupo figuram os casos de premonição de riscos à propriedade, sinalizando a terceiros que a presunção legal de veracidade decorrente do registro está sendo infirmada: 
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; 
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis.

Como se observa, a nenhum dos grupos acima se encaixam as convenções antenupciais (n. 12), as cédulas de crédito rural, industrial e similares (n. 13 a 14), os empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures (n. 16), os memoriais de incorporações, instituições e convenções de condomínio e de loteamentos urbanos e rurais (n. 17 e 19), no que, em comum, se agrupam no 5. e último grupo residual desta classificação. Tal resulta da circunstância de não constituírem ‘direitos registráveis’ propriamente ditos, tomada a expressão em sua origem, concebida com critérios mais rígidos, dentro da qual caberiam, em princípio, apenas os direitos reais e seus assemelhados, além de suas onerações e modificações de conteúdo.

Todavia, a evolução experimentada pelo Direito Formal, ditada pela necessidade de imprimir maior eficiência e segurança jurídica ao sistema de publicidade registral imobiliária, alargou o conceito remoto de 'direitos aptos a registro', consoante atesta, por exemplo, o denominado princípio da concentração na matrícula, objeto agora de texto legal em sentido estrito: Medida Provisória 656, de 7/10/14 (artigos 10 a 17). A intenção é simplificar e racionalizar as exigências cartorárias, estimulando o mercado imobiliário como um todo. Por tabela, reduz a opacidade do registro combatendo os gravames ocultos – voluntários, legais, administrativos e judiciais -, e desestimula a praxe viciosa dos denominados ‘contratos de gaveta’, germes de demandas futuras, incremento da litigiosidade, disseminação da insegurança jurídica e do aumento do risco, todos estes ingredientes acarretando o incremento do custo das transações imobiliárias, com efeitos perniciosos aos objetivos maiores do desenvolvimento econômico, erradicação da pobreza e da marginalização, redução das desigualdades sociais e regionais (art. 3., II e III, CR).

Neste contexto, a par de não sinalizarem qualquer mutação jurídico-real, as constrições judiciais do arresto, penhora e sequestro, foram incluídas desavisadamente pelo legislador de 1973 no rol dos títulos ensejadores a registro em sentido estrito, não-conformidade replicada na legislação especial da execução fiscal (lei 6.830/80, art. 7., IV). Contudo, mostra-se mais coerente com o sistema que tais atos processuais, bem como aqueles outros de natureza premonitória, quando concretizados sobre bens imóveis, sejam publicizados perante terceiros por simples averbações no Registro de Imóveis. Neste sentido, a denominada reforma da reforma simplificou o procedimento, ao acrescentar os parágrafos 4. e 5. ao art. 659 do CPC, moldando novo perfil para a mais frequente das constrições judiciais perante os registros imobiliários brasileiros: a penhora.

O art. 239 da lei 6.015/73 exige o registro das penhoras em cumprimento de mandado ou à vista da certidão do escrivão. Com as leis 10.444/02 e 11.382/06, o procedimento simplificou-se, dado que o § 4º passou a prever que a respectiva "averbação" da penhora far-se-á "mediante apresentação de certidão de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial", "para presunção absoluta de conhecimento por terceiros." O ato a que se refere a lei é o auto ou termo de penhora, lavrados nos autos de execução. A passo que o § 5. refere que "nos casos do § 4o, quando apresentada certidão da respectiva matrícula, a penhora de imóveis, independentemente de onde se localizem, será realizada por termo nos autos, do qual será intimado o executado, pessoalmente ou na pessoa de seu advogado, e por este ato constituído depositário." Portanto, basta a apresentação da certidão expedida pelo cartório judicial. O registro da penhora independe de mandado judicial. E, para municiar a certidão do escrivão judicial, indispensável a certidão atualizada da matrícula do imóvel, com a vantagem adicional de velar pela continuidade do registro, impedindo a concretização da penhora em imóvel que não pertença ao executado.

As averbações, não apenas dos arrestos, penhoras e sequestros, como de resto de toda sorte de direitos e onerações da classe de atos que importem em premonição de riscos, a exemplo da contradita, contribui para a efetividade do princípio da concentração na matrícula, dado que não sujeita os títulos respectivos ao grau de exigências preliminares inerentes ao registro em sentido estrito, próprias de um processo de registro mais complexo e rigoroso e que, frequentemente, podem representar desestímulo ou até mesmo impedimento intransponível ao propósito de fomentar a necessária presunção absoluta de conhecimento por terceiros, em prejuízo à própria funcionalidade que se espera do sistema. Posto isto, andou bem a normativa que instituiu o art. 615-A do CPC (lei 11.382/06), disciplinando a denominada ‘averbação premonitória’, espécie do gênero atos premonitórios de natureza cautelar.

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*Marcelo Rodrigues é desembargador do TJ/MG. Especialista em Direitos Notarial e Registral. Autor das obras Tratado de registros públicos e direito notarial (Atlas, 2014) e Código de normas dos serviços notariais e de registros do estado de minas gerais – provimento cgjmg 260/2013 – comentado (Anoreg-Serjus, 2014). Presidente da Comissão do Concurso para Outorga das Delegações dos Tabelionatos e Registros Públicos do Estado de Minas Gerais (Edital 1/2014).

Facebook do autor: https://www.facebook.com/escritormarcelorodrigues.

Fonte: Migalhas | 09/11/2014.

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Artigo – Uniões es(ins)critas – Por Jones Figueirêdo Alves

* JONES FIGUEIRÊDO ALVES

Os pares convivenciais que vivem em união livre consolidam a união de fato, quando esta resulta configurada na convivência pública, contínua e duradoura, e estabelecida com o objetivo de constituir família.

A união existente, informal e não solene, ao tempo que consolidada pelos seus caracteres de publicidade, estabilidade e o ânimo afetivo da formação familiar, torna-se, então, uma entidade familiar constitucionalizada. Assim dispõe a Constituição Federal de 1988: "Para efeito da proteção do Estado, é reconhecida a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar, devendo a lei facilitar sua conversão em casamento". (art. 226, parágrafo 3º).

Avulta, daí, a necessidade de serem regulamentadas as atividades referentes ao registro da união estável junto ao Cartório de Registro de Pessoas Naturais e aos Registros Imobiliários, a fim de uniformizar procedimentos e garantir segurança jurídica da entidade familiar, tanto aos casais formados por homem e mulher (artigo 1.723 do Código Civil), como aos formados por duas pessoas do mesmo sexo (julgados do STF, com eficácia "erga omnes" e efeito vinculante, nos autos da ADI nº 4.277-DF e da ADPF nº 123-RJ).

Neste sentido é, agora, editado o Provimento nº 10/2014, da Corregedoria Geral da Justiça de Pernambuco (de nossa iniciativa, enquanto Corregedor Geral de Justiça, em exercício), de 03.09.14 e publicado em DJPe., de 08.09.14.

Certo que faculta-se aos conviventes, plenamente capazes, lavrarem escritura pública declaratória de união estável, observado o disposto nos artigos 1.723 a 1.727 do Código Civil, o Provimento cuida de disciplinar o procedimento da lavratura do referido instrumento publico perante o Serviço de Notas, bem como o seu registro junto ao cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais e ao Registro de Imóveis competente, no tocante ao patrimônio imobiliário existente.

É certo que na aludida escritura, as partes conviventes poderão deliberar de forma clara sobre as relações patrimoniais, nos termos do art. 1.725 do Código Civil, inclusive sobre a existência de bens comuns e de bens particulares de cada um, descrevendo-os de forma detalhada, com indicação da matrícula e registro imobiliário (art. 6º, Provimento 10/2014). Em hipótese, quando for adotado o regime de bens diverso da comunhão parcial, deverá ser esclarecido que esse novo regime só terá eficácia a partir da Escritura Pública que alterou o regime patrimonial (parágrafo 1º, art. 6º, Prov. 10/2014).

No ponto, o Provimento elucida, ainda, questão de relevo, a saber que o regime da separação obrigatória de bens somente terá lugar quando na data do termo inicial da existência da união estável, um ou ambos os conviventes já contem com mais de setenta anos, ou seja, as uniões estáveis preexistentes que reúnam pessoas não septuagenárias, mesmo que declaradas, ao depois dos setenta nos, receberão o regime patrimonial de bens da comunhão parcial (artigo 1.725)  ou outro regime elegível pelos conviventes.

O normativo também indica de o Tabelião de Notas dever fazer constar no traslado a ser entregue aos conviventes declarantes, uma nota de advertência quanto à necessidade se promover o registro da Escritura Pública de União Estável no Oficio do Registro Imobiliário competente, onde se situam os imóveis em comum dos conviventes (artigo 6º, parágrafo 5º).

É que mais das vezes, a falta de tal providência, tende a permitir que um dos conviventes possa, por interesse próprio, alienar um imóvel comum, sem conhecimento da(o) companheira(o), induzida(o) a acreditar que somente a escritura da união estável protegerá o patrimônio que igualmente lhe pertença.

O novo Provimento também cuida estabelecer que a escritura pública poderá ser averbada, pelo empresário ou empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, com o respectivo regime de bens, após o registro no Livro "E" perante o Registro Civil das Pessoas Naturais (artigo 6º, parágrafo 4º), bem como no serviço do registro de títulos e documentos do domicilio dos conviventes, nos termos do artigo 127, inciso VII, da Lei 6.015/1973 .

Mas não é só. O Provimento oferece novas latitudes de garantia da união estável, em segurança de seus direitos. Sublinham-se, com efeito: (i) quando da escritura pública de compra e venda de imóvel, por pessoa solteira, o Notário/oficial deverá colher declaração de que o alienante e/ou o adquirente não convive(m) em união estável com outrem, fazendo constar referida informação no corpo da escritura (art. 15, Prov. nº 10/2014); (ii) qualquer dos conviventes, querendo, poderá acrescentar ao seu, o sobrenome do outro, na forma do artigo 1.565, parágrafo 1º, do Código Civil (art. 6º, parágrafo 3º, Prov. nº 10/2014).

Na forma do Provimento nº 37 do Conselho Nacional de Nacional, torna-se vedado que pessoa casada, em se achando separada de fato, possa reconhecer a união estável existente durante a separação conjugal, ficando, por segurança jurídica a matéria reservada à decisão judicial.

Finalmente, em admissão de direitos, o Provimento contempla que servidores do Poder Judiciário que venham escriturar e inscrever a união estável, terão direito a licenças de gala e de nojo, por reconhecimento equivalente às núpcias ou por óbito do convivente.

Em menos palavras, a escrita e a inscrição da união estável servem a dignificar a entidade familiar, como forma que consagra a família existente nesse modelo.

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* O autor do artigo é desembargador decano do Tribunal de Justiça de Pernambuco. Diretor nacional do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM), coordena a Comissão de Magistratura de Família. Autor de obras jurídicas de direito civil e processo civil. Integra a Academia Pernambucana de Letras Jurídicas (APLJ).

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TST: Decisão sobre arrematação nula de imóvel preserva direitos de compradores de boa-fé

A Quinta Turma do Tribunal Superior do Trabalho declarou a nulidade da arrematação de um imóvel penhorado em ação trabalhista por falta da regular citação do proprietário e anulou todos os atos judiciais que resultaram na arrematação. No entanto, como o imóvel já tinha sido vendido, a titularidade só será transferida de volta ao proprietário original depois que o arrematante devolver os valores pagos pelos compradores.

Para o ministro Caputo Bastos, relator do processo, a decisão "implica necessariamente a invalidade da arrematação", mas como o bem arrematado foi vendido antes da declaração de nulidade dos atos executórios, "devem ser respeitados os direitos dos adquirentes de boa-fé".

Arrematação nula x terceiros de boa-fé

O imóvel, um apartamento em Curitiba (PR), foi penhorado e leiloado para pagamento de dívida trabalhista em ação movida contra as empresas FAG Telecomunicações e F43 Telecomunicações Ltda. Após a arrematação, o responsável pela empresa que teve seu imóvel penhorado questionou a execução porque ele não havia sido intimado regularmente da penhora.

Durante o trâmite da ação, o imóvel foi vendido pelo arrematante para um casal, que o financiou pela Caixa Econômica Federal. Um ano e oito meses depois, o casal foi surpreendido com a intimação da existência da ação para desconstituir a arrematação e a contestou para comprovar que comprou o bem de forma regular, afirmando que durante a negociação e o financiamento não havia qualquer registro, bloqueio ou restrição junto ao cartório de registro de imóveis que impedisse a transação. Ressaltaram ainda que não tinham nem conhecimento de que o imóvel seria fruto de uma arrematação judicial.

A ação movida pelo casal foi acolhida pelo juízo de primeiro grau e confirmada pelo Tribunal Regional do Trabalho da 9ª Região (PR), que reconheceram a validade e eficácia do negócio celebrado entre eles e o arrematante.

O primeiro proprietário do bem recorreu ao TST reiterando a alegação de nulidade da arrematação por ausência de citação válida, e teve seu recurso acolhido pela Quinta Turma. "A arrematação, mesmo depois de perfeita e acabada e irretratável, pode ser declarada nula quando presentes os motivos previstos no parágrafo 1º do artigo 694 do Código de Processo Civil, entre eles o vício de nulidade", explicou o ministro Caputo Bastos. No entanto, o imóvel somente será transferido após a restituição integral do preço pago pelo casal, devidamente corrigido, e a indenização das benfeitorias e demais despesas comprovadas, conforme os artigos 447 e 457 do Código Civil.

A notícia refere-se ao seguinte processo: RR-1376-74.2010.5.09.0008.

Fonte: TST | 30/09/2014.

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